◎ 湯健梅（重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,重慶 400015）

重慶：發(fā)揮產(chǎn)權(quán)市場功能優(yōu)勢推進(jìn)國有資產(chǎn)進(jìn)場租賃

◎ 湯健梅（重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所,重慶 400015）

重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所交易大廳

今年3月20日，位于國家5A級(jí)旅游風(fēng)景區(qū)重慶萬盛黑山谷的兩家國營酒店，通過重慶聯(lián)合產(chǎn)權(quán)交易所（以下簡稱“聯(lián)交所”）萬盛支所的營銷推介，以年租金330萬元，5年總租金1650萬元的價(jià)格整體出租，比掛牌價(jià)1000萬元增值65%，成為重慶景區(qū)物業(yè)公開招租大幅增值的成功范例。當(dāng)?shù)卣枇Ξa(chǎn)權(quán)市場開展景區(qū)資源招商，充分發(fā)揮專業(yè)平臺(tái)的功能優(yōu)勢，短時(shí)間內(nèi)為陷入困境的景區(qū)酒店引入專業(yè)運(yùn)營團(tuán)隊(duì)，有效盤活了國有存量資產(chǎn)，為景區(qū)旅游業(yè)提檔升級(jí)注入了新的活力。

1　亟需規(guī)范，傳統(tǒng)租賃方式存在國資流失風(fēng)險(xiǎn)

國資租賃是國有單位將占有、使用的國有資產(chǎn)在一定時(shí)期內(nèi)以有償方式讓渡給其他組織或個(gè)人使用的行為，與國資處置構(gòu)成了國有資產(chǎn)保值增值的兩個(gè)重要途徑。隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的不斷深化，國資管理運(yùn)營方式日益多元，國資租賃活動(dòng)更加頻繁廣泛，最普遍的就是各類商業(yè)房產(chǎn)等物業(yè)租賃活動(dòng)。

由于相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)仍然滯后，大量的國資租賃活動(dòng)處于業(yè)主單位自行租賃的無序狀態(tài)，信息發(fā)布渠道有限、信息內(nèi)容不規(guī)范、議價(jià)和確租的隨意性大，不利于物業(yè)收益最大化，“低價(jià)長租”、“人情出租”、“以租代售”等現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。比如，某國有資產(chǎn)在處置之前如果已經(jīng)以較低租金、較長租期出租，按照《合同法》“售不破租”和對(duì)承租人“優(yōu)先購買權(quán)”的保護(hù)規(guī)定，當(dāng)處置資產(chǎn)時(shí)，受讓人會(huì)面臨“要么賠償原承租人損失收回所購資產(chǎn)，要么繼續(xù)履行原租賃合同獲得長期低水平回報(bào)”的困擾。這就迫使意向購買人放棄購買，由原承租人以較低價(jià)格“優(yōu)先”購得，造成國有資產(chǎn)流失。

2　引入競爭，國資進(jìn)場公開招租成效顯著

近年來，聯(lián)交所積極探索引入市場競爭機(jī)制，推動(dòng)國有資產(chǎn)進(jìn)場公開掛牌、競價(jià)招租，涌現(xiàn)了一大批經(jīng)典案例。

2012年5月，重慶黔江區(qū)金冠酒店18年整體招租項(xiàng)目，在聯(lián)交所渝東南分所通過互聯(lián)網(wǎng)競租，年租金達(dá)到460萬元，總租金9386萬元，比起租價(jià)2040萬元增值7346萬元，增值率360%，大大超出了業(yè)主單位的預(yù)期。2013年7月，重慶市首宗景區(qū)物業(yè)公開招租項(xiàng)目，黔江區(qū)濯水古鎮(zhèn)景區(qū)內(nèi)芭茅島酒店、李家大院1-6號(hào)房屋等七處資產(chǎn)，在聯(lián)交所渝東南分所以3403.667萬元成功招租。2014年4月，重慶城口83處國有經(jīng)營性房產(chǎn)，在聯(lián)交所城口支所通過互聯(lián)網(wǎng)競租，總租金合計(jì)1828.92萬元，比起租價(jià)413.12萬元增值1415.8萬元，平均增值342.71%，單宗最高增值逾16倍，創(chuàng)下了渝東片區(qū)國有資產(chǎn)招租項(xiàng)目增值新高。據(jù)統(tǒng)計(jì)，重慶31個(gè)遠(yuǎn)郊區(qū)縣中已有25個(gè)區(qū)縣開展了國有租賃業(yè)務(wù)，累計(jì)完成國有租賃項(xiàng)目近500宗，交易額逾5億元，平均增值超過1倍，引起了社會(huì)各界的強(qiáng)烈反響。

在聯(lián)交所的積極推動(dòng)下，2014年1月，重慶市首次將國有資產(chǎn)出租出借行為必須進(jìn)場公開交易寫入黨委、政府文件，重慶市委、市政府聯(lián)合下發(fā)《重慶市貫徹實(shí)施〈黨政機(jī)關(guān)厲行節(jié)約反對(duì)浪費(fèi)條例〉辦法》（渝委發(fā)〔2014〕5號(hào)），明確規(guī)定“黨政機(jī)關(guān)國有資產(chǎn)處置和出租出借應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格履行審批手續(xù)，在依法設(shè)立的產(chǎn)權(quán)交易場所進(jìn)行，實(shí)行公開交易、統(tǒng)一監(jiān)管”。重慶各區(qū)縣政府也相繼出臺(tái)規(guī)范文件或積極引導(dǎo)，推動(dòng)國資進(jìn)場租賃工作。

3　履行職責(zé)，積極構(gòu)建國資租賃陽光平臺(tái)

國資租賃是防止國資流失、完善國資監(jiān)管不可缺位的重要領(lǐng)域。當(dāng)務(wù)之急，必須建立充分發(fā)揮市場機(jī)制作用，統(tǒng)一、規(guī)范的國資租賃交易和監(jiān)管制度，構(gòu)建統(tǒng)一交易平臺(tái)。產(chǎn)權(quán)市場作為國有資產(chǎn)處置的政策性平臺(tái)，在發(fā)揮市場機(jī)制作用，促進(jìn)國資保值增值方面積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，交易方式和手段日益多元，得到政府和社會(huì)各界的廣泛認(rèn)可，其成功做法完全可以復(fù)制到國資租賃領(lǐng)域，這也是產(chǎn)權(quán)市場履行國資保值增值職責(zé)題中應(yīng)有之義。

一是產(chǎn)權(quán)市場在國務(wù)院國資委和地方黨委政府的領(lǐng)導(dǎo)下，按照市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，堅(jiān)持“公開、公平、公正”的交易準(zhǔn)則，建立了較為嚴(yán)密的交易管理制度和風(fēng)險(xiǎn)控制體系，能夠有效防范資產(chǎn)交易中各類風(fēng)險(xiǎn)，具有良好的社會(huì)公信力。

二是產(chǎn)權(quán)市場先進(jìn)的網(wǎng)絡(luò)化競價(jià)交易系統(tǒng)，有利于大幅提升國資租賃交易效率。目前，聯(lián)交所全流程互聯(lián)網(wǎng)交易和結(jié)算系統(tǒng)已經(jīng)實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目報(bào)名、繳納保證金、交易競價(jià)、支付結(jié)算全流程網(wǎng)絡(luò)化操作，各類資產(chǎn)交易更加快捷和便利。

三是產(chǎn)權(quán)市場全方位的市場化服務(wù)流程，能有效促進(jìn)國資租賃的成交率和增值水平。聯(lián)交所圍繞“投資者發(fā)現(xiàn)”和“價(jià)值價(jià)格發(fā)現(xiàn)”功能，推出項(xiàng)目策劃包裝、投資人對(duì)接、融資服務(wù)等一攬子市場化服務(wù)，成為社會(huì)資源優(yōu)化配置、國有資產(chǎn)保值增值的重要推手。

四是產(chǎn)權(quán)市場應(yīng)積極對(duì)接、推動(dòng)國資租賃規(guī)范進(jìn)場工作。規(guī)范國資租賃進(jìn)場，不僅有助于加強(qiáng)和完善國資管理工作，還能豐富和拓展產(chǎn)權(quán)市場交易種類，形成新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)市場應(yīng)積極探索國資進(jìn)場租賃工作，主動(dòng)對(duì)接政府和相關(guān)部門制定出臺(tái)國資租賃統(tǒng)一管理辦法，推動(dòng)國有資產(chǎn)全面規(guī)范進(jìn)場、公開招租。

時(shí)至今日，產(chǎn)權(quán)市場無論是市場規(guī)模還是社會(huì)影響力都已經(jīng)有了很大變化。平臺(tái)越大責(zé)任就越大，政府、社會(huì)和公眾的期望和要求也更高。產(chǎn)權(quán)市場必須始終如一地堅(jiān)持改革創(chuàng)新、服務(wù)發(fā)展的宗旨，勇于探索，敢于擔(dān)當(dāng)，為國企改革和社會(huì)發(fā)展做出更大貢獻(xiàn)，才能不辱使命，贏得未來。