【摘要】不動產(chǎn)登記制度是市場經(jīng)濟的一項基礎(chǔ)性制度，它和我們每一個人的切身利益息息相關(guān)。我國已經(jīng)進入市場經(jīng)濟國家的行列，不動產(chǎn)是公民生活中的重要組成部分，如何更好的保護不動產(chǎn)的交易，維護不動產(chǎn)交易的正常秩序，具有非常重要的意義。

【關(guān)健詞】不動產(chǎn)登記制度 統(tǒng)一

1.我國目前的不動產(chǎn)登記制度制度現(xiàn)狀

目前我國沒有建立不動產(chǎn)物權(quán)的統(tǒng)一登記機關(guān)，登記制度比較接近托倫斯登記制 。我國不動產(chǎn)分類復(fù)雜，土地有國有和集體所有之分，按照性質(zhì)分為林地、草地、耕地以及建設(shè)用地，按照區(qū)域和用途又分為農(nóng)村建設(shè)用地、農(nóng)村承包土地和城市建設(shè)用地。針對不同類型的不動產(chǎn)，林業(yè)部門發(fā)林權(quán)證，農(nóng)業(yè)部門發(fā)土地承包經(jīng)營權(quán)證，住建部門發(fā)房屋所有權(quán)證、房屋他項權(quán)證，國土部門發(fā)土地使用權(quán)證。

我國有關(guān)不動產(chǎn)的登記沒有形成專門的法律，物權(quán)法也沒有作出比較詳細的規(guī)定，只是在第十條規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一機構(gòu)和登記辦法，由法律行政法規(guī)規(guī)定”。

在我國，多個不動產(chǎn)登記機關(guān)對不動產(chǎn)進行登記管理，存在著登記根據(jù)各不相同的情況，必然出現(xiàn)重復(fù)登記，登記資料分散，登記信息不能全面公開，增加交易成本，浪費資源的現(xiàn)象，不利于不動產(chǎn)物權(quán)公示的目的。所以我認為應(yīng)當(dāng)統(tǒng)一不動產(chǎn)登記機構(gòu)。

2.制約的障礙建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度的原因

我國目前的有關(guān)不動產(chǎn)登記的相關(guān)法律法規(guī)規(guī)章有《房屋登記辦法》、《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》、《土地登記規(guī)則》，對其他專門的不動產(chǎn)如海洋、草原、林業(yè)等由相關(guān)的專門法律規(guī)定。因此我國現(xiàn)行的不動產(chǎn)登記制度，并非是根據(jù)物權(quán)公示原則建立的，而是根據(jù)政府各個行政機關(guān)的行政職能和管理需要設(shè)立的。 盡管我國的不動產(chǎn)登記制度的法律日趨完善，但是我國對不動產(chǎn)登記真正起決定作用的是部門規(guī)章。從我國目前的情況來看，物權(quán)法卻沒有具體規(guī)定這樣的內(nèi)容，因此我們的不動產(chǎn)登記制度還不可能有較大的突破，但是我們可以在物權(quán)法的框架下修改部門規(guī)章，使不動產(chǎn)的登記逐漸回歸到確權(quán)的定位上，從而真正落實物權(quán)法的精神。

3.尋找克服方法推廣統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度

建立統(tǒng)一的登記機構(gòu)是立法最重要的任務(wù)，整合分流在各部門的不動產(chǎn)登記工作，把登記的基本功能和派生的行政功能分離開。 因為目前對于民眾最重要的不動產(chǎn)是房屋和土地，可以把國土和住建部門登記的功能拿出來，在國土部門建立一個專門的不動產(chǎn)登記部門，負責(zé)所有的不動產(chǎn)登記。理想狀態(tài)下，人們在這個機構(gòu)可以了解到物權(quán)人所有的不動產(chǎn)權(quán)利狀態(tài)。

由國土部門作為不動產(chǎn)登記地的唯一機關(guān)。我國是實行自然資源公有制國家，國土資源機關(guān)是土地、礦產(chǎn)、海洋資源的行政主管機關(guān)，負責(zé)城鄉(xiāng)的土地登記。自1989年我國開展土地登記工作以來，已建立了一套比較完整的土地登記制度、登記資料和土地利用信息，在范圍上能夠滿足物權(quán)公示的要求，而其它行政機關(guān)對其管理的不動產(chǎn)的登記覆蓋面則相應(yīng)較窄。

從不動產(chǎn)屬性上看，土地及其地上定著物在物理屬性上的不可分性，決定了不動產(chǎn)登記機關(guān)統(tǒng)一的客觀必然性。不動產(chǎn)物權(quán)的核心是土地物權(quán) ，非直接針對土地的不動產(chǎn)物權(quán)也必須是以土地物權(quán)為基礎(chǔ)，以土地為基礎(chǔ)和核心的統(tǒng)一，是自羅馬法以來一切建立不動產(chǎn)物權(quán)登記制度的市場經(jīng)濟國家或地區(qū)的共同做法。因此，由國土部門來負責(zé)統(tǒng)一的登記比較合適。

4.對我國建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度提出一點建議

在目前國際上，國外關(guān)于不動產(chǎn)登記機構(gòu)的職責(zé)有兩種，一種是形式審查主義，例如德國規(guī)定不動產(chǎn)登記機關(guān)除有審查當(dāng)事人的申請材料是否齊備的權(quán)利外，對當(dāng)事人申請登記的內(nèi)容只有消極的登記義務(wù)，登記機關(guān)既沒有權(quán)利也沒有義務(wù)對當(dāng)事人申請登記的涉及實質(zhì)權(quán)利義務(wù)的內(nèi)容進行調(diào)查，也無權(quán)對當(dāng)事人的財產(chǎn)關(guān)系進行變更。我國的臺灣地區(qū)也是采用這種形式；另一種就是實質(zhì)審查形式，如日本規(guī)定，登記官在有土地建筑物標示登記申請時，或依職權(quán)進行登記時，如有必要，可以調(diào)查土地或建筑物標示事項。

從我國物權(quán)法的這一條規(guī)定來看，似乎沒有完全采取以上的某種方式。我認為，這樣模糊的規(guī)定對物權(quán)登記的審查不利。特別在我國現(xiàn)行的行政體制下，一般都是根據(jù)申請人提供的資料進行登記而不會去調(diào)查。但是如果由此而發(fā)生錯誤登記，就會給當(dāng)事人以沒有履行職責(zé)而被起訴，從而承擔(dān)法律責(zé)任，這對登記機關(guān)不利，同時人們對資料的公信力也會產(chǎn)生懷疑。因此我認為物權(quán)法的模糊規(guī)定有待完善，應(yīng)該明確規(guī)定登記機關(guān)只對申請材料進行形式審查，對于實質(zhì)內(nèi)容不作為登記機關(guān)的審查范圍，這樣就將登記機關(guān)的權(quán)限囿于只審查資料，而不調(diào)查，不僅丟掉了行政消極作為的責(zé)任，而且提高了登記效率，應(yīng)該是一件很好的事情。統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度對此有極有益。

我國可在現(xiàn)有不動產(chǎn)物權(quán)登記機關(guān)精兵簡政的基礎(chǔ)上，通過物權(quán)法，修改部門的規(guī)章，在國土資源管理部門設(shè)立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記機關(guān)，并依法對原有的土地登記范圍、登記辦法和登記規(guī)則進行修訂，建立不動產(chǎn)的統(tǒng)一登記制度，既能滿足不動產(chǎn)登記的要求，又能排除其它行政機關(guān)的干預(yù)，達到維護國家基本經(jīng)濟制度，維護社會主義市場經(jīng)濟秩序，明確物的歸屬，發(fā)揮物的效用，保護權(quán)利人物權(quán)的立法目的。

建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度，它可以更好地落實《物權(quán)法》的規(guī)定，保障不動產(chǎn)交易安全，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)。減少欺詐行為，而且還有利于摸清全國房地產(chǎn)市場的基本情況，有利于宏觀調(diào)控?？梢哉f，這項制度，一舉多得。不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度將來會與全國住宅信息聯(lián)網(wǎng)掛鉤，會為有關(guān)部門提供一定的方便，對于其他部門的工作有強大的助推作用。推動建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，值得我們期待。

參考文獻：

1、吳高盛：《物權(quán)法理論操作與實踐》，人民日報出版社2007年7月出版。

2、梁慧星：《中國物權(quán)法草案建議稿》，社會科學(xué)文獻出版社2000年版。

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