摘要：農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性預(yù)期下的非理性行為，勢(shì)必會(huì)造成農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。如果不及時(shí)進(jìn)行疏導(dǎo)與調(diào)節(jié)，不但容易把農(nóng)村房地產(chǎn)行業(yè)引入到畸形發(fā)展的道路上，而且還會(huì)導(dǎo)致國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，引發(fā)各類(lèi)危機(jī)。因此，調(diào)節(jié)與遏制農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中的非理性行為顯得極為重要。本文闡述了農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性預(yù)期下開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為的表現(xiàn)形式，論述了我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性發(fā)展產(chǎn)生的危害，并提出了規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為的對(duì)策。

關(guān)鍵詞：非理性預(yù)期；農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；開(kāi)發(fā)；銷(xiāo)售行為

農(nóng)村房地產(chǎn)行業(yè)是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)之一，該行業(yè)能否獲得健康和持續(xù)的發(fā)展，將直接影響到我國(guó)經(jīng)濟(jì)的合理增長(zhǎng)以及百姓民生問(wèn)題。自從上個(gè)世紀(jì)末以來(lái)，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)的市場(chǎng)化步伐持續(xù)加快，農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格也呈現(xiàn)出了非理性的波動(dòng)與震蕩。究其原因，一些農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在市場(chǎng)持續(xù)繁榮的非理性預(yù)期下所導(dǎo)致的非理性行為就是主要推手：在開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售過(guò)程中采取捂盤(pán)惜售、虛假合同和虛夸售空等手段，人為地制造農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)所謂的虛假繁榮，從而導(dǎo)致購(gòu)房者盲目跟風(fēng)進(jìn)行搶購(gòu)，造成房?jī)r(jià)不斷攀升，進(jìn)而引起房?jī)r(jià)過(guò)度上漲。為此，要解釋房?jī)r(jià)異常波動(dòng)和房?jī)r(jià)泡沫持續(xù)膨脹的形成機(jī)理，探究非理性預(yù)期下農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為，就具有十分重要的理論和實(shí)踐意義。

一、農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性預(yù)期下開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為的表現(xiàn)形式

農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)在農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)中投機(jī)從而快速積累財(cái)富，而一些地方政府片面地追求土地財(cái)政效益最大化則為農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的牟利行為掃除了障礙并提供了保障，以至于諸多農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)使用各類(lèi)正常的或者非正常的、合法的或者不合法的手段進(jìn)行瘋狂拿地?cái)控?cái)。這些企業(yè)在得到土地之后，會(huì)不斷推遲土地開(kāi)發(fā)時(shí)機(jī)，以期望靠地價(jià)的上漲帶動(dòng)房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲；即使迫于壓力開(kāi)發(fā)土地而建設(shè)了相應(yīng)的房產(chǎn)品，在銷(xiāo)售環(huán)節(jié)，也會(huì)不擇手段地努力營(yíng)造出房?jī)r(jià)會(huì)愈來(lái)愈高的氣氛，引誘消費(fèi)者們出手購(gòu)買(mǎi)價(jià)格愈來(lái)愈昂貴的商品房，比如，可以收買(mǎi)所謂的農(nóng)村房地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士充當(dāng)代言人，發(fā)表今后房?jī)r(jià)會(huì)愈來(lái)愈高的趨勢(shì)預(yù)測(cè)；可以運(yùn)用營(yíng)銷(xiāo)策略進(jìn)行虛假銷(xiāo)售，雇傭“房托”排隊(duì)購(gòu)房，應(yīng)用饑餓銷(xiāo)售方法來(lái)制造商品房已經(jīng)供不應(yīng)求的虛假現(xiàn)象；甚至還有一些農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商彼此串通，由一家企業(yè)出面以高價(jià)買(mǎi)地，從而為其周邊的樓盤(pán)進(jìn)行大幅度提價(jià)而創(chuàng)造出理由，從而將房?jī)r(jià)推向新高。此外，還有一些不法農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了降低開(kāi)發(fā)成本而在建造環(huán)節(jié)上采取提升容積率、改變土地的用途、建筑材料偷工減料等卑劣的手段，造成問(wèn)題房產(chǎn)變得愈來(lái)愈多。在房?jī)r(jià)持續(xù)上升的大背景下，如果出現(xiàn)了農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的違約現(xiàn)象，消費(fèi)者大多數(shù)都不得不采取忍氣吞聲的做法，否則有可能會(huì)損失更大的機(jī)會(huì)成本。由此，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)隨心所欲地定價(jià)和推出房源已經(jīng)成為中國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大頑疾。通過(guò)農(nóng)村房地產(chǎn)這一載體，一些農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商快速地積累起巨額財(cái)富，成為了各類(lèi)富豪榜上的領(lǐng)軍者，牟取暴利的開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景更加樂(lè)觀和非理性，從而導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的非理性行為加劇，形成正反饋效應(yīng)，市場(chǎng)價(jià)格和泡沫反復(fù)被推高。

二、農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非理性行為產(chǎn)生的危害

（一）過(guò)度的資源投入農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)致使經(jīng)濟(jì)發(fā)展失調(diào)

農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展是拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)的重要影響因素。近年來(lái)我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)行業(yè)的開(kāi)發(fā)投資增幅始終超過(guò)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的增幅。與此同時(shí)，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投資額占據(jù)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資的比例也在不斷上升，眾多資源尤其是資金投入到農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)之中，造成農(nóng)村房地產(chǎn)投入的規(guī)模出現(xiàn)爆發(fā)式的增長(zhǎng)，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)也迅速地繁榮發(fā)展，而其他實(shí)體經(jīng)濟(jì)由于受資源限制而發(fā)展受到阻滯。實(shí)體經(jīng)濟(jì)“失血”，一方面造成實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展受阻，另一方面導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險(xiǎn)加劇，后果可能是金融業(yè)興旺發(fā)達(dá)并彌補(bǔ)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的缺口，也可能是虛擬經(jīng)濟(jì)和實(shí)體經(jīng)濟(jì)都受劇烈沖擊甚至一敗涂地。。因此，將太多的資源投入到農(nóng)村房地產(chǎn)行業(yè)，從而鼓勵(lì)了開(kāi)發(fā)商更加肆無(wú)忌憚的進(jìn)行非理性開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為，發(fā)展下去肯定會(huì)阻礙經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)可持續(xù)發(fā)展。

（二）過(guò)高的非理性房?jī)r(jià)在透支社會(huì)財(cái)富的同時(shí)減緩了城市化發(fā)展進(jìn)程

由開(kāi)發(fā)商推高的房?jī)r(jià)必然會(huì)透支寶貴的社會(huì)財(cái)富，抑制普通居民的住房消費(fèi)，過(guò)高的房?jī)r(jià)使得一部分低收入者根本無(wú)法實(shí)現(xiàn)購(gòu)房夢(mèng)，而情況稍微好一些的普通市民則需要十年到二十年甚至更加長(zhǎng)時(shí)間才能擁有一套還完按揭貸款的住房，這也就意味著在這一期間的居民一般消費(fèi)支出只能盡可能地縮減，從而形成了十分顯著的消費(fèi)擠出效應(yīng)，此效應(yīng)必然會(huì)隨著房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲而變得愈加突出，也會(huì)對(duì)居民群眾的生活水平之提升造成相當(dāng)大的阻礙。同時(shí)，太高的房?jī)r(jià)還會(huì)減緩當(dāng)?shù)氐某鞘谢M(jìn)程。據(jù)世界銀行專(zhuān)家的一份統(tǒng)計(jì)，當(dāng)前我國(guó)城市化水平每提升1個(gè)百分點(diǎn)即可帶動(dòng)GDP提升1.5個(gè)百分點(diǎn)。目前，我國(guó)的城市化水平盡管在逐年提升，但是距離西方發(fā)達(dá)國(guó)家尚有相當(dāng)大的差距，而高漲的房?jī)r(jià)必然會(huì)造成絕大多數(shù)的低收入階層（尤其是農(nóng)民工）在城市置業(yè)安家的夢(mèng)想無(wú)法實(shí)現(xiàn)，這就會(huì)相應(yīng)地減緩我國(guó)城市化的發(fā)展進(jìn)程。此外，過(guò)高的房?jī)r(jià)還會(huì)提升城市運(yùn)作的成本，從而削弱城市的競(jìng)爭(zhēng)力，阻礙城市的發(fā)展；也不利于城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)的融合，進(jìn)一步地加劇了社會(huì)上的貧富差距。

（三）開(kāi)發(fā)行為的非理性造成了住房結(jié)構(gòu)的不合理

農(nóng)村房地產(chǎn)的供給結(jié)構(gòu)直接關(guān)系到市場(chǎng)的供需平衡問(wèn)題。當(dāng)前，我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理，主要表現(xiàn)為經(jīng)濟(jì)適用房以及廉租房的供給比例相當(dāng)少，甚至連10%都不到，這就造成了經(jīng)濟(jì)適用房在商品房當(dāng)中的比例變得愈來(lái)愈低，導(dǎo)致相當(dāng)一部分市民雖然有剛性需求但是又買(mǎi)不起住房。而農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為了牟取暴利，所開(kāi)發(fā)的豪華公寓與別墅卻又比比皆是，滿足剛需的小戶型住房建設(shè)卻普遍不足。大面積的豪華住宅難以找到買(mǎi)主，而小面積的消費(fèi)型住宅卻又缺乏，導(dǎo)致了農(nóng)村房地產(chǎn)空置率顯著上升，加大了市場(chǎng)供需不平衡，又進(jìn)一步地加深了社會(huì)矛盾。無(wú)法采取有效措施來(lái)改善住房的結(jié)構(gòu)，不能滿足廣大消費(fèi)者的合理需求，就會(huì)導(dǎo)致貧富差距加大、居民住宅消費(fèi)難以實(shí)現(xiàn)等民生問(wèn)題。因此，農(nóng)村房地產(chǎn)業(yè)供需失衡不但影響到國(guó)民經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展，而且還無(wú)法解決迫在眉睫的民生問(wèn)題。

三、規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售行為的對(duì)策--以農(nóng)村為例

（一）強(qiáng)化調(diào)控政策約束和輿論管制

針對(duì)農(nóng)村，國(guó)家出臺(tái)了一系列調(diào)控農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀政策，試圖降低房?jī)r(jià)增幅和減少房?jī)r(jià)泡沫。但是農(nóng)村房地產(chǎn)調(diào)控政策多從需求方角度進(jìn)行調(diào)控，通過(guò)分析，我們發(fā)現(xiàn)農(nóng)村房地產(chǎn)商作為供給方的主導(dǎo)力量，其非理性行為也會(huì)導(dǎo)致農(nóng)村房?jī)r(jià)的異常攀升和泡沫的持續(xù)膨脹，因此調(diào)控政策也因多從供給方著手，加大對(duì)開(kāi)發(fā)商的調(diào)控力度，對(duì)開(kāi)發(fā)商的非理性行為進(jìn)行嚴(yán)厲的制約。同時(shí)，相關(guān)的新聞媒體應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化輿論監(jiān)管作用，對(duì)于非理性的開(kāi)發(fā)商行為及時(shí)曝光，防止開(kāi)發(fā)商形成市場(chǎng)壟斷力量，從而實(shí)現(xiàn)我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)的和諧、穩(wěn)定、健康發(fā)展。

（二）改革土地制度，剝離地方政府的調(diào)控和收益職能

在我國(guó)當(dāng)前的土地制度之中，農(nóng)村地方政府不僅是土地市場(chǎng)中的主要調(diào)控者，而且還是農(nóng)村土地出讓過(guò)程中的受益者。因?yàn)槭艿搅死娴尿?qū)動(dòng)，許多地方政府缺少對(duì)過(guò)高土地價(jià)格加以控制與干預(yù)的主動(dòng)性與積極性。所以，一方面要大力改革當(dāng)前的土地出讓機(jī)制，運(yùn)用立法分離土地市場(chǎng)調(diào)控職能和收益職能，從而規(guī)范土地出讓收益的分配。同時(shí)，土地政策應(yīng)當(dāng)優(yōu)先考慮到經(jīng)濟(jì)適用房以及普通住宅的建設(shè)用地，用在農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)上的土地供應(yīng)量要保持相對(duì)的穩(wěn)定。此外，要建立起規(guī)范、公開(kāi)、透明的土地出讓、轉(zhuǎn)讓以及招投標(biāo)等制度，大力打擊非法囤積與占用土地，從而規(guī)范我國(guó)的農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)。

（三）提高農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)信息透明度

在我國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)中， 購(gòu)房人本來(lái)就對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信息以及樓盤(pán)信息掌握得十分有限，難以憑借個(gè)人經(jīng)驗(yàn)對(duì)于商品房的成本、性能、質(zhì)量以及建筑材料、配套設(shè)施等形成詳細(xì)而又準(zhǔn)確的判斷，尤其是在如今農(nóng)村房地產(chǎn)銷(xiāo)售以期房為主的情況，購(gòu)房者就更加無(wú)法準(zhǔn)確地把握所要購(gòu)置農(nóng)村房地產(chǎn)的實(shí)際情況。而農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷(xiāo)售階段往往會(huì)先拿出富麗堂皇的效果圖與模型圖，再利用農(nóng)村房地產(chǎn)廣告實(shí)施避實(shí)就虛地內(nèi)部認(rèn)購(gòu)等工作，尤其在廣告商、銷(xiāo)售商的賣(mài)力炒作之下制造出緊缺氣氛，引起轟動(dòng)效應(yīng)，從而帶動(dòng)人氣，繼而讓消費(fèi)者自動(dòng)找上門(mén)。在任何一項(xiàng)交易行動(dòng)當(dāng)中，雙方唯有在相同的平臺(tái)上開(kāi)展交易，才是最為公平、合理的模式，才能促進(jìn)市場(chǎng)的規(guī)范化運(yùn)作。所以，要健全完善農(nóng)村房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)以及信息披露等制度，做到全面、及時(shí)而又準(zhǔn)確地發(fā)布相應(yīng)的市場(chǎng)供求信息。要立足于農(nóng)村房地產(chǎn)交易平臺(tái)建設(shè)，促進(jìn)市場(chǎng)交易的高度透明化。如此一來(lái)，農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)即可通過(guò)交易數(shù)據(jù)來(lái)合理地開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售項(xiàng)目，金融機(jī)構(gòu)也就能夠照此準(zhǔn)確地評(píng)估本項(xiàng)目的貸款額度，而廣大購(gòu)房人更是能夠透過(guò)平臺(tái)進(jìn)行查詢，從而清楚地了解到項(xiàng)目供應(yīng)以及銷(xiāo)售狀況，這樣的話農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的投機(jī)行為就無(wú)法實(shí)行，從而使市場(chǎng)發(fā)展回復(fù)健康，市場(chǎng)價(jià)格也恢復(fù)理性。

（四）加大保障性住房建設(shè)力度

要始終堅(jiān)持政府與市場(chǎng)兩條腿走路的方針，充分明確并且強(qiáng)化政府在保障居民基本住房上的責(zé)任與義務(wù)。建設(shè)保障性住房的作用不僅是通過(guò)免收土地出讓金以及減免配套費(fèi)等費(fèi)用來(lái)從成本上抑制房?jī)r(jià)，保障低收入家庭能夠安居樂(lè)業(yè)，而且還能平衡市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，平抑已經(jīng)過(guò)高的市場(chǎng)商品房?jī)r(jià)格。雖然近年來(lái)各級(jí)政府保障性住房建設(shè)步伐有所加快，但是從保障性住房在住房總供給中的比例和滿足廣大中、低收入家庭的實(shí)際住房需求來(lái)看，我國(guó)的保障性住房建設(shè)還是顯得過(guò)慢，這就需要進(jìn)一步大幅提升公共租賃住房、經(jīng)濟(jì)適用房以及限價(jià)商品房的供應(yīng)力度，從而對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)市場(chǎng)中開(kāi)發(fā)企業(yè)的非理性預(yù)期造成沖擊，平抑農(nóng)村房地產(chǎn)的價(jià)格。

（五）培養(yǎng)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感

培養(yǎng)農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)責(zé)任感、重新規(guī)范農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的社會(huì)形象，能夠十分有效地改進(jìn)農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)所處的社會(huì)環(huán)境，從而有利于促進(jìn)行業(yè)的持續(xù)、長(zhǎng)遠(yuǎn)、良性發(fā)展。這就要求政府有關(guān)職能加大農(nóng)村房地產(chǎn)行業(yè)的規(guī)范力度。比如，建立健全農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)誠(chéng)信檔案，組織有力力量對(duì)涉及農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的投訴加以及時(shí)處理，對(duì)多次出現(xiàn)違約欺詐行為的不法農(nóng)村房地產(chǎn)企業(yè)予以公開(kāi)曝光和嚴(yán)肅查處，對(duì)積極履行義務(wù)和行為規(guī)范的農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)大力鼓勵(lì)和獎(jiǎng)勵(lì)，從而讓農(nóng)村房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正意識(shí)到自身所應(yīng)承擔(dān)的社會(huì)責(zé)任，從此誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)，更加自覺(jué)地承擔(dān)起企業(yè)的社會(huì)責(zé)任，保障市場(chǎng)的良性競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)市場(chǎng)健康、可持續(xù)的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]孔 煜，魏 鋒，任 宏. 農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)及特征分析[J]. 中國(guó)物價(jià)，2006（2）.

[2]梁云芳，高鐵梅. 中國(guó)農(nóng)村房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)區(qū)域差異的實(shí)證分析[J]. 經(jīng)濟(jì)研究，2007（8）.

[3]李書(shū)田. 房?jī)r(jià)形成機(jī)制的非理性行為及應(yīng)對(duì)之策[J]. 粵港澳市場(chǎng)與價(jià)格，2008（3）.

[4]毛豐付. 房?jī)r(jià)波動(dòng)影響物價(jià)水平的傳導(dǎo)機(jī)制[J]. 價(jià)格理論與實(shí)踐，2008（7）.

作者簡(jiǎn)介：李航（1987-），女，漢，江西省南昌縣人，博士研究生，主要從事房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究。