近幾年，房?jī)r(jià)大幅上漲，使中小城市工薪階層感受到了巨大壓力，許多人被迫成為“房奴”。不僅如此，還有相當(dāng)一部分低收入家庭，除解決基本生活必須支出外，無(wú)力買(mǎi)房，也無(wú)力從市場(chǎng)上租房，成為影響中小城市民生、社會(huì)安定、持續(xù)發(fā)展、投資環(huán)境的重要制約因素。盡管?chē)?guó)家實(shí)施了廉租房制度，但是，中小城市在實(shí)施廉租房制度過(guò)程中存在不少問(wèn)題，本文提出了中小城市實(shí)施廉租房制度的對(duì)策。

1.中小城市實(shí)施廉租房制度的現(xiàn)狀

根據(jù)國(guó)家要求，中小城市基本實(shí)施了廉租房制度。一般須同時(shí)具備三個(gè)條件：一是申請(qǐng)人應(yīng)為該市城區(qū)城鎮(zhèn)常住非農(nóng)業(yè)戶口，具備完全民事行為能力，其家庭成員應(yīng)與申請(qǐng)人一起共同生活，相互之間有法定的贍養(yǎng)、撫養(yǎng)和撫養(yǎng)關(guān)系；二是申請(qǐng)家庭人均月收入在540元以內(nèi)；三是申請(qǐng)家庭人均自有住房面積在13平方米之內(nèi)（含13平方米）。城鎮(zhèn)最低收入家庭廉租住房保障方式以發(fā)放住房補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租和租金核減為輔。

實(shí)施廉租房制度有不少好處，如廉租房由政府籌資建設(shè)，房租比市場(chǎng)價(jià)低很多；廉租房的租金比較穩(wěn)定，不會(huì)隨意漲價(jià)；廉租房室內(nèi)配套設(shè)施大體齊全，新建的廉租房小區(qū)的綠化環(huán)境較好；廉租房促進(jìn)低收入者安居樂(lè)業(yè)，增加收入，早日實(shí)現(xiàn)自主置業(yè)。同時(shí)，廉租房制度實(shí)施中也存在的一些問(wèn)題，如：廉租房數(shù)量較少，使用效率有待提高，位置偏僻，公共交通工具較少，小區(qū)建設(shè)質(zhì)量參差不齊，存在消防等安全隱患，部分廉租房被商業(yè)利益擠占等。

2.中小城市實(shí)施廉租房制度存在問(wèn)題的原因

2.1.制度層面。一是缺乏政策長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃。各中小城市在資金緊張的背景下，廉租房配套財(cái)政、稅收、土地和金融等政策不明確、不完善，廉租房建設(shè)缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，發(fā)展不穩(wěn)定。二是廉租房立法相對(duì)滯后。我國(guó)沒(méi)有關(guān)于保障低收入居民住房的有關(guān)法律、法規(guī)，與全社會(huì)關(guān)心弱勢(shì)群體住房問(wèn)題的目標(biāo)不相適應(yīng)。三是缺乏參與的激勵(lì)機(jī)制。開(kāi)發(fā)商從經(jīng)濟(jì)效益和自己的承受能力考慮，對(duì)建造廉租房的積極性不高。

2.2.資金層面。一是中小城市經(jīng)濟(jì)水平不高。廉租住房需求量大，受地方財(cái)政可用財(cái)力限制，可投資用于廉租住房建設(shè)的財(cái)政預(yù)算資金較少。二是在實(shí)際操作過(guò)程中，中小城市土地出讓收入空轉(zhuǎn)現(xiàn)象普遍，虛增土地出讓金收入，加之地方政府為招商引資而采取的優(yōu)惠政策，導(dǎo)致現(xiàn)實(shí)情況中收取的土地出讓金和土地增值收益比例大打折扣。三是住房公積金投資渠道偏窄，收益有限，且住房公積金管理費(fèi)用龐大，能用于廉租房建設(shè)的資金不多；四是存在將廉租房的資金挪用于經(jīng)濟(jì)適用房和其他用途的現(xiàn)象。

2.3.建設(shè)層面。一是土地供應(yīng)難保障。城鎮(zhèn)用于開(kāi)發(fā)的用地總量是有限的，用于建造廉租房的土地面積多了，那么用于出讓而取得財(cái)政資金的部分就要減少，這對(duì)于各級(jí)政府來(lái)說(shuō)是一個(gè)兩難選擇。二是工程監(jiān)管不到位。要求工期較緊，投標(biāo)人施工現(xiàn)場(chǎng)管理不到位，存在項(xiàng)目經(jīng)理一人掛多個(gè)工地的現(xiàn)象；工程監(jiān)理不到位，未嚴(yán)格監(jiān)督施工單位依照承包合同確定的設(shè)計(jì)規(guī)范、施工進(jìn)度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行施工；現(xiàn)行招投標(biāo)工作，大多采取低價(jià)中標(biāo)模式，中標(biāo)人在利益的驅(qū)使下，偷工減料，難以保證廉租房質(zhì)量。

2.4.操作層面。一是現(xiàn)行廉租房制度以租賃補(bǔ)貼為主，實(shí)物配租對(duì)象僅為無(wú)住房的特別困難家庭。盡管租賃補(bǔ)貼方式下，能更大限度地解決城鎮(zhèn)低收入家庭的需要，但從長(zhǎng)期來(lái)看，缺少循環(huán)性和可持續(xù)性。二是廉租房建設(shè)與分配工作不夠協(xié)調(diào)。地方政府為了完成上級(jí)下達(dá)的保障房建設(shè)任務(wù)，廉租房建設(shè)進(jìn)度較快，存在“房等人”的現(xiàn)象。三是缺乏完善的退出機(jī)制存在“入住容易退出難”的現(xiàn)象。四是受商業(yè)利益驅(qū)使用廉租房牟利，將其用于其他方面。五是廉租房監(jiān)管漏洞較多。

3.中小城市實(shí)施廉租房制度的對(duì)策

3.1.從制度層面規(guī)范廉租房建設(shè)。一是制訂長(zhǎng)遠(yuǎn)政策規(guī)劃。地方在城鎮(zhèn)建設(shè)中，統(tǒng)一規(guī)劃城鎮(zhèn)居住區(qū)，不但建設(shè)獨(dú)立的廉租房小區(qū)，還在審批商品房開(kāi)發(fā)時(shí)，將廉租房按比例統(tǒng)籌到商品房開(kāi)發(fā)小區(qū)之中，商品房由開(kāi)發(fā)商去賣(mài)，由市場(chǎng)供求決定價(jià)格，廉租房由政府進(jìn)行分配與配套建設(shè)，讓廉租房住戶也能享受到與商品房同樣的居住品質(zhì)。二是加強(qiáng)廉租房制度立法。統(tǒng)一廉租房對(duì)象標(biāo)準(zhǔn)，以法定程序明確保障對(duì)象，根據(jù)其家庭數(shù)量制定建設(shè)保障房的計(jì)劃與實(shí)施方案，并將土地供應(yīng)、財(cái)政預(yù)算、資金籌措、工程建設(shè)、質(zhì)量監(jiān)督、準(zhǔn)入退出、物業(yè)管理等納入法制軌道，保證廉租房建設(shè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展。三是制訂參與激勵(lì)機(jī)制，逐步引導(dǎo)社會(huì)力量介入廉租房領(lǐng)域。將廉租房所有權(quán)與使用權(quán)分離，吸引國(guó)有、民營(yíng)、外資進(jìn)入廉租房建設(shè)，廉租房所有權(quán)歸建設(shè)單位并享有收益權(quán)，但其只能用于廉租用途，在租金收益不能保障所有權(quán)人合理收益時(shí)，政府進(jìn)行適當(dāng)補(bǔ)貼。

3.2.從資金層面拓寬廉租房融資渠道。一是地方政府必須調(diào)整財(cái)政支出結(jié)構(gòu)，在每年的財(cái)政預(yù)算中，壓縮樓堂館所建設(shè)資金，減少行政開(kāi)支，增加廉租房保障資金。二是加強(qiáng)土地出讓收入管理，防止收入流失，嚴(yán)格根據(jù)國(guó)家規(guī)定從土地出讓凈收益中提取10%，作為城鎮(zhèn)廉租房保障資金。三是保證住房公積金增值收益部分，努力壓縮管理費(fèi)用，杜絕一切不合理開(kāi)支，降低行政成本，保證有更多的資金用于廉租住房建設(shè)。四是實(shí)行“收支兩條線”，強(qiáng)化廉租房租金收入管理，將廉租房租金收入專(zhuān)項(xiàng)用于廉租房的經(jīng)營(yíng)與維護(hù)。五是在政府核定的廉租房建設(shè)投資額度內(nèi)，開(kāi)展發(fā)行廉租房建設(shè)企業(yè)債券試點(diǎn)，鼓勵(lì)、引導(dǎo)民間資本參與廉租房項(xiàng)目，推進(jìn)廉租房工程建設(shè)進(jìn)程。六是試行廉租房建設(shè)貸款證券化，提高資產(chǎn)流動(dòng)性，增強(qiáng)貸款風(fēng)險(xiǎn)緩釋能力，使廉租房建設(shè)較容易獲得銀行的貸款支持。七是建議適當(dāng)調(diào)整保障房中廉租房投入比重。在住房保障體系中，對(duì)廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)規(guī)模比例進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，增加廉租房規(guī)模，使廉租房建設(shè)資金有更大保障。

3.3.從建設(shè)層面確保廉租房質(zhì)量。一是規(guī)模要小，廉租房只能為低收人者提供。二是標(biāo)準(zhǔn)要低。廉租房每套宜控控制在建筑面積45平方米以內(nèi)，裝修標(biāo)準(zhǔn)按照“安全使用、成本經(jīng)濟(jì)”的原則，使收入有所改善的家庭不再愿意在其中居住。三是質(zhì)量要硬。嚴(yán)格廉租房建設(shè)程序，強(qiáng)化對(duì)招投標(biāo)、工程預(yù)決算、施工許可、材料采購(gòu)、質(zhì)量監(jiān)理、竣工驗(yàn)收等各環(huán)節(jié)的管理，確保每套廉租房都達(dá)到入住條件。

3.4.從操作層面完善廉租房管理。一是轉(zhuǎn)變廉租房配租方法，更加注重實(shí)物配租的供給方式，力爭(zhēng)在相對(duì)較短的時(shí)間內(nèi)提供更多的住房，緩解日益突出的住房供求矛盾，滿足中小城市低收入人群住房保障的需求。二是完善申請(qǐng)及輪候制度，加強(qiáng)廉租房分配管理。對(duì)廉租房申請(qǐng)人先進(jìn)行資格審核，對(duì)通過(guò)審核資格的人員建立信息數(shù)據(jù)庫(kù)，對(duì)已通過(guò)審核者按先后次序分配廉租房，確保廉租房建設(shè)與分配協(xié)調(diào)。三是嚴(yán)格審核廉租房保障對(duì)象，加強(qiáng)準(zhǔn)入與退出管理。依法簽定廉租房租賃合同，對(duì)虛報(bào)家庭信息騙租者予以處罰，對(duì)廉租房住戶收入水平超過(guò)當(dāng)年最低收入標(biāo)準(zhǔn)的，讓其按期騰退廉租房或停發(fā)補(bǔ)貼。四是廉租房保障及管理情況定期在網(wǎng)上向公眾公示，保證申請(qǐng)輪候程序的“三公”，杜絕違法操作。審計(jì)、監(jiān)察部門(mén)強(qiáng)化廉租房制度實(shí)施情況審核，使廉租房保障及管理情況更加公開(kāi)、透明。

魯嘉琪，女，出生年月：1992年出生，民族：漢族，籍貫：湖北孝感市人，學(xué)歷：本科學(xué)歷。主要研究方向：貨幣政策傳導(dǎo)、房地產(chǎn)金融、數(shù)學(xué)與計(jì)算機(jī)應(yīng)用；工作單位：中國(guó)政法大學(xué)。