【摘要】投資控制貫穿項目全過程，造價控制在投資控制統(tǒng)領(lǐng)下也跟項目各實施階段緊密相關(guān)，現(xiàn)就中小型公司房地產(chǎn)開發(fā)項目在決策階段、設(shè)計階段、招標(biāo)階段、施工階段和竣工結(jié)算階段的造價控制與管理逐一闡述：

【關(guān)鍵詞】投資控制 造價 控制與管理

一、決策階段的造價控制與管理

從投資控制角度來說，決策階段是項目全過程投資控制的重點和關(guān)鍵點，決定了項目70%以上的投資。那是不是開發(fā)項目的造價控制重點都要放在決策階段來呢？我個人認(rèn)為不是的，原因有二：首先，項目決策是技術(shù)與經(jīng)濟的綜合配比，需要大量翔實的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、經(jīng)驗豐富的工程技術(shù)和經(jīng)濟專家、科學(xué)的決策方法。中小型房產(chǎn)公司目前從人力物力上都還有所欠缺；第二，建設(shè)項目均是房產(chǎn)開發(fā)項目，與工業(yè)建設(shè)項目及公共建筑項目有所不同，后者是在確定生產(chǎn)能力及使用要求的前提下，在建設(shè)地點、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、工藝流程和設(shè)備選型等方面有多種組合模式，需仔細研究找出最佳方案。而房產(chǎn)開發(fā)項目不確定因素相對少得多，地塊都是通過招拍掛方式取得，位置和大小不由自己選擇。每宗地塊都有對應(yīng)的規(guī)劃條件指標(biāo)，建設(shè)規(guī)?；揪痛_定了。而建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，取決于小區(qū)檔次定位，更主要要通過營銷策劃確定銷售預(yù)期而定。所以，在項目決策階段通過造價手段來控制項目成本實際意義不大。

二、設(shè)計階段的造價控制與管理

到設(shè)計階段，造價控制有了具體的對象——房屋建筑。合理的設(shè)計是控制工程造價的關(guān)鍵和源頭。中小型房產(chǎn)公司目前適宜采用“安全可靠、成熟先進、經(jīng)濟適用”的設(shè)計理念，不追求標(biāo)新立異，更注重穩(wěn)重可靠。本階段控制成本的造價手段主要是依據(jù)經(jīng)驗數(shù)據(jù)對設(shè)計戶型、外立面裝飾、設(shè)備材料選型等提出優(yōu)化建議，如戶型是否規(guī)整，有無過多的拐角墻；是否過分追求立面效果而增大外墻系數(shù)，導(dǎo)致砌筑、保溫、裝飾面層工程量的無謂增加；設(shè)備材料選型標(biāo)準(zhǔn)是否合適等等。而涉及到結(jié)構(gòu)部分的砼、鋼筋含量、基礎(chǔ)形式、主體結(jié)構(gòu)形式等的優(yōu)化建議，單從造價角度來考慮比較困難，雖然這部分對造價影響很大，但因涉及結(jié)構(gòu)安全，需結(jié)構(gòu)計算，無法簡單通過造價高低來評判設(shè)計優(yōu)劣。作為絕大多數(shù)中小房產(chǎn)開發(fā)商，沒有自己的設(shè)計部門，最有效的做好設(shè)計造價控制途徑就是找一個優(yōu)秀的設(shè)計單位，一個認(rèn)真負責(zé)的設(shè)計團隊。設(shè)計費用占整個開發(fā)成本比例不足2%，對造價的影響度卻高達35%～75%，做好設(shè)計工作經(jīng)濟效益顯著。合同條款可增設(shè)設(shè)計獎勵，提高設(shè)計人員工作積極性，設(shè)計尾款作為設(shè)計保證金，在工程完工時視設(shè)計質(zhì)量是否達到預(yù)期標(biāo)準(zhǔn)來確定退還比例。合理的放寬設(shè)計周期，保障設(shè)計人員有有足夠的時間做技術(shù)與經(jīng)濟對比，各專業(yè)之間有充分交流協(xié)調(diào)的機會，確保設(shè)計精度。

三、招標(biāo)階段的造價控制與管理

招標(biāo)階段的主要工作是招標(biāo)確定施工單位與簽訂施工合同，是通過造價手段控制項目成本實質(zhì)工作的開始，目前，招標(biāo)文件已經(jīng)比較格式化，控制的重點應(yīng)該放在招標(biāo)清單的編制與擬采用主要合同條款的擬定。首先，清單的編制過程，是對施工圖設(shè)計的一次仔細梳理，在現(xiàn)場施工操作之前的所有工作中，只有工程量的計算過程才能看圖識圖達到如此細致的程度，能找出大部分設(shè)計中的“錯、漏、碰、缺”，初步檢驗設(shè)計質(zhì)量，并及時反饋到設(shè)計單位，在招標(biāo)文件發(fā)出之前完善設(shè)計，保持與招標(biāo)清單一致，最大限度減少施工期間的變更和簽證，這點對防止投標(biāo)單位不平衡報價和施工期間造價控制都十分有利。所以編制招標(biāo)清單，應(yīng)著重注意以下幾個問題：1、清單項目的完整和工程量的準(zhǔn)確性，這是個基本要求，這兩者出現(xiàn)過大的差異直接影響投標(biāo)報價和工程真實成本，使之后的造價控制失去基準(zhǔn)；2、項目特征描述與工作內(nèi)容的準(zhǔn)確性，這點容易出現(xiàn)紕漏。某些細部做法設(shè)計人員有時是直接標(biāo)注在圖紙上，有時引用標(biāo)準(zhǔn)圖集，有時在圖集基礎(chǔ)上做調(diào)整；3、做好清單編制說明。特別是對清單里已修改的做法和材料，設(shè)計文件未來得及同步修正，一定要仔細的在編制說明中反映，作為控制價編制和投標(biāo)報價的統(tǒng)一依據(jù)。

而對于合同簽訂，重點是招標(biāo)文件中的“合同條款及格式”部分編制，而不是招標(biāo)后的合同談判，遞交了投標(biāo)文件的投標(biāo)單位都應(yīng)對招標(biāo)文件中的合同條款予以接受，所以在編制招標(biāo)文件時就應(yīng)在法律允許范圍內(nèi)對擬簽訂合同的主要條款按照最大限度對己方有利的原則來擬定，一旦確定中標(biāo)單位后再要來更改合同條款以更有利招標(biāo)方的行為都是無力的。對于合同中的造價控制，重點關(guān)注的條款就是合同價款的方式、變更的估價原則和價格調(diào)整。

四、施工階段的造價控制與管理

施工階段是建筑物實體形成階段，是人力、物力、財力消耗的主要階段。此階段涉及面廣，影響因素多，如施工周期變化，政策性變化，材料設(shè)備價格，市場供求波動等?？刂乒こ淘靸r要從多方面入手，技術(shù)方面的、經(jīng)濟方面的、管理方面的都要協(xié)調(diào)兼顧，從造價工作角度出發(fā)，重點做好以下方面：1、配合現(xiàn)場項目部加強合同管理，做好合同跟蹤，督促合同雙方都按合同履責(zé)。及時解決履行過程中出現(xiàn)的問題，避免索賠事件的發(fā)生；2、協(xié)助現(xiàn)場項目部加強現(xiàn)場簽證質(zhì)量?，F(xiàn)場簽證應(yīng)嚴(yán)格按流程，分級把關(guān)，限額簽證。盡量減少設(shè)計變更 ，杜絕不實及虛假簽證，統(tǒng)一簽證與結(jié)算的內(nèi)容和口徑；3、造價管理人員應(yīng)隨時深入現(xiàn)場，收集和掌握工程有關(guān)資料，及時掌握現(xiàn)場施工動態(tài)，為工程結(jié)算提供依據(jù)，做好必要的準(zhǔn)備工作；4、協(xié)助項目管理人員及時審核因設(shè)計變更、現(xiàn)場簽證等發(fā)生的費用，有條件要做到分段結(jié)算，以便隨時準(zhǔn)確掌握項目成本情況，相應(yīng)調(diào)整控制目標(biāo)。

結(jié)語

建設(shè)項目工程造價控制管理是一個綜合系統(tǒng)工程，以上僅是從造價工作角度對開發(fā)項目造價控制與管理作出的整理，還需要多多從基層從現(xiàn)場角度考慮問題，才能真正做好工程造價控制與管理工作。