摘要：采用2003年第一季度到2013年第三季度的相關(guān)經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)，研究了房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策對(duì)我國終端房地產(chǎn)價(jià)格的影響。研究發(fā)現(xiàn)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)基本面已很難對(duì)我國目前的房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)有足夠清晰的解釋，房地產(chǎn)調(diào)控政策正成為影響房地產(chǎn)價(jià)格的一個(gè)重要因素，土地和保障房政策對(duì)房地產(chǎn)有長期顯著的影響。

文章最后提出了土地和保障房政策的建議。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)調(diào)控政策 房地產(chǎn)價(jià)格 影響因素 實(shí)證分析

2003年以來，我國房價(jià)呈現(xiàn)快速上漲態(tài)勢(shì)，到2013年全國的房價(jià)上漲超過了1.5倍，部分一線城市更是上漲幅度達(dá)到3倍多。為控制房價(jià)快速上漲，我國政府相繼出臺(tái)了多個(gè)宏觀調(diào)控政策。從2002年的“土地改革”，到2005年的“

國八條”和2013年的“新國八條”等，一系列的政策接踵而至，可見我國政府在調(diào)控房價(jià)上高度重視。那么這些政策最終的效果怎樣呢？本文將對(duì)此采用定量的方法進(jìn)行研究。

一、相關(guān)理論模型

來自房地產(chǎn)市場上的供需狀況是對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)格動(dòng)態(tài)產(chǎn)生一定影響的關(guān)鍵因素，而供需狀況的變化受多個(gè)方面的影響。其中政府調(diào)控政策就是其中最為重要的影響因素之一。在分析基礎(chǔ)上，本文選擇人均可支配收入（貸款量）、通貨膨脹率（個(gè)人住房貸款利率）和供給等影響因素，構(gòu)建起供求均衡角度的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)模型。

本文選取的反映價(jià)格變動(dòng)的理論公式為HPe=f（Qs，Qd），其中供給以Qs為代表，需求以Qd為代表。房地產(chǎn)供給變量為四個(gè)推出影響供給的公式為Qs=S（LAND，LOAN，IAI，CPI），同理，影響需求的變量因素也有四個(gè)，其公式為Qd=D（INC，MS，DRR，LIR）。將上述幾個(gè)公式結(jié)合之后，就可以得到反映房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的理論模型：HPe=P（LAND，LOAN，IAI，CPI，INC，MS，DRR，LIR）。

二、模型試驗(yàn)和實(shí)證分析

本文分析之中土地的供給量用成交量來反映，并以經(jīng)濟(jì)適用房的投資額作為保障房的投資額代表，通貨膨脹率用CPI來代表，在整個(gè)的分析過程中所選用的數(shù)據(jù)來自于中經(jīng)網(wǎng)和中國人民銀行的相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，時(shí)間選擇為2003年第一季度到2013年第三季度。

（一）單位根和協(xié)整檢驗(yàn)

1、單位根檢驗(yàn)

為了使模型有效，本文首先對(duì)變量進(jìn)行ADF單位根本檢驗(yàn)，最終發(fā)現(xiàn)所有變量存在單位根，而后在對(duì)原有序列進(jìn)行一階差分，此處不存在單位根，也就是證明全部序列都是一階單整序列?？梢姳疚男枰獙?duì)模型中的變量作進(jìn)一步協(xié)整檢驗(yàn)。

2、協(xié)整檢驗(yàn)

本文檢驗(yàn)變量間協(xié)整關(guān)系時(shí)主要選擇JOHANSON來實(shí)現(xiàn)，結(jié)果表明多數(shù)變量處于顯著性水平之下，說明各個(gè)變量彼此存在長期的均衡關(guān)系。

（二）脈沖響應(yīng)分析

下圖一代表了來自供給方面的沖擊所帶給房地產(chǎn)價(jià)格的影響，再出現(xiàn)正向沖擊的背景下，整個(gè)價(jià)格將會(huì)呈現(xiàn)下滑態(tài)勢(shì)，而后六期階段逐步增大，最后一直維持穩(wěn)定?？紤]到房地產(chǎn)開發(fā)所需要的周期特點(diǎn)，因此土地方面的變化一般不會(huì)對(duì)房價(jià)產(chǎn)生較大的跌價(jià)影響。當(dāng)前來自政府方面的政策變動(dòng)以及權(quán)限集中，存在造成供給單一的隱患，極有可能造成供給不足，從而加劇其價(jià)格上漲態(tài)勢(shì)。

下圖二代表來自貸款量方面的沖擊可能對(duì)價(jià)格造成的影響。在出現(xiàn)正向沖擊時(shí)，價(jià)格多會(huì)呈現(xiàn)出一種先升后降的態(tài)勢(shì)，并在最終呈現(xiàn)一種負(fù)狀態(tài)。這種狀態(tài)從長遠(yuǎn)來看，有利于抑制房價(jià)快速上漲。

圖三所反映的是來自個(gè)人住房貸款利率對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格所造成的影響。在其正向沖擊下，價(jià)格接近第三期之后即轉(zhuǎn)而下降，第七期達(dá)到增長最大值，并從長遠(yuǎn)來看也對(duì)整體房價(jià)的抑制產(chǎn)生影響。

各個(gè)不同的變量沖擊能夠?qū)Ψ績r(jià)影響造成的影響是彼此各異的，一般來說，整個(gè)價(jià)格的變動(dòng)綜合的受到來自各個(gè)因素的整體影響，具體每一個(gè)變量因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的整體波動(dòng)影響程度具體優(yōu)勢(shì)不相同的，可見對(duì)各種解釋變量能夠?qū)Ψ慨a(chǎn)整個(gè)價(jià)格造成的影響進(jìn)行具體分析就顯得至關(guān)重要了，此類分析的進(jìn)行不僅僅能夠?qū)ふ以斐煞慨a(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的原因很有裨益，而且還能夠協(xié)助政府調(diào)控房價(jià)提供可選參考。

三、結(jié)論與建議

根據(jù)以上實(shí)證分析，可以看出在房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的諸多因素中，來自經(jīng)濟(jì)基本面的解釋力相對(duì)較小，相比起來政府相繼出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策反而成為了一個(gè)十分重要的影響因素，在這一基礎(chǔ)之上，本文就如何調(diào)控我國房地產(chǎn)市場提出如下幾條建議：

首先，在土地政策上，考慮到來自土地的供給量是造成并影響房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)的最大因素，所以在具體調(diào)控時(shí)，我們應(yīng)當(dāng)專注政府對(duì)土地規(guī)劃以及審批等諸多權(quán)力的改革，嚴(yán)厲打擊并力促真實(shí)顯現(xiàn)對(duì)政府圈地等行為的管控力度和效果。確保足夠的土地供給量，同時(shí)還需要調(diào)整結(jié)構(gòu)，提升在土地供應(yīng)總量之中的保障房建設(shè)土地供應(yīng)面積比重，確保實(shí)現(xiàn)兩個(gè)保有量的雙提速。

其次，保障房層面的政策。目前在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行抑制的過程中，保障房建設(shè)的抑制作用并不明顯。即便如此也并不意味著我們需要放棄或者放松保障房建設(shè)的力度，相反還應(yīng)當(dāng)加大保障房建設(shè)的整體力度，這主要是因?yàn)椋阂唤?jīng)濟(jì)適用房有社會(huì)保障的性質(zhì)，進(jìn)行保障房相關(guān)建設(shè)在促進(jìn)我國和諧社會(huì)建設(shè)以及改善民生等方面具有十分明顯的作用。二是進(jìn)行保障房建設(shè)十分有助于滿足房地產(chǎn)市場的剛性需求，從而減小房價(jià)進(jìn)一步上漲的可能，確保我國中層收入者的生活質(zhì)量，這是一項(xiàng)標(biāo)本兼治的利民政策。所以保障房建設(shè)應(yīng)成為我國政府調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的重要舉措。

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肖萬福（1986-），男，漢族，江西興國人，華中科技大學(xué)管理學(xué)院博士研究生，研究方向：房地產(chǎn)營銷管理。