摘要：所謂“ 城中村” 是指在城市快速發(fā)展的過程中， 城市已經(jīng)將一些過去與城市距離較近的村莊涵蓋在城市用地范圍內(nèi)的村莊。目前“城中村”的建設(shè)布局與城市總體規(guī)劃存在一定差異、不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。本文主要針對這一現(xiàn)象結(jié)合實際而提出一系列整改措施。

關(guān)鍵詞：城中村 建設(shè) 改造 問題

1 “城中村”的由來

城市的快速發(fā)展， 需要通過征收周邊農(nóng)村的耕地獲得擴展的空間。耕地被征收了， 這些土地原來的使用者——當?shù)氐霓r(nóng)民， 卻仍然留在原居住地， 并且保有一部分供他們建房居住的宅基地。換句話說， 雖然供耕作的土地已經(jīng)沒有了， 但是農(nóng)民們聚集而居所形成的“村莊”還保留著。于是， 用于農(nóng)民建房的村莊宅基地隨著周圍耕地的被征用而被“容納”于城市之中。一場“城市包圍農(nóng)村的運動”發(fā)生了。村莊進人城市， 形成了“都市村莊”，城市的土地是國有土地，而“ 都市村莊” 的土地仍然保留著農(nóng)村集體土地的屬性。

城市里的村莊是經(jīng)濟和城市發(fā)展的一種自然現(xiàn)象， 隨著經(jīng)濟的發(fā)展， 各城市都在調(diào)整總體規(guī)劃， 特別是經(jīng)濟開發(fā)區(qū)建設(shè)的發(fā)展， 城市用地規(guī)模不斷擴大， 使過去曾經(jīng)包圍城市的村莊，突然間變成被城市所包圍， “城中村”問題隨之而來。所謂“城中村”是指在城市快速發(fā)展的過程中， 城市已經(jīng)將一些過去距城市距離較近的村莊涵蓋在城市用地范圍內(nèi)， 這些城市規(guī)劃建設(shè)中的村莊， 稱之為“城中村”。

2“城中村”的特征

從地理位置上講， “ 城中村” 已經(jīng)納入城市總體規(guī)劃范圍內(nèi)， 且農(nóng)業(yè)用地很少或者沒有， 居民的身份也已經(jīng)非農(nóng)化， 村莊已經(jīng)轉(zhuǎn)制為城市建制， 只是習慣上仍稱為“ 村莊” 社區(qū)聚落。居民的生存方式和職業(yè)結(jié)構(gòu)的主要指標已經(jīng)完成了向城市社區(qū)過渡轉(zhuǎn)型， 但在基本素質(zhì)上仍缺乏城市社區(qū)的基本內(nèi)涵。由于歷史和管理體制上的原因， 規(guī)劃滯后， 布局零亂?！?城中村” 的建設(shè)布局與城市總體規(guī)劃存在一定差異、不協(xié)調(diào)的現(xiàn)象。如建筑密度過大，巷道狹窄擁擠， 采光通風條件、衛(wèi)生條件惡劣， 基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套條件差等因素。

3“城中村”改造存在的問題

3.1基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，安全隱患較多

在長期的發(fā)展中，“城中村”完全是按照農(nóng)村布局自然發(fā)展的，缺少基礎(chǔ)設(shè)施投入，居住環(huán)境較差。村內(nèi)的垃圾清掃、污水處理、衛(wèi)生設(shè)施等未納入城區(qū)管理體系，基本處于無人管理狀態(tài)，致使村內(nèi)衛(wèi)生質(zhì)量較差，環(huán)境容納量超標。村中沒有集中綠地，地下排水管線年久失修，遇到雨天積水成河，居民出入困難。電水氣等線路建設(shè)不規(guī)范，村民隨意拉管鋪線，消防管理接近失控狀態(tài)，安全隱患較多。

3.2缺乏整體規(guī)劃，亂搭亂建現(xiàn)象嚴重

隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展和城鎮(zhèn)化進程的加快，出現(xiàn)了工業(yè)用地、商業(yè)用地相互交織，新舊住宅參差不齊，建筑質(zhì)量總體不高，沒有考慮抗震要求等問題，遇到突發(fā)事件，居民安全沒有保障。受房屋租金和拆遷補償利益驅(qū)動，“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等違法強建、亂建現(xiàn)象層出不窮，屢禁不止，既破壞了村莊空間結(jié)構(gòu)的自然和諧，又加大了城市改造建設(shè)的開發(fā)成本。

3.3村莊建設(shè)與管理滯后，土地利用率不高

由于農(nóng)村宅基地無償使用，致使農(nóng)民普遍存在“多占合算，少占吃虧”的思想。建新不拆舊，許多祖房寧空、寧爛、寧倒也不肯拆、不肯退。進城居住的農(nóng)民在農(nóng)村的老房也空置不少。還有倒房、危房的舊宅基地閑置未整理?！翱招拇濉?、“空閑屋”占用的土地，耕不能耕，建不能建，浪費極大，嚴重影響舊村改造和新村建設(shè)。

4“城中村”改造中采取的措施

4.1加強組織領(lǐng)導

村居改造是一項復雜的社會系統(tǒng)工程，涉及面廣，涉政性強，工作任務艱巨。為確保村居改造工作順利進行，應組織成立“城中村”改造工作領(lǐng)導小組，負責“城中村”改造的指導與協(xié)調(diào)工作，解決“城中村”改造中遇到的問題。

4.2堅持科學規(guī)劃

“城中村”改造建設(shè)必須符合城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃要求，并且要與城市基礎(chǔ)設(shè)施承受能力相適應。積極推進“城中村”優(yōu)化整合，避免基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務設(shè)施建設(shè)的重復投資及土地、資金等資源浪費。對于單獨改造不達規(guī)模要求的或不符合城市發(fā)展要求的“城中村”，打破原村居用地界限，采取遷村并點或按規(guī)劃要求新選址集中建設(shè)?！俺侵写濉备脑旌?，涉及的村實行改居，逐步將“城中村”改造為現(xiàn)代化的城市社區(qū)。

4.3加強土地管理

按照“定性、定量、定位”的原則，土地資源應統(tǒng)籌安排，納入用地計劃。屬于解決村（居）民自用住宅用地、生活保障用地和集體公益設(shè)施用地，原則上不改變土地權(quán)屬性質(zhì)，所建住宅和其他建筑物僅限于安排村（居）民居住和村（居）集體使用。在辦理土地出讓手續(xù)、取得國有土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證后，方可上市交易。其余騰空土地一律征為國有，作為融資用地，由政府土地儲備機構(gòu)按有關(guān)規(guī)定和程序進行儲備。村民安置費用計入公開出讓地塊土地成本。先期拆遷安置和建設(shè)投資，在土地公開出讓所得中支付。鼓勵土地一級開發(fā)單位采用一級開發(fā)模式整體實施“城中村”改造。

4.4制定工作方案

根據(jù)各地實際情況，制定一套切實可行的拆遷安置方案。村居改造拆遷安置補償原則上實行一戶一宅還建和貨幣補償相結(jié)合的辦法。拆遷改造前，仔細測量登記號拆遷戶的土地面積、房屋結(jié)構(gòu)，確定回遷安置房面積。還建安置，原則上對安置對象按人均標準面積進行還建安置，超出還建安置面積的按市場價格購買，安置對象必須具有村（居）常住戶口并長期在拆遷地居住，空掛戶口的一律不予安置。所有涉及“城中村”改造的國有、集體土地及地上附著物補償要依據(jù)有關(guān)法律法規(guī)和政策規(guī)定，具體價格由中介機構(gòu)評估確定。按照“遷一安一，互找差價“的原則，按照被拆遷房屋的房地產(chǎn)市場評估價與新購房屋的價格相抵，結(jié)算購房差價款。

4.5做好保障工作

“城中村”改造后組建的經(jīng)濟實體，應優(yōu)先安排改造涉及的村勞動力就業(yè)。鼓勵和引導“城中村”勞動力自主創(chuàng)業(yè)和自謀職業(yè)。村民轉(zhuǎn)為城市居民后，已參加城鎮(zhèn)職工社會保險的，繼續(xù)參加城鎮(zhèn)職工社會保險；符合參加城鎮(zhèn)職工社會保險條件的，按規(guī)定參加城鎮(zhèn)職工社會保險。村民轉(zhuǎn)為城市居民后享受相關(guān)政策。

4.6制定扶持政策

財政政策：村居改造騰空土地出讓金在扣除征地和拆遷補償支出、土地開發(fā)（整理）支出、土地出讓業(yè)務費以及按規(guī)定提取的農(nóng)業(yè)土地開發(fā)資金、國有土地收益基金等費用后，首先用于還建房建設(shè)及被改造村（居）民的養(yǎng)老、醫(yī)療等社會保險及其他生活保障。稅費政策：村民改造中的安置套費；行政事業(yè)性收費、政府性基金除上繳中央、省以外的予以免繳。凡符合國家產(chǎn)業(yè)政策和稅收優(yōu)惠政策的，一律按有關(guān)規(guī)定給予減免。騰空土地開發(fā)不享受優(yōu)惠政策。

5 結(jié)論

過去， 城中村現(xiàn)象主要集中在廣東、福建等沿海發(fā)達城市?，F(xiàn)在，內(nèi)陸城市也出現(xiàn)越來越多的農(nóng)村主動或者被動接受城市化的進程， 越來越多的村莊步入城中村的軌道。一方面， 我們必須注意城中村的管理成本及效益問題；另一方面，我們也要關(guān)注新的城市規(guī)劃理念。有研究者就認為“城中村”應該以一種新的形式保存下來， 有些城中村，應當保留其存在，并改變其功能，使村民的就業(yè)不受影響。根據(jù)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略去強調(diào)生態(tài)體， 強調(diào)自然與人的融合， 尊重歷史和文化。但是這種新的形式究竟是怎么樣的？如何順利地實現(xiàn)城中村與城市管理的融合？ 這些問題都尚待深入研究。城中村改造，需要社會的共同努力、大力合作和相互的理解與支持，必須以中央提出的社會主義新農(nóng)村建設(shè)的總體目標，按照落實科學發(fā)展觀和建立資源節(jié)約型社會的基本要求，采取多種方式，做好扶持、管理等工作，才能確保有序進。