摘要：工業(yè)地產(chǎn)將是房地產(chǎn)市場(chǎng)的下一個(gè)投資熱點(diǎn)，也許是資產(chǎn)升值的最后一片熱土，結(jié)合黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)工業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀和開發(fā)模式，分析了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響因素，探討了工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的發(fā)展趨勢(shì)以及未來(lái)開發(fā)模式。

關(guān)鍵詞：工業(yè)地產(chǎn) 開發(fā)模式 影響因素 發(fā)展趨勢(shì)

一、工業(yè)地產(chǎn)的定義

工業(yè)地產(chǎn)是指在新經(jīng)濟(jì)、新型工業(yè)化背景下，以產(chǎn)業(yè)為依托，地產(chǎn)為載體，以工業(yè)發(fā)展用房為主要開發(fā)對(duì)象，集投資、開發(fā)、經(jīng)營(yíng)管理與服務(wù)等為一體的工業(yè)物業(yè)總稱。作為有別于住宅、商服等性質(zhì)的用地，工業(yè)地產(chǎn)的建筑物用途有較大的范圍，其中包括工業(yè)制造廠房、物流倉(cāng)庫(kù)及工業(yè)研發(fā)樓宇等。在我國(guó)，工業(yè)地產(chǎn)土地的出讓年限為50 年，工業(yè)地產(chǎn)的主要客戶為公司、企業(yè)、個(gè)體經(jīng)營(yíng)者。

二、我區(qū)工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展

我區(qū)工業(yè)用地從經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)來(lái)看經(jīng)歷了以下發(fā)展階段：自行發(fā)展→規(guī)劃發(fā)展→導(dǎo)向發(fā)展→集聚發(fā)展。90年代初，黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在東城開發(fā)區(qū)，僅僅劃定土地使用范圍，由入園企業(yè)自行進(jìn)行土地開發(fā)；后來(lái)，開發(fā)區(qū)對(duì)園區(qū)土地按工業(yè)類型進(jìn)行規(guī)劃分區(qū)，設(shè)立食品罐頭園區(qū)、醫(yī)化園區(qū)、輕化投資區(qū)、綜合投資區(qū)等專業(yè)園區(qū)，對(duì)符合項(xiàng)目規(guī)劃企業(yè)進(jìn)行招商引資；接著，區(qū)政府和園區(qū)管委會(huì)針對(duì)我區(qū)產(chǎn)業(yè)更新改造亟需項(xiàng)目（如新能源項(xiàng)目、高新藥業(yè)研發(fā)）出臺(tái)更有力扶持政策吸引企業(yè)入園；目前區(qū)政府正在集聚模具重點(diǎn)骨干企業(yè)和行業(yè)急需的模具配套企業(yè)以及技術(shù)先進(jìn)、科技含量高、能提升拓展產(chǎn)業(yè)發(fā)展水平的模具企業(yè)，大力建設(shè)模具新城。

三、我區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式

根據(jù)我區(qū)工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)，工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式有3種，即工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式、主體企業(yè)引導(dǎo)模式、工業(yè)地產(chǎn)商模式。

1.工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式

通過(guò)政府行為，劃定區(qū)域規(guī)劃發(fā)展工業(yè)用地。該模式是我區(qū)工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的主要載體。黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)1994年獲批為省級(jí)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，經(jīng)過(guò)20余年的建設(shè)發(fā)展，黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)建設(shè)區(qū)域不斷擴(kuò)大。開發(fā)區(qū)核準(zhǔn)區(qū)域面積為8.54km2，授權(quán)托管區(qū)域達(dá)到31.19km2，開發(fā)區(qū)相繼建成了東區(qū)綜合投資區(qū)和食品園區(qū)一、二期，啟動(dòng)了東區(qū)醫(yī)化園區(qū)、輕化投資區(qū)、食品園區(qū)三期、西工業(yè)園區(qū)、新前城市新區(qū)、東城雙浦、澄江石柜岙和高橋聯(lián)豐螺嶼區(qū)塊建設(shè)?？傆?jì)安排企業(yè)入園690余家，主要集中在醫(yī)藥化工、機(jī)械制造、塑料模具、罐頭食品、工藝禮品及摩托車、電動(dòng)車等行業(yè)，其中規(guī)模以上企業(yè)287家。

2.主體企業(yè)引導(dǎo)模式

主體企業(yè)引導(dǎo)模式是工業(yè)園區(qū)開發(fā)模式的衍生模式。政府創(chuàng)造產(chǎn)業(yè)政策、稅收、土地等優(yōu)惠條件營(yíng)造園區(qū)，吸引某些行業(yè)的知名企業(yè)進(jìn)駐，利用其在行業(yè)的影響力來(lái)帶動(dòng)行業(yè)上下游相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集，以產(chǎn)業(yè)鏈帶動(dòng)發(fā)展。如經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)醫(yī)化園區(qū)，采取優(yōu)惠政策引入本地上市公司聯(lián)化股份有限公司 、天宇藥業(yè)有限公司等，在龍頭企業(yè)帶動(dòng)下，做大做強(qiáng)醫(yī)化產(chǎn)業(yè)，并帶動(dòng)一些上下游工業(yè)企業(yè)加入園區(qū)建設(shè)。

3.工業(yè)地產(chǎn)商模式

工業(yè)地產(chǎn)商模式是指房地產(chǎn)投資開發(fā)企業(yè)獲取工業(yè)土地項(xiàng)目，在進(jìn)行項(xiàng)目的路水電等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)乃至廠房、倉(cāng)庫(kù)、研發(fā)等房產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)建，然后以租賃、轉(zhuǎn)讓或合資、合作經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行項(xiàng)目相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營(yíng)、管理，最后獲取合理的開發(fā)利潤(rùn)。開發(fā)區(qū)模具新城就是由溫州開發(fā)商統(tǒng)一建設(shè)道路、水電、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并按照模具開發(fā)生產(chǎn)要求建設(shè)層高8米以上設(shè)置行車的標(biāo)準(zhǔn)廠房，然后按照業(yè)主購(gòu)買面積對(duì)廠房進(jìn)行分割出售過(guò)戶。

就我區(qū)目前來(lái)說(shuō)，工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式主要以工業(yè)園區(qū)開發(fā)和工業(yè)地產(chǎn)商模式為主，特別是工業(yè)園區(qū)的開發(fā)模式，在工業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展過(guò)程中起到了積極的作用。

四、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的影響因素

1、政府政策的影響：監(jiān)管調(diào)控力度加大，有利于工業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的健康規(guī)范成熟，有利于吸引投資與可持續(xù)發(fā)展。2003年以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)了多項(xiàng)土地政策法規(guī)，旨在規(guī)范土地市場(chǎng)，工業(yè)用地的相關(guān)政策也越來(lái)越健全。2、市場(chǎng)供需的影響：工業(yè)地產(chǎn)的需求受到工業(yè)產(chǎn)品需求的牽制，當(dāng)工業(yè)產(chǎn)品需求增加就會(huì)吸引工業(yè)生產(chǎn)商加大該類產(chǎn)品供給，擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增加生產(chǎn)場(chǎng)地，工業(yè)地產(chǎn)需求持續(xù)增加，供需缺口增大；同時(shí)國(guó)家的調(diào)控政策將使工業(yè)地產(chǎn)的供給受到限制，加大供給缺口。3、發(fā)展模式的影響：可持續(xù)發(fā)展的集約節(jié)約用地模式，一方面會(huì)提高存量工業(yè)用地使用效率，相當(dāng)于增加工業(yè)地產(chǎn)供應(yīng)量。4、投資回報(bào)的影響：隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會(huì)越來(lái)越少，國(guó)家對(duì)土地的調(diào)控力度將會(huì)加大，土地的價(jià)值不可避免向上攀升。市場(chǎng)的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競(jìng)爭(zhēng)激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤(rùn)會(huì)有所下降，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)前景來(lái)看，工業(yè)地產(chǎn)需求強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對(duì)穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會(huì)出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競(jìng)爭(zhēng)的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會(huì)出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。

五、工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)

1、發(fā)展具有舒適環(huán)境和充足雇員停車場(chǎng)地的工業(yè)地產(chǎn)。隨著人們對(duì)工作環(huán)境和交通便利性的要求增強(qiáng)，那些具有舒適工作環(huán)境和充足雇員停車場(chǎng)的企業(yè)，會(huì)越來(lái)越受到歡迎。

2、標(biāo)準(zhǔn)廠房等易于建設(shè)的建筑形態(tài)代替原有磚混鋼筋建筑物。標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房兼容性很好，適合成片開發(fā)，物業(yè)形式多為單層、多層、聯(lián)排及疊加為主。標(biāo)準(zhǔn)廠房的優(yōu)勢(shì)：企業(yè)可以迅速投入生產(chǎn)，縮減新建一個(gè)工廠的時(shí)間；長(zhǎng)期租賃廠房實(shí)際上是一種融資行為，可以節(jié)省初期的投入，為企業(yè)帶來(lái)放大數(shù)倍的資本，利于企業(yè)的擴(kuò)張，租用標(biāo)準(zhǔn)廠房也是一個(gè)過(guò)渡期，為以后自建工廠做個(gè)過(guò)渡，減少經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)；企業(yè)可以從標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的附加產(chǎn)品獲益，如臺(tái)州市2004年、浙江省2008年已出臺(tái)鼓勵(lì)標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)的優(yōu)惠文件。

3、區(qū)位接近于國(guó)省道、高速路、和主要航運(yùn)港口。根據(jù)租金梯度理論，工業(yè)企業(yè)愿意為中心位置每單位土地支付的金額會(huì)低于其他的使用用途，在一個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的土地市場(chǎng)中，選擇更遠(yuǎn)的位置對(duì)工業(yè)企業(yè)而言是極為有利的?，F(xiàn)在，新的工業(yè)建筑基本上總是建在城市最邊緣處，因?yàn)閬?lái)自其他用途的土地競(jìng)爭(zhēng)在那里是最小的。工業(yè)用途的大規(guī)模用地量.使得工業(yè)用地的租金梯度實(shí)際上變得接近于零了。工業(yè)位置更多地由那些其他土地用途決定不使用來(lái)決定的，而不是由特定位置對(duì)工業(yè)企業(yè)的明確吸引力決定的。例如，正好位于高速公路或者臨近機(jī)場(chǎng)、港口的地塊，由于噪音或者其他審美方面的考慮而不受許多土地用途的歡迎、由于這些地塊上的競(jìng)爭(zhēng)基本不存在.這便成為工業(yè)企業(yè)能夠找到的大片廉價(jià)土地。

六、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)模式趨勢(shì)

1、政策將強(qiáng)調(diào)市場(chǎng)對(duì)工業(yè)用地的配置作用，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)價(jià)格回歸到真實(shí)價(jià)值。比如現(xiàn)在黃巖區(qū)工業(yè)用地招拍掛每畝地出讓金在70萬(wàn)多元，主要是政府對(duì)很多工業(yè)用地一級(jí)市場(chǎng)設(shè)置了很多政策限制條件導(dǎo)致不充分競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)致的；但在二級(jí)交易市場(chǎng)，平均每畝工業(yè)用地要200多萬(wàn)元。這之間的差價(jià)體現(xiàn)了政策優(yōu)惠價(jià)格和市場(chǎng)真實(shí)價(jià)值之間的差別。

2、隨著工業(yè)地產(chǎn)投資收益潛力的增大，未來(lái)工業(yè)地產(chǎn)的操作方式將不斷創(chuàng)新，資本運(yùn)作成為工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的趨勢(shì)。未來(lái)各類投資機(jī)構(gòu)必將不斷進(jìn)入工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，投資運(yùn)作方式也將不斷發(fā)展。比如在國(guó)外比較流行的客戶定制模式（根據(jù)客戶定制標(biāo)準(zhǔn)廠房）和帶租回購(gòu)（收購(gòu)一些帶有租約的好的工業(yè)物業(yè)）也會(huì)不斷涌現(xiàn)。工業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)式REITs金融創(chuàng)新產(chǎn)品也會(huì)慢慢開閘。

3、工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)將進(jìn)入“產(chǎn)業(yè)型新城開發(fā)時(shí)代”。目前，黃巖經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)正在建設(shè)的模具新城，集生產(chǎn)、研發(fā)、銷售、培訓(xùn)、會(huì)展、資訊等功能為一體，聚集大量的人流，物流，信息流，資金流，適時(shí)發(fā)展居住和其他各種城市功能，走產(chǎn)業(yè)型新城的開發(fā)道路，避開了單純進(jìn)行工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的模式，為我區(qū)工業(yè)地產(chǎn)探索了一條新路。

參考文獻(xiàn)：

【1】深圳眾廈地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司 工業(yè)地產(chǎn)研究