【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)，在金融危機(jī)之后我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)也進(jìn)入了一個(gè)全面復(fù)蘇的階段，國(guó)家對(duì)處于泡沫階段的房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行調(diào)整，也讓我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)結(jié)束了以往的暴利時(shí)期，同時(shí)，投資房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)也極大的增加了。在房地產(chǎn)的投資中，會(huì)涉及到很多方面的影響因素，而且這些因素還有不確定性，因此在投資房地產(chǎn)中就需要科學(xué)謹(jǐn)慎，對(duì)各種因素進(jìn)行深入的分析，對(duì)房地產(chǎn)中風(fēng)險(xiǎn)涉及到的行業(yè)因素與宏觀環(huán)境進(jìn)行識(shí)別，有效的防范風(fēng)險(xiǎn)因素。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)投資；風(fēng)險(xiǎn)分析；風(fēng)險(xiǎn)控制；對(duì)策

我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)在改革開(kāi)放之后，隨著我國(guó)的土地征用以及住房制度的改革逐漸出現(xiàn)了復(fù)蘇。而由于房地產(chǎn)企業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)高、回收周期長(zhǎng)、投資數(shù)額大的特點(diǎn)，同時(shí)在實(shí)際中大部分企業(yè)沒(méi)有對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理有足夠的認(rèn)識(shí)，也沒(méi)有設(shè)立起專(zhuān)門(mén)的風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制與管理人員，因而在實(shí)際投資中還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，例如是經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)與政治風(fēng)險(xiǎn)等，都會(huì)對(duì)投資者的收益與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有直接的影響。所以，這種情況下，就需要對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行研究，盡量規(guī)避投資者的風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)也促進(jìn)我國(guó)的經(jīng)濟(jì)健康穩(wěn)定的運(yùn)行。

1. 房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟(jì)特征

在我國(guó)的房地產(chǎn)投資中，它是現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)投資中重要的組成部分，不僅包括了各類(lèi)房地產(chǎn)的資產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)活動(dòng)，還包括了與房地產(chǎn)有關(guān)的修建和建造活動(dòng)，因此，房地產(chǎn)投資既具有一般的提供產(chǎn)品的工能，還具有調(diào)節(jié)經(jīng)濟(jì)、資源配置、以及融通資金的功能。因此，在投資房地產(chǎn)中具有一定的經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)。

1.1有較大的資金需求，經(jīng)營(yíng)的周期也比較長(zhǎng)

由于房地產(chǎn)的價(jià)值量比較大，也具有一定的持久性，房地產(chǎn)也是一種不動(dòng)產(chǎn)，所以在投資時(shí)需要的資金量就比較大，而同時(shí)要對(duì)資金進(jìn)行邊線也很困難。所以，在從事和房地產(chǎn)相關(guān)的一些經(jīng)濟(jì)投資活動(dòng)時(shí)，就需要很大的資金量，同時(shí)，資金在房地產(chǎn)的投資運(yùn)營(yíng)中也有著非常重要的作用。另外，房地產(chǎn)還是一種生產(chǎn)要素的投入，為廠商或者是居民來(lái)提供長(zhǎng)久的房屋或者是場(chǎng)地服務(wù)。

1.2投資房地產(chǎn)是一項(xiàng)權(quán)益收益

由于房地產(chǎn)是一項(xiàng)不動(dòng)產(chǎn)，所以投資房地產(chǎn)的本質(zhì)是其發(fā)生的權(quán)益轉(zhuǎn)移。投資房地產(chǎn)的根本目的就是為了獲得收益，所以，就需要獲得房地產(chǎn)的各項(xiàng)產(chǎn)權(quán)，以獲得法律上的保護(hù)，這樣才能實(shí)現(xiàn)投資的目的。另外，在現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)的所有權(quán)與債權(quán)等都構(gòu)成了投資客體在投資時(shí)的實(shí)際內(nèi)容。

2.房地產(chǎn)投資的主要風(fēng)險(xiǎn)分析

2.1宏觀的環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)

（1）國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)

經(jīng)過(guò)實(shí)踐研究證明，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的水平有著密切的聯(lián)系，如果經(jīng)濟(jì)有過(guò)快的發(fā)展，房地產(chǎn)投資就會(huì)過(guò)熱從而出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)，如果經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)慢，房地產(chǎn)也會(huì)由于投資不足而產(chǎn)生一定的風(fēng)險(xiǎn)。在我國(guó)的改革開(kāi)放以前，經(jīng)濟(jì)實(shí)力還比較差，房地產(chǎn)的投資也處于一個(gè)停滯的階段，但是隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，在1992年與1993年我國(guó)的GDP增長(zhǎng)率已經(jīng)達(dá)到了14.2%與13.5%，相應(yīng)的房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)率已經(jīng)達(dá)到了117.42%與164.98%。但是同時(shí)這樣房地產(chǎn)投資和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不協(xié)調(diào)發(fā)展局導(dǎo)致了后期國(guó)家政策的調(diào)整。

（2）宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)，宏觀調(diào)控的政策風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者的投資具有全局性的重要影響，一旦出現(xiàn)了政策風(fēng)險(xiǎn)，就會(huì)對(duì)投資者有致命的打擊。而這種風(fēng)險(xiǎn)中主要包括的有對(duì)土地使用制度的改革風(fēng)險(xiǎn)。由于對(duì)土地的使用制度改革會(huì)影響到房地產(chǎn)商品的價(jià)值，如果價(jià)值降低了，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資者與經(jīng)營(yíng)者就會(huì)承受一定的損失，例如國(guó)家規(guī)定的收費(fèi)、補(bǔ)償以及使用年限等都會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)增加開(kāi)發(fā)成本。另外，土地的改革制度影響主要體現(xiàn)在我國(guó)政府對(duì)土地使用的具體的技術(shù)等政策因素。例如在出讓土地使用權(quán)上政府可以根據(jù)實(shí)際情況來(lái)采取相應(yīng)的招標(biāo)、協(xié)議以及公開(kāi)拍賣(mài)等，而這三種不同的方式也會(huì)個(gè)投資者帶來(lái)不同的成本影響。而為了避免地價(jià)會(huì)與市場(chǎng)實(shí)際情況有過(guò)分的偏離，政府也會(huì)對(duì)地價(jià)采取一定的調(diào)控政策，這樣也會(huì)給房地產(chǎn)的投資者帶來(lái)一定的影響。

（3）利率變化的風(fēng)險(xiǎn)

利率指的是在一定的時(shí)期內(nèi)發(fā)生的利息額和相應(yīng)的借貸資金的比率。在我國(guó)，利率是國(guó)家進(jìn)行宏觀調(diào)控的重要經(jīng)濟(jì)杠桿，對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)與財(cái)務(wù)決策有著重要的影響。在我國(guó)，利率主要是由中央銀行來(lái)統(tǒng)一制定的，央行在制定利率時(shí)主要是根據(jù)國(guó)家的整治需要、社會(huì)的平均資金利潤(rùn)率以及資金供求關(guān)系等因素，同時(shí)綠的制定的受到社會(huì)、經(jīng)濟(jì)與政治的巨大影響。而利率的變化對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有著負(fù)面的影響。如果利率上升，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的成本資金就會(huì)增加，這就會(huì)降低消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，這個(gè)時(shí)候資金就會(huì)從房地產(chǎn)投資市場(chǎng)系那個(gè)銀行或者是股票證券市場(chǎng)流通。這樣在整體上就會(huì)造成既增加房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，又降低了房地產(chǎn)的市場(chǎng)需求，從而給房地產(chǎn)的投資者帶來(lái)?yè)p失。

2.2房地產(chǎn)投資的行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)

（1）市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn)

這主要指的是在房地產(chǎn)建成之后在市場(chǎng)上遇到的不確定性因素，而這些不確定的因素對(duì)開(kāi)發(fā)商推出商品會(huì)造成一定的影響，這樣就會(huì)給投資者或者是開(kāi)發(fā)商造成損失。由于市場(chǎng)的供給和需求都具有不確定性與動(dòng)態(tài)性特征，而這種不確定性與動(dòng)態(tài)性也決定了在市場(chǎng)中經(jīng)營(yíng)者的收入不確定。當(dāng)實(shí)際中的有效需求不夠或者是供給過(guò)剩的時(shí)候，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商就不能把物業(yè)給順利的推出去，給經(jīng)營(yíng)者帶來(lái)一定的損失。而在市場(chǎng)的供求風(fēng)險(xiǎn)中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商面臨的風(fēng)險(xiǎn)主要有按照風(fēng)險(xiǎn)的種類(lèi)可以分為供給風(fēng)險(xiǎn)以及需求風(fēng)險(xiǎn)。如果供給出現(xiàn)過(guò)剩時(shí)，就會(huì)有供給風(fēng)險(xiǎn)，這樣房地產(chǎn)的投資者就會(huì)由于沒(méi)有顧客而承受風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)的建設(shè)周期通常是2到3年，所以在對(duì)房地產(chǎn)的市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)，還需要考慮到市場(chǎng)上現(xiàn)在的供給量，也就是供給風(fēng)險(xiǎn)，還需要考慮到一些再建工程在完工之后對(duì)市場(chǎng)造成的影響與沖擊，也就是潛在的供給風(fēng)險(xiǎn)。而需求風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在需求不足，著主要是由于房地產(chǎn)商品過(guò)高的價(jià)格而在價(jià)格與購(gòu)買(mǎi)力之間形成的差距。

（2）同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)

在房地產(chǎn)中同業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)風(fēng)險(xiǎn)一般表現(xiàn)在企業(yè)的數(shù)量過(guò)多，企業(yè)的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)低從而投資的收益率也低。在1992年房地產(chǎn)企業(yè)有12400家，達(dá)到了1991年企業(yè)數(shù)量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，達(dá)到了28600家。在接下來(lái)的幾年里雖然我國(guó)也有一些政策來(lái)進(jìn)行調(diào)整，但是企業(yè)的數(shù)量依然過(guò)于龐大。

2.3房地產(chǎn)項(xiàng)目自身的風(fēng)險(xiǎn)

（1）財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指的是房地產(chǎn)的投資者利用一定的財(cái)務(wù)杠桿，也就是主要來(lái)通過(guò)貸款等，擴(kuò)大投資獲取的利潤(rùn)范圍，但同時(shí)也增加了投資的不確定性，也就是說(shuō)投資者面臨著獲取的收益還不能夠償還發(fā)生的貸款的可能性，因此這種利用借款而發(fā)生的投資活動(dòng)也叫做負(fù)債經(jīng)營(yíng)。另外，在房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中，如果對(duì)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)沒(méi)有進(jìn)行足夠的考慮，盲目的承擔(dān)大型的建筑項(xiàng)目，一旦出現(xiàn)了資金短缺往往就會(huì)通過(guò)售樓花以及依靠銀行來(lái)進(jìn)行抵押貸款，但是這樣如果出現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)困難時(shí)，本來(lái)就比較脆弱的房地產(chǎn)資金鏈條就會(huì)發(fā)生斷裂，這樣企業(yè)就不僅不能夠收回成本，而且還會(huì)欠給銀行一筆巨額的利息。

（2）策劃風(fēng)險(xiǎn)

這主要指的是在對(duì)投資的類(lèi)型以及選擇地點(diǎn)問(wèn)題上、對(duì)房地產(chǎn)的定位宣傳以及制定的銷(xiāo)售方案等，這些活動(dòng)有可能不成功而給開(kāi)發(fā)商與投資者帶來(lái)一定的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)定位的風(fēng)險(xiǎn)主要表現(xiàn)在客戶群體的多樣性上，的那把是如果涉及到某個(gè)具體的項(xiàng)目時(shí)就需要集中到一個(gè)或者幾個(gè)客戶的群體上。區(qū)域風(fēng)險(xiǎn)除了具體的空間位置之外，還包括該位置的背景、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)以及自然環(huán)境等，另外也包括在對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)支付的投資成本高低與說(shuō)面對(duì)的相應(yīng)的競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系。在對(duì)區(qū)域位置把握時(shí)要用動(dòng)態(tài)、發(fā)展的眼光來(lái)看待，由于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展與城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也會(huì)有相對(duì)的變化，因此在開(kāi)發(fā)投資時(shí)也要對(duì)這些因素進(jìn)行全面的考慮。

3. 房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

3.1 關(guān)注國(guó)家的政策變化，把握投資方向

在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中，由于起步較晚而市場(chǎng)還有一定的不規(guī)范性，因而在很大程度上都會(huì)受到國(guó)家政策的影響。國(guó)家的政策在任何時(shí)候都不會(huì)一直不變，而政策一旦發(fā)生了變化無(wú)論是對(duì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是投資著的投資都會(huì)有一定的影響。因此就需要關(guān)注好國(guó)家的政策變化，尤其是房地產(chǎn)方面的政策變化例如是國(guó)家進(jìn)行的住宅、產(chǎn)業(yè)政策以及貨幣、財(cái)政、稅收政策等。這樣對(duì)國(guó)家的政策進(jìn)行研究，在投資時(shí)就會(huì)把握好投資的方向，預(yù)測(cè)投資的未來(lái)，還可以根據(jù)政策的變化來(lái)做出相應(yīng)的投資策略，對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可以進(jìn)行有效的控制。

3.2做好投資的風(fēng)險(xiǎn)管理

在房地產(chǎn)投資中降低風(fēng)險(xiǎn)損失最有效和經(jīng)濟(jì)的方法就是實(shí)行嚴(yán)密的分析管理。而風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別主要是指對(duì)在房地產(chǎn)投資過(guò)程中的可能發(fā)生的各項(xiàng)損失因素進(jìn)行預(yù)測(cè)與分析，以此來(lái)達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)管理的目的。在投資中，為了更好的識(shí)別各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分類(lèi)總結(jié)，并根據(jù)實(shí)際情況來(lái)制定不同部門(mén)在不同過(guò)程中可能會(huì)發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)損失一覽表，來(lái)加強(qiáng)控制和監(jiān)管風(fēng)險(xiǎn)。由于不同的風(fēng)險(xiǎn)具有不同的特點(diǎn)，所以就需要采取不同的處理方法。風(fēng)險(xiǎn)衡量指的是在房地產(chǎn)投資中反對(duì)投資目標(biāo)產(chǎn)生不利影響的一些因素種類(lèi)和損失程度等。在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行衡量時(shí)，對(duì)可能會(huì)導(dǎo)致投資房地產(chǎn)失敗的因素壓特別注意，同時(shí)也要注意出現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)損失的概率。因?yàn)轱L(fēng)險(xiǎn)結(jié)果具有不確定性，這也就意味著風(fēng)險(xiǎn)具有一定的出現(xiàn)概率。因此，可以用隨機(jī)變量來(lái)看待風(fēng)險(xiǎn)，用風(fēng)險(xiǎn)度、標(biāo)準(zhǔn)差以及期望值來(lái)描述風(fēng)險(xiǎn)的特性。如果分析發(fā)現(xiàn)某兩種風(fēng)險(xiǎn)具有一樣的風(fēng)險(xiǎn)期望值，那么具有較大標(biāo)準(zhǔn)差的風(fēng)險(xiǎn)損失會(huì)較大，反之就會(huì)比較小。同樣，如果兩種風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生損失的標(biāo)準(zhǔn)值相同，那么期望值越大而對(duì)代表的風(fēng)險(xiǎn)就越??；反之，越大。所以，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析時(shí)，就需要全方面的對(duì)各項(xiàng)因素進(jìn)行分析考慮。

3.3有效的進(jìn)行投資組合

在投資時(shí)，為了規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)帶來(lái)的損失，就需要合理的進(jìn)行分散投資，以便可以降低風(fēng)險(xiǎn)、分散風(fēng)險(xiǎn)。非常的顯著特點(diǎn)就是不動(dòng)產(chǎn)，在投資的時(shí)候時(shí)間還很長(zhǎng)，所以在實(shí)際中對(duì)某一地區(qū)的房地產(chǎn)進(jìn)行了投資，如果其周?chē)沫h(huán)境發(fā)生了變化，就會(huì)對(duì)投資收益產(chǎn)生巨大的影響。不同的房地產(chǎn)類(lèi)型具有不同的投資風(fēng)險(xiǎn)，也有不同的獲利能力，所以，為了能夠獲得預(yù)期合理的收益同時(shí)還能降低房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)，就需要對(duì)房地產(chǎn)投資進(jìn)行合理的分析組合。

3.4根據(jù)投資環(huán)境把握投資的時(shí)機(jī)

首先，房地產(chǎn)的投資時(shí)機(jī)指的是在投資時(shí)要把握好最佳的投資時(shí)機(jī)以及出售機(jī)會(huì)。房地產(chǎn)投資獲得成功的首要要素就是把握好投資時(shí)機(jī)。通常情況下，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展情況與國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展的周期基本上是保持一致的，在整體上也受到國(guó)家的宏觀政策影響，因而根據(jù)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展規(guī)律，房地產(chǎn)的發(fā)展周期也可以分為蕭條階段、復(fù)蘇階段、高峰階段以及衰退階段。經(jīng)濟(jì)在快速發(fā)展的時(shí)期，由于房地產(chǎn)業(yè)是一項(xiàng)先導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)，因而就會(huì)有較大的需求，相應(yīng)的其價(jià)格也會(huì)上漲。在經(jīng)濟(jì)出現(xiàn)蕭條的情況下，同樣房地產(chǎn)業(yè)也會(huì)首當(dāng)其沖，發(fā)生價(jià)格下跌現(xiàn)象。

其次，要做好相關(guān)的市場(chǎng)調(diào)查。對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行投資時(shí)必須要做好的另一項(xiàng)工作就是對(duì)房地產(chǎn)活動(dòng)進(jìn)行分析。在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的情況下，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析，把握客戶的需求才可以有讓客戶滿意的產(chǎn)品，因此就需要做好對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)查分析。市場(chǎng)供求上還存在著風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行分析就可以有效的了解市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)需求與潛在需求，這樣不僅對(duì)投資環(huán)境進(jìn)行考察，還了解收集各類(lèi)信息，就可以在具體投資時(shí)合理的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)，獲得投資收益。

4.總 結(jié)

綜上所述，房地產(chǎn)業(yè)是我國(guó)經(jīng)濟(jì)的一項(xiàng)重要產(chǎn)業(yè)，在投資房地產(chǎn)時(shí)具有一定的風(fēng)險(xiǎn)，所以在投資時(shí)，就需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的各種因素進(jìn)行分析，了解風(fēng)險(xiǎn)的特征與形式，在對(duì)風(fēng)險(xiǎn)作出合理的判斷，根據(jù)實(shí)際情況來(lái)采取有效的抵御風(fēng)險(xiǎn)的措施，把風(fēng)險(xiǎn)盡量的降到最低，獲得最大的合理的投資收益。

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