丁 杰，丘海斌

(福建江夏學(xué)院，福建 福州 350108;廈門大學(xué)，福建 廈門 361005)

20世紀(jì)80年代以來，日本和東南亞等國家爆發(fā)了一系列由泡沫崩潰引起的實體經(jīng)濟重挫事件，充分體現(xiàn)了當(dāng)資產(chǎn)價值虛增或是被高估，對實體經(jīng)濟的嚴(yán)重影響。我國正處于經(jīng)濟高速發(fā)展期，人民幣升值帶來的房地產(chǎn)泡沫急劇膨脹，隨著經(jīng)濟全球化與金融一體化的進程加深，泡沫破裂引起的金融危機將迅速在全球范圍內(nèi)蔓延。因此，當(dāng)前如何抑制過熱的房價，有效地治理房地產(chǎn)泡沫已經(jīng)成為政府與監(jiān)管當(dāng)局迫切要解決的課題。

所謂泡沫，是指某種資產(chǎn)價格由于被嚴(yán)重高估或是投機導(dǎo)致的價格虛增，造成其市場價格嚴(yán)重偏離基礎(chǔ)價值。泡沫的運行狀態(tài)一般經(jīng)歷形成、膨脹、破滅或逐漸收縮四個階段。而房地產(chǎn)泡沫，是指房地產(chǎn)價格因投機等因素，嚴(yán)重偏離其基礎(chǔ)價值，并持續(xù)上漲，造成房地產(chǎn)經(jīng)濟虛假繁榮，引起其他資產(chǎn)價格虛增的現(xiàn)象。房地產(chǎn)泡沫是發(fā)生在資金融通領(lǐng)域的一類經(jīng)濟泡沫，屬于金融泡沫中的一種。

一、房地產(chǎn)泡沫存在的危害

(一)房地產(chǎn)業(yè)綁架了銀行業(yè)與國民經(jīng)濟

地產(chǎn)開發(fā)商從收購?fù)恋氐酵顿Y建設(shè)多是來自銀行貸款，個人貸款者從購房甚至到裝修也是來源于銀行貸款。如果房價下跌或是市場預(yù)期下跌，購房意愿減弱，市場出現(xiàn)“觀望情緒”，則房價將持續(xù)下跌，房產(chǎn)無人購買，市場投資者均在投資“最低點”，則房地產(chǎn)開發(fā)商將無法承擔(dān)銀行債務(wù)，而個人住房投資者也不愿繼續(xù)承擔(dān)高額房貸，那銀行資金鏈斷裂，將影響國家的金融安全和經(jīng)濟穩(wěn)定。對國民經(jīng)濟的控制則表現(xiàn)在:首先，房價的崩盤，會導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)商還不起銀行的一系列貸款，必然威脅銀行的資金安全;其次，高額的個人住房貸款量的遞增，使得政府不能采用加息手段來抑制泡沫的過度增長，否則將引發(fā)矛盾，影響社會穩(wěn)定。

(二)房地產(chǎn)泡沫降低資源配置效率，抑制了其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展

從經(jīng)濟學(xué)觀點看，資金總是流向投資報酬率高的部門，而當(dāng)房地產(chǎn)泡沫生成并快速膨脹時，房地產(chǎn)市場的投資收益率可能會遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于實體資本的投資收益率，因此，資金流向偏好于房地產(chǎn)市場。一方面，當(dāng)經(jīng)濟動態(tài)有效，大量資金從實體部門流入房地產(chǎn)市場，引起經(jīng)濟領(lǐng)域投資不足，生產(chǎn)效率下降，技術(shù)開發(fā)滯后，債務(wù)拖欠，企業(yè)破產(chǎn)，社會資源的配置嚴(yán)重扭曲。另一方面，房地產(chǎn)市場上的資金以及在投機者手中房產(chǎn)本身并不能夠創(chuàng)造出任何“使用價值”，房地產(chǎn)的表面繁榮掩蓋實質(zhì)經(jīng)濟的衰退，然而一旦泡沫崩潰、虛幻的泡沫散去，剩下的則是已經(jīng)萎縮和衰敗的實體經(jīng)濟。

同時，房地產(chǎn)價格虛增帶來的高額回報率，導(dǎo)致實體經(jīng)濟紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)業(yè)，而實體經(jīng)濟的資金大量涌向房地產(chǎn)市場，必然導(dǎo)致實體企業(yè)自營規(guī)模降低，對企業(yè)的經(jīng)營管理放松，對企業(yè)擴大再生產(chǎn)的設(shè)備投入不足，導(dǎo)致生產(chǎn)性企業(yè)缺乏生產(chǎn)所需的基本成本，抑制了企業(yè)的發(fā)展。

(三)房地產(chǎn)泡沫的存在將引發(fā)社會問題

房地產(chǎn)泡沫使得市場上人們對土地投機傾向突顯，本來就稀有的土地被大量閑置和低度使用。隨著房地產(chǎn)價格的上漲，貧富差距加大，社會分配不公打消了勞動者的工作熱情。而房地產(chǎn)價格一旦回落，又會使原有資產(chǎn)價格貶值，個人收入縮水，市場彌漫著悲觀的氣氛，人們不敢消費，生怕儲蓄不足引發(fā)不測，從而導(dǎo)致企業(yè)產(chǎn)品銷售量銳減，企業(yè)利潤不足，甚至導(dǎo)致社會的通貨緊縮。

(四)房地產(chǎn)泡沫破滅將引發(fā)金融危機與政治危機

日本房地產(chǎn)泡沫的破裂，重創(chuàng)了日本的金融業(yè)，使得日本經(jīng)濟倒退了近二十年，至今仍然制約著日本經(jīng)濟的發(fā)展。因為多數(shù)國家中，住房貸款已經(jīng)成為銀行主營業(yè)務(wù)，一旦房地產(chǎn)價格回落，住房貸款違約數(shù)量增加，大量的不良貸款不僅引起銀行的信譽風(fēng)險，甚至?xí)疸y行同業(yè)拆借的資金鏈條斷裂。銀行的國際信譽受損，從而進一步增加了銀行海外的籌資成本。

房地產(chǎn)泡沫的破滅，帶來的經(jīng)濟危機還會引發(fā)政治危機，造成企業(yè)倒閉，工人失業(yè)，則社會將出現(xiàn)動蕩的局面。1997年，馬來西亞的房地產(chǎn)泡沫破滅后，經(jīng)濟形勢惡化，犯罪率激增，社會矛盾尖銳。同年，在泰國，房地產(chǎn)泡沫的破滅導(dǎo)致經(jīng)濟不穩(wěn)，而經(jīng)濟不穩(wěn)又加劇了政府的更迭，從而造成社會危機升級。

二、我國房地產(chǎn)泡沫的測度

房地產(chǎn)泡沫的測試有各種不同指標(biāo)，本文通過1996年到2012年中國商品房銷售價格、2008年3月到2013年9月城市土地價格、和2000年到2010年五個相對指標(biāo):房價收入比、空置率、房地產(chǎn)投資與全社會固定資產(chǎn)投資、房價增長率與GDP增長率比值、商品房銷售收入與房地產(chǎn)投資比率來分析房地產(chǎn)業(yè)的泡沫發(fā)展情況。

(一)中國商品房住宅銷售價格

2004年以后，銷售價格快速上升，絕對數(shù)和增長趨勢均處于高位，具體由表1所示。

表1 1996年到2012年中國商品房住宅銷售價格圖

(二)中國105個城市土地價格

105個城市的土地價格從2009年到2013年，一直處于較快的增長趨勢，絕對價格上也處于相當(dāng)高的位置，具體數(shù)據(jù)如表2所示。

表2 2008.3—2013.9中國105個城市土地價格圖

(三)其他綜合性指標(biāo)

通常用以下這五個指標(biāo)來反映房地產(chǎn)價格的測度。表3所反映的數(shù)據(jù)，表示房地產(chǎn)的這五大指標(biāo)均超過了警戒線。

表3 2001年—2011年全國房地產(chǎn)泡沫測度指標(biāo)

通過上述指標(biāo)的分析，中國房地產(chǎn)市場價格已經(jīng)嚴(yán)重偏離了基礎(chǔ)價值。商品房銷量的增加進一步推動房價的上漲，兩個因素互為因果，互相影響。其中，高地價的收益也是誘導(dǎo)房地產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展的重要因素。近幾年，對房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模的激增，以及房價上漲速度，都意味著我國房地產(chǎn)泡沫開始進入迅速膨脹的階段。

三、我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生泡沫的原因

(一)地方政府的投資沖動和土地財政

土地因不可再生性成為稀缺資源，中國的土地歸國家所有，在經(jīng)濟高速發(fā)展，城市化進程加速的前提下，地方政府為了“政績”，不斷通過拍賣土地來提高地方財政收入?，F(xiàn)階段，通過提高開發(fā)商的準(zhǔn)入門檻，嚴(yán)格把控開發(fā)商貸款數(shù)額，公開進行土地競價等措施進一步規(guī)范了土地買賣，但并未從根源上緩解房價高漲問題，反而是“地王”頻生，進一步推漲了房價，甚至造成部分開發(fā)商寡頭壟斷，房地產(chǎn)價格泡沫急劇膨脹。

(二)銀行過度放貸是房地產(chǎn)市場的推進器

近年來我國貨幣流動性過剩，在我國缺乏有效的投資渠道后，過剩的流動性就大額涌入房地產(chǎn)市場以期獲得高額的利潤收入。同時，人民幣升值的前提下，外資受貨幣市場禁止和股票制度性障礙的限制，只有通過房地產(chǎn)市場獲得高額的投機收益。在經(jīng)濟高速發(fā)展的背景下，各國銀行業(yè)競爭激烈，需要新的利潤增長點，而個人住房貸款無疑是投資回報率較高的新品種。銀行業(yè)需要拓展高額回報的新業(yè)務(wù)，把房地產(chǎn)市場作為投資重點，作為高風(fēng)險高投入的行業(yè)，信貸過分?jǐn)U張對房價起到了推波助瀾作用。

(三)房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)不合理

中國房地產(chǎn)市場對于解決國計民生的住房問題，在分布結(jié)構(gòu)上有所欠缺，中高檔住宅占多數(shù)，而適合普通百姓的保障性住房建設(shè)量不足。導(dǎo)致高檔住房市場空置率較高，投機動機持有高檔房產(chǎn)居多，而實際用于滿足普通住宅需求的住房嚴(yán)重不足。在這樣的背景下，收入較低人群的住房需求得不到滿足，這種市場結(jié)構(gòu)不合理的布局推動了房價的不合理增長。在經(jīng)濟利潤的驅(qū)使下，保障性住房供給嚴(yán)重不足，商品房過度發(fā)展達到了非理性的繁榮，加之人們剛性住房需求的推動，使得房地產(chǎn)泡沫不斷催生。

(四)傳統(tǒng)觀念對住房需求的影響

中國的房地產(chǎn)價格已經(jīng)嚴(yán)重超出了中國居民的購買能力，可是完全沒有消減居民的購房熱情，這是因為中國特殊的國情決定的，擁有房屋是代表一種階層，代表一個家的形成。也是中國傳統(tǒng)思想“居者有其屋”的思想作祟。主要表現(xiàn)在以下幾個方面:一是經(jīng)濟高速增長，人們對經(jīng)濟預(yù)期樂觀，對未來收入樂觀，敢承擔(dān)高額貸款購房;二是人們對房屋的強烈偏好，從眾心理與攀比心理嚴(yán)重，即使可支配收入不允許購房，也要舉家借貸供房。正是因為如此購房呈現(xiàn)以下特點:一是購房面積過大，二是不同年齡住房面積差異不大，三是購房年齡普遍偏低。

(五)社會大眾對房價的心理預(yù)期看漲

心理預(yù)期決定著房地產(chǎn)價格。在信息不完全對稱的市場中，投資者對于房地產(chǎn)價格的估計往往偏離其基本價值，這種偏離又會因為房地產(chǎn)價格本身的信息傳遞和投資者的從眾心理得到放大。投資者由于分析判斷下期價格會上升，結(jié)果證實了預(yù)期正確，這樣就會在下一期繼續(xù)看漲房價，而這種預(yù)期勢必導(dǎo)致房地產(chǎn)價格進一步被推升，長此以往，形成循環(huán)，看漲的預(yù)期推動了房價的上漲，而房價的上漲又進一步加深了看漲的預(yù)期。這樣的預(yù)期下，就形成房地產(chǎn)價格不斷上漲。

四、擠壓泡沫應(yīng)采取激進的“冷火雞”方法還是漸進的溫和方式

市場投資者在投機的狂潮中受到利益的驅(qū)動，再加上房地產(chǎn)開發(fā)商的壟斷價格，封鎖信息，捂盤和制造虛假銷售信息等蓄意拉升價格等手段，這就造成投資者的跟風(fēng)操作、羊群效應(yīng)與博傻心理，使得投資者風(fēng)險意識淡薄，容易使得泡沫膨脹程度迅速加大直至破滅。

激進的“冷火雞”方法是指政府通過急速的、大規(guī)模的緊縮型金融政策擠出泡沫。而漸進式的溫和方式則是通過溫和的手段，采用較長的時間緩慢擠出泡沫，雖然時間較長，但是方式溫和對總體經(jīng)濟破壞較小。而“冷火雞”方法由于其突然、快速的、大規(guī)模的特點容易造成方式尖銳，引起社會矛盾。而漸進的溫和方式是指通過一系列政策不斷地緊縮需求，在很長的時間內(nèi)慢慢擠出泡沫，時間雖長但是方式溫和對總體經(jīng)濟破壞性小。

激進的“冷火雞”方法會導(dǎo)致經(jīng)濟崩塌，銀行業(yè)業(yè)內(nèi)風(fēng)險快速傳遞，上文中提出房地產(chǎn)泡沫的迅速膨脹與銀行信用過度擴張有密切的關(guān)系，如日本、東南亞等泡沫都離不開信用擴張，銀行的過度貸款為房地產(chǎn)業(yè)泡沫的過度膨脹提供了充足的資金，這樣容易導(dǎo)致泡沫破滅引發(fā)全面的金融危機與經(jīng)濟危機。泡沫一旦破滅，則可能大量銀行的壞賬立刻顯現(xiàn)出來，甚至拖垮銀行，造成整個經(jīng)濟的信用危機。如果擠壓方法不當(dāng)，政府通過稅收、緊縮銀根等策略勢必會造成“矯枉過正”，致使經(jīng)濟長期陷入蕭條。因此，現(xiàn)階段，房地產(chǎn)泡沫不可擠破，只可擠壓，用溫和漸進的方式慢慢把泡沫擠出，才能保證國家經(jīng)濟正常穩(wěn)定地運行下去。

五、治理房地產(chǎn)泡沫的有效措施

治理房地產(chǎn)泡沫，可以圍繞三方面進行擠壓，首先，增加供給;其次，減少非剛性需要;再次，減少非理性投資沖動。房地產(chǎn)市場的特點是缺乏彈性的供給和富有彈性的需要曲線相交決定，因此，措施上應(yīng)圍繞增加供給，由S1向S2移動，或減少需求，由D1曲線向D2曲線移動，具體如圖1所示:

圖1 房地產(chǎn)市場的供需

(一)多元化建房渠道抑制地方政府投資沖動

正是因為開發(fā)商的建房壟斷權(quán)，使其控制了房價，推動房價泡沫。在購買土地，申辦貸款中，開發(fā)商、銀行與當(dāng)?shù)卣蚴亲非蟾哳~利潤，或是權(quán)力尋租等一系列行為，不僅有效轉(zhuǎn)移了開發(fā)商的資金風(fēng)險，而且抑制了經(jīng)濟正常發(fā)展與資源的有效配置。由圖1可以看出，只有通過多元化的建房渠道打破開發(fā)商建房壟斷權(quán)，增加房屋供給量，才能有效降低需求，使房價回到理智的價位，可以擴大建房方式，如將建房市場逐步放開，允許個人自建或是單位員工、家族合伙自建，從而拓展房屋保有量，降低房價。

(二)嚴(yán)控銀行貸款，防止開發(fā)商違規(guī)操作

在提高房地產(chǎn)市場投機成本的同時，還應(yīng)該注重引導(dǎo)剩余資金向?qū)嶓w經(jīng)濟轉(zhuǎn)化，不僅有利于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的平衡發(fā)展，還有利于加強市場競爭，減少產(chǎn)能過剩的壓力。首先，宏觀層面，要實時監(jiān)控銀行業(yè)對房地產(chǎn)總的貸款量，一旦達到預(yù)警比例就停止貸款;其次，針對出現(xiàn)信用問題的房地產(chǎn)商要及時傳遞消息，成為全國銀行業(yè)的“黑名單”客戶，絕對禁止對其進行任何貸款;再次，在微觀層面上，加大對房地產(chǎn)商違規(guī)操作，假按揭，蓄意騙貸的處罰力度與全程監(jiān)管，控制對同一房地產(chǎn)商的貸款總額，防止出現(xiàn)信用風(fēng)險;最后，要及時總結(jié)在預(yù)警機制上存在的不足，針對出現(xiàn)的不良貸款能夠及時有效地轉(zhuǎn)化與處理，規(guī)避風(fēng)險，提高資產(chǎn)質(zhì)量。

(三)大量推出保障性住房平衡房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)

除了推出經(jīng)濟適用房、公租房、廉租房、限價房等一系列針對中低收入人群的保障性住房，為消費者提供更多選擇，有效抑制需求，還應(yīng)該建立和健全保障性住房的法律與制度，不僅能夠改善中低收入人群的住房條件，還有利于實現(xiàn)適合不同需求的房地產(chǎn)市場協(xié)調(diào)發(fā)展。一是加大保障房建設(shè)力度，解決中低收入大眾的住房需求;二是完善住房金融制度，通過自籌資金、房地產(chǎn)信托、個人住房抵押證券化等手段實現(xiàn)住房建設(shè)資金的良性循環(huán);三是針對人群的收入不同，提供不同的貸款形式，通過嚴(yán)格的審查與征詢制度，加大對申請者的資格的審查力度，及時跟蹤，建檔，實時把握申請者的情況變化，通過摸底、走訪、公示、舉報等措施，對于不符合條件申請的或是條件上已經(jīng)發(fā)生變化的申請者嚴(yán)格篩選，實行保障性住房的退出機制。

(四)加強信息披露，建立公眾理性預(yù)期

信息的對稱和信息公開透明有利于理性預(yù)期的形成，非理性預(yù)期通常源于信息的不足。在市場中要培養(yǎng)理性投資者，能夠正確認(rèn)識投機風(fēng)險，建立正確的投資意識，不盲從，不跟風(fēng)，在防范風(fēng)險的前提下，進行有效投資。同時，加強信息披露制度，嚴(yán)格查處各類虛假信息，做到公開、公平、公正，價格透明，避免公眾媒體的錯誤信息對公眾的誤導(dǎo)，再加快房地產(chǎn)泡沫的膨脹。

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