【摘要】闡述了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的含義界定以及常見(jiàn)形態(tài)，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的認(rèn)定進(jìn)行了分析，進(jìn)而提出了不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)路徑。

【關(guān)鍵詞】不動(dòng)產(chǎn)登記；損害賠償；責(zé)任研究

一、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤的含義界定以及常見(jiàn)形態(tài)

1、含義界定

何為不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤？根據(jù)我國(guó)法系的規(guī)定以及相關(guān)學(xué)著的論述，存在以下三種不同的觀點(diǎn)。

（1）廣義的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，登記薄上所記載的事項(xiàng)與原始事實(shí)狀態(tài)存在偏差的現(xiàn)象，該種偏差有可能是因登記機(jī)關(guān)的登記錯(cuò)誤或者遺漏所導(dǎo)致的，也有可能是因?yàn)槲餀?quán)合意存在一定的瑕疵所致。

（2）狹義的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，基于有效的登記原因而作出的登記，因?yàn)榈怯洺霈F(xiàn)錯(cuò)誤或者遺漏所導(dǎo)致的登記薄上的內(nèi)容與登記原因證明文件所登記的內(nèi)容不相符。但是，如果是基于這種情況來(lái)理解的話(huà)，因?yàn)榈怯浽蛐袨榈倪^(guò)失以及有效登記完畢以后的緣由而導(dǎo)致的登記薄狀態(tài)與實(shí)際權(quán)利狀態(tài)不吻合的情形就已經(jīng)不屬于更正登記了，而應(yīng)是是屬于涂銷(xiāo)登記的范疇。

（3）較為折中的“錯(cuò)誤登記”認(rèn)為，既包括上述的廣義的錯(cuò)誤登記含義界定，也包括上述的狹義的錯(cuò)誤登記含義界定。但是，并不包括因嗣后原因而導(dǎo)致的登記薄記載與現(xiàn)實(shí)權(quán)利狀態(tài)不相符的情況。

2、常見(jiàn)形態(tài)

（1）單方過(guò)錯(cuò)的形態(tài)。因?yàn)閷?shí)際權(quán)利人、申請(qǐng)人以及登記機(jī)關(guān)這三方主題中的其中某個(gè)主體的過(guò)失而導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生，是較為常見(jiàn)以及單純的損害賠償情形。例如，在房屋拆遷安置案件中，經(jīng)過(guò)合法拆遷之后，采取了“以物抵物”的安置方式，且登記機(jī)關(guān)已經(jīng)發(fā)出了公告，要求實(shí)際權(quán)利人在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行申報(bào)，但由于實(shí)際權(quán)利人的單方面原因而沒(méi)有及時(shí)申報(bào)，在登記機(jī)關(guān)沒(méi)有進(jìn)行物權(quán)登記的情形之下，登記機(jī)關(guān)可以免責(zé)。

（2）混合過(guò)錯(cuò)的形態(tài)。因?yàn)閷?shí)際權(quán)利人、登記機(jī)關(guān)以及申請(qǐng)人這三方主體中的兩個(gè)或者以上主體的過(guò)失而導(dǎo)致?lián)p害結(jié)果的發(fā)生，是存在混合過(guò)錯(cuò)而致使的損害賠償情形。比如申請(qǐng)人與登記機(jī)構(gòu)工作人員惡意相互串通，有意造成登記錯(cuò)誤來(lái)致使其他人的權(quán)利受到侵害，這樣就已經(jīng)構(gòu)成了主管上故意聯(lián)絡(luò)的共同侵權(quán)違法行為。

（3）其他過(guò)錯(cuò)的形態(tài)。該種形態(tài)既不屬于單方面的過(guò)錯(cuò)形態(tài)，也不屬于混合過(guò)錯(cuò)的形態(tài)，有鑒于此，在司法實(shí)踐當(dāng)中，對(duì)于這種不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤問(wèn)題的情形，一般法院都會(huì)將此類(lèi)案件歸于行政訴訟案件來(lái)處理，交友行政庭予以受理；其次，由于不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤產(chǎn)生的賠償問(wèn)題，以《國(guó)家賠償法》以及《行政訴訟法》的相關(guān)規(guī)定來(lái)作為最終判決的法律依據(jù)。

二、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的認(rèn)定

1、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的審查模式

（1）嚴(yán)格的實(shí)質(zhì)審查主義。該種審查方式被早期國(guó)外普魯士法所經(jīng)常采納。登記機(jī)關(guān)對(duì)登記的審查范圍相當(dāng)廣泛，既要審查作為登記基礎(chǔ)的原因關(guān)系，也就是我們通常所說(shuō)的債權(quán)關(guān)系是否有效合法，也要審查申請(qǐng)書(shū)的制作是否符合規(guī)定的形式要件。

（2）形式審查主義。此種審查方式被現(xiàn)在的德國(guó)所采納。使之登記機(jī)關(guān)只需審查當(dāng)事人之間是否存在登記合意，而不用審查當(dāng)事人之間實(shí)體法律關(guān)系，也就是我們所說(shuō)的登記原因法律關(guān)系的效力。但是，如果土地所有權(quán)出讓以及設(shè)定、變更或者轉(zhuǎn)讓土地權(quán)的情形之下，當(dāng)事人雙方的物權(quán)合意就成為了登記機(jī)關(guān)重點(diǎn)審查對(duì)象。

2、不動(dòng)產(chǎn)登記性質(zhì)的分析

（1）公法性質(zhì)論說(shuō)。早期德國(guó)的大多數(shù)學(xué)著認(rèn)為，登記只屬于國(guó)家行為，是具有一定行政管理性質(zhì)的行政管理者的行為。但過(guò)去以支持公法性質(zhì)的學(xué)者居多，即使是現(xiàn)狀也仍然有大部分學(xué)著主張公法性質(zhì)。

（2）私法性質(zhì)論說(shuō)。近幾年以來(lái)，登記行為的私法性質(zhì)論說(shuō)逐漸流行起來(lái)，部分學(xué)者認(rèn)為，登記的效力發(fā)生與登記之意思表示，從登記的價(jià)值取向來(lái)考量，登記是公示物權(quán)的一種有效手段，即使產(chǎn)生私法效果的行為。但如果從登記法調(diào)整的法律關(guān)系而言，私法性質(zhì)論說(shuō)更加突出調(diào)整公民、法人平等主體之間的民事關(guān)系。

（3）其它性質(zhì)論說(shuō)。上述兩種公法性質(zhì)論說(shuō)以及私法性質(zhì)論說(shuō)時(shí)近年較為常見(jiàn)的學(xué)說(shuō)，但在最近幾年，通過(guò)國(guó)內(nèi)外學(xué)者們的熱烈探討爭(zhēng)論中，有出現(xiàn)了其它新的論說(shuō)，比如近期較為主流的公、私性質(zhì)兩者兼?zhèn)涞恼撜f(shuō)，該論說(shuō)認(rèn)為，應(yīng)該辨認(rèn)登記行為過(guò)程中的多個(gè)行為，以此基礎(chǔ)上來(lái)認(rèn)定，登記請(qǐng)求以及的登記申請(qǐng)兩個(gè)部分具有私法性質(zhì)，同時(shí)也具有公法性質(zhì)。

3、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任性質(zhì)分析

（1）登記機(jī)關(guān)錯(cuò)誤登記給當(dāng)事人帶來(lái)了損害的行為已經(jīng)侵犯了當(dāng)事人的民事權(quán)利，應(yīng)該屬于民法領(lǐng)域中的侵權(quán)行為，故此，登記機(jī)關(guān)理應(yīng)承擔(dān)的賠償責(zé)任應(yīng)該是歸屬與民事侵權(quán)責(zé)任。

（2）我國(guó)現(xiàn)在辦理不動(dòng)產(chǎn)登記事務(wù)的機(jī)關(guān)都是屬于行政管理機(jī)關(guān)，以國(guó)家的公信力為基礎(chǔ)為當(dāng)事人提供不動(dòng)產(chǎn)交易安全保障，那么因登記錯(cuò)誤而給當(dāng)事人造成損害的情況之下，理應(yīng)交由不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)承擔(dān)國(guó)家賠償責(zé)任。

4、不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任歸責(zé)原則

（1）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任應(yīng)當(dāng)采取無(wú)過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，一旦登記機(jī)構(gòu)登記過(guò)錯(cuò)中出現(xiàn)錯(cuò)誤造成了當(dāng)事人的損害就應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

（2）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任應(yīng)該采取過(guò)錯(cuò)責(zé)任原則，換言之，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)如果出現(xiàn)過(guò)錯(cuò)，導(dǎo)致當(dāng)事人的權(quán)利受到侵害，那么就應(yīng)該以不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)主觀上有過(guò)錯(cuò)作為價(jià)值判斷準(zhǔn)則，假如不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)僅僅是在登記行為主觀上有過(guò)失時(shí)，才對(duì)損失承擔(dān)一定的賠償責(zé)任。

（3）不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任應(yīng)該采取違法原則。就是只有登記機(jī)構(gòu)的工作人員違法形式行政管理權(quán)，給法人、自然人以及其他組織的合法權(quán)益帶來(lái)?yè)p害的，登記機(jī)構(gòu)作為賠償義務(wù)機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任。

三、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任的實(shí)現(xiàn)路徑

1、不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償責(zé)任機(jī)制的建立

確立一種對(duì)內(nèi)的追償機(jī)制，其目的在于督促登記機(jī)關(guān)的工作人員在工作過(guò)程中謹(jǐn)慎工作，以減少損害的發(fā)生，假如登記機(jī)關(guān)賠償了受害人損失之后，但又不進(jìn)行依法追償，那么登記機(jī)關(guān)的工作人員違法濫用職權(quán)的行為就無(wú)法得到有效的控制。所以，只有明確被追償人的范圍與責(zé)任，建立健全登記機(jī)關(guān)的責(zé)任追究機(jī)制，才能使得內(nèi)外責(zé)任機(jī)制想結(jié)合，進(jìn)而確保登記制度的功能得到充分的發(fā)揮。

2、明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償資金來(lái)源

一般而言，不動(dòng)產(chǎn)的估值都較為昂貴，如果登記機(jī)關(guān)承擔(dān)賠償責(zé)任，那么其賠償金額往往都是一筆不小的支出，特別是在登記機(jī)關(guān)的賠償責(zé)任采取補(bǔ)償性標(biāo)準(zhǔn)而不是撫慰性標(biāo)準(zhǔn)的情況之下，其賠償金額很有可能高達(dá)數(shù)十萬(wàn)甚至動(dòng)輒上千萬(wàn)的金額，那么，國(guó)家登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠償費(fèi)用的資金從何而來(lái)呢？此時(shí)，明確不動(dòng)產(chǎn)登記錯(cuò)誤損害賠償資金來(lái)源就顯得尤為重要。

3、限制不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)賠償責(zé)任范圍

從國(guó)內(nèi)外相關(guān)法律條文的制訂來(lái)看，大部分國(guó)家都對(duì)登記機(jī)關(guān)的賠償范圍予以相應(yīng)的限制，也就是說(shuō)，登記機(jī)關(guān)的賠償范圍理應(yīng)限制在直接經(jīng)濟(jì)損失的范圍之內(nèi)，不得逾越這個(gè)范圍。因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)的價(jià)值都具有非常高的估價(jià)，而且還具有充分的利用價(jià)值。假如讓登記機(jī)關(guān)對(duì)受害人的可得利益全部予以賠償?shù)脑?huà)，那么，將會(huì)使得登記機(jī)關(guān)的負(fù)擔(dān)過(guò)重，十分不利于登記機(jī)關(guān)積極性的發(fā)揮。故此，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)的賠償范圍給予一定限制是十分有必要的。

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