【摘要】一個項目的工程造價，就是一個項目建設(shè)全過程所支付的費用的總和。因此，從廣義上說，工程造價管理也可理解為項目成本管理。房地產(chǎn)項目的造價控制與管理，是企業(yè)在掌握市場信息的基礎(chǔ)上，為實現(xiàn)管理目標(biāo)而進行的成本控制、計價、定價的系統(tǒng)活動，其貫穿于工程建設(shè)全過程。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程造價；控制；管理

一、前言

房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過幾十年的發(fā)展，特別是近幾年的迅猛發(fā)展。房價上升幅度較大，使得老百姓對房價頗有微詞。在這樣的環(huán)境下，國家開始宏觀調(diào)控房價的上漲。對于房地產(chǎn)開發(fā)者而言，對于房地產(chǎn)項目工程的造價的控制與管理，顯的尤為重要。如何降低工程成本，提高企業(yè)工程投資收益，有效地控制工程造價是關(guān)鍵。

二、規(guī)劃設(shè)計階段造價的控制與管理

1. 實行招投標(biāo)，優(yōu)選設(shè)計方案。引入競爭機制，通過公開招投標(biāo)的形式確定優(yōu)選的設(shè)計單位，不僅能保證工程設(shè)計的先進性、合理性和準(zhǔn)確性，避免因設(shè)計質(zhì)量問題出現(xiàn)工程洽商，同時通過招投標(biāo)還可以選擇到優(yōu)秀的設(shè)計方案， 避免因工程設(shè)計落后，影響房屋銷售，造成投資損失。

2 .積極實行限額設(shè)計。限額設(shè)計是工程建設(shè)過程中行之有效的控制方法，也是控制投資規(guī)模的有效措施之一。

限額設(shè)計是按照批準(zhǔn)的設(shè)計任務(wù)書及投資估算控制初步設(shè)計，即按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計控制施工圖設(shè)計，同時各相關(guān)部門要在確保功能滿足的條件下，按照分配的投資限額控制設(shè)計，嚴(yán)格控制技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計的不合理變更，保證總的投資限額不被突破。

投資分解和工程量控制是實行限額設(shè)計的有效途徑和主要方法。將上一階段設(shè)計審定的投資額和工程量分解到各相關(guān)部門，再分解到各單位工程和分部工程，層層分解實現(xiàn)對投資限額的控制與管理，實現(xiàn)對設(shè)計規(guī)模、設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工程數(shù)量和預(yù)算指標(biāo)等各方面的控制。

作為設(shè)計單位，要強化經(jīng)濟意識，凡是能進行定量分析的設(shè)計內(nèi)容，均要通過計算確定，要用數(shù)據(jù)說話，要充分考慮施工的可能性和經(jīng)濟性，確保工程的投資估算不被突破。

3.運用價值工程原理優(yōu)化設(shè)計方案。價值工程是用來分析產(chǎn)品功能和成本關(guān)系的，是力求以最低的成本投入實現(xiàn)產(chǎn)品必要功能的一種管理方法，其主要特點是以使用者的功能需求為出發(fā)點，對所研究的對象進行功能分析，使設(shè)計工作做到功能與造價的統(tǒng)一，在滿足功能要求的前提下，降低成本。例如利用深基礎(chǔ)增加地下室，地下儲藏室可以停放車輛和儲存雜物，小區(qū)可以不必建地上停車場，既節(jié)約了用地，也美化了環(huán)境。價值工程中的成本略有上升，卻能帶來使用功能大幅提高。

4.加強圖紙會審工作。圖紙會審應(yīng)對設(shè)計單位交來的設(shè)計圖紙進行各專業(yè)細(xì)致的審查，發(fā)現(xiàn)明顯錯誤和不合理因素，查漏補缺，使設(shè)計圖紙最大限度地滿足業(yè)主對該項目的要求，以定奪方案，確定工程量，為編制招標(biāo)文件提供保證。加強圖紙會審，將工程變更的發(fā)生盡量控制在施工之前，有利于控制工程造價。在設(shè)計階段，克服設(shè)計方案的不足或缺陷，所花費的代價最小，并可取得最好效果。

三、實施階段工程造價的控制與管理

按照工程造價理論，該階段是工程造價形成的主要階段。它主要通過工程招投標(biāo)及工程施工中的動態(tài)控制，確定工程項目的合同價及工程竣工時的結(jié)算價，是工程造價控制工作中一個極為重要的階段。

1.工程招投標(biāo)階段的工程造價控制。

（一）把好投標(biāo)人資格預(yù)審關(guān)。應(yīng)從投標(biāo)人技術(shù)能力、管理水平、資信等資質(zhì)方面進行評估，目的是篩選出優(yōu)秀的投標(biāo)人，以降低工程承包風(fēng)險。

（二）根據(jù)項目實際，確定合理的投標(biāo)條件。根據(jù)房地產(chǎn)項目多為住宅工程的特點，其工期短，工程總投資相對規(guī)模不大，應(yīng)采取工程量清單、固定合同價格的方式，以降低房地產(chǎn)企業(yè)因建筑、建材市場變化等因素帶來的市場風(fēng)險。

對設(shè)計中含有新材料、新工藝、新技術(shù)的設(shè)計項目，無定額項目及單價、信息價可參照的，應(yīng)重點說明，讓投標(biāo)人明確在投標(biāo)時以綜合價報價，以避免結(jié)算糾紛。

確定合理、科學(xué)的評標(biāo)原則：對有標(biāo)低的，可在評標(biāo)前確定合理的中標(biāo)降低率，在綜合考慮投標(biāo)人響應(yīng)質(zhì)量、工期等投標(biāo)條件并編制切實可行的施工組織方案的前提下，采取合理低價中標(biāo)的原則，從中選擇技術(shù)能力強、管理水平高、資信可靠且報價合理的承建單位。

（三）嚴(yán)格依照工程招投標(biāo)有關(guān)文件簽訂工程承包合同，注意合同的結(jié)構(gòu)及合同價，對工程造價、質(zhì)量、工期、風(fēng)險因素承擔(dān)等重要條款，應(yīng)以專用條款或補充合同的方式加以約束。

2.加強工程施工事中控制。

（一）嚴(yán)格控制施工中設(shè)計變更。經(jīng)論證確需設(shè)計變更的，應(yīng)力求減少變更費用，可制定設(shè)計變更的程序加以規(guī)范設(shè)計變更行為。

（二）加強現(xiàn)場簽證工作。施工中往往有各種不可預(yù)見的現(xiàn)場因素，導(dǎo)致標(biāo)外工程量項目增加現(xiàn)象，如基礎(chǔ)土方量、井點降水等，現(xiàn)場工程師應(yīng)在合理安排施工組織、加強技術(shù)措施的前提下，按實簽證、審核，以真實反映實際工程造價。 （三）嚴(yán)格按照合同進行工程款支付。

（四）及時掌握國家工程造價調(diào)價動態(tài)。

（五）對可能存在的工程造價目標(biāo)風(fēng)險進行分析，并制定防范性對策。

在房地產(chǎn)項目工程施工組織設(shè)計中，施工單位會隱藏一些結(jié)算時可能發(fā)生索賠的內(nèi)容，如馬凳筋、溫度筋、鋼筋定尺、鋼筋搭接、電線電纜、橋架、挖土方式、模板、攤銷周轉(zhuǎn)、運土距離等等。

同時，還要對施工組織所提出的施工方法是否與國家強制實行的標(biāo)準(zhǔn)或規(guī)范是否一致進行充分地注意。還要對施工不同階段人員的投入、機械的投入與施工組織設(shè)計預(yù)期是否一直嚴(yán)格控制，如果出現(xiàn)施工延期的情況，就要搞清楚人員和機械是否按設(shè)計投入了。而施工方的趕工措施也要注意是否與施工組織設(shè)計是一致的。雖然在此階段比較難以把握好工程造價的控制方法，可是如果萬一出現(xiàn)差錯，將給后來的結(jié)算帶來難以估量的麻煩，因此，造價人員必須參與到施工組織的設(shè)計審定過程中，這樣可以將造價控制在5%以內(nèi)。

總體來說，對于勞動生產(chǎn)率和經(jīng)濟效益的提高來說，項目管理的實施確實屬于比較有效的一條途徑。房地產(chǎn)企業(yè)的生命線就在于對項目工程實施成本管理，將工程造價降低，這與工程質(zhì)量一樣重要。

為了讓工程簽證有保證且客觀、準(zhǔn)確，首先，要強調(diào)辦理工程簽證的及時性。其次，對簽證的描述要求客觀、準(zhǔn)確，要求隱蔽簽證要以圖紙為依據(jù)，標(biāo)明被隱蔽部位、項目和工藝、質(zhì)量完成情況，如果被隱蔽部位的工程量在圖紙上不確定，還要求標(biāo)明幾何尺寸，并附上簡圖。再次，施工圖以外的現(xiàn)場簽證，必須寫明時間、地點、事由、幾何尺寸或原始數(shù)據(jù)，不能籠統(tǒng)地簽注工程量和工程造價。簽證發(fā)生后應(yīng)根據(jù)合同規(guī)定及時處理，審核應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行國家定額及有關(guān)規(guī)定，經(jīng)辦人員不得隨意變通。要加強預(yù)見性，盡量減少簽證發(fā)生。

四、結(jié)束語

工程造價的控制與管理貫穿于一個項目的整個開發(fā)的全過程，一個項目的不同過程應(yīng)該保證一體化的管理，同時還要注意各個階段之間的聯(lián)系與配合，并且要適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的規(guī)律和要求，并采取最有效的措施，從而從根源上控制成本，進而提高投資者的經(jīng)濟效益。我們在房地產(chǎn)開發(fā)的過程中應(yīng)該重視每一個階段的造價控制點，全方位的控制開發(fā)成本，提高經(jīng)濟效益。

參考文獻

[1]張愛青 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程造價控制管理淺析 [J] 2011（8）

[2]茍愛芳 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程造價控 [J] 陜西建筑 2012（5）

[3]金國建 試論房地產(chǎn)項目工程造價控制 [J] 經(jīng)濟師2011（6）

[4]黃曉光 房地產(chǎn)開發(fā)項目中工程造價的控制[J] 價值工程 2011（3）