【摘要】本文首先分析了商業(yè)地產(chǎn)項目歷經(jīng)的各周期及成本控制的要點，然后提出了成本控制的具體策略。在激烈的市場競爭條件下，做好商業(yè)開發(fā)項目的成本控制，不僅能夠提高企業(yè)自身經(jīng)濟效益、提升企業(yè)競爭力，也對促進(jìn)市場經(jīng)濟的健康發(fā)展具有重要的意義。本文在此提出了自己的觀點，可供同行參考。

【關(guān)鍵詞】商業(yè)地產(chǎn)；項目開發(fā)；成本控制；分析；措施

前言

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須樹立科學(xué)的優(yōu)化成本管理理念，通過具有前瞻性的市場分析，合理的優(yōu)化各階段成本，達(dá)到成本管理的最優(yōu)，以優(yōu)異的成本領(lǐng)先戰(zhàn)略取得較高的經(jīng)濟效益和股東利益，最終在激烈的市場競爭中處于不敗之地。做好成本控制，爭取項目效益的最大化，是企業(yè)項目經(jīng)濟投資的最終目標(biāo)。而對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，由于所處的激烈的市場競爭環(huán)境，這更要求企業(yè)做好內(nèi)部管理，加強成本控制，以提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身的競爭力和優(yōu)勢。由于企業(yè)發(fā)展的階段和環(huán)境背景的差異，在進(jìn)行成本控制時，應(yīng)采取適合企業(yè)自身特點的措施和方法，以遵循法律和規(guī)范為前提，運用現(xiàn)代化成本控制的措施，來實現(xiàn)企業(yè)效益、同時也是社會效益的共同目標(biāo)。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)全過程的成本和費用分析

1、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)產(chǎn)品成本包含的費用：土地征用及拆遷補償費；前期工程費；基礎(chǔ)設(shè)施費；建筑安裝工程費；公共配套設(shè)施費；開發(fā)間接費用。

2、另有不計入開發(fā)產(chǎn)品成本，而直接體現(xiàn)為當(dāng)期損益的開發(fā)過程產(chǎn)生的期間費用：包括銷售費用、管理費用和財務(wù)費用。

二、商業(yè)地產(chǎn)項目的開發(fā)周期以及各階段期間成本控制的要點分析研究

1、在項目孕育期的成本控制。①做好市場分析和項目財務(wù)評估。當(dāng)投資決策確定具體的項目開發(fā)地點后，在項目開發(fā)建設(shè)過程開始以前，有一些前期工作需要做好包括：獲取土地的使用權(quán)；征地、拆遷、安置、補償；規(guī)劃設(shè)計及建設(shè)方案的制定；項目報建；籌措資金等等。②做好市場調(diào)研和可行性研究，包括完整的項目投資估算、項目經(jīng)濟效益測算，并考慮項目投資的機會成本。可行性研究的準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到項目投資的效益，可行性研究報告所確定的各項初步技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)將直接決定整個項目的投資。另一方面，開發(fā)企業(yè)還要做好項目報建工作，爭取有利的規(guī)劃條件，控制相關(guān)成本費用。這個時期成本控制的重點在于進(jìn)行前期的費用、成本和利潤估算，明確項目的可行性，準(zhǔn)確進(jìn)行項目決策，避免決策失誤帶來的企業(yè)損失，同時充分提高資源的利用率，用有限資源創(chuàng)造出更多的價值也是相對降低成本的途徑。

2、在項目培養(yǎng)期的成本控制。這是成本控制的重要階段，主要體現(xiàn)在對地產(chǎn)項目的設(shè)計過程的控制。在設(shè)計過程中，既不要片面強調(diào)節(jié)約，又不要只重技術(shù)而忽視經(jīng)濟成本。商業(yè)地產(chǎn)項目在這個時期所采取的各種成本控制措施和降低成本的方法是：做優(yōu)化方案選擇、進(jìn)行設(shè)計招標(biāo)、進(jìn)行設(shè)計概算和施工圖預(yù)算的編制和審查等，以降低開發(fā)項目的建筑安裝工程費用和企業(yè)的實際支出成本，最終實現(xiàn)預(yù)期經(jīng)濟效益。

3、在項目成長期的成本控制。這個階段的成本控制是具體的、繁雜的，也會在一定程度上影響項目的投資。①嚴(yán)格按照工程量清單的報價方式實現(xiàn)招標(biāo)。②加強施工現(xiàn)場的管理和控制，盡可能減少設(shè)計變更，切實把好設(shè)備、材料的質(zhì)量及價格關(guān)。這一階段，也是最終形成工程產(chǎn)品質(zhì)量和項目使用價值的重要階段，對開發(fā)項目投資成本控制起著重要作用。③市場營銷階段的成本控制，這屬于商業(yè)地產(chǎn)項目成長后期階段的控制。房地產(chǎn)公司的市場營銷是使房地產(chǎn)商品實現(xiàn)其價值的過程，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)利潤的重要階段。市場營銷階段的成本控制內(nèi)容主要包括管理費用、銷售費用、財務(wù)費用、銷售稅金這幾個方面。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，在產(chǎn)品推廣、合同登記、產(chǎn)權(quán)辦理等各個銷售環(huán)節(jié)上的成本費用呈現(xiàn)出日趨上升的態(tài)勢，銷售成本占整個房地產(chǎn)項目總成本的比例逐步增大。這更加需要使用更好的方法、做出更優(yōu)的決策來控制銷售階段的成本。企業(yè)要制定合理的投資成本目標(biāo)體系，以利于劃分經(jīng)濟責(zé)任，計算經(jīng)濟效果，做到責(zé)權(quán)利明確；做好成本預(yù)測，挖掘內(nèi)部潛力，采取有效措施，進(jìn)行投資成本控制：加強現(xiàn)場管理，杜絕不合理現(xiàn)象的產(chǎn)生；加強合同管理，控制工程投資成本；竣工決算階段的投資控制，要做到工程量計算既不遺漏，也不重復(fù)，套用定額公平、合理，材料價格有據(jù)可依，即保證“量”與“價”的準(zhǔn)確、合理；推行分階段決算，提高決算的層次性和合理性施工階段，推行分階段決算，最后竣工總決算。在施工建設(shè)階段的主要任務(wù)是如何使建筑工程成本支出不突破預(yù)算，解決施工中出現(xiàn)的爭議，確保整個開發(fā)項目的工期、成本、質(zhì)量和利潤目標(biāo)的實現(xiàn)。

三.對商業(yè)地產(chǎn)項目開發(fā)成本控制的策略分析研究

商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的施工階段成本管理是整個商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，是對前面的目標(biāo)和設(shè)計最終實現(xiàn)的過程。為了確保達(dá)到最初設(shè)定的成本預(yù)算，投資公司要認(rèn)真嚴(yán)格對待此過程的經(jīng)濟問題，最大限度的控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)成本，以獲得最大的經(jīng)濟效益。

1、在市場競爭激烈的條件下，為適應(yīng)成本、價格在項目開發(fā)過程中的變化，要全面地在工程項目整個周期內(nèi)監(jiān)控其建造成本和營運成本，盡可能地降低開發(fā)項目的總成本：以市場定位確定項目決策；優(yōu)選設(shè)計方案降低成本；根據(jù)市場競爭確定工程造價，加強施工過程的控制，加強工程審計與竣工決算；做好銷售費用預(yù)算與策劃。

2、企業(yè)應(yīng)該樹立成本的系統(tǒng)管理觀念，將企業(yè)的成本管理工作視為一項系統(tǒng)工程，強調(diào)整體與全局，對企業(yè)成本管理的對象、內(nèi)容、方法進(jìn)行全方位的分析與研究。企業(yè)成本的發(fā)生與管理層、各部門、各人員的活動密切相關(guān)，他們都應(yīng)對職責(zé)范圍內(nèi)的成本負(fù)有管理與控制的責(zé)任。因此，成本控制的主體應(yīng)該是全員概念，企業(yè)內(nèi)部所有職工都是成本形成的影響者、成本控制的參與者和實施者。

3、為使開發(fā)產(chǎn)品在市場上具有更大的競爭力，成本管理不能再局限于房屋的建設(shè)過程，而應(yīng)該將視野向前延伸到產(chǎn)品的市場、行業(yè)內(nèi)的發(fā)展態(tài)勢以及房屋的設(shè)計，向后延伸到產(chǎn)品的使用、維修及處置。

4、在成本控制具體措施和保障機制方面，可通過強化企業(yè)管理，構(gòu)建完善的內(nèi)部控制體系來推動成本控制。并加強企業(yè)的監(jiān)督機制，包括從內(nèi)部各部分間的監(jiān)督，和外部專業(yè)機構(gòu)的監(jiān)督如施工監(jiān)理、投資監(jiān)理等。

5、優(yōu)化施工方案。優(yōu)化施工方案是降低施工成本的主要途徑。投資公司應(yīng)組織專家對施工方案進(jìn)行審評和更改。確定合理的施工工期和各階段施工工藝的選擇。投資公司要及時把握現(xiàn)場施工的實際情況，遇到技術(shù)等問題不要自己武斷決定，要咨詢現(xiàn)場工程師科學(xué)解決，努力尋找節(jié)約商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)投資的潛力，從而控制施工階段成本，獲取更高公司利益。

6、建立材料詢價制度，嚴(yán)格把握項目材料成本。商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)的工程材料費用一般要占總開發(fā)60%的成本，顯然投資公司必須牢牢控制材料成本的支出。投資公司應(yīng)該設(shè)立專門的材料詢價制度，確保購入的材料在保證質(zhì)量的前提下，達(dá)到成本最低。尤其在發(fā)生設(shè)計變更的情況時，投資公司更應(yīng)該堅持先算賬、后花錢的原則，隨時掌握商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)費用額度，避免產(chǎn)生超預(yù)算現(xiàn)象。同時，做好投資公司對商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)項目的支付控制和管理，防范出現(xiàn)現(xiàn)金流缺口給投資公司造成財務(wù)風(fēng)險。

四、結(jié)語

在市場經(jīng)濟日益成熟的環(huán)境下，對項目進(jìn)行成本控制已成為企業(yè)發(fā)展的重要舉措，對企業(yè)成長有著十分重要的意義。對房地產(chǎn)商業(yè)項目的成本控制，不僅降低了企業(yè)開發(fā)成本、獲得了更大的經(jīng)濟收益，也對增強企業(yè)的競爭力和完善企業(yè)的內(nèi)部管理起到了重要作用。本文以上談了談自己的一些觀點和看法，可供參考。