【摘要】近年來，隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格波動對民生及GDP的影響愈發(fā)明顯。為更清楚的明確工程造價與房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)估價的關(guān)系，本文從工程造價的本質(zhì)及組成分析其對房地產(chǎn)價格及房地產(chǎn)估價的作用及其影響。

【關(guān)鍵詞】工程造價；房地產(chǎn)價格；房地產(chǎn)估價

房地產(chǎn)價格，從買方的角度說，是為獲得他人房地產(chǎn)所必須付出的代價。而從開發(fā)商的角度來說，房地產(chǎn)的價格應(yīng)該是通過轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)商品收回投資并獲取投資收益的期望價格。

房地產(chǎn)價格的種類很多，既有理論價格，又有市場價格，還有評估價格，但真正構(gòu)成房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)應(yīng)該是土地價格+建筑物的價格。由于房地產(chǎn)價格與工程造價有著密切的聯(lián)系，因此，工程造價在新建商品房的價格構(gòu)成中的地位和工程造價如何影響房地產(chǎn)的價格需要我們認真分析和研究。

工程造價是房地產(chǎn)價格構(gòu)成的基礎(chǔ)。

工程造價就是工程的建造價格，由于工程建設(shè)的主體不同，使工程造價的含義也不同。

1.對于工程項目的投資者或開發(fā)商來說，工程造價是指一項工程從籌建刀竣工驗收全過程所花費費用的總和，即：一項工程通過建設(shè)形成相應(yīng)的固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)所需一次性費用的總和。也可以說，工程造價就是項目投資，是“購買”項目要付出的價格。這種含義的工程造價由設(shè)備及工器具購置費用、建筑安裝工程費用、工程建設(shè)其他費用、土地使用資金、建設(shè)單位管理費、勘察設(shè)計費、研究試驗費、臨時設(shè)施費、工程監(jiān)理費、工程保險費、供電貼費、施工機構(gòu)遷移費、預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅等構(gòu)成。在工程造價中，稱為建設(shè)項目的總造價。

房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的開發(fā)建設(shè)過程中，房地產(chǎn)開發(fā)項目投資費用由開發(fā)直接費和間接費兩部分組成。開發(fā)直接費中包括：（1）土地費用；（2）前期工程費；（3）房屋開發(fā)費。開發(fā)間接費包括：（1）管理費；（2）銷售費用；（3）財務(wù)費用；（4）其他費用；（5）不可預(yù)見費；（6）稅費。除銷售費用外，其他費用在工程造價中均已基本包括。

2.對于承包商或規(guī)劃、設(shè)計和供應(yīng)商來說，工程造價是指工程總價格或單項工程價格，即工程的承發(fā)包價格。此種價格在工程造價中是一項重要的，也就是最典型的價格形勢，是在建筑市場通過招投標，由投資者和建筑商共同認可的價格。這種含義的工程造價已包含在前者的范疇內(nèi)。在工程造價中稱為單項工程造價或單位工程造價。在房地產(chǎn)價格構(gòu)成中，此種含義的工程造價充當著建筑物的價格。

以上是從含義和費用構(gòu)成上分析了工程造價和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的關(guān)系，讓我們再從兩者的決策程序和管理方式來分析兩者關(guān)系。從程序上看，在項目的決策階段，都需要對項目進行可行性研究，并對項目進行投資估算和財務(wù)評價。從管理方式上看，都要經(jīng)過招標投標，都需要進行項目的質(zhì)量、工期、成本控制。

通過以上分析和對比，可以這樣認為：建設(shè)項目總造價=房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的成本價格。從開發(fā)商的角度看，是其制定決定銷售價格的基礎(chǔ)。在此基礎(chǔ)上，加上合理的銷售費用，稅金和投資收益，從而構(gòu)成最低的期望銷售價格。

房地產(chǎn)價格是工程造價的客觀反映

房地產(chǎn)的價格，實際上是對建設(shè)工程項目造價的客觀反映。俗話說“巧買不如拙賣”，這一點在“成本法”的理論依據(jù)中可以找到答案。成本法的理論依據(jù)是：從買房角度看，愿意支付的價格，不能高于他所預(yù)計的重新開發(fā)或建造該房地產(chǎn)所需花費的代價；若從賣方的角度看，愿意出賣的價格，不能低于他為開發(fā)或建造該房地產(chǎn)已花費的代價。兩者可接受的共同點是：正常的成本+合理的投資收益和稅金。

提到成本或成本法，人們往往首先想到的是生產(chǎn)費用價值論。但筆者認為，不管是生產(chǎn)費用價值也好，效用價值也罷，對于一個新建開發(fā)項目開發(fā)商制定出售房地產(chǎn)價格的基礎(chǔ)必然是正常的開發(fā)成本。這是因為，房地產(chǎn)開發(fā)商進行投資的最終目的是獲取投資收益。所以，在進行開發(fā)建設(shè)前，首先要對項目進行論證、估算、評價，然后進行決策。并在項目設(shè)計和建設(shè)中進行有效控制和管理，使項目在規(guī)模、效能和質(zhì)量上盡量與市場接軌，以發(fā)揮最大效用和獲取最理想的投資收益。至于說到項目的效用問題，一個新建開發(fā)項目在未投入使用前，只能是一種預(yù)測。真正的效用要在使用過程中通過實踐來判斷。況且有時項目的效用并不僅僅取決于項目本身，還要看經(jīng)營者自身素質(zhì)、市場變化、經(jīng)濟形勢、行政因素等諸多因素的影響。

房地產(chǎn)的價格雖有與一般物價不同的地方，但在正常的市場情況下，在同一區(qū)域內(nèi)，其價格還是有一定規(guī)律可循的。特別是目前城市土地的供應(yīng)已經(jīng)實行掛牌交易，建筑工程招投標的實施，同一地區(qū)的有效需求，政府對房地產(chǎn)開發(fā)的政策等共同影響著新建商品房的銷售價格，而這種價格又反作用于新建商品房的供應(yīng)量，從而使供求逐步趨于平衡，價格相對穩(wěn)定的商品房的銷售價格主導(dǎo)者當?shù)氐姆康禺a(chǎn)價格，進而進一步影響“二手房”的價格。

學(xué)習(xí)和掌握工程造價知識是房地產(chǎn)估價的客觀要求

房地產(chǎn)估價，全程房地產(chǎn)價格評估，是以房地產(chǎn)為對象對其客觀合理價格的估計、推測或判斷。它實質(zhì)上不是估價人員的定價，而是模擬市場的價格形成過程將房地產(chǎn)價格顯現(xiàn)出來，是科學(xué)、藝術(shù)和經(jīng)驗三者的結(jié)合。實際上是要求房地產(chǎn)估價師合理運用自己所掌握的的專業(yè)知識和經(jīng)驗，通過分析、推測、估算，最終對所評估的房地產(chǎn)結(jié)出一個能夠被買方和賣方都接受的價格或價值。

房地產(chǎn)估價人員對房地產(chǎn)價值的估計、推測、判定是需要多學(xué)科的科學(xué)知識和豐富的實踐經(jīng)驗做支撐的。筆者認為，工程造價專業(yè)知識作為建設(shè)工程項目的一門專業(yè)知識與房地產(chǎn)的開發(fā)和房地產(chǎn)價格的構(gòu)成有著密切的聯(lián)系，是房地產(chǎn)估價的前沿學(xué)科。

房地產(chǎn)估價人員學(xué)習(xí)和掌握一定的工程造價專業(yè)知識，如工程造價的構(gòu)成，工程造價的確定與控制的方法，建設(shè)項目的決策過程及收集整理和利用工程造價數(shù)據(jù)等，并將這些知識應(yīng)用于日常的評估實踐活動中，既是房地產(chǎn)估價的客觀要求，又是提高自身素質(zhì)和知識結(jié)構(gòu)的重要途徑。

參考文獻

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