傅 玳

(浙江金融職業(yè)學院，浙江 杭州 310018)

杭州已進入人口老齡化社會，傳統(tǒng)的家庭贍養(yǎng)方式卻出現(xiàn)了危機。養(yǎng)老院養(yǎng)老不僅供給不能滿足需求，還大多定位為“陪護型”老人社區(qū)。杭州目前缺乏的是自護型老人的養(yǎng)老服務(wù)機構(gòu)。

1 國外老年社區(qū)項目的成功案例——美國太陽城

1.1建造情況 太陽城建于1961年，坐落在佛羅里達西海岸，目前是佛羅里達乃至全美最好的老年公寓社區(qū)，更是世界上最大的退休社區(qū)。太陽城社區(qū)內(nèi)設(shè)計了各種戶型以適應不同類型老人的需求，包括“太陽城中心”(獨棟別墅)、“國王之殿”(連體別墅)、“湖中之塔”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))、“庭院”和“阿斯頓花園”(出租的獨立居住公寓)以及“自由廣場”(輔助照料式住宅和家庭護理機構(gòu))六大居住社區(qū)〔1〕。在建筑規(guī)劃方面，“太陽城”公寓設(shè)有為老年人專門考慮的低按鍵、高插座設(shè)置、無障礙步行道、無障礙防滑坡道等。

1.2住戶情況 太陽城現(xiàn)有住戶1.6萬，且一直處于持續(xù)增長態(tài)勢。入住的居民必須是55歲以上，18歲以下的陪同人士一年居住時間不能超過30 d〔2〕。老年社區(qū)中的老年人比美國平均人口壽命高10歲〔3〕。

1.3專業(yè)服務(wù) 太陽城配有郵局、超市、醫(yī)療機構(gòu)、銀行、教堂等公共設(shè)施。居住在太陽城的老人每年繳納固定金額的綜合會所費用后，享受諸多的康樂設(shè)施，包括室內(nèi)、室外游泳池，草地保齡球，網(wǎng)球和推圓盤游戲場，會議室，健身和娛樂中心及10 000平方英尺的劇場。社區(qū)還安排了豐富的活動，讓人們能夠建立密切的聯(lián)系和交流〔4〕。

1.4運作方式 根據(jù)房間大小，入住人員先繳納20～100萬美元入住費，然后每年再繳納服務(wù)費，健康活躍老人，3 000美元/個月；半護理老人，4 000美元/個月；全護理老人：5 000～6 000美元/個月。過世的租戶可以返還80%的入住費，或根據(jù)他們居住的月數(shù)返還相應的金額。

2 發(fā)展老年社區(qū)養(yǎng)老模式可行性分析

從美國典型老年社區(qū)項目可知，社區(qū)內(nèi)不僅有按照老年人特征設(shè)計的公寓，還配有各類適合老年人的設(shè)施和服務(wù)，符合老年人多樣化的養(yǎng)老需求?？梢姲l(fā)展老年社區(qū)是有效解決老年人養(yǎng)老問題的途徑之一。從目前杭州實際情況來看，完全有可能也有必要開發(fā)大型老年居住社區(qū)即老年社區(qū)。

2.1市場需求 一份關(guān)于發(fā)展杭州養(yǎng)老機構(gòu)的調(diào)研報告中預計到2030年，老年人口將達到236.37萬人，比重高達26.16%。一方面是老年人養(yǎng)老需求在日益增大以及養(yǎng)老的各項條件亟待改善；另一方面則是家庭養(yǎng)老功能的逐漸弱化以及社會養(yǎng)老資源品質(zhì)不佳、供不應求。

2.2政府支持 面對人口老齡化，政府對老齡事業(yè)的支持力度越來越大。2011年3月14日國務(wù)院發(fā)布了《中華人民共和國國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》提出要建立以居家為基礎(chǔ)、社區(qū)為依托、機構(gòu)為支撐的養(yǎng)老服務(wù)體系。拓展養(yǎng)老服務(wù)領(lǐng)域，實現(xiàn)養(yǎng)老服務(wù)從基本生活照料向醫(yī)療健康、輔具配置、精神慰藉、法律服務(wù)、緊急援助等方面延伸。增加社區(qū)老年活動場所和便利化設(shè)施。同年6月，國務(wù)院又發(fā)布《中國老齡事業(yè)發(fā)展“十二五”規(guī)劃》，提出推動建設(shè)老年友好型城市和老年宜居社區(qū)。創(chuàng)新老年型社會新思維，樹立老年友好環(huán)境建設(shè)和家庭發(fā)展的新理念。這些政策的發(fā)布都和本文提出的發(fā)展老年社區(qū)養(yǎng)老社區(qū)思路相吻合。

2.3經(jīng)濟保障 據(jù)統(tǒng)計，2013年杭州市企業(yè)退休人員基本養(yǎng)老金人均超2 500元/個月，而且今后養(yǎng)老金還會持續(xù)增加。若老年社區(qū)以租賃方式入住，其對于1 000～1 500元/個月左右的老年公寓租金是可以承受的。若老年社區(qū)以直接購買方式入住，可以通過資產(chǎn)置換的方式籌集入住費用。

3 發(fā)展老年社區(qū)運行模式探索

作為具有一定福利性質(zhì)的老年社區(qū)項目，可以采取政府扶持、開發(fā)商建設(shè)經(jīng)營的模式，走福利化、市場化、專業(yè)化相結(jié)合的發(fā)展道路。

3.1政策扶持、市場運作 政府應出臺相關(guān)政策扶持老年社區(qū)項目。在市場化運作過程中，政府可以從信貸、稅收、土地獲取、審批手續(xù)等多方面給予開發(fā)商一定的政策優(yōu)惠?？梢苑抡瞻l(fā)達國家乃至中國對風電等重資產(chǎn)行業(yè)的支持政策，實行信貸支持策略，對老年社區(qū)建設(shè)項目，采用20%資金自籌，40%免息貸款，40%低息信貸。土地出讓方式則可采用行政劃撥方式，降低開發(fā)成本〔5〕。在項目的審批手續(xù)等方面給予簡化，相關(guān)行政性費用給予減免，加快項目的開發(fā)進程。

3.2嚴格限制入住條件 老年社區(qū)開發(fā)是為了滿足日益龐大的老年人養(yǎng)老需求，為避免投資者對稀缺性的老年住宅進行投資，應對居住對象進行嚴格限制。如果是老年夫妻入住，至少限定一方的居住年齡。可以以退休年齡作為限制標準，男60周歲以上，女55周歲以上方可入住。當然以年齡作為限制入住的條件，并不是不允許子女和父母同住，老年社區(qū)的入住主體必須是老年人。

3.3合理規(guī)劃設(shè)計 社區(qū)中的老年公寓可以根據(jù)老年人的需求，分為自護型和陪護型。并且分組團居住，因為如果把健康老人和不能自理的老人安排在一起，會使他們的情緒都受到影響。老年社區(qū)主體是自護型老人。戶型主要是開發(fā)面積較小的，只供1～2位老人居住，既保證了私密性，又降低了入住成本。建筑物應進行無障礙設(shè)計，例如無障礙步行道、無障礙防滑坡道、地面材料防滑處理、扶手、戶內(nèi)緊急呼叫、低按鍵高插座設(shè)置、電子安防系統(tǒng)等。

3.4全方位的配套設(shè)施 老年社區(qū)應開發(fā)全方位的配套設(shè)施。包括老年公寓、老人食堂、老年醫(yī)療保健機構(gòu)、老年活動中心、老年大學、商業(yè)服務(wù)中心、老年人才市場等設(shè)施，為老年人創(chuàng)造富有活力的物質(zhì)和精神生活條件。老年社會的建設(shè)堅持“以人為本”的原則，整合各種資源，關(guān)注老人群體內(nèi)部需求差異。

3.5多種形式的租售方式 開發(fā)商在運營模式上可以采用靈活多樣的租售方式，以滿足不同老年人實際情況。可以與老年人原有住房進行產(chǎn)權(quán)置換。并按照住房的市場價格補退差價。運營方式上還可采用租賃的方式，提供幾種可供選擇的租賃年限，例如租10、15和20年等，老年人一次性結(jié)清房租。若老人居住時間超過此年限，則另外再收取租賃費，若老人不幸身故，則將剩余居住年限的房租返還給老年人的家屬〔6〕。

4 參考文獻

1包宗華.老年住宅的幾種形式〔J〕.上海房地，2008；(4)：37-9.

2張晶華.我國養(yǎng)老地產(chǎn)現(xiàn)狀簡析〔J〕.經(jīng)營管理者，2010；(4)：71.

3李沛霖.美國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展及其對中國的啟示〔J〕.廣東經(jīng)濟，2008；(6)：51.

4王 波.論養(yǎng)老模式與現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的融合〔J〕.華東理工大學學報(社會科學版)，2008；(3)：18.

5李小云，田銀生.集中與分散——我國城市老年住房發(fā)展模式探討〔J〕.中外建筑，2011；(7)：57.

6陸秋虹，鄧用林.我國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的理論與實踐研究〔J〕.建筑經(jīng)濟，2012；362(12)：51-3.