摘要：隨著時(shí)代的進(jìn)步和社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，我國城市化進(jìn)程越來越快，各種基本建設(shè)工程數(shù)量也越來越多，這些工程的施工，難免會損壞到周圍的房屋，那么就需要給予必要的補(bǔ)償，補(bǔ)償數(shù)額的確定需要足夠的科學(xué)和合理，保證不影響到人民群眾的合法權(quán)益，這樣才能夠更好的進(jìn)行城市建設(shè)。本文簡要分析了城市建設(shè)中造成周圍房屋損毀的價(jià)值評估，希望可以提供一些有價(jià)值的參考意見。

關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；房屋損毀；價(jià)值評估

一、前言

群眾利益無小事，凡是涉及群眾的切身利益和實(shí)際困難的事情，再小也要竭盡全力去辦。在城市建設(shè)中，難免會損壞到周圍房屋，出現(xiàn)了這種情況，就需要采取合理方法來評估房屋價(jià)值，給予居民以適當(dāng)補(bǔ)償，促進(jìn)社會的和諧發(fā)展。

二、標(biāo)本房屋市場價(jià)格評估法

目前，這種評估法已經(jīng)得到了廣泛的應(yīng)用，具體指的是首先對工程建設(shè)區(qū)域內(nèi)有代表性的“標(biāo)本房屋”的市場價(jià)格進(jìn)行評估，然后將其作為基準(zhǔn)，來對其他損毀房屋的市場價(jià)格進(jìn)行合理評估。在選擇評估標(biāo)本的時(shí)候，需要在本損毀區(qū)域內(nèi)嚴(yán)格結(jié)合使用類型，可能是商業(yè)用房、辦公用房，也可能是居住用房，在本區(qū)域內(nèi)選出具有較強(qiáng)代表性的房屋，然后運(yùn)用科學(xué)的方法，對標(biāo)本房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估，然后用標(biāo)本房屋來對比各個(gè)損毀房屋，這樣就可以將損毀房屋的市場價(jià)格評估出來。具體來講，需要按照這些步驟來進(jìn)行操作：

（1）對標(biāo)本房屋的基本條件進(jìn)行確定：在確定標(biāo)本房屋基本條件時(shí)，需要從多個(gè)方面來綜合考慮，首先是建筑類型，損壞的房屋如果是有多層、高層等諸多類型，但是大多是多層，那么選擇的標(biāo)本房屋應(yīng)該是多層住宅；其次是建造年代，如果損毀房屋的平均使用年限為10年，那么選擇的標(biāo)本房屋也需要有10年左右的使用年限；然后是建筑結(jié)構(gòu)，對損毀房屋的建筑結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析，如果是磚混結(jié)構(gòu)，那么確定下來的標(biāo)本房屋也需要是磚混結(jié)構(gòu)。最后還需要考慮諸多方面的內(nèi)容，比如樓層、面積以及裝修情況等，如果被損毀房屋是三室一廳，并且有著較好的朝向，面積在120平方米，有著較好的裝修情況，那么選擇的標(biāo)本房屋也需要具備類似的條件，不能夠是那些位于陰涼地域、面積不夠或者沒有裝修的房屋。

（2）在損毀區(qū)域內(nèi)選擇標(biāo)本房屋：結(jié)合上述的確定條件，在本區(qū)域內(nèi)對標(biāo)本房屋進(jìn)行合理選擇，如果損毀區(qū)域跨越了兩個(gè)以上的區(qū)位等級或者土地級別，那么選擇的標(biāo)本房屋就需要有多套，每一個(gè)土地級別內(nèi)都需要有一套，這樣對損毀房屋的價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，就會更加的準(zhǔn)確和科學(xué)。

（3）對標(biāo)本房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估：在對標(biāo)本房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，一般采用市場比較法，也可以采用其他的方法。如果采用的評估方法是市場比較法，那么就需要嚴(yán)格依據(jù)相關(guān)的規(guī)定來選取可比實(shí)例；首先要保證標(biāo)本房屋和可比實(shí)例處于相同的地區(qū)，兩者處于同一土地級別；可比實(shí)例和標(biāo)本房屋要有相同的用途，如果是普通住宅，兩者都應(yīng)該是普通住宅。其次，可比實(shí)例與標(biāo)本房屋應(yīng)該有著相同的建筑結(jié)構(gòu)，如果標(biāo)本房屋是混凝土結(jié)構(gòu)，那么可比實(shí)例也應(yīng)該是混凝土結(jié)構(gòu)。

（4）對損毀房屋的市場價(jià)格進(jìn)行科學(xué)評估：在對損毀房屋的價(jià)格進(jìn)行評估時(shí)，需要充分結(jié)合標(biāo)本房屋的市場價(jià)格來進(jìn)行，將損毀房屋與標(biāo)本房屋進(jìn)行比較修正，這樣損毀房屋的市場價(jià)格就可以有效得出來。

在運(yùn)用標(biāo)本房屋市場價(jià)格評估法時(shí)，需要注意的是在修正實(shí)例價(jià)格時(shí)，因?yàn)闃?biāo)本房屋的市場價(jià)格和實(shí)例價(jià)格在很多方面都存在著差異，比如交易情況、交易日期等，那么還需要對這些因素同時(shí)修正。

三、典型房屋市場價(jià)格評估法

和標(biāo)本房屋市場價(jià)格評估法差不多，但是典型房屋更加的具體和細(xì)致，首先是對損毀房屋區(qū)域內(nèi)的房屋進(jìn)行劃分，劃分依據(jù)是使用類型的不同，然后結(jié)合不同類型房屋的具體情況，來對房屋類別進(jìn)行劃分，比如設(shè)備、建筑結(jié)構(gòu)、建造年代、房屋戶型等，然后對每一個(gè)房屋類別的典型房屋進(jìn)行確定，對本典型房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估，然后以典型房屋得出來的價(jià)格，來對損毀房屋的補(bǔ)償價(jià)格進(jìn)行修正。具體按照這樣的步驟來進(jìn)行操作：

首先，對損毀房屋進(jìn)行劃分，依據(jù)使用類型的不同，將其劃分為工業(yè)用房、辦公用房以及居住用房等。

其次，劃分同一用途類型房屋的類別，劃分時(shí)，主要依據(jù)的是建筑類型、建造年代以及建筑結(jié)構(gòu)等方面的差異，比如高層、多層或者平房等，房屋使用了10年以內(nèi)、20年以內(nèi)等等。

然后，將一個(gè)典型房屋從同一個(gè)房屋類別里選出來，保證選取的這個(gè)典型房屋可以將這個(gè)房屋類別內(nèi)的其他房屋情況給有效的概括和反映出來，保證選取的典型房屋和損毀房屋有著大致相同的情況，比如結(jié)構(gòu)、面積、朝向、戶型等等。

再次，對典型房屋的市場價(jià)格進(jìn)行評估，一般采用市場比較法。

最后，對損壞房屋的價(jià)值進(jìn)行科學(xué)評估，要充分結(jié)合典型房屋的市場價(jià)格來進(jìn)行，結(jié)合對比結(jié)果，來對損毀房屋的價(jià)值進(jìn)行修正。

在房屋損毀價(jià)值評估中，如果應(yīng)用的是典型房屋市場價(jià)格法，那么就需要注意這些問題：一是典型房屋的選取，一定要將同一類別內(nèi)其他大多數(shù)房屋情況給反映和體現(xiàn)出來；二是在對典型房屋市場價(jià)格進(jìn)行修正時(shí)，修正為周圍損毀房屋的補(bǔ)償價(jià)格，那么只是修正房地產(chǎn)狀況，并且典型房屋和損毀房屋在很多方面都是基本相同的，比如建造類型、建造年代等，那么只需要修正一些細(xì)節(jié)因素即可，比如樓層、朝向以及通風(fēng)等等。

四、結(jié)語

通過上文的敘述分析我們可以得知，如果在城市建設(shè)的過程中，不慎損毀房屋，可以采取多種方法來評估房屋損毀的價(jià)值，本文簡單介紹了兩種方法，分別是典型房屋市場價(jià)格評估法和標(biāo)本房屋市場價(jià)格評估法。要結(jié)合具體情況，來對價(jià)值評估方法合理選擇，保證居民的正當(dāng)權(quán)益可以得到維護(hù)。

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