摘 要：在我國的金融領(lǐng)域中，房地產(chǎn)業(yè)占有很大的資金比重，且占有周期較長，所以面臨很大的金融風(fēng)險(xiǎn)。在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的過程中，首先需要解決的就是風(fēng)險(xiǎn)的防范問題，盡管我國對(duì)于房地產(chǎn)抵押貸款中，面臨的通脹風(fēng)險(xiǎn)及利率風(fēng)險(xiǎn)等都采取了一定的防范措施，但對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)防范還明顯不足。因此，我國要重點(diǎn)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的風(fēng)險(xiǎn)防范。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；抵押貸款擔(dān)保；信用；風(fēng)險(xiǎn)防范

在我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展過程中，房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保是一項(xiàng)比較主要的保障，其主要分為政府擔(dān)保體系和社會(huì)擔(dān)保體系兩類。本文簡要闡述了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的運(yùn)營與組織模式，并主要對(duì)加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施進(jìn)行了分析，提出了相應(yīng)的參考意見。

一、房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)的運(yùn)營與組織模式

1.政府抵押貸款擔(dān)?；?/p>

在我國，房地產(chǎn)領(lǐng)域是和其它產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域聯(lián)系最緊密的，同時(shí)它和政府管理也存在著密切關(guān)聯(lián)，房地產(chǎn)交易往往涉及到很大的資金流，并且承擔(dān)著較高的風(fēng)險(xiǎn)，因此需要政府建立房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)。

2.房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保機(jī)構(gòu)

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)交易通過登記來完成，比較容易出現(xiàn)房地產(chǎn)的抵押貸款與產(chǎn)權(quán)登記兩個(gè)環(huán)節(jié)相脫軌的情況，要想避免因房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的有效性，造成一定程度的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，需要成立房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的擔(dān)保機(jī)構(gòu)。該機(jī)構(gòu)可以設(shè)立專用賬戶來監(jiān)控貸款人的行為，還可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金的三方存管模式，不僅操作流程相對(duì)便捷，還避免了金融風(fēng)險(xiǎn)及房地產(chǎn)出售方的商業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)。

3.社會(huì)私營擔(dān)保公司

雖然政府提供一定的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保服務(wù)，但能夠享受的人還很少，迫切需要一些非政府擔(dān)保模式的貸款，還需要建立社會(huì)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)來作為補(bǔ)充，其結(jié)構(gòu)的設(shè)置可以運(yùn)用合伙投資模式?？梢赃\(yùn)行的業(yè)務(wù)如房地產(chǎn)的融資業(yè)務(wù)、置業(yè)擔(dān)保業(yè)務(wù)等。

4.房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司

當(dāng)以上三種抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)發(fā)展不健全的時(shí)候，房地產(chǎn)的開發(fā)商經(jīng)常運(yùn)用變相的抵押擔(dān)保，當(dāng)開發(fā)商為房地產(chǎn)購置者提供擔(dān)保的同時(shí)，也肩負(fù)著一定程度的金融風(fēng)險(xiǎn)。并且這種擔(dān)保模式也違背了我國擔(dān)保法的有關(guān)明文規(guī)定，并沒從本質(zhì)上減輕房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)承擔(dān)的金融風(fēng)險(xiǎn)。由此，急需建立房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)附屬擔(dān)保公司，該類公司與開發(fā)商完全分離開來，避免了同一抵押物被抵押兩次的現(xiàn)象出現(xiàn)。

2000年建設(shè)部與人民銀行聯(lián)合發(fā)布了《住房置業(yè)擔(dān)保管理試行辦法》，對(duì)全國各地建立房屋置業(yè)擔(dān)保公司的要求做出了具體的規(guī)定，在一定程度上有效地促進(jìn)了房屋置業(yè)擔(dān)保工作的有序發(fā)展和管理。

二、加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)防范的措施

1.科學(xué)評(píng)估擔(dān)保物價(jià)值

如果抵押貸款沒有依照規(guī)定期限進(jìn)行償還，房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保物，要符合其債務(wù)的價(jià)值，并滿足房地產(chǎn)所有人的權(quán)益。如果抵押物價(jià)值沒有達(dá)到貸款負(fù)債額的價(jià)值時(shí)，就出現(xiàn)了房地產(chǎn)的抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，房地產(chǎn)的負(fù)債額就變成了用來做抵押物品的實(shí)際價(jià)值。如果抵押物品的實(shí)際價(jià)值超出房地產(chǎn)負(fù)債面額時(shí)，其超出的價(jià)值就是所有人的權(quán)益，此時(shí)的債務(wù)額和賬面額相等。以上所述，抵押物品的實(shí)際價(jià)值成為相關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)的首要風(fēng)險(xiǎn)根源。而被抵押物品的實(shí)際價(jià)值往往是由其市場(chǎng)價(jià)值所決定的，當(dāng)市場(chǎng)信息有效并且沒有其他不正常因素干擾時(shí)，抵押物所形成的最終估價(jià)，即為購買方與出售方彼此達(dá)成意愿的價(jià)格。

2.建立長期風(fēng)險(xiǎn)防范戰(zhàn)略

房地產(chǎn)抵押貸款需要很長的完成周期以及大量的投資金額，因此，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，相對(duì)于其余的擔(dān)保類型來說也具有很長的期限。在漫長的擔(dān)保期限中，當(dāng)出現(xiàn)收入水平的變化、就業(yè)形式的變化以及房地產(chǎn)價(jià)格的變化時(shí)，房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)也會(huì)相應(yīng)的增加，很容易出現(xiàn)貸款違約等情況。在面臨這種危機(jī)情況時(shí)，如果只是臨時(shí)將擔(dān)保費(fèi)率提升是沒有太大作用的，所以一定要建立長期的貸款擔(dān)保戰(zhàn)略。我們可以采用擔(dān)保多樣化的手段，可以實(shí)行跨地域的抵押貸款擔(dān)保模式，將地域間的分布趨于合理化，并且讓房地產(chǎn)價(jià)值比率和多種貸款共同混合經(jīng)營，將擔(dān)保價(jià)值的高比率和低比率相搭配，維持一定的組合模式。

3.建立有效反擔(dān)保抵押機(jī)制

擔(dān)保行為通常是擔(dān)保人所擔(dān)負(fù)的義務(wù)行為，但很可能因?yàn)閭鶆?wù)人的因素，當(dāng)擔(dān)保人履行其義務(wù)行為之后，一定要將擔(dān)保人在履行其義務(wù)時(shí)造成的財(cái)產(chǎn)損失完成追索。因此可以進(jìn)行反擔(dān)保抵押，規(guī)定房地產(chǎn)抵押借款人將抵押物品以外的資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)對(duì)擔(dān)保人的反擔(dān)保。通過施行這種方式，能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)抵押貸款擔(dān)保物整體價(jià)值提高，還增進(jìn)了貸款擔(dān)保的信用度，使房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得到明顯降低。

4.建立再保險(xiǎn)與資本金制度

要將房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)得以有效控制，政府相關(guān)的監(jiān)察部門需要對(duì)擔(dān)保機(jī)構(gòu)做出資本金充足率的嚴(yán)格規(guī)定。經(jīng)實(shí)踐表明，在確保抵押擔(dān)保行業(yè)正常運(yùn)營中，有可能出現(xiàn)再保險(xiǎn)的情況，如某擔(dān)保公司貸款業(yè)務(wù)中的部分金額由其他行業(yè)公司所提供。

5.完善法律擔(dān)保制度

當(dāng)前我國的房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的法律制度不夠完善，要想切實(shí)的規(guī)避貸款擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)，僅僅依靠各種方式和策略是不夠的，還需要有相關(guān)的法律制度作為保障。要加強(qiáng)房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保的立法，形成健全的法律體系，并完善抵押物的處理制度。當(dāng)出現(xiàn)危機(jī)情況時(shí)，可以讓銀行進(jìn)行自行處置，讓資產(chǎn)評(píng)估所對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押物做價(jià)值評(píng)估，讓銀行有充足的權(quán)利來處置違約人的抵押物品，無需經(jīng)過違約人同意。還要積極探索合理科學(xué)的抵押物處理方式，除了拍賣、折價(jià)等形式，還可以通過債權(quán)人和抵押人相互協(xié)商，采取置換等方式，目前我國已經(jīng)成立了許多置換公司，并進(jìn)行此類糾紛的快速處理。

三、結(jié)論

當(dāng)前形勢(shì)下，我國的房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險(xiǎn)中，對(duì)擔(dān)保風(fēng)險(xiǎn)的防范還有待提高，我國房地產(chǎn)抵押貸款的擔(dān)保機(jī)制還不完善，還需要健全相應(yīng)的法律保障制度。盡管當(dāng)前國內(nèi)很多城市已經(jīng)建立了房地產(chǎn)抵押貸款擔(dān)保機(jī)構(gòu)，但房地產(chǎn)擔(dān)保產(chǎn)業(yè)的發(fā)展依然不成熟，還存在著一定的風(fēng)險(xiǎn)問題。因此，需要不斷加強(qiáng)我國房地產(chǎn)擔(dān)保體系的構(gòu)建，讓房地產(chǎn)業(yè)的運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)不斷降低。

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