【摘要】隨著城鎮(zhèn)化進程的加快，“政府主導、市場化運作”的土地一級開發(fā)模式逐步興起，越來越多的房地產企業(yè)涉足土地一級開發(fā)。新形勢下，如何能借勢發(fā)力，創(chuàng)新一級開發(fā)盈利模式，有效規(guī)避項目開發(fā)風險，將成為土地一級開發(fā)企業(yè)重點關注的問題。

【關鍵詞】一級開發(fā)、盈利模式、風險淺析

一、土地一級開發(fā)操作模式的發(fā)展及演變趨勢

（1）政府壟斷開發(fā)模式

政府壟斷開發(fā)模式是政府指定開發(fā)企業(yè)或者以成立項目公司的形式進行土地一級開發(fā)。

此模式可以保證政府完全控制地價，同時確保土地開發(fā)為熟地后的增值收益不流失，且土地一級開發(fā)法律關系單純，便于政府實施土地一級開發(fā)的各項事務。該模式主要缺陷是政府的土地開發(fā)資金壓力較大，融資渠道窄。

（2）企業(yè)主導開發(fā)模式

企業(yè)主導開發(fā)模式又稱一二級聯(lián)動開發(fā)模式，政府首先將待進行一級開發(fā)的土地一次性（或按地塊）出讓給土地一級開發(fā)企業(yè)，由土地一級開發(fā)企業(yè)按照土地使用權出讓協(xié)議的約定，對協(xié)議范圍內土地實施包括拆遷安置補償，公建配套設施建設在內的土地一級開發(fā)行為，使協(xié)議范圍內土地達到建設條件，再面向市場轉讓土地使用權。

房地產企業(yè)通過土地一二級聯(lián)動開發(fā)，在獲得一級開發(fā)階段收益的同時，既保證了企業(yè)未來的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可獲取土地在未來升值給企業(yè)帶來的二級開發(fā)的優(yōu)厚收益。但該模式不利于政府控制市場地價，政府宏觀調控土地市場的能力降低。

（3）政府主導市場化運作模式

由政府主導的市場化運作模式是指政府“抓兩頭，放中間”?！白深^”即由政府控制土地儲備計劃和供應計劃，“放中間”，即充分利用社會力量實施土地一級開發(fā)。

這種模式中，政府根據(jù)土地市場調查確定土地需求狀況，以招拍掛方式將擬開發(fā)的土地按照“熟地”出讓，提前確定土地使用權受讓人，并由土地使用權受讓人分期支付土地受讓價款用于土地一級開發(fā)。政府通過招標等方式確定具備資格的企業(yè)，在土地出讓合同規(guī)定的期限內將出讓的土地開發(fā)為符合土地受讓人要求的條件（熟地），土地開發(fā)完成經驗收合格后，政府與土地受讓人正式移交土地。

由政府主導的市場化運作模式在保證政府主導土地一級開發(fā)的基礎上能有效利用市場資源，減輕政府開發(fā)資金壓力，是我國土地一級開發(fā)的主要發(fā)展趨勢。

二、土地一級開發(fā)企業(yè)盈利模式

1、土地一級開發(fā)自身獲利

土地一級開發(fā)商通過嚴格控制各項成本費用，實現(xiàn)一級土地開發(fā)自身獲利。 在各項成本費用中，比重與控制難度最大的是征地拆遷費用，雖然政府有相關標準和規(guī)定，但在實際執(zhí)行中有難度。

此外，整體成本費用的控制在于系統(tǒng)周密的安排。對于大面積的土地一級開發(fā)，需要分批次批地、征地和拆遷，因此應嚴格控制整合各步驟的節(jié)奏。

2、土地增值收益共享

某些城市實行了在政府、開發(fā)商和原使用者等各個主體之間按一定比例分享增值收益的機制。這樣，開發(fā)商可以通過創(chuàng)新性的開發(fā)活動，最大限度地提升土地價值，從而獲得最大利益。

在土地一級開發(fā)中，能夠盡快實現(xiàn)土地增值的措施有：

A投資環(huán)境景觀。本質是通過提高生態(tài)效益來實現(xiàn)經濟效益。如改造舊河道、變廢為寶，加強景觀和園林的規(guī)劃建設、美化環(huán)境等。

B投資公共配套設施。本質是通過提高社會效益來實現(xiàn)經濟效益。如配套制冷及熱力供應，地下綜合商城、停車場等。

C第一期出讓引入品牌商業(yè)設施或酒店，帶動周邊地塊升值，實現(xiàn)一級和二級開發(fā)互動。

3、公共配套設施持有經營

在某些土地一級開發(fā)項目中， 政府允許土地一級開發(fā)主體進行部分配套的二級開發(fā)建設。被授權的土地一級開發(fā)主體可以投資公共配套設施，開發(fā)商通過提供公共配套設施服務而獲得長期現(xiàn)金流。對開發(fā)商而言，該盈利模式的最大挑戰(zhàn)在于對公共配套設施的投資決策，以及后期的運營管理能力。

4、一二級聯(lián)動開發(fā)

土地一級開發(fā)主體通過與政府協(xié)商，出于主觀意愿或客觀原因，總是能夠創(chuàng)造一些條件讓一級開發(fā)商取得部分二級開發(fā)項目。該模式要求一級開發(fā)商具有卓越的二級開發(fā)能力，通過二級開發(fā)彌補一級開發(fā)收益的不足，實現(xiàn)一級開發(fā)和二級開發(fā)的聯(lián)動。

三 、土地一級開發(fā)風險問題淺析

本文通過引用流程圖法，對土地一級開發(fā)過程中的風險點進行梳理。

1、編制規(guī)劃階段

土地一級開發(fā)項目受控制性詳規(guī)影響較深?？刂菩栽敿氁?guī)劃的制定以城市總體規(guī)劃為依托。通過控制性詳規(guī)可確切統(tǒng)計出可供出讓經營性用地面積及公建配套設施建設體量。保持控制性詳規(guī)的穩(wěn)定性，排除政府機構因公共利益等原因縮減可供出讓經營性用地面積，擴增公建配套設施建設工程量的可能性，是企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目的風險管理的重點。

2、土地報征及轉用階段

政府按照城市政規(guī)劃所設定的條件，通過行政審批對農村集體土地進行征收，將集體土地性質變更為國有土地性質，從而實現(xiàn)土地所有權的根本改變。土地報征環(huán)節(jié)包含農用地轉用審批及土地征收審批兩部分。土地一級開發(fā)項目常因新增建設用地指標配給不到位，或因取得報征批文存在障礙而進展緩慢，影響項目開發(fā)進度。

3、安置拆遷補償階段

土地一級開發(fā)拆遷安置補償環(huán)節(jié)一般采取政府主導，或政府授權委托土地一級開發(fā)企業(yè)實施。其中拆遷安置補償辦法是進行土地征收的重要前置條件之一，也是土地一級開發(fā)企業(yè)核算項目開發(fā)成本及收益的關鍵政策性因素。然而，此階段土地一級開發(fā)企業(yè)往往無操控的主動權，進而缺乏對項目開發(fā)成本和節(jié)奏的有效控制。

4、土地出讓階段

經營性用地必須以招、拍、掛的形式出讓，決定了土地出讓環(huán)節(jié)市場化的特點。加之國家調控政策不斷出臺，政策效應逐步顯現(xiàn)。如土地出讓之時恰逢進入經濟衰退或政策性限控階段，土地市場的波動必將對土地一級開發(fā)企業(yè)主營業(yè)務收入產生不利影響。

5、還遷房及公建配套建設階段

還遷房及公建配套設施建設規(guī)模大，動輒上百萬平米項目同時開工建設，因此項目建設安全及質量風險度極高。

6、收益實現(xiàn)階段

收益實現(xiàn)環(huán)節(jié)是企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目的最終目的，也是企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目風險管理的最終目標。企業(yè)投資土地一級開發(fā)項目最終收益如何確認，“凈地”出讓后投資收益最終是否可兌現(xiàn)，明確以上問題是土地一級開發(fā)企業(yè)做出投資決策的關鍵所在。

四、建議和結論

1、優(yōu)化運作流程，提升管理能力，有效控制成本

一級開發(fā)企業(yè)在土地整治和儲備過程中，涉及到征地、拆遷、基建、土地出讓等諸多環(huán)節(jié)，同時，一級開發(fā)又是一個綜合性系統(tǒng)性工程，涉及眾多和政府對口以及和外部合作單位談判的環(huán)節(jié)，因此，優(yōu)化運作流程、提升管理能力對一級開發(fā)企業(yè)的成本控制有著重要作用。

2、加強規(guī)劃能力、挖掘區(qū)域潛在價值

土地一級開發(fā)的價值要素中最重要是規(guī)劃。土地的特征使其一旦開發(fā)，短期內不可能復原，而規(guī)劃的優(yōu)劣對區(qū)域功能的實現(xiàn)具有決定性的作用，區(qū)域功能又對區(qū)域價值有根本性的影響。

3、把握行業(yè)波動周期，控制開發(fā)節(jié)奏

在把握行業(yè)波動周期方面，既要充分考慮整體宏觀經濟、行業(yè)形勢和區(qū)域經濟等因素，也要充分考慮政策因素。這就需要企業(yè)有敏銳的市場觸覺，并且能夠與政府需求保持較高程度的一致性，做到根據(jù)市場需求來控制開發(fā)節(jié)奏，從而提升區(qū)域土地價值。

4、加強項目經營管理，確保工程建設質量安全

質量安全無小事，特別是對于還遷房這樣的民生工程。為此，在工程建設過程中，需要土地一級開發(fā)企業(yè)提高思想認識，牢固樹立“百年大計，質量第一”的指導思想，加強項目經營管理力度和管理水平，確保工程建設質量和安全。

參考文獻

[1] 紀麗娟，<土地一級開發(fā)模式研究>，西北農林科技大學， 2008。

[2] 陳古鵬，<論我國城市土地一級 開發(fā)運作模式>， 當代經濟，2008年第10期。