【摘要】隨著社會(huì)的發(fā)展，房產(chǎn)被賦予很多金融屬性，房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)非常繁榮，目前在金融機(jī)構(gòu)的擔(dān)保類貸款中，房地產(chǎn)是最常見的抵押擔(dān)保物，對(duì)于房地產(chǎn)抵押價(jià)值的評(píng)估就顯得十分重要，如果房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過高，會(huì)容易造成信貸風(fēng)險(xiǎn)，而如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。因此，房地產(chǎn)評(píng)估師要客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，本文主要針對(duì)抵押價(jià)值評(píng)估中常見的問題進(jìn)行分析，以供房產(chǎn)評(píng)估從業(yè)者交流探討。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；抵押；評(píng)估；問題

一、房地產(chǎn)估價(jià)的定義：

房地產(chǎn)估價(jià)是指房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)接受他人委托，委托專業(yè)估價(jià)人員根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則，按照估價(jià)程序，依據(jù)我國(guó)相關(guān)法律與行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，在合理的假設(shè)下，選用適宜的估價(jià)辦法，對(duì)估價(jià)對(duì)象在估價(jià)地點(diǎn)的特定價(jià)值進(jìn)行分析，依據(jù)影響房地產(chǎn)價(jià)值的因素，測(cè)算出房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的價(jià)值，以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估，主要為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價(jià)值參考依據(jù)，對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值進(jìn)行分析、估算和判定的方法。房地產(chǎn)的抵押價(jià)值一般為抵押房地產(chǎn)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的市場(chǎng)價(jià)值，

二、以抵押為目的的房地產(chǎn)評(píng)估時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)

1、房地產(chǎn)抵押估價(jià)目的主要是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而對(duì)抵押房地產(chǎn)進(jìn)行價(jià)值評(píng)估。

2、房地產(chǎn)抵押估價(jià)時(shí)點(diǎn)，理論上為完成估價(jià)對(duì)象實(shí)地查勘的時(shí)間，在估價(jià)委托合同中另有約定的除外，若估價(jià)時(shí)點(diǎn)與實(shí)地勘查完成時(shí)間不一致的，應(yīng)該在“估價(jià)的假設(shè)和限制條件”中假定一致，并在估價(jià)報(bào)告中標(biāo)明，用于提醒估價(jià)報(bào)告使用者注意?，F(xiàn)場(chǎng)查勘有兩項(xiàng)工作要點(diǎn)，一是確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)房地產(chǎn)的實(shí)物狀況，其二是確定其附帶的權(quán)益。

3、未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場(chǎng)價(jià)值的評(píng)估過程中，應(yīng)緊密結(jié)合估價(jià)目的、估價(jià)原則合理選取各項(xiàng)參數(shù)，保證估價(jià)結(jié)果的公允性。在建工程項(xiàng)目的評(píng)估，應(yīng)取得工程承、發(fā)包雙方出具、并經(jīng)雙方蓋章確認(rèn)是否拖欠工程款及拖欠金額的證明，作為優(yōu)先受償款的扣除依據(jù)。其他已抵押擔(dān)保的債權(quán)，應(yīng)以權(quán)屬證書上所載明的記錄為準(zhǔn)，必要時(shí)應(yīng)與權(quán)屬登記部門進(jìn)行核實(shí)，并作好調(diào)查記錄。

4、在房地產(chǎn)抵押估價(jià)過程中，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生重大影響的因素要認(rèn)真加以分析，并在估價(jià)報(bào)告中予以說明，如國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)政策、估價(jià)對(duì)象自身因素、房地產(chǎn)市場(chǎng)因素等。

宏觀經(jīng)濟(jì)政策包括政府的土地供給政策、地價(jià)政策、稅費(fèi)政策、住房政策、價(jià)格政策、金融政策、環(huán)境保護(hù)政策等，均有可能對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，估價(jià)師對(duì)未考慮及無法預(yù)測(cè)的風(fēng)險(xiǎn)因素必須予以說明。

估價(jià)對(duì)象自身因素指其在抵押期限內(nèi)能否保持估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的使用狀態(tài)，且隨著時(shí)間的推移，估價(jià)對(duì)象的實(shí)體、功能及周圍環(huán)境的變化均有可能造成貶值。例如在采用收益法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，其總收益的測(cè)算為估價(jià)對(duì)象在剩余合法使用年限內(nèi)的年總收益的折現(xiàn)值，如果不能保證估價(jià)對(duì)象的實(shí)體完整使用功能，那么估價(jià)時(shí)設(shè)定的年收益就不可能實(shí)現(xiàn)，使估價(jià)結(jié)果失實(shí)。

對(duì)房地產(chǎn)抵押價(jià)值影響較為直觀的市場(chǎng)因素是供求關(guān)系，當(dāng)市場(chǎng)供大于求時(shí)，造成抵押價(jià)值下跌。

5、房地產(chǎn)抵押估價(jià)應(yīng)遵循獨(dú)立、客觀、公正、合法、謹(jǐn)慎的原則，與《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》相比較，強(qiáng)調(diào)了謹(jǐn)慎性原則。抵押價(jià)值既要保證金融資金的安全性、降低抵押物的處置風(fēng)險(xiǎn)，又要保護(hù)抵押人應(yīng)有的權(quán)利。同一估價(jià)對(duì)象應(yīng)采用兩種或兩種以上的估價(jià)方法分別進(jìn)行測(cè)算，在確定最終估價(jià)結(jié)果時(shí)，應(yīng)對(duì)每種估價(jià)方法的相對(duì)重要性、適宜性、可靠性進(jìn)行定性分析、判定，為每種估價(jià)結(jié)果所賦予的權(quán)重提供可靠的依據(jù)。

三、房地產(chǎn)抵押評(píng)估時(shí)需關(guān)注與規(guī)避的風(fēng)險(xiǎn)

1、抵押合法有效。抵押房地產(chǎn)一般是指抵押人抵押給債權(quán)人的其合法擁有的、國(guó)家法律允許轉(zhuǎn)讓的房屋及其建筑所有權(quán)、土地使用權(quán)和其他房地產(chǎn)權(quán)利。屬國(guó)有的房地產(chǎn)作抵押時(shí)，需經(jīng)國(guó)有資產(chǎn)管理部門認(rèn)可；凡股份制企業(yè)、合資合營(yíng)企業(yè)有限責(zé)任公司需按企業(yè)章程經(jīng)董事會(huì)批準(zhǔn)；凡以共有房地產(chǎn)作抵押時(shí)需經(jīng)全體共有人書面同意并履行必要手續(xù)；預(yù)購商品房或在建商品房抵押時(shí)，必須符合房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓條件，符合建設(shè)工程承發(fā)包條件并取得商品房預(yù)售許可證和房地產(chǎn)權(quán)利證書。抵押房地產(chǎn)必須進(jìn)行抵押登記、保險(xiǎn)、公證。用作抵押貸款擔(dān)保時(shí)，應(yīng)保證抵押貸款的抵押權(quán)人為第一抵押受益人，否則就難以起到有效的抵押擔(dān)保作用。

2、易于變賣、處分渠道通暢。抵押物盡可能地滿足處分渠道暢通，易于變賣的要求，抵押物必須具有變現(xiàn)的可能性，一定的變現(xiàn)價(jià)值和要求的變現(xiàn)速率。否則就會(huì)加大抵押的風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)榈盅何锞哂幸欢康淖儸F(xiàn)價(jià)值是其擔(dān)保履行其相應(yīng)債務(wù)的需要，變現(xiàn)速率實(shí)際是保證其變現(xiàn)價(jià)值的條件。從本質(zhì)上來講，變現(xiàn)價(jià)值具有現(xiàn)金流性質(zhì)，是具有時(shí)間特征的價(jià)值。

3、抵押物權(quán)利瑕疵風(fēng)險(xiǎn)。①在一些地區(qū)，由于土地管理部門與房產(chǎn)管理部門相互獨(dú)立，完整的房地產(chǎn)權(quán)利證書是由土地使用證、房屋所有權(quán)證構(gòu)成，但由于相關(guān)政府部門缺乏協(xié)調(diào)，許多房屋并無土地使用權(quán)證，房產(chǎn)管理部門也在不問土地使用權(quán)性質(zhì)、不查驗(yàn)土地使用權(quán)證的情況下，對(duì)房屋單獨(dú)辦理抵押登記。由于土地權(quán)利的不確定性，銀行在行使抵押權(quán)時(shí)也存在一定的不確定性；②對(duì)在集體土地上建設(shè)的房屋設(shè)定的抵押權(quán)。因國(guó)家對(duì)集體土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓進(jìn)行了嚴(yán)格限制，銀行在處置集體土地上所建房屋時(shí)，將面臨政策障礙，即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

4、抵押物價(jià)值下跌風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)主要指由于房?jī)r(jià)回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因?qū)е聝r(jià)值下跌，不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風(fēng)險(xiǎn)。一般而言，房屋作為耐用消費(fèi)品，還具有保值、增值的作用，但在房地產(chǎn)炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入衰退期、房地產(chǎn)供大于求的狀況下，房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個(gè)人住房貸款還款周期很長(zhǎng)，抵押物價(jià)值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

5、抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)。該風(fēng)險(xiǎn)是指因法律或事實(shí)原因，銀行對(duì)抵押物不能處置、或處置成本很高的風(fēng)險(xiǎn)。目前，與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風(fēng)險(xiǎn)，銀行發(fā)放的個(gè)人住房貸款中的90%以上是抵押貸款，只有不足10%的貸款采用保證擔(dān)保方法。于2005年1月 1日起施行的《最高人民法院關(guān)于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結(jié)財(cái)產(chǎn)的規(guī)定》（法釋[2004]15號(hào)，以下簡(jiǎn)稱《規(guī)定》）直接涉及到銀行個(gè)人住房抵押貸款的安全問題。

結(jié)語：在房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估過程中，一方面應(yīng)當(dāng)注意銀行的權(quán)益，另一方面應(yīng)當(dāng)對(duì)抵押人抵押的房地產(chǎn)可以真正讓渡的權(quán)利價(jià)值，根據(jù)應(yīng)當(dāng)占有且已經(jīng)占有的資料和現(xiàn)場(chǎng)踏勘掌握的情況及綜合考慮各項(xiàng)風(fēng)險(xiǎn)因素作出正確的判斷，才能保證為后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估創(chuàng)造必要的條件，才能保證后續(xù)抵押價(jià)值評(píng)估作業(yè)的正確性。