【摘要】城市綜合體是城市、經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，是中國(guó)城市建設(shè)發(fā)展的新動(dòng)力。本文基于對(duì)城市綜合體概念和特征的基本認(rèn)識(shí)，通過調(diào)查問卷的形式，以昆明市為例研究我國(guó)省會(huì)城市城市綜合體需求情況，旨在探討在當(dāng)前電子商務(wù)大行其道的同時(shí)，是否會(huì)對(duì)實(shí)體零售業(yè)產(chǎn)生沖擊，同時(shí)借此考察我國(guó)城市綜合體發(fā)展?jié)摿?，并提出合理的意見和建議。

【關(guān)鍵詞】城市綜合體 電子商務(wù) 消費(fèi)者需求

一、國(guó)內(nèi)外文獻(xiàn)綜述

Nick Gallent and Kwang Sik Kim（1998）在The Changing Housing Role of Mixed-Use Development in Seoul一文中，從經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)與住房供給市場(chǎng)現(xiàn)狀及作用、城市綜合體的模式結(jié)構(gòu)、城市綜合體在住房市場(chǎng)中的作用，城市綜合體發(fā)展規(guī)劃及趨勢(shì)四部分論證了城市綜合體在首爾住房市場(chǎng)中扮演越來越重要的角色。

任敬東（2012）在推進(jìn)成都城市綜合體發(fā)展的對(duì)策與思考一文中，首先介紹了成都城市綜合體發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)特征，接著指出了成都市城市綜合體建設(shè)發(fā)展中存在的問題，并做了相關(guān)分析，最后提出了促進(jìn)成都城市綜合體發(fā)展的對(duì)策建議。

趙振淇（2013）在消費(fèi)者購(gòu)買房地產(chǎn)行為研究一文中，主要通過對(duì)購(gòu)房者的確定、產(chǎn)品的選擇、購(gòu)買原因以及如何選擇購(gòu)買樓盤三部分闡述了消費(fèi)者購(gòu)買行為對(duì)剛需和投資性需求的影響。

在《淺談電子商務(wù)中的消費(fèi)心理——對(duì)個(gè)體消費(fèi)心理的研究》一文中，以消費(fèi)者心理與行為為基礎(chǔ)，通過對(duì)電子商務(wù)中個(gè)體消費(fèi)特征和心理變化趨勢(shì)，以及現(xiàn)階段制約電子商務(wù)發(fā)展的個(gè)體消費(fèi)心理因素的分析，探討了現(xiàn)代企業(yè)面對(duì)網(wǎng)絡(luò)消費(fèi)者的特定心理。

張媛媛在《我國(guó)電子商務(wù)發(fā)展現(xiàn)狀及未來走向》一文中，闡述了我國(guó)電子商務(wù)發(fā)展?fàn)顩r：“十一五”期間，我國(guó)電子商務(wù)交易總額增長(zhǎng)近2.5倍，2011年整體交易規(guī)模達(dá)5.77萬億，其中電子購(gòu)物交易額達(dá)8997億元，占到社會(huì)零售交易額比重的4.9%。

從上文的綜述中可以看到，國(guó)內(nèi)外已有大量的學(xué)者探討了城市綜合體發(fā)展問題。城市綜合體已成為商業(yè)地產(chǎn)的代表，也是實(shí)體零售業(yè)中相當(dāng)重要的一部分。另一方面，電子商務(wù)作為一種新興產(chǎn)業(yè)也大量涌入人們的生活，占到社會(huì)零售額總量的比重也越來越來重，那么它是否會(huì)對(duì)實(shí)體零售業(yè)產(chǎn)生沖擊，又能產(chǎn)生多大的沖擊呢？

二、城市綜合體產(chǎn)生原因和特點(diǎn)

所謂城市綜合體（HOPSCA），就是將城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛和交通等城市生活空間的三項(xiàng)以上進(jìn)行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動(dòng)關(guān)系，從而形成一個(gè)多功能、高效率的綜合體。城市綜合體基本具備了現(xiàn)代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。

城市綜合體產(chǎn)生的原因可以歸納為以下幾點(diǎn)：

（1）70年代的石油危機(jī)引發(fā)了西方國(guó)家在社會(huì)、政治、經(jīng)濟(jì)、文化、心理等多方面新的矛盾和沖突、人們開始反思城市復(fù)興與城市中心區(qū)的價(jià)值，而第三次科技革命的興起使得勞動(dòng)密集型產(chǎn)品被知識(shí)密集型產(chǎn)品更多代替，大量的人口向市中心涌進(jìn)，這為城市綜合體提供了持久的支持力。

（2）城市綜合體滿足了消費(fèi)者購(gòu)物行為從單一性到綜合體的變化?？v所周知，早期的購(gòu)物場(chǎng)所是將各單項(xiàng)服務(wù)分開進(jìn)行的，比如購(gòu)買服飾在一個(gè)購(gòu)物場(chǎng)所里，而餐飲娛樂又在另外一個(gè)地方，這就給消費(fèi)者帶來極大的不便，也比較花費(fèi)周轉(zhuǎn)時(shí)間。而城市綜合體以其完善的商業(yè)配套，一站式的服務(wù)和休閑，給人們帶來無可比擬的便利。

（3）城市化進(jìn)程加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，每一塊土地都必須高效利用。城市綜合體因其多功能的特點(diǎn)，實(shí)現(xiàn)了土地的集約化利用，儼然成了開發(fā)商的新寵兒。

城市綜合體的相對(duì)于其他商業(yè)的地產(chǎn)的特點(diǎn)主要體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：

（1）空間尺度大。首先，城市綜合體一般占地規(guī)模和體量較大；另一方面，城市綜合體的開發(fā)是為了最大限度利用土地資源，盡可能使建筑向高空、地面、地下三個(gè)方向發(fā)展，空間尺度大。（2）建筑風(fēng)格協(xié)調(diào)。從宏觀來看，城市綜合體建筑設(shè)計(jì)與外部整體城市環(huán)境發(fā)展協(xié)調(diào)統(tǒng)一；從微觀來看，城市綜合體建筑設(shè)計(jì)以城市設(shè)計(jì)為基礎(chǔ)，其中各單體建筑相互配合、聯(lián)系，形成統(tǒng)一風(fēng)格。（3）交通體系立體。城市綜合體交通包括外部交通及內(nèi)部交通，有地面交通、地下交通、人行天橋等多種交通方式，共同構(gòu)成立體交通體系。（4）景觀設(shè)計(jì)現(xiàn)代化。城市綜合體建筑群內(nèi)部及外部環(huán)境景觀設(shè)計(jì)協(xié)調(diào)優(yōu)美，不僅尊重城市傳統(tǒng)文化，而且順應(yīng)城市發(fā)展趨勢(shì)，使得城市綜合體自身景觀和城市景觀相融合，體現(xiàn)了現(xiàn)代化的設(shè)計(jì)思路。（5）功能配置復(fù)合型，城市綜合體內(nèi)部多種業(yè)態(tài)相互配合，很好實(shí)現(xiàn)了功能互補(bǔ)。

從城市綜合體的特點(diǎn)來看，無論從建筑風(fēng)格、交通設(shè)計(jì)、功能復(fù)合還是環(huán)境藝術(shù)、空間連續(xù)性，都為消費(fèi)者帶來極大的便利，提升了消費(fèi)者的生活品質(zhì)。另外城市綜合體將各品牌商品引進(jìn)在一個(gè)購(gòu)物空間里，極大的提高的消費(fèi)者選擇的權(quán)利，滿足了消費(fèi)者用腳投票的心理，也是完全符合我國(guó)消費(fèi)者行為習(xí)慣的。

三、消費(fèi)者調(diào)研分析

為了深入了解消費(fèi)者對(duì)城市綜合體的需求情況，探討電子商務(wù)對(duì)實(shí)體零售業(yè)的沖擊大小，筆者特意對(duì)昆明市的城市綜合體消費(fèi)人群做了問卷調(diào)查，并進(jìn)行了分析。

本文城市綜合體需求分析采取的是終端消費(fèi)者行為的調(diào)查與研究方法，對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)行為的調(diào)查，主要是收集各運(yùn)營(yíng)的城市綜合體消費(fèi)人群的購(gòu)物形態(tài)資料，對(duì)消費(fèi)者消費(fèi)行為進(jìn)行定性和定量的研究。

2013年12月對(duì)昆明市主要城市綜合體消費(fèi)人群（普通及中高端）進(jìn)行了隨機(jī)攔截式問卷調(diào)查。各類調(diào)查問卷配比及執(zhí)行地點(diǎn)如下表所示。

其中對(duì)普通和中高端消費(fèi)者的劃分按照月均可支配收入情況進(jìn)行，低于3500元人民幣的為普通消費(fèi)者，高于3500元人民幣的為中高端消費(fèi)者，兩種類型消費(fèi)各150份。。

3.1被訪者構(gòu)成

（1）年齡構(gòu)成

在本次接受的調(diào)查的普通及中高端消費(fèi)者中，對(duì)于普通消費(fèi)者，其年齡主要分布在20歲到30歲之間，占到被訪人數(shù)的53%。對(duì)于中高端消費(fèi)者，其年齡主要分布在30歲到40歲之間，占到被訪人數(shù)的50%，在這一年齡段的人群，普遍工作事業(yè)小有成就，處在人生的上升期，故可支配收入較高，也具有較高的消費(fèi)水平，是城市綜合體消費(fèi)的主體。

（2）學(xué)歷狀況

在本次調(diào)查中，中高端消費(fèi)者明顯比普通消費(fèi)者學(xué)歷高。其中中高端消費(fèi)者本科及以上學(xué)歷占到了60%，大專及以下學(xué)歷僅占到40%，而對(duì)于普通消費(fèi)者，本科及以上學(xué)歷僅占到26%，而且其中有小部分是在讀碩士，不是生產(chǎn)者，另外這部分消費(fèi)者年齡均分布在30歲以下，可以大膽想象隨著年齡的增長(zhǎng)，消費(fèi)能力也會(huì)跟著上升，而大專及以下學(xué)歷者占到了74%。兩者數(shù)據(jù)對(duì)比，可以看出消費(fèi)情況和學(xué)歷存在較大的正相關(guān)性。

（3）家庭收入

在本次調(diào)查中也對(duì)家庭收入進(jìn)行了調(diào)查。普通消費(fèi)者家庭收入主要集中在2500—3500元之間，占到46%，1500-2500元占到總?cè)藬?shù)的45%，而1500元以下分不人群較少，只有9%。對(duì)于中高端消費(fèi)者，3500-5000元的消費(fèi)者占到總?cè)藬?shù)39%，5000元以上消費(fèi)人群占到61%。由于梯度設(shè)置到5000元，在高于5000元的這一部分消費(fèi)者中不乏購(gòu)買力更強(qiáng)的人，對(duì)于城市綜合體一些高端產(chǎn)品，這部分人群將形成主要購(gòu)買力。

（4）被訪者來源

因?yàn)槔ッ魇谐鞘芯C合體較多，故抽取部分?jǐn)?shù)據(jù)調(diào)查進(jìn)行調(diào)查。在對(duì)順城的調(diào)查中，主要得出以下結(jié)論：來順城購(gòu)物中心的人，各地區(qū)都有分布，其中五華區(qū)和盤龍區(qū)占得比例相對(duì)較大，各占到30%，西山區(qū)、官渡區(qū)，區(qū)別不大各占20%左右。而對(duì)南亞風(fēng)情第壹城的調(diào)查中，發(fā)現(xiàn)更多的是來自西山區(qū)的人，占到80%以上。而和諧世紀(jì)則購(gòu)物人群普遍來自五華區(qū)和盤龍區(qū)，兩者加起來占到90%以上。究其原因，很簡(jiǎn)單，順城處在一環(huán)內(nèi)，地理位置較好，而且順城是昆明第一批城市綜合體，發(fā)展到現(xiàn)在已經(jīng)比較成熟，品牌商品較多，購(gòu)物環(huán)境也不錯(cuò)，而且除了順城這一購(gòu)物中心外，周邊其他購(gòu)物場(chǎng)所也多，形成競(jìng)爭(zhēng)的同時(shí)，也集聚了較高人氣，輻射范圍不僅五華區(qū)和盤龍區(qū)更乃至整個(gè)昆明。而南亞風(fēng)情第壹城和和諧世紀(jì)，更多的征對(duì)周圍居民，輻射范圍較窄，平時(shí)人氣較差，周末的時(shí)候相對(duì)有所提升。

總結(jié)來說，除了市中心，一環(huán)內(nèi)城市綜合體輻射范圍廣之外，其余各地區(qū)的城市綜合體，更多可以稱之為“社區(qū)城市綜合體”，并沒有達(dá)到覆蓋全城的目的。

3.2消費(fèi)習(xí)慣

（1）單次零售消費(fèi)額度

通過本次消費(fèi)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于普通消費(fèi)者，一般一次在各城市綜合體消費(fèi)金額主要集中在100元以下、100-300元、300-500、500-800元四個(gè)區(qū)間，比例分別達(dá)到了19%、43%、14%、24%，超過800元的單次消費(fèi)額一人都沒有，根據(jù)數(shù)據(jù)加權(quán)出來的單次消費(fèi)額為317。相比起來，中高端消費(fèi)者的單次消費(fèi)額明顯高于普通消費(fèi)者，單次消費(fèi)100元以下的沒有，均分部在100-300元、300-500元、500-800元、800-1200元、1200元以上，分別達(dá)到了32%、19%、13%、13%、23%，根據(jù)數(shù)據(jù)加權(quán)出來的單次消費(fèi)額為630.5元。

（2）月均零售消費(fèi)額度

對(duì)于普通消費(fèi)者和中高端消費(fèi)者，明顯在月均零售額上，中高端消費(fèi)者消費(fèi)額高于普通消費(fèi)者。普通消費(fèi)者月均消費(fèi)額主要集中在500-1000元、1000-1500元、1500-2500元三個(gè)區(qū)間，達(dá)到的比例分別是47%、24%、19%，而中高端消費(fèi)者主要集中在1500-2500元、2500-3500元、3500元以上三個(gè)區(qū)間，達(dá)到的比例分別是29%、13%、42%。特別對(duì)于中高端消費(fèi)者月均3500以上的零售額占到42%的比例，這說明中高端人群中可能有較高比例人群愿意消費(fèi)中高端產(chǎn)品。

（3）逗留時(shí)間

逗留時(shí)間方面，中高端消費(fèi)者由于消費(fèi)金額較大，因此對(duì)物品的選擇更為謹(jǐn)慎，逗留時(shí)間也相對(duì)較長(zhǎng)。對(duì)于普通消費(fèi)者，逗留時(shí)間主要集中分布在一小時(shí)以內(nèi)和一小時(shí)至兩小時(shí)兩個(gè)區(qū)間，分別占到的比例是30%和50%，加權(quán)平均逗留時(shí)間為，對(duì)于中高端消費(fèi)者逗留時(shí)間在一小時(shí)以內(nèi)、一小時(shí)至兩小時(shí)、兩小時(shí)至三小時(shí)、三小時(shí)以上的比例依次是22%、38%、23%、17%?？梢园l(fā)現(xiàn)消費(fèi)者在購(gòu)買價(jià)值較低的商品是，逗留時(shí)間通常較短，基本在一小時(shí)之內(nèi)完成。而中高端消費(fèi)者，其在商場(chǎng)逗留時(shí)間多半其購(gòu)買商品價(jià)值和消費(fèi)金額成正比例關(guān)系。

（4）城市綜合體消費(fèi)概率

消費(fèi)概率，是通過總購(gòu)物次數(shù)和選擇城市城市綜合體次數(shù)，統(tǒng)計(jì)得到。但對(duì)于消費(fèi)次數(shù)，具有較強(qiáng)的不確定性，很多時(shí)候消費(fèi)者是根據(jù)自己的時(shí)間、所需商品、商場(chǎng)的優(yōu)惠情況綜合考慮的，通過數(shù)據(jù)整理，加權(quán)計(jì)算，普通消費(fèi)者選擇城市綜合體的概率為53.1%，中高端消費(fèi)者選擇城市綜合體的概率為63.1%，可以看到中高端消費(fèi)者更傾向于在城市綜合體里面購(gòu)物，這也與中高端消費(fèi)者的消費(fèi)能力呈正相關(guān)關(guān)系。兩個(gè)數(shù)據(jù)都過半，說明消費(fèi)者對(duì)城市綜合體的接受度較高。

（5）消費(fèi)頻次

除了從選擇城市綜合體的概率上討論了城市綜合體的接受度之外，也從月均消費(fèi)頻次上做了統(tǒng)計(jì)說明。對(duì)于普通消費(fèi)者月均到城市綜合體頻次，經(jīng)過加權(quán)平均計(jì)算后，得出結(jié)果為2.1次/月，而中高端消費(fèi)者得出的結(jié)果是4.42次/月，這表明中高端消費(fèi)者對(duì)城市綜合體偏好更強(qiáng)，消費(fèi)能力更高。

（6）電商消費(fèi)

本次調(diào)查問卷，還涉及到消費(fèi)者選擇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的問題。根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，普通消費(fèi)者選擇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的概率達(dá)到了45%，在這部分選擇人群中有72%的人都是處于20歲—30歲之間；對(duì)于中高端消費(fèi)者選擇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的概率稍低于普通消費(fèi)者，占到總?cè)藬?shù)的32%，同樣選擇電商年齡集中分布在20歲-30歲，占到81%。上述數(shù)據(jù)反映出，當(dāng)前年輕人更熱衷于網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物，對(duì)購(gòu)物方式的選擇更能接受新鮮事物，究其原因基本是網(wǎng)上購(gòu)物方便、便宜、選擇范圍廣。又因?yàn)楸阋?，所以在普通消費(fèi)者選擇的概率大于中高端消費(fèi)者。但在調(diào)查中無論是普通消費(fèi)者還是中高端消費(fèi)者，購(gòu)物習(xí)慣沒有完全依賴電商消費(fèi)的。

3.3消費(fèi)結(jié)構(gòu)

（1）城市綜合體購(gòu)物商品類型

通過統(tǒng)計(jì)計(jì)算，普通消費(fèi)者選擇的類型主要以服裝、日用品、食品、娛樂，比例分別達(dá)到了48%、10%、6%、12%，其他類型產(chǎn)品選擇較少占到12%，另外還有12%的人選擇閑逛。對(duì)于中高端消費(fèi)者，除了服裝、日用品、食品外，也對(duì)飾品、化妝品、家電及電子產(chǎn)品、餐飲娛樂有一定的偏好，比例分別是25%、8%、6%、14%、12%、5%、22%，其他類型占到2%，閑逛的比例只達(dá)到6%。

明顯中高端消費(fèi)者選擇商品的類型比較多樣，并且對(duì)餐飲娛樂的比例達(dá)到了22%，這也反映出中高端消費(fèi)者，對(duì)飲食和精神文化建設(shè)要求較高。同時(shí)可以大膽預(yù)測(cè)普通消費(fèi)者到城市綜合體更喜歡逛超市或者服裝專賣店，而中高消費(fèi)者，更多關(guān)注飾品、化妝品、家電等高消費(fèi)產(chǎn)品。

（2）網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物商品類型

上文中提到有大部分年輕人會(huì)有網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物習(xí)慣，經(jīng)過數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，得出無論是普通給消費(fèi)者或是中高端消費(fèi)者，基本在網(wǎng)絡(luò)上購(gòu)物的類型都分布在服裝、日用品和食品上，比例分別達(dá)到了60%、18%、15%。但對(duì)選擇網(wǎng)絡(luò)商品花費(fèi)的金額都不會(huì)太大，對(duì)于大型商品如：家用電器、家具、電子產(chǎn)品等多半還是愿意到實(shí)體店現(xiàn)場(chǎng)選擇。

3.4 消費(fèi)心理

對(duì)于消費(fèi)者選擇城市綜合體消費(fèi)的原因，大都考慮了多方面的原因，做了多個(gè)選擇。普通消費(fèi)者在選擇城市綜合體時(shí)，主要考慮的因素依次是否距離家較近、物品是否齊全、品牌商品是否多，達(dá)到的比例依次是57.1%、33.3%、19%，對(duì)于購(gòu)物環(huán)境、質(zhì)量是否有保障，相對(duì)沒有這么關(guān)注。中高端消費(fèi)者對(duì)于距離家的距離、物品是否齊全、購(gòu)物環(huán)境好壞、品牌商品、質(zhì)量是否有保障、品牌商品多少，都比較關(guān)注，依次達(dá)到的比例是40.6%、31.3%、31.3%、31.3%、18.8%。另外看到無論是普通消費(fèi)者還是中高端消費(fèi)者，普遍認(rèn)為商場(chǎng)里的東西價(jià)格不便宜。

對(duì)于選擇網(wǎng)絡(luò)購(gòu)物的消費(fèi)者主要考慮的因素如下：（1）工作較忙，一些價(jià)值較低的東西利用業(yè)余空閑時(shí)間就可以購(gòu)得（23%）；（2）實(shí)體店可選擇的范圍受限，同類物品，網(wǎng)上可選擇范圍廣，甚至可以買到實(shí)體店無法買到的商品（27%）；（3）網(wǎng)上購(gòu)買的商品大多比實(shí)體店便宜（44%）。

根據(jù)消費(fèi)頻次和單次消費(fèi)額度，按照全國(guó)的普通消費(fèi)者與中高端消費(fèi)者4：1的比例，結(jié)合2012年昆明城鎮(zhèn)常住人口有438萬，可以推算出昆明市城鎮(zhèn)常住人口城市綜合體年度消費(fèi)額為572.8602億元。另外2012年昆明市城鎮(zhèn)零售額為1434.8億元，可以計(jì)算出，城市綜合體零售額占到總城鎮(zhèn)零售額的39.93%。

城市綜合體在昆明市受到消費(fèi)者的認(rèn)可度較高，大部分愿意到選擇城市綜合體購(gòu)物，另外城市綜合體零售額占到總零售銷售額的39.93%，這一數(shù)據(jù)也充分說明了城市綜合體所占市場(chǎng)份額還是較大的。相對(duì)來說，電子購(gòu)物受認(rèn)可程度較低，普遍接受人群為20-30歲之間。毋庸置疑，電子購(gòu)物肯定會(huì)對(duì)實(shí)體購(gòu)物產(chǎn)生一定的影響，但是總體來說影響不大，電子商務(wù)也是不能完全替代實(shí)體零售業(yè)的。

四、建議和對(duì)策

在做調(diào)查問卷的同時(shí)，也發(fā)現(xiàn)城市綜合體普遍存在的一些問題，同時(shí)通過調(diào)查問卷也反應(yīng)出一些問題，特征對(duì)這些問題給出以下建議：

（1）作為商業(yè)地產(chǎn)的代表，城市綜合體的大量新建本無可厚非，但是卻產(chǎn)生同質(zhì)化嚴(yán)重這一問題。大量的尚在起步階段的城市綜合體項(xiàng)目給人的感覺都像“同胞姐妹”，除了地段名字外，很難找出亮點(diǎn)和創(chuàng)新之處。這不僅表現(xiàn)在建筑設(shè)計(jì)風(fēng)格上，在引進(jìn)品牌店上也表現(xiàn)出來了，現(xiàn)在去商場(chǎng)，發(fā)現(xiàn)基本每個(gè)商場(chǎng)的品牌的都大同小異。

我國(guó)城市綜合體必須走差異化道路。城市綜合體分居住型、商業(yè)型、商務(wù)型、交通樞紐型等種類，開發(fā)商應(yīng)根據(jù)地區(qū)實(shí)際情況和特色，選擇城市綜合體開發(fā)類型。研究本地消費(fèi)習(xí)慣和商圈特點(diǎn)，在眾多城市綜合體建立自身獨(dú)有的特色，才能準(zhǔn)確地找到其生存和發(fā)展之道。

（2）正如上文提到的“社區(qū)城市綜合體”，有些開發(fā)商為了從政府部門更好拿地，在前期規(guī)劃時(shí)就以城市綜合體的幌子，打入市場(chǎng)?？墒窃诮ǔ珊?，住宅占了70%，商業(yè)體量很小，輻射范圍窄，人氣較差，根本沒有做到城市綜合體“城中城”的概念。城市綜合體時(shí)大體量的項(xiàng)目，如果沒能聚集人氣，不能帶動(dòng)周邊區(qū)域升值，將會(huì)帶來長(zhǎng)久的負(fù)面影響，甚至形成爛尾樓的局面。所以政府和規(guī)劃部門在開發(fā)商立項(xiàng)規(guī)劃以及可行性研究報(bào)告的整個(gè)過程應(yīng)以謹(jǐn)慎的態(tài)度對(duì)待。

（3）城市綜合體在引進(jìn)品牌商品時(shí)，應(yīng)考慮到各消費(fèi)的個(gè)體差異和消費(fèi)能力，對(duì)于二三線品牌商品應(yīng)適當(dāng)引入，吸引各層次消費(fèi)者。另外注意品牌的多樣性，豐富市場(chǎng)，可充分考慮電子購(gòu)物中一些品牌的注入，提高受眾度和零售額。

（4）后期管理不善。城市綜合體的開發(fā)，并非項(xiàng)目竣工后即可宣告工作結(jié)束，后期的物業(yè)、經(jīng)營(yíng)等管理對(duì)城市綜合體的可持續(xù)發(fā)展更為重要。對(duì)于開發(fā)商而言，它是實(shí)現(xiàn)資金回籠的關(guān)鍵，對(duì)于政府而言，它是城市管理的重要部分，也是創(chuàng)新城市管理模式的重要內(nèi)容。

我國(guó)城市綜合體比起國(guó)外的發(fā)展相對(duì)落后，大多管理比較混亂，一是城市綜合體業(yè)態(tài)豐富，體量大，比起單一業(yè)態(tài)管理更加復(fù)雜；另一方面市場(chǎng)還是缺乏專業(yè)的物業(yè)管理公司。

政府應(yīng)主動(dòng)探索城市管理新思路，優(yōu)化資源配置，使各城市綜合體之間形成共贏的格局。開發(fā)商可以招聘專業(yè)的管理公司進(jìn)行管理，借鑒國(guó)外的管理模式，提高物業(yè)的長(zhǎng)期價(jià)值。

五、結(jié)束語

任何的事物發(fā)展也都是機(jī)遇和挑戰(zhàn)共存的，城市綜合體也是如此。我們?cè)诳吹匠鞘芯C合體的諸多優(yōu)勢(shì)的同時(shí)，也必須關(guān)注其面臨的挑戰(zhàn)和問題，并想辦法揚(yáng)長(zhǎng)避短。城市綜合體的開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜的過程，開發(fā)商和政府除了考量城市綜合體本身的建設(shè)，還必須以市場(chǎng)為導(dǎo)向，考慮消費(fèi)者購(gòu)買行為，結(jié)合當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)水平多方面縝密的思考，才有利于城市綜合體最終持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展。

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