【摘要】房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)的過程中做好項目的管理是房地產(chǎn)企業(yè)的重中之重，也是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力增強其企業(yè)效益的有效手段之一。

【關鍵詞】房地產(chǎn)工程管理；關鍵環(huán)節(jié)；有效措施

引言

房地產(chǎn)開發(fā)項目管理是一項龐大而復雜的工作。既要分清主次，抓住重點；又要各項兼顧，協(xié)調推進；既要統(tǒng)籌全局，又要重視細節(jié)。只有通過挖掘潛力，提高項目管理水平和項目管理人員的素質，不斷運用新技術、新工藝、新方法、不斷開拓創(chuàng)新，在實踐過程中不斷學習、體會、豐富和提高，只有這樣才能做好房地產(chǎn)開發(fā)的項目管理工作。

1.房地產(chǎn)項目管理的特征

房地產(chǎn)項目管理包括了項目質量、項目進度、項目成本以及合同、資料、安全、市政配套等多項管理。通過項目管理尋求成本、進度、資源和質量等要素的最優(yōu)均衡控制。它有幾個明顯特征：

1.1目標明確。對房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，項目管理的目的性十分明確，那就是高效率的實現(xiàn)公司規(guī)定的項目目標。為了實現(xiàn)這一目標，項目管理的一切活動都要圍繞這個總的目標進行。從這種意義來說，項目管理又是目標管理，即在限定的時間和限定的資源消耗范圍內，確保高效率地實現(xiàn)項目目標。

1.2項目經(jīng)理負責制。項目管理的另一個特征就是十分強調項目經(jīng)理負責制，這是由房地產(chǎn)開發(fā)項目的復雜性和系統(tǒng)性所決定的。雖然各個方面的專業(yè)人員的參與是必要的，但決策權必須集中。否則，多頭負責，就會造成相互扯皮、職責不清和效率低下。

1.3充分的授權保證系統(tǒng)。項目管理的成功必須以充分的授權保證系統(tǒng)為基礎，如果僅僅給某人冠以項目經(jīng)理的頭銜和責任，而不授予相應的權力，項目照樣不能成功。

1.4房地產(chǎn)管理的意義。項目建設的內容非常的廣泛，其事務又比較多，其本身具有比較強的技術性和專業(yè)性，必須有效能、有條理、有系統(tǒng)的管理才能夠使得整個工程建設能夠保質保量的完成。而項目管理也是整個房地產(chǎn)開發(fā)建設的重要的一項環(huán)節(jié)。

2.工程管理出現(xiàn)的問題

2.1工程項目管理的環(huán)境變化大，技術日益復雜

近年來我國的國民經(jīng)濟快速發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)的管理環(huán)境的可變性因素增加，導致工程項目的預見性差，對于各方面的技術要求也提高。

2.2前期工作的準備不足

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)一般比較關注地塊的位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套設施，如果前期工作預備，尤其是對技術資料的把握不足。由于建設單位沒有在基礎設計前委托地質勘探，沒有把握好有關工程管線情況，打樁打到地下障礙物、基坑開挖到地下管等情況。

2.3建筑工程管理體制不健全

不健全的管理體制導致工程的進度和成本預算偏離預期目標，我國房地產(chǎn)項目在開發(fā)項目時往往對項目管理的理解不夠深入，項目管理的體制不夠完善，往往導致開發(fā)成本過高、延遲交房、管理費用高等問題。

2.4對有關對施工許可的規(guī)定缺乏重視

很多建筑工程的開發(fā)企業(yè)對于政府建設行政主管部門要求辦理許可證的要求不重視，部分開發(fā)企業(yè)并沒有沒有得到上部許可的情況下連續(xù)施工，導致建設主管部門對施工單位罰款、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等惡劣結果。這樣不僅會影響到工程的順利進行，還可能帶來不良的社會影響。

2.5對工程驗收及備案管理不到位

房地產(chǎn)工程的竣工驗收意味著“交樓”，對于開發(fā)企業(yè)而言，對工程的驗收能越快辦完越好。然而，在工程實施過程中，開發(fā)企業(yè)在對相關的消防驗收、部分項驗收、規(guī)劃驗收、隱蔽工程驗收等中間環(huán)節(jié)的管理不到位，造成備案滯后以及拖延交付使用。

3.加強房地產(chǎn)項目管理中的關鍵環(huán)節(jié)分析

3.1完善房地產(chǎn)管理模式：一是職能制的相關管理模式：職能制模式是依據(jù)其專業(yè)進行分工的一種管理模式，將其對應的管理職業(yè)分配到這些專業(yè)相關聯(lián)的職能機構，不同的相關專業(yè)的職能機構在其自身的業(yè)務范圍之內有向其下級分工和指揮的命令和權力，并且由該專業(yè)的管理向上級回報并負責。二是項目經(jīng)理制：這種管理模式是現(xiàn)在進行項目管理的一項比較普通的管理模式。它是依照企業(yè)項目分工的相關原則在總經(jīng)理下設立單個或者多個以項目經(jīng)理為主要領導者的獨立機構，對于項目的相關事實進行整個過程的管理統(tǒng)一。三是工程指揮部：對于一些比較大型的項目，通常會運用這種管理模式來加強對于工程實施的全面管理。它是項目工程中進行管理的比較特別的機構，是由項目的各個合資方一起來協(xié)商和參與的。

3.2加強房地產(chǎn)管理方法：擇優(yōu)選擇專業(yè)的設計單位和勘測，選擇優(yōu)秀的工作單位是保證工程質量的前提，優(yōu)秀的勘測隊伍可以準確的定位實際的土質情況。并且會根據(jù)實際狀況提供合理的設計依據(jù)，已達到省時省料的目的。選擇優(yōu)秀的設計單位，對房屋進行精確的設計，將整個結構進行合理的優(yōu)化，可以減少材料和時間以及費用的浪費，確保工程保質保量并且高效率的完成項目。

3.3要選擇素質高的項目經(jīng)理和施工企業(yè)：項目經(jīng)理以及施工企業(yè)的個人素質的好壞都會影響工程的質量和進度。如何選擇要有一些系統(tǒng)的思考和執(zhí)行框架。例如：進行施工的企業(yè)的資質、技術力量、機械設備、工作業(yè)績、誠信度和可靠度、項目經(jīng)理資質、素質以及能力。員工的能力以及素質等等。企業(yè)的施工設備以及技術等能夠進一步促進工程能夠更快更好的完成此項工作。企業(yè)自身的誠信度也是企業(yè)的聲譽和技術的一種肯定。

3.4要建立合理高效的管理模式：雖然高效的管理模式是一種比較廣泛的管理行為，但是對其還是可以進行比較系統(tǒng)的分類的。例如工程的相關資料管理、隊伍管理、工程材料管理等等。工程材料指的是工程甲進行材料的供應，與此同時要對于市場上的甲供材進行及時的調研，通過多種材料的質量等各方面進行區(qū)分和對比，并選擇適合的材料以及價格購買，對于其數(shù)量關和質量關進行嚴格的控制，進一步提高其供材的速度，加快整個施工的進行速度，提高整個工程的工程質量，降低工程建設成本。工程隊伍作為整個工程進行建設的主體一定要進行有效的管理。

3.5項目管理的模式選擇：對于任何一種相關的管理工程模式都是有自己的優(yōu)點和缺點的，要針對某一個特定的項目進行探究和考察，選擇一個適合的工程管理模式是非常必要的。這時候就要根據(jù)項目所處的外在環(huán)境以及其特點進行分析和了解，并根據(jù)該項管理模式對于項目的適應程度來進行確定和把握其是否適合該項項目。

4.結束語

加強房地產(chǎn)企業(yè)項目的管理是提高房地產(chǎn)企業(yè)市場競爭能力，增強其企業(yè)效益的有效手段。作者通過認真分析項目管理存在的問題，尤其是分析了房地產(chǎn)項目管理過程中的幾個關鍵環(huán)節(jié)及應該采取的措施，對當前加強房地產(chǎn)企業(yè)項目管理具有積極的意義。

參考文獻

[1]黃有亮，工程項目管理理論與實踐新進展綜述[J]，江蘇建筑，2003（S1）

[2]龐小平，項目管理的理論與實踐[J]，水運科學研究，2006（1）