前言：近年來對房地產(chǎn)行業(yè)尤其是住宅市場的調(diào)控愈發(fā)頻繁，使得不少開發(fā)企業(yè)開始嘗試進軍商業(yè)地產(chǎn)，商業(yè)項目呈現(xiàn)出較為繁榮的景象，商業(yè)綜合體——作為商業(yè)地產(chǎn)的主要形態(tài)，也在全國各大城市“遍地開花”。這使得各主流地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品都呈現(xiàn)出一定的共性，同時又由于各企業(yè)對項目進度，資金等各方面的要求各不一致，同時每個項目的選址，甚至政策環(huán)境各不相同，其產(chǎn)品也呈現(xiàn)出相對的差異。本文就根據(jù)這些產(chǎn)品進行比較與歸納，以益于往后的設(shè)計管理工作。其中較為主流的產(chǎn)品，包括下面幾個系列：華潤：萬象城 +五彩城 + 歡樂頌；萬達：A 級店 + B級店 + C級店；凱德：來福士廣場 + 嘉貿(mào)廣場 + 嘉興貿(mào)。在這些產(chǎn)品中，萬象城系列和萬達廣場系列由于建設(shè)量較多，呈現(xiàn)出一定的設(shè)計延續(xù)性，為此本文就這兩個系列進行分析。

深圳.華潤中心.萬象城

萬象城系列

萬象城是華潤集團城市綜合體的高端系列，選址一般在城市核心商業(yè)商務(wù)地段或新城區(qū)核心。主要代表作品為深圳.華潤中心.萬象城以及華潤新鴻基萬象城。上圖為項目位置及平面圖。該項目用地東側(cè)為主干道，其余為次干道及內(nèi)部道路。主干道確定了建筑東側(cè)為主展示面，為此室內(nèi)步行街的入口分別安排在東北角及東南角，東側(cè)中部則為主力店的入口。

步行街呈弧線向西側(cè)布置，在增加商鋪展示面的同時也給主力店獲得足夠平面進深。步行動線采用的是回環(huán)的經(jīng)典線型模式（圍繞開敞的中庭），也沒有任何的次動線，約380m的主動線，與一般大型購物中心單層的主動線長度相比明顯動線長度適中，這樣充分照顧到人的步行舒適性。（動線長度和店鋪平均進深成反比，如果動線短，則店鋪平均進深長）弧形的東線具有更好的展示效果，能讓更多的商鋪參與到同一視線畫面中。同時獲得更良好的空間感受（右圖）步行街上，連廊，中庭開口極富變化。結(jié)合扶梯設(shè)置，使垂直動線充滿樂趣。同時提高這些區(qū)域的商業(yè)展示價值。

步行街將建筑分成兩部分，東側(cè)部分的疏散樓梯及后場貨梯空間將小店鋪分成內(nèi)鋪和外鋪，使得小商鋪布置在大進深的空間里得到合理的劃分，確保商鋪有合理展示面的情況下控制單鋪的面。同時，爭取更多的店鋪獲得后場通道。其西側(cè)也按此種方式解決后場通道問題。此方式使得貨流和人流徹底分開，真正做到人貨分流。（上頁圖）

長沙.開福.萬達廣場

萬達廣場系列

長沙開福萬達廣場為萬達集團的A級店。萬達廣場的大商業(yè)平面有很大的可復(fù)制性，其標(biāo)準化的設(shè)計為其高速建設(shè)提供了很大幫助。多數(shù)萬達廣場的平面布局和動線組織都有很大的相似性。

項目的用地西側(cè)為主干道，地塊其余為次干道，北側(cè)為文華酒店。

主干道的位置確定了步行街入口及主力店的入口，步行街為U字形，轉(zhuǎn)角設(shè)置橢圓形或圓形的中庭。U型步行街也是回環(huán)的經(jīng)典線型模式，由于該U型步行街在多個項目都有相似結(jié)構(gòu)。

U型結(jié)構(gòu)的中部用作主力店的布置，滿足主力店大進深的要求，U型步行街的兩側(cè)布置持有型小商鋪，再往外側(cè)則是銷售型商鋪，銷售型商鋪另一面則臨室外步行街。在垂直方向上，1，2層持有型及銷售型商鋪的業(yè)態(tài)基本為零售業(yè)態(tài)，該范圍內(nèi)的3層部分則轉(zhuǎn)變?yōu)槌钟行蜕啼仯瑯I(yè)態(tài)定位為餐飲，主力店一層基本為百貨，2-6層平面上一半為百貨另一半按樓層分別為電玩，ktv及影城。商鋪與主力店之間以及內(nèi)鋪與銷售外埔之間設(shè)置疏散樓梯，通過步行街亞安全區(qū)域向室外疏散。

由于餐飲業(yè)態(tài)上移至3-4層，同時3層相對于2層商鋪退讓一定距離，4層外挑走廊，形成一條外部通道并且通往各個疏散樓梯，解決3-4層商鋪進深較長所帶來的疏散問題。同時這些疏散樓梯局部配設(shè)貨梯，從而具備餐飲業(yè)態(tài)所需要的后場通道。

歸納與比較

1.1 主動線的形態(tài)

動線設(shè)計的首要原則就是避免走重復(fù)的路，一次性逛完商場內(nèi)所有的鋪。通常為了量化這個指標(biāo)通常會引用回環(huán)度這個指標(biāo)，回環(huán)度越高，對于某一商鋪被訪問或被看到的幾率就越高，也就是說商鋪的可見性和可達性就越高。而萬象城的這種動線模式就是回環(huán)度極高的理想動線模式。

在萬象城的多個項目：深圳華潤中心萬象城，成都萬象城，鄭州萬象城，沈陽萬象城等的主動線布置上都采用了這種環(huán)狀的單一線性主動線。

萬達廣場也采用這種環(huán)狀單一線性主動線，并且應(yīng)用到大多數(shù)的項目上。也有例外情況，如杭州的萬象城采用了放射狀的主動線，或是與所在地塊的面臨兩條主干道導(dǎo)致的。

1.2 主動線的節(jié)點處理

在形成動線變化的各空間節(jié)點上，兩者有著不同的處理方式，萬象城更注重于塑造空間形態(tài)的變化，在多個項目中極少出現(xiàn)相似的中庭開口，即便是相同的圓中庭也會形態(tài)上也會有一定差異。所以萬象城創(chuàng)造出了豐富空間形態(tài)。

萬達廣場在動線的節(jié)點變化上更注重后期室內(nèi)裝飾，同時對同一類似節(jié)點可以延續(xù)以往設(shè)計，也可以在原有基礎(chǔ)上進行變化。如左圖圓中庭的不同做法。除此之外做法略顯單調(diào)的矩形共享空間，近年也嘗試后期裝修上做后期裝飾，使連廊中空部分有所變化，增加公共部分的視覺趣味。

形成這種差異的原因，或是由于建造周期的差異導(dǎo)致的，深圳萬象城的建設(shè)周期長達四年，而萬達廣場的建設(shè)周期普遍僅為18-24個月，周期上大量壓縮時間，并且同時建造大量的同類項目，勢必要求進行的標(biāo)準化設(shè)計，設(shè)計啟動階段的土建設(shè)計確保設(shè)計標(biāo)準化將項目盡早推進工程現(xiàn)場階段，與此同時協(xié)調(diào)裝修設(shè)計結(jié)合現(xiàn)有空間造型最終控制整體效果。

2.1出入口

萬象城的步行街人行出入口或主力店都明顯的沿主干道設(shè)置于角部，及主干道中部。角部入口造型的設(shè)置利于形象的展示，同時在道路上都有良好的視線效果。同時建筑角部位置會相應(yīng)退出廣場的位置。

萬達廣場也采用這種模式來組織步行街及主力店的入口。

這種模式的普遍采用，首先來源于步行街的長度適宜性的要求，此種大商業(yè)的室內(nèi)步行街宜控制在300左右的距離（通常情況下，弧形或U型步行街正好使100-200米的邊長設(shè)置成300左右的步行街。

其次，布置在轉(zhuǎn)角部位的入口造型更重要的是展示項目的形象及暗示項目區(qū)域。而通常意義的各種人流導(dǎo)入則安排在次干道解決。

2.2人貨流線的組織

在貨物流線的設(shè)置上，萬象城通過幾個圍合后場的的交通核，由地下室將貨物送至各樓層，同時也可以將相應(yīng)的餐廚垃圾通過后場通道完成運送，前場空間和后場空間有明確劃分。這種做法使得每個商鋪的業(yè)態(tài)有相對的靈活性，滿足零售和餐飲的業(yè)態(tài)需求。

萬達廣場則通過業(yè)態(tài)功能在樓層上的劃分及后期運營的商業(yè)管理實現(xiàn)貨物流線的規(guī)劃。零售精品商鋪的進貨可以通過錯開營業(yè)時間來實現(xiàn)，此類商鋪的貨物對環(huán)境基本無污染，而餐飲商鋪的進貨及餐廚垃圾對環(huán)境有一定的污染，所以，在3-4層的餐飲商鋪都設(shè)置了相應(yīng)的餐廚通道。形成這種不同的模式來源于萬達廣場的訂單式建造的招商理念，同時，其入駐的主力店基本是萬達集團旗下的企業(yè)，其余多數(shù)商家也與萬達集團有一定的合作關(guān)系。這種招商先行的理念，使得其在前期設(shè)計階段就可以對未來的商鋪業(yè)態(tài)有一定把控，甚至做到滿鋪開業(yè)。

結(jié)語

隨著商業(yè)地產(chǎn)企業(yè)的隊伍不斷壯大，項目積累的數(shù)量不斷增多，商業(yè)綜合體的設(shè)計也根據(jù)不同的企業(yè)不同狀況呈現(xiàn)更多的差異，同時也會沉淀出一定的共性設(shè)計。對這些產(chǎn)品進行相應(yīng)的學(xué)習(xí)，對往后的設(shè)計項目提供一定的幫助。