摘要：在國外，將供應(yīng)鏈管理思想應(yīng)用于房地產(chǎn)行業(yè)，各節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間建立戰(zhàn)略性合作伙伴關(guān)系以及相應(yīng)的治理機(jī)制，已經(jīng)十分普遍，然而在國內(nèi)才剛剛起步。本文基于國外成功的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理模式，首先定義了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈及合作伙伴關(guān)系，然后對(duì)此供應(yīng)鏈戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系進(jìn)行分析的基礎(chǔ)上，提出了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制——以誠信合作為中心的信任機(jī)制、以共贏為宗旨的激勵(lì)機(jī)制、以信息共享為基礎(chǔ)的信譽(yù)機(jī)制、以合同為條款的契約機(jī)制。最后，本文提出了對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈企業(yè)的具體可行的管理策略。本文建立了戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系管理機(jī)制，為房地產(chǎn)企業(yè)更高效的利用資源、降低交易成本，從容面對(duì)日趨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提供了理論基礎(chǔ)及實(shí)踐意義。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè) 供應(yīng)鏈管理 戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系 治理機(jī)制

1.房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈管理

1.1房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)鏈

供應(yīng)鏈管理是企業(yè)新管理模式的典型代表，是企業(yè)價(jià)值鏈的一部分，現(xiàn)今被稱為企業(yè)第三利潤(rùn)的源泉。供應(yīng)鏈最早適用于制造業(yè)，是指圍繞核心企業(yè)，通過對(duì)信息流、物流、資金流的控制，從采購原材料開始，制成中間產(chǎn)品以及最終產(chǎn)品，最后由銷售網(wǎng)絡(luò)把產(chǎn)品送到消費(fèi)者手中的將供應(yīng)商、制造商、分銷商、零售商、直到最終用戶連成一個(gè)整體的功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。

房地產(chǎn)企業(yè)的供應(yīng)鏈?zhǔn)墙鼛啄瓴盘岢龅?，它是以房地產(chǎn)企業(yè)為核心，通過對(duì)信息流、產(chǎn)品流和資金流的有效控制，在土地的獲取、資金的獲得，勘察、設(shè)計(jì)圖紙的取得、原材料的采購、項(xiàng)目的施工、竣工驗(yàn)收一直到項(xiàng)目租售的全過程中，將政府部門、金融機(jī)構(gòu)、勘察、設(shè)計(jì)單位、監(jiān)理單位、材料設(shè)備供應(yīng)商、施工單位、商品房消費(fèi)者連成的一個(gè)功能網(wǎng)鏈結(jié)構(gòu)模式。

1.2 房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系

供應(yīng)鏈管理的核心就是“合作”。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，其供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系是借助供應(yīng)鏈的力量，通過整合房地產(chǎn)供應(yīng)鏈企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力，形成以房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)為核心，規(guī)劃設(shè)計(jì)單位、土地開發(fā)商、材料供應(yīng)商、承建商、營銷代理商及物業(yè)公司等節(jié)點(diǎn)企業(yè)共同參與的立體化、多層次合作伙伴組織模式。

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈核心思想重在各節(jié)點(diǎn)企業(yè)的伙伴集成。不僅房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要與各合作企業(yè)建立良好的伙伴關(guān)系，而且各節(jié)點(diǎn)企業(yè)之間也需要借助房地產(chǎn)供應(yīng)鏈保證彼此之間信息交流的暢通，特別是處于供應(yīng)鏈同一階段的相關(guān)企業(yè)更要加強(qiáng)信息的共享，友好協(xié)作。例如，在上圖中的施工階段，監(jiān)理公司、總承包商與專業(yè)施工商之間既要互相監(jiān)督，又要及時(shí)做到信息反饋，保證工程質(zhì)量，盡可能地縮短工期。

2. 合作伙伴關(guān)系存在的問題

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴運(yùn)行模式具有高風(fēng)險(xiǎn)性，尤其在中國房地產(chǎn)市場(chǎng)和相關(guān)法律法規(guī)不健全的情況下，供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)為了追求自身利益最大化，容易產(chǎn)生一些機(jī)會(huì)主義和冒險(xiǎn)主義行為，影響整個(gè)供應(yīng)鏈的正常運(yùn)行，從而導(dǎo)致供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系的破裂。具體來說，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系的問題有以下幾個(gè)方面：

（1）信任問題。無論是在房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系的最初建立，還是在合作伙伴關(guān)系的成長(zhǎng)與成熟階段，信任的作用及影響都是非常重要的。各節(jié)點(diǎn)企業(yè)只有在相互信任的基礎(chǔ)上，才能實(shí)現(xiàn)信息及資源共享，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程出現(xiàn)的問題做出及時(shí)的策略調(diào)整，以達(dá)到共贏的目的。反之，則連最基本的合作都無法達(dá)成，因此說，信任是合作伙伴關(guān)系建立、維系及發(fā)展的重要基礎(chǔ)。

（2）利益分配問題。追求利益最大化是每個(gè)企業(yè)運(yùn)行的最終目標(biāo)。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈中，各企業(yè)組成一個(gè)不可分割的利益共同體，如果供應(yīng)鏈管理機(jī)制不健全，利益分配機(jī)制不合理，供應(yīng)鏈成員企業(yè)之間就會(huì)出現(xiàn)彼此不信任、惡意競(jìng)爭(zhēng)，消極合作甚至拒絕合作，破壞供應(yīng)鏈正常運(yùn)行，造成供應(yīng)鏈崩潰。

（3）風(fēng)險(xiǎn)防范問題。在供應(yīng)鏈管理中，風(fēng)險(xiǎn)與利益共存，是必不可少的。特別是對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈來說，由于其投入資金多、節(jié)點(diǎn)企業(yè)雜以及外部環(huán)境多變，以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為核心的合作企業(yè)需要面臨更復(fù)雜多變的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)。內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)主要是指房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴本身受自身能力限制，相互之間又因?yàn)闇贤ǖ仍蚨l(fā)的潛在風(fēng)險(xiǎn)，如道德風(fēng)險(xiǎn)、核心能力外泄等。而外部風(fēng)險(xiǎn)則重點(diǎn)是指在與供應(yīng)鏈內(nèi)部各節(jié)點(diǎn)合作情況無關(guān)的情況下，供應(yīng)鏈所處的外部環(huán)境變化（如自2008年至今的經(jīng)濟(jì)危機(jī)）所導(dǎo)致供應(yīng)鏈管理低效的外在風(fēng)險(xiǎn)。

（4）信息交流問題。信息是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈中流通量最大、關(guān)乎企業(yè)合作伙伴關(guān)系能否正常發(fā)展的關(guān)鍵要素。信息不對(duì)稱是信息交流的最大障礙，合作伙伴之間如何在信息不對(duì)稱的情況下迅速建立信任并協(xié)作是房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中存在的問題。

（5）文化沖突問題。企業(yè)文化是在一定的社會(huì)歷史條件下，企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營和管理活動(dòng)中所創(chuàng)造的具有本企業(yè)特色的精神財(cái)富和物質(zhì)形態(tài)。但在供應(yīng)鏈管理中，由于涉及到不同的企業(yè)，無法實(shí)施單個(gè)文化的管理，不同企業(yè)的文化差異常常帶來溝通的障礙甚至沖突，而大部分的管理都需要有一定程度的溝通。

3. 合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理改變了企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，它強(qiáng)調(diào)供應(yīng)鏈中核心企業(yè)通過和其它節(jié)點(diǎn)企業(yè)成員之間建立起來的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，以強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合的方式，讓每個(gè)企業(yè)都發(fā)揮各自的優(yōu)勢(shì)，在價(jià)值增鏈上達(dá)到“共贏”。這種企業(yè)之間的合作，必須建立一套房地產(chǎn)供應(yīng)鏈上的合作伙伴關(guān)系治理模式，從而使供應(yīng)鏈企業(yè)間的合作更加高效。該模式是以治理機(jī)制為中心，采用“檢查——治理——審核”周期循環(huán)的方式對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系進(jìn)行管理，不斷完善和優(yōu)化供應(yīng)鏈。

3.1檢查機(jī)制

在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈的最初建立時(shí)，合作伙伴關(guān)系選擇的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)確立。在此基礎(chǔ)上，針對(duì)合作伙伴關(guān)系中存在的問題，相應(yīng)地建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴的績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系，對(duì)合作企業(yè)以及整個(gè)供應(yīng)鏈的運(yùn)行進(jìn)行績(jī)效檢查，及時(shí)發(fā)現(xiàn)供應(yīng)鏈內(nèi)部以及外部環(huán)境存在的潛在風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的特征具有惟一性，決定了供應(yīng)鏈評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的動(dòng)態(tài)性，因此要適時(shí)變動(dòng)、不斷完善績(jī)效評(píng)價(jià)指標(biāo)體系。

3.2治理機(jī)制

為了解決合作伙伴關(guān)系中存在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)改正績(jī)效檢查時(shí)發(fā)現(xiàn)的問題，本文創(chuàng)新地建立了房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制。其中，治理機(jī)制包括以合同為條款的契約機(jī)制、以誠信合作為中心的信任機(jī)制、以共贏為宗旨的激勵(lì)機(jī)制和以信息共享為基礎(chǔ)的信譽(yù)機(jī)制。

3.2.1 契約機(jī)制

契約機(jī)制是基于房地產(chǎn)項(xiàng)目合同條款、行為規(guī)范以及供應(yīng)鏈企業(yè)共同默認(rèn)規(guī)定的對(duì)合作伙伴關(guān)系進(jìn)行最直接治理的有效機(jī)制。制定明確的合同條文和詳細(xì)的行為規(guī)范，是一種減少節(jié)點(diǎn)企業(yè)不確定行為的比較有效的手段。

在供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)正式合作前，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和其他企業(yè)應(yīng)當(dāng)明確各自的責(zé)任，明確共同的利益所在，建立動(dòng)態(tài)合同加強(qiáng)彼此間的法律約束。動(dòng)態(tài)合同以及行為規(guī)范也不是一成不變的，在房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)過程中，隨著檢查機(jī)制的不斷發(fā)展及完善，動(dòng)態(tài)合同最終會(huì)有兩個(gè)結(jié)果：一是合同破裂，合作伙伴關(guān)系解除；二是企業(yè)做出相應(yīng)政策調(diào)整，合同進(jìn)一步完善并繼續(xù)執(zhí)行。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈中，應(yīng)當(dāng)盡量避免第一種情況，當(dāng)遇到對(duì)供應(yīng)鏈正常運(yùn)行產(chǎn)生影響的重大問題時(shí)，各合作企業(yè)一定要齊心協(xié)力，共同確保合作伙伴關(guān)系的穩(wěn)定性，減少供應(yīng)鏈破裂對(duì)自身的惡劣影響。

3.2.2 信任機(jī)制

培養(yǎng)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈企業(yè)間的信任，將促進(jìn)企業(yè)間的合作，提高供應(yīng)鏈運(yùn)行績(jī)效。在不可預(yù)測(cè)事件發(fā)生時(shí)提高對(duì)方的責(zé)任感，努力謀求雙方的共同利益，可提高整個(gè)供應(yīng)鏈的快速反應(yīng)能力。

①建立重復(fù)博弈的合作原則。對(duì)于房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴來說，應(yīng)該采取重復(fù)博弈的策略，增強(qiáng)合作的長(zhǎng)期性、降低風(fēng)險(xiǎn)，在供應(yīng)鏈企業(yè)間，并通過信號(hào)傳遞獲取委托人的了解與信任，才能取得這種博弈均衡出現(xiàn)。從未來的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益來看，只有重復(fù)博弈中才會(huì)產(chǎn)生合作的結(jié)果，形成供應(yīng)鏈企業(yè)間的戰(zhàn)略伙伴關(guān)系，真正地達(dá)到供應(yīng)鏈管理模式下的“共贏”。②深入企業(yè)文化融合。為促進(jìn)供應(yīng)鏈中各節(jié)點(diǎn)企業(yè)文化的融合，消除合作方在信息和認(rèn)識(shí)上的差異，使各企業(yè)間的目標(biāo)趨于一致，需要對(duì)管理過程和管理環(huán)節(jié)中不合時(shí)宜的因素進(jìn)行重整，從而達(dá)到各種文化的融合?？梢圆捎玫拇胧┤缦拢憾ㄆ谄髽I(yè)文化交流與學(xué)習(xí)、建立共同價(jià)值觀及重視發(fā)展非正式組織。③建立廣泛有效的交流機(jī)制。建立良好的信息交流機(jī)制及時(shí)進(jìn)行信息的交流是防范合作風(fēng)險(xiǎn)的有效措施。

3.2.3 激勵(lì)機(jī)制

制定有效的激勵(lì)機(jī)制，尊重合作伙伴的個(gè)體利益，抑制合作伙伴的機(jī)會(huì)主義傾向，是建立并維系合作伙伴關(guān)系發(fā)展的重要基礎(chǔ)。房地產(chǎn)開發(fā)商必須以共贏為最終目標(biāo)，制定一套有效的激勵(lì)機(jī)制，以在追求自身利益的同時(shí)，保證合作伙伴的個(gè)體利益也能得到適度的滿足，從而激發(fā)其協(xié)作積極性，抑制其機(jī)會(huì)主義傾向。供應(yīng)鏈上每個(gè)成員對(duì)供應(yīng)鏈的貢獻(xiàn)大小肯定不同，激勵(lì)機(jī)制的建立，必須使整個(gè)供應(yīng)鏈優(yōu)化所產(chǎn)生的效益，在供應(yīng)鏈各企業(yè)之間，以及企業(yè)內(nèi)部之間進(jìn)行合理分配。

房地產(chǎn)開發(fā)商可以采取多種激勵(lì)模式，最常有的便是工程訂單激勵(lì)。供應(yīng)鏈成員企業(yè)獲得更多的工程訂單，是對(duì)供應(yīng)鏈成員企業(yè)的一種極大的激勵(lì)。比如，房地產(chǎn)開發(fā)商與總承建商簽訂的工程項(xiàng)目越多，激勵(lì)作用就越大，因此可以對(duì)于那些能夠以合理的價(jià)格、滿意的質(zhì)量和服務(wù)、及時(shí)完成工程的總承建商給予更多的機(jī)會(huì)。同時(shí)在以往供應(yīng)鏈管理研究中效果較好的還有：商譽(yù)激勵(lì)、價(jià)格激勵(lì)、信息激勵(lì)。

3.2.4 信譽(yù)機(jī)制

信譽(yù)機(jī)制是以房地產(chǎn)供應(yīng)鏈知識(shí)和信息共享為核心，合作伙伴之間建立共同認(rèn)可的溝通與協(xié)調(diào)機(jī)制，打造企業(yè)本身及房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈良好信譽(yù)的機(jī)制。良好的信譽(yù)不僅會(huì)對(duì)供應(yīng)鏈各節(jié)點(diǎn)企業(yè)自身發(fā)展產(chǎn)生及有利的影響，而且對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈整個(gè)團(tuán)隊(duì)獲得更多工程訂單。信譽(yù)機(jī)制可以整體上分為房地產(chǎn)供應(yīng)鏈知識(shí)共享機(jī)制和房地產(chǎn)供應(yīng)鏈信息共享機(jī)制。

建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈知識(shí)共享機(jī)制。可以充分與國際上的工程協(xié)會(huì)建立良好的交流學(xué)習(xí)關(guān)系、組建房地產(chǎn)供應(yīng)鏈學(xué)習(xí)團(tuán)隊(duì)等，定期組織開展活動(dòng)，加強(qiáng)相互之間的交流。通過這種方式，來逐步推進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與各節(jié)點(diǎn)企業(yè)的知識(shí)共享，有效促進(jìn)知識(shí)的相互學(xué)習(xí)，各自加強(qiáng)自己核心能力的建設(shè)，提高新知識(shí)的轉(zhuǎn)化率，提高各企業(yè)動(dòng)態(tài)的學(xué)習(xí)能力、持續(xù)的技術(shù)創(chuàng)新能力以及對(duì)市場(chǎng)的迅速響應(yīng)能力，進(jìn)而增強(qiáng)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈的整體競(jìng)爭(zhēng)力。

建立房地產(chǎn)供應(yīng)鏈信息共享機(jī)制。充分利用網(wǎng)絡(luò)技術(shù)和Internet等科技手段，實(shí)現(xiàn)企業(yè)之間信息交流的網(wǎng)絡(luò)化、制度化、規(guī)范化、靈活化和安全化。在信息時(shí)代里，信息對(duì)企業(yè)意味著生存。企業(yè)獲得更多的信息意味著企業(yè)擁有更多的機(jī)會(huì)、更多的資源。通過建立供應(yīng)鏈信息共享機(jī)制，企業(yè)能夠更快捷地獲取合作企業(yè)的需求信息，由于消除了相互之間的猜忌，可以共同探求解決新問題的方法，減少了風(fēng)險(xiǎn)，降低了交易成本。

3.3審核機(jī)制

審核機(jī)制與檢查機(jī)制一樣，既獨(dú)立于房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈日常運(yùn)行活動(dòng)中，又要對(duì)供應(yīng)鏈隨時(shí)做出的調(diào)整進(jìn)行績(jī)效審核。它既是對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制解決問題的能力測(cè)驗(yàn)，也是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈的再次檢查。

4. 管理策略

房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系，是一種建立在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目供應(yīng)鏈干系企業(yè)的資源優(yōu)勢(shì)和核心競(jìng)爭(zhēng)力整合基礎(chǔ)上的長(zhǎng)期穩(wěn)定、信任與合作的雙贏性戰(zhàn)略聯(lián)盟關(guān)系，在發(fā)達(dá)國家已有廣泛的使用。在我國法律法規(guī)和信用體系不斷完善的情況下，是否采用這種管理模式，主要取決于合作伙伴企業(yè)的商業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、供應(yīng)鏈的費(fèi)用水平、合作失敗的風(fēng)險(xiǎn)等因素。

戰(zhàn)略合作伙伴關(guān)系的建立并不是房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)供應(yīng)鏈的最終目標(biāo)，通過正常的合作伙伴關(guān)系促進(jìn)供應(yīng)鏈的運(yùn)行才是各企業(yè)共同努力的目標(biāo)。由于受內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)和外部風(fēng)險(xiǎn)的影響，房地產(chǎn)合作企業(yè)要共同建立合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制，但就國內(nèi)剛起步的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作者還沒意識(shí)到這一點(diǎn)，有的也只是單方面施行一些具體措施，并沒有形成系統(tǒng)的治理機(jī)制。

房地產(chǎn)開發(fā)商在創(chuàng)建房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系后，一定要針對(duì)合作伙伴關(guān)系以后出現(xiàn)的問題進(jìn)行分析，并采取一定的措施，如制定詳細(xì)而周密的合同、增加合作收益等。而本文創(chuàng)建的房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制就是在對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈中存在的問題全面系統(tǒng)分析的基礎(chǔ)上，依據(jù)供應(yīng)鏈原理和房地產(chǎn)市場(chǎng)的特性創(chuàng)建的。所以說對(duì)房地產(chǎn)供應(yīng)鏈管理很有實(shí)際的借鑒意義。同時(shí)筆者也相信隨著我國城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和體制改革的深化，房地產(chǎn)供應(yīng)鏈合作伙伴關(guān)系治理機(jī)制將會(huì)給房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的組織結(jié)構(gòu)和管理方式帶來根本性的變化。

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