摘要：從微觀上看，土地在登記后產(chǎn)權(quán)受到保護(hù)，就會激發(fā)農(nóng)民對投資方面的積極性，也會提高土地資產(chǎn)的流動性。從宏觀上看，在政府規(guī)劃控制和用途管制方面土地登記的信息資料就是基礎(chǔ)。本文分析了一些土地登記存在的問題，認(rèn)為要完全利用土地登記的效益，就要盡快完成土地登記，農(nóng)村土地市場和土地抵押貸款市場就會快速發(fā)展起來。

關(guān)鍵詞：土地登記 土地可持續(xù)利用 可持續(xù)

可持續(xù)發(fā)展的農(nóng)地資源自20世紀(jì)80年代以來作為資源基礎(chǔ)，被許多人關(guān)注。以農(nóng)地為例，要想實(shí)現(xiàn)土地的可持續(xù)利用，農(nóng)地的存量要有保障，農(nóng)地的質(zhì)量和生產(chǎn)能力也要維持在一定的高度。而這些都需要政府的宏觀調(diào)控政策和農(nóng)戶的微觀土地利用。農(nóng)地可持續(xù)利用受產(chǎn)權(quán)這一經(jīng)濟(jì)因素影響，國家對產(chǎn)權(quán)正式的確認(rèn)方式是土地登記，以國家的公信力來保障產(chǎn)權(quán)的安全，使得農(nóng)民對土地投資的積極性提高。土地登記提供的豐富信息，使得日常工作的優(yōu)勢更多，政府的監(jiān)管效率也會有所提高?，F(xiàn)在較少將土地登記問題和土地可持續(xù)利用一起研究。所以本文探討了土地登記制度對土地可持續(xù)利用的影響。

一、土地登記與農(nóng)地可持續(xù)利用

1.1土地登記與農(nóng)戶經(jīng)濟(jì)行為

土地登記制度是為了保障土地產(chǎn)權(quán)權(quán)益的安全性，是正式的制度安排。從發(fā)展經(jīng)濟(jì)學(xué)方面來說，土地產(chǎn)權(quán)的不完善是發(fā)展中國家政策的嚴(yán)重失效，皮爾斯認(rèn)為土地產(chǎn)權(quán)的不完善會導(dǎo)致土地資源退化。沒有土地出讓權(quán)，就不能認(rèn)識到土地改善的價值。沒有土地的產(chǎn)權(quán)，市場上就不能公開出售土地，這樣就不能利用土地最高的價值，土地的用途也不會是增值最高的。沒有產(chǎn)權(quán)就不能向正規(guī)的信貸部門申請借款，因?yàn)闊o產(chǎn)權(quán)是不能作為附屬擔(dān)保品。這些都會使得農(nóng)民對土地投資的積極性降低。

土地登記制度是國家提出具有權(quán)威的產(chǎn)權(quán)保障制度，產(chǎn)權(quán)遭受侵犯的紀(jì)律機(jī)率也會減少，保護(hù)產(chǎn)權(quán)的成本也會減少[1]。產(chǎn)權(quán)得到保障，農(nóng)民對土地投資的積極性也會提高，也會更積極的投資其他利于土地可持續(xù)發(fā)展的項(xiàng)目。

1.2土地登記與信貸資金的獲得

土地的投資創(chuàng)造它的生產(chǎn)力，不管是長期還是短期。很多投資的過程很長，需要的成本也就多，這就需要向信貸部門申請借款來投資。但是信貸較易存在一定的危險性，會有信息不對稱的情況。出現(xiàn)這種情況，銀行為了減少風(fēng)險，就會提高借款的利率。這樣的話，長期投資的資金成本就會很高，投資的積極性就減小。比起非正式的信貸機(jī)構(gòu)正式的信貸機(jī)構(gòu)提供的貸款利息會低一些，他們會一抵押貸款來降低風(fēng)險，貸款利率也低。土地以自身的優(yōu)勢成為受歡迎的抵押品，但是這是在土地有真實(shí)的產(chǎn)權(quán)。所以要有公信力的土地登記保障土地產(chǎn)權(quán)的真實(shí)性，這樣農(nóng)民才能在投資貸款中用土地抵押貸款，加強(qiáng)農(nóng)民的投資積極性。

1.3土地登記與土地市場

在市場上產(chǎn)權(quán)是土地交易的基礎(chǔ)，要改善市場土地資源的配置需要清晰界定土地產(chǎn)權(quán)。土地登記還能活躍土地市場，提高土地交易收益，土地生產(chǎn)力和農(nóng)民土地投資的積極性。在產(chǎn)權(quán)沒有被制度正式確認(rèn)下，會因?yàn)樾畔⒌牟粚ΨQ，使得在購買時會花費(fèi)較多的時間和成本。土地在市場上的交易就會受到限制，就不能實(shí)現(xiàn)土地產(chǎn)出的最好水平。土地在登記后產(chǎn)權(quán)得到政府權(quán)威確認(rèn)，就能得到土地產(chǎn)權(quán)的真實(shí)信息，這樣土地在市場上交易的成本就會降低。這樣也會提高市場的活躍性和土地的投資價值，農(nóng)民也會積極投資。

1.4土地登記與政府土地利用調(diào)控

規(guī)劃控制和用途管制是政府保障土地可持續(xù)利用的兩種手段，它們都需要詳細(xì)的土地資料。我國的土地信息主要是來自于土地的詳查資料。在實(shí)施規(guī)劃時，需要規(guī)劃控制區(qū)域土地權(quán)利人來積極參與整個過程，但是詳查資料還不能提供關(guān)于權(quán)利人的詳細(xì)信息。一系列的事例和經(jīng)驗(yàn)表明，土地詳查的數(shù)據(jù)資料沒有土地登記建立的信息數(shù)據(jù)詳細(xì)，有價值。

保護(hù)耕地的一個措施就是實(shí)施土地用途管制制度。但是要實(shí)施土地用途管制制度，現(xiàn)狀用途和規(guī)劃用途都需要明確，政府必需控制土地的用途轉(zhuǎn)變。因?yàn)槲覈鴽]有對集體土地的所有權(quán)進(jìn)行登記，所以現(xiàn)在農(nóng)地資源逐漸減少，使得在變更土地用途時，不能查證，經(jīng)常會有土地非法轉(zhuǎn)用的情況出現(xiàn)。土地登記就能很好的避免這種情況出現(xiàn)。

二、中國農(nóng)地登記制度存在的問題

我國在1949年后，土地權(quán)利不在是財(cái)產(chǎn)法的范疇，沒有了土地登記制度。到了1984年，《森林法》的頒布使得農(nóng)地重新進(jìn)入了財(cái)產(chǎn)法的范疇，土地登記制度也重新建立。不同部門的土地登記用途也不一樣，所以構(gòu)成了以用途劃分的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)登記體系【2】。從以往的農(nóng)地登記制度發(fā)展歷史來看，我國土地登記的出發(fā)點(diǎn)是不動產(chǎn)部門的行政管理。登記不動產(chǎn)是為了完成物權(quán)變動，有一定的的法律保護(hù)。但由于出發(fā)點(diǎn)出現(xiàn)偏離，不能很好的發(fā)揮我國的土地登記制度的優(yōu)點(diǎn)，所以就引發(fā)了許多土地登記中出現(xiàn)的問題。

2.1土地登記機(jī)構(gòu)不統(tǒng)一

我國的土地登記法都不完整統(tǒng)一?，F(xiàn)在的《民法通則》、《草原法》、《森林法》、《漁業(yè)法》《土地管理法》等法律條例關(guān)于確定集體土地所有權(quán)和集體土地使用權(quán)登記的操作不完善，而《土地登記規(guī)則》、《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》則沒有專門實(shí)施土地登記的法律的效力。新出臺的《農(nóng)村土地承包法》對地承包經(jīng)營權(quán)的登記規(guī)定比較有原則，但是側(cè)重于合同管理。不同資源行政管理部門會根據(jù)自己的管理范圍來制定相關(guān)的登記制度。

2.2土地登記的產(chǎn)權(quán)保護(hù)功能低

土地登記使得土地的權(quán)益受到法律保障，也確保了土地市場的交易安全。但是我國原有的土地登記制度主要是執(zhí)行國家行政管理的職能。登記的土地信息只是為了保護(hù)農(nóng)地，管理土地，為了財(cái)政稅收的管理。所以，現(xiàn)在的土地登記制度的管理服務(wù)的導(dǎo)向很清晰。在這個前提下，土地登記下的保護(hù)產(chǎn)權(quán)的功能就較低，有的土地登記的土地產(chǎn)權(quán)只是憑白頭文件或是領(lǐng)導(dǎo)的一句話就不能批下來。鄉(xiāng)村干部的個人想法使得村土地承包經(jīng)營地被頻繁調(diào)整，使得土地承包經(jīng)營權(quán)證沒有行使到應(yīng)該行使的權(quán)益。

2.3集體土地登記激勵不足

土地登記的激勵主要是土地在登記后產(chǎn)權(quán)可以得到有效的保護(hù)和產(chǎn)權(quán)收益。但是現(xiàn)在我國的農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)登記立法比較滯后，功能也不全面，對于農(nóng)民來說農(nóng)地產(chǎn)權(quán)只是一個耕作權(quán)的問題，對于用土地來獲取收益不大，還不穩(wěn)定，而且在登記土地使用權(quán)時還需要支付相關(guān)的手續(xù)費(fèi)用，調(diào)查地籍還需要時間。所以農(nóng)民對于登記土地使用權(quán)的積極性很小【3】。

三、結(jié)論

通過本文的論述，土地登記能夠保障土地產(chǎn)權(quán)的安全，能激勵農(nóng)民對土地投資的積極性，使得他們更多的投資到其他的土地保護(hù)項(xiàng)目上，提高土地的生產(chǎn)力，來促進(jìn)農(nóng)地的可持續(xù)利用。許多的數(shù)據(jù)經(jīng)驗(yàn)表明正式有效的土地產(chǎn)權(quán)保障，能提高農(nóng)民對土地保護(hù)投資的積極性。現(xiàn)在我國的法律規(guī)定是不能把承包的土地作為抵押品，土地登記制度所有的權(quán)益被限制了。在水平較低的農(nóng)村土地市場和農(nóng)產(chǎn)品市場也不能發(fā)揮土地登記的權(quán)益。許多部門的土地登記會使得登記信息混亂，土地登記的成本也會提高，會使得登記效率不高，地籍信息不能很好的運(yùn)用，不能很好的發(fā)揮土地登記的效用。為了更大的發(fā)揮土地登記的有效權(quán)益，土地登記的工作就要盡快完成。在物權(quán)化土地承包經(jīng)營權(quán)上，可以適當(dāng)放寬限制，來促進(jìn)土地市場的發(fā)育，促進(jìn)土地的可持續(xù)利用。

參考文獻(xiàn)：

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