摘要：隨著現(xiàn)代化的推進(jìn)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)種類和不動(dòng)產(chǎn)的數(shù)量與日俱增，與此同時(shí)人們的法律意識(shí)逐漸的增強(qiáng)，我國(guó)的社會(huì)主義法律不斷的健全，因此不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式開(kāi)始出現(xiàn)。本文首先對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容和研究的價(jià)值進(jìn)行分析，其次具體分析不動(dòng)產(chǎn)登記審查的兩種具體模式，最后提出不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合理化建議。

關(guān)鍵詞：不動(dòng)產(chǎn)；登記審查模式；規(guī)范化

不動(dòng)產(chǎn)是相對(duì)于動(dòng)產(chǎn)而言的一種個(gè)人或者集體的產(chǎn)權(quán)，強(qiáng)調(diào)財(cái)產(chǎn)和土地的依附關(guān)系，主要包括房屋，土地和勘探權(quán)等。在去年我國(guó)剛剛確立對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度可以使我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)更加的清晰，有利于國(guó)家宏觀調(diào)控政策的發(fā)揮，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)審查登記的有益探索，因此在現(xiàn)代化建設(shè)的過(guò)程中需要重視不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究。

一、不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容和研究?jī)r(jià)值

（一）不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的內(nèi)容

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行必要的實(shí)質(zhì)性和書面性審查的方式。由于不動(dòng)產(chǎn)本身有著固定性，數(shù)量有限，價(jià)值高，不易變更和長(zhǎng)久使用的優(yōu)勢(shì)，因此對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的審查模式研究就顯得十分的重要，不僅要符合法律的相關(guān)要求，還要注重審查的程序性。不動(dòng)產(chǎn)的登記審查是依申請(qǐng)的審查，只有申請(qǐng)人對(duì)不動(dòng)產(chǎn)提出登記申請(qǐng)的情況下，才能根據(jù)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)的登記審查。

不動(dòng)產(chǎn)的登記審查本身是一種法律行為，因此針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記審查要符合法律的規(guī)定。一是審查程序的合法，不動(dòng)產(chǎn)的審查登記有嚴(yán)格的法律程序，針對(duì)申請(qǐng)首先要做出申請(qǐng)的受理或者不受理的行為，不受理行為還要有必要的解釋。受理要根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定對(duì)具體的不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行審查，這就涉及本文的審查模式問(wèn)題。其次要根據(jù)登記審查的結(jié)果對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記申請(qǐng)行為作出一定的處理，將處理結(jié)果以法律的形式發(fā)給不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人。二是登記審查的主體要合法，登記審查的主體是我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)登記審查部門，只有登記審查的主體合格，作出的登記審查決定才有法律效力。三是登記審查的模式合法，不動(dòng)產(chǎn)的登記審查主要有書面審查和實(shí)質(zhì)性審查的方式，二者缺一不可，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記行為，首先要對(duì)書面申請(qǐng)材料進(jìn)行審查，書面材料審查合格再進(jìn)入實(shí)質(zhì)的審查。

（二）不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式研究的價(jià)值

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式在我國(guó)有著重要的研究?jī)r(jià)值。首先，我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式才剛剛起步，理論研究不成熟，需要針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審查的現(xiàn)狀進(jìn)行具體的研究，制定符合我國(guó)發(fā)展實(shí)際的不動(dòng)產(chǎn)登記審查新模式。其次，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)糾紛案件提供更多的法律保障，不斷完善我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式。最后，通過(guò)不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究為我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)的變更和不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的確立提供依據(jù)，有利于摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底，促進(jìn)物權(quán)法律的完善。

總之，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式需要在法律的規(guī)定下進(jìn)行審查和登記，不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式研究的價(jià)值很大，有利于摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)家底，促進(jìn)我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記朝著規(guī)范化和法制化的方向邁進(jìn)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

（一）形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

形式上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的材料的審查，并針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行實(shí)際的確認(rèn)和審核，主要對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行必要的審查。

一是審查材料的完備程度，任何法律材料的審查工作最首要的工作就是對(duì)材料的完整度進(jìn)行必要的審查，不動(dòng)產(chǎn)的登記需要相關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)證明、不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人的個(gè)人相關(guān)證明、不動(dòng)產(chǎn)登記審查的相關(guān)申請(qǐng)材料，同時(shí)還要有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的具體介紹、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的相關(guān)證明和不動(dòng)產(chǎn)變更說(shuō)明等材料，不動(dòng)產(chǎn)的登記材料十分的龐雜，需要不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)人提前了解，確保提交材料的全面和完整。如果材料不夠完整會(huì)將材料退回，還需要進(jìn)行重新審核，審核的程序十分的費(fèi)時(shí)費(fèi)力。

二是審核不動(dòng)產(chǎn)登記材料的合法性，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記需要不動(dòng)產(chǎn)的材料具有法律效力，才能保證材料不動(dòng)產(chǎn)登記的有效性。相關(guān)機(jī)關(guān)必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料進(jìn)行合法性的鑒定，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)人出具的材料進(jìn)行合法性的確認(rèn)，對(duì)材料的法律效力進(jìn)行具體的認(rèn)證，確定材料的合法有效。

（二）實(shí)質(zhì)上的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式

為了確保不動(dòng)產(chǎn)登記審查的切實(shí)有效，必須對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)性的審查。針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)材料進(jìn)行實(shí)地的法律調(diào)查，仔細(xì)確認(rèn)材料的真實(shí)性和合法性。

1、不動(dòng)產(chǎn)登記審核的專業(yè)核實(shí)工作，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記材料，需要專門的人員進(jìn)行實(shí)地查勘或者詢問(wèn)核實(shí)的方式，確認(rèn)申請(qǐng)材料的真實(shí)性和有效性，比如針對(duì)申請(qǐng)人的個(gè)人信息可以和當(dāng)?shù)氐墓矙C(jī)關(guān)和派出所進(jìn)行核實(shí)，確定申請(qǐng)人身份的合法。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記審核的實(shí)地審核工作，由于不動(dòng)產(chǎn)具有不能移動(dòng)的優(yōu)勢(shì)，這就為我們的審核提供了便利，針對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的登記可以到相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)管轄區(qū)域和不動(dòng)產(chǎn)的主觀部門進(jìn)行材料真實(shí)性的核實(shí)，從事實(shí)上確保申請(qǐng)材料的真實(shí)性。

不動(dòng)產(chǎn)登記審查的模式主要是分為兩種，一種是形式上的審查，一種是對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記的實(shí)質(zhì)性審查，無(wú)論是形式上的審查還是實(shí)質(zhì)上的審查都是十分的必要，二者并不是選擇性的關(guān)系，而是程序上的先后關(guān)系。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合理化建議

（一）管轄范圍和審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)

不動(dòng)產(chǎn)登記的審查工作十分的繁瑣，需要司法部門和公安行政部門的密切配合，因此要注意不動(dòng)產(chǎn)的管轄范圍的分配和審核內(nèi)容的協(xié)調(diào)。一是管轄范圍的分配，我國(guó)物權(quán)法對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的管轄范圍有著具體的規(guī)定，不動(dòng)產(chǎn)一律歸不動(dòng)產(chǎn)所在地管轄，因此不動(dòng)產(chǎn)的登記審查工作就要格外的注意管轄權(quán)的權(quán)屬分配，嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行。二是審查內(nèi)容的協(xié)調(diào)主要是指審查機(jī)關(guān)的協(xié)調(diào)，司法機(jī)關(guān)根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)對(duì)材料進(jìn)行審查，在審查的過(guò)程中要注意公安機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)的配合，從而提高不動(dòng)產(chǎn)登記審核工作的效率。

（二）合法性和合理性結(jié)合

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式需要注重審查的合法性同時(shí)也要兼顧登記審查的合理性。一是注重不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合法性研究，注重對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記審核模式的法制化探索。二是注重不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的合理性研究，不動(dòng)產(chǎn)的登記審核是司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)共同配合的結(jié)果，這就需要進(jìn)行合理化研究，充分考慮申請(qǐng)人的實(shí)際，不斷提高不動(dòng)產(chǎn)登記審查的效力。

（三）國(guó)家規(guī)范與個(gè)人參與相結(jié)合

不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式的研究需要國(guó)家的規(guī)范和個(gè)人的參與，二者的配合才能將不動(dòng)產(chǎn)的登記審查模式帶向規(guī)范化的軌道。一是國(guó)家需要制定相應(yīng)的法律規(guī)范，確立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，保證制度在法律的規(guī)范下得到落實(shí)。二是個(gè)人要積極的參與到不動(dòng)產(chǎn)登記審查的規(guī)范中來(lái)，對(duì)個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)登記要符合國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，同時(shí)登記過(guò)程要嚴(yán)格遵守物權(quán)法，保證個(gè)人不動(dòng)產(chǎn)走上法制化的軌道?？傊?，不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的探究需要國(guó)家的規(guī)范也需要個(gè)人的參與，只有在二者的密切配合下才能將我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式落到實(shí)處。

結(jié)束語(yǔ)：

不動(dòng)產(chǎn)登記審查模式的研究能夠促進(jìn)我國(guó)的物權(quán)法不斷的完善，摸清我國(guó)的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)的具體情況，從而為現(xiàn)代化建設(shè)提供更加穩(wěn)定的社會(huì)環(huán)境。

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作者簡(jiǎn)介：吳金冬，男，2005年畢業(yè)于中國(guó)人民大學(xué)繼續(xù)教育學(xué)院，1997年就職于鹽城市房產(chǎn)交易登記中心，經(jīng)濟(jì)師，主要從事房屋登記與現(xiàn)場(chǎng)查勘工作。