【摘要】隨著房地產(chǎn)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的日益激烈，投資成本控制成為房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)。招標(biāo)采購是投資成本控制的首道環(huán)節(jié)。本文就如何讓招標(biāo)采購機(jī)制充分發(fā)揮成本管控作用提出幾點(diǎn)個(gè)人意見。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn) 招標(biāo)采購

國家土地管理政策的放開，讓房地產(chǎn)行業(yè)得到了迅猛的發(fā)展。然而，近年來日益激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)品同質(zhì)化的趨勢(shì)以及政策調(diào)的影響下，使房地產(chǎn)業(yè)整體利潤正趨于下降之勢(shì)。為了盡可能降低投資成本，實(shí)現(xiàn)效益最大化，企業(yè)開始越來越重視招標(biāo)采購對(duì)投資成本控制有效果。從工作內(nèi)容及時(shí)間節(jié)點(diǎn)來看，招標(biāo)采購應(yīng)歸屬于投資成本控制的事前控制，招標(biāo)采購結(jié)果的優(yōu)劣將直接關(guān)系到投資成本控制其它各個(gè)環(huán)節(jié)的成效。如何讓招標(biāo)采購機(jī)制發(fā)揮更大的功效，成為房地產(chǎn)企業(yè)深入探討的一個(gè)問題。筆者結(jié)合工作實(shí)踐就如何在項(xiàng)目開發(fā)中充分利用招標(biāo)采購機(jī)制為企業(yè)節(jié)約開發(fā)成本，有效地提高投資效益發(fā)表幾點(diǎn)拙見。

一、擴(kuò)大招標(biāo)采購在項(xiàng)目開發(fā)的延伸面。

大多數(shù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅將招標(biāo)采購方式應(yīng)用于工程施工單位、重要設(shè)備供應(yīng)商的選取。而對(duì)于規(guī)劃編制單位、設(shè)計(jì)單位、建設(shè)工程主要材料供應(yīng)商、銷售代理商、物業(yè)管理單位等都成為招標(biāo)采購管制的盲區(qū)。而實(shí)事上，對(duì)這些被忽視的盲區(qū)實(shí)施招標(biāo)采購，能讓企業(yè)收到意想不到效果。

首先，規(guī)劃編制招標(biāo)能為提高開發(fā)效益創(chuàng)造基礎(chǔ)條件。以往采用直接委托的方式確定的規(guī)劃編制單位，不是能力水平不高，就是不了解開發(fā)項(xiàng)目的地區(qū)特點(diǎn)和實(shí)際情況，直接影響開發(fā)項(xiàng)目的收益。若能將招標(biāo)采購機(jī)制應(yīng)用于規(guī)劃編制單位的擇取階段，通過資質(zhì)審查選擇國內(nèi)水平能力較高者參加投標(biāo)活動(dòng)，并在招標(biāo)文件明確規(guī)劃編制內(nèi)容的全面性要求以及對(duì)未中標(biāo)人方案中優(yōu)點(diǎn)的借鑒給予相應(yīng)補(bǔ)償。不僅能保證設(shè)計(jì)的先進(jìn)性、合理性、準(zhǔn)確性，避免因項(xiàng)目總體規(guī)劃的失策導(dǎo)致施工過程中發(fā)生重大變動(dòng)。而且還能在最優(yōu)中標(biāo)方案的基礎(chǔ)上，綜合借鑒其他投標(biāo)方案的優(yōu)點(diǎn)，最終獲得更為先進(jìn)、合理、全面、優(yōu)秀的方案。

其次，設(shè)計(jì)招標(biāo)能從源頭開始降低開發(fā)成本。市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用下，設(shè)計(jì)單位多為重視設(shè)計(jì)產(chǎn)值，對(duì)設(shè)計(jì)產(chǎn)品的經(jīng)濟(jì)性未有足夠的重視。而目前，很多企業(yè)將精力和重點(diǎn)集中在施工階段成本控制上。雖然能起到一定的效果，但畢竟“大局已定”，不能從根本上控制住造價(jià)成本。加強(qiáng)初步方案設(shè)計(jì)及施工圖設(shè)計(jì)招標(biāo)階段的管理，不僅可以合理降低設(shè)計(jì)成本，而且能通過競(jìng)爭(zhēng)激發(fā)設(shè)計(jì)者的積極性，對(duì)其設(shè)計(jì)成果考慮更周密，籌劃更全面。從而減少施工中的設(shè)計(jì)變更，使技術(shù)與經(jīng)濟(jì)更緊密的結(jié)合，可以將造價(jià)控制在更加合理的范圍之內(nèi)，

第三，材料供應(yīng)商招標(biāo)為工程材料質(zhì)量和成本控制提供堅(jiān)實(shí)的保障。眾所周知，材料費(fèi)在建設(shè)工程總造價(jià)中占據(jù)著大半壁江山，因此，主要材料的成本控制是控制工程總造價(jià)的關(guān)鍵。房地產(chǎn)企業(yè)將招標(biāo)采購機(jī)制引入主要大宗或高價(jià)值材料采購，利用競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境產(chǎn)生的比拼效應(yīng)，實(shí)現(xiàn)保品質(zhì)降成本的目標(biāo)。

第四，銷售代理商招標(biāo)為投資效益的提高添加一層重要保障。銷售代理商是直接關(guān)系到項(xiàng)目開發(fā)企業(yè)產(chǎn)出值的關(guān)鍵性因素。將招標(biāo)采購機(jī)制引入到銷售代理商擇選階段，企業(yè)能通過投標(biāo)人充分競(jìng)爭(zhēng)的結(jié)果，選擇到一家資質(zhì)較高、經(jīng)驗(yàn)豐富、銷售方案最優(yōu)，且銷售傭金最合理的銷售代理商。

第五，物業(yè)招標(biāo)為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的長期效益提供有效保證。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的前期物業(yè)管理單位通常由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇。物業(yè)管理單位服務(wù)的好壞，將直接影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的信譽(yù)。若將招標(biāo)采購機(jī)制應(yīng)用到物業(yè)管理單位擇取階段，引入良性競(jìng)爭(zhēng)，能為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擇優(yōu)選定一家具備高素質(zhì)管理經(jīng)驗(yàn)?zāi)芰?，取費(fèi)合理的物業(yè)管理單位，從而為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲取長期收益添加砝碼。

二、招標(biāo)采購工作應(yīng)做到更專業(yè)化、細(xì)致化。

很多房地產(chǎn)企業(yè)盲目追趕工期，對(duì)招標(biāo)采購流程簡(jiǎn)化，壓縮招標(biāo)采購過程時(shí)間，使得招標(biāo)采購僅為象征性“砍價(jià)”工作。如此粗糙的招標(biāo)采購成果致使合同具體實(shí)施期間，費(fèi)用簽證、合同糾紛源源不斷，造成企業(yè)資投成本增加，工程進(jìn)度受阻，工程質(zhì)量下降。專業(yè)細(xì)致的招標(biāo)采購工作至少應(yīng)該做到以下幾點(diǎn)：

首先，對(duì)投標(biāo)人應(yīng)進(jìn)行嚴(yán)謹(jǐn)?shù)馁Y格審查。由于開發(fā)時(shí)間較緊，房地產(chǎn)企業(yè)多采用邀請(qǐng)招標(biāo)方式。因此，對(duì)投標(biāo)人資格的審查更顯得尤為重要。發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)前，應(yīng)對(duì)潛在投標(biāo)人進(jìn)行資質(zhì)等級(jí)、履約能力、以往履約情況、社會(huì)信譽(yù)、產(chǎn)品市場(chǎng)占有率等情況進(jìn)行全面的調(diào)查了解。

其次，招標(biāo)文件中應(yīng)對(duì)投標(biāo)人應(yīng)用于項(xiàng)目中的主要材料設(shè)備的檔次、規(guī)格、相關(guān)技術(shù)參數(shù)以及材料設(shè)備進(jìn)場(chǎng)驗(yàn)收時(shí)必須提供的質(zhì)量證明文件做出明確的要求。并且要求投標(biāo)人在投標(biāo)文件中提交其將應(yīng)用于項(xiàng)目的主要材料設(shè)備品牌名稱、檔次、型號(hào)及相關(guān)參數(shù)的詳細(xì)說明。以便于合同實(shí)施期間，發(fā)包人對(duì)進(jìn)場(chǎng)材料品質(zhì)進(jìn)行有依有據(jù)的把控，減少合同糾紛，防止承包人以次充好，降低工程質(zhì)量。

第三，招標(biāo)文件中應(yīng)提供詳細(xì)的施工界面劃分。房地產(chǎn)企業(yè)通過將項(xiàng)目劃分為若干專業(yè)工程、若干專業(yè)設(shè)備進(jìn)行發(fā)包或采購，以保證承包商的專業(yè)性。但隨之而來的問題是，在交叉作業(yè)點(diǎn)上經(jīng)常出現(xiàn)，重復(fù)發(fā)包或露發(fā)包的情況。因此，在招標(biāo)文件中明確現(xiàn)場(chǎng)施工界面劃分是必不可少的內(nèi)容。

第四，招標(biāo)文件中合同格式應(yīng)對(duì)合同計(jì)價(jià)方式、付款條件、竣工結(jié)算條件及結(jié)算方式等實(shí)質(zhì)性條款予以明確，以縮短合同談判時(shí)間，降低招標(biāo)失敗率。

第五，定標(biāo)應(yīng)該著重遵循合理低價(jià)中標(biāo)的原則。通過招標(biāo)采購降低投資成本是，房地產(chǎn)企業(yè)引入招標(biāo)采購機(jī)制的目的。但過份的追求低價(jià)中標(biāo)，則會(huì)造成投標(biāo)人惡性競(jìng)爭(zhēng)、惡意競(jìng)爭(zhēng)，最終導(dǎo)致招標(biāo)失敗或是合同無法履行，影響項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度，造成企業(yè)投資損失。因此，在商務(wù)標(biāo)評(píng)審中，應(yīng)該加重對(duì)投標(biāo)人報(bào)價(jià)合理性、有效性的審核，防止投標(biāo)人以低于其個(gè)別成本的投標(biāo)贏得中標(biāo)資格。

第六，增加技術(shù)標(biāo)評(píng)審重視度。房地產(chǎn)企業(yè)一般著重評(píng)審商務(wù)標(biāo)，對(duì)投標(biāo)人擬投入的項(xiàng)目經(jīng)理是否符合標(biāo)準(zhǔn)要求，配備的技術(shù)管理人員是否滿足工作建設(shè)的需要，施工進(jìn)度計(jì)劃符合招標(biāo)人要求，安全保障措施是否切實(shí)可行，設(shè)備供應(yīng)商產(chǎn)品技術(shù)參數(shù)是否達(dá)到實(shí)際使用要求等等技術(shù)因素都不做評(píng)審，或是即使評(píng)審也不做 定標(biāo)的參考依據(jù)。如此，造成合同實(shí)施階段，項(xiàng)目管理人員現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)控的難度增加。

第七，設(shè)立獨(dú)立的招標(biāo)采購部門實(shí)施招標(biāo)采購工作。目前，許多房地產(chǎn)企業(yè)的招標(biāo)采購工作由項(xiàng)目管理部或造價(jià)管理部人員兼任。由于，招標(biāo)專業(yè)素質(zhì)低，缺乏招標(biāo)工作技巧，談判技巧，造成招標(biāo)采購效果不理想。

三、招標(biāo)采購過程管理

由于房地產(chǎn)企業(yè)招標(biāo)采購不受招標(biāo)投標(biāo)法約束，而企業(yè)自身廉潔監(jiān)管力度不夠，某些工作人員自律性差，加之房地產(chǎn)企業(yè)通常采用邀請(qǐng)招標(biāo)與競(jìng)爭(zhēng)性談判相結(jié)合的招標(biāo)方式。造成貪污受賄、暗箱操作現(xiàn)象普遍，為企業(yè)帶來了嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

首先，企業(yè)應(yīng)該建立并完善招標(biāo)采購管理制度。通過制度明確企業(yè)招標(biāo)原則，明確分工，明確各層管理人員職責(zé)，明確招標(biāo)流程、招標(biāo)細(xì)節(jié)，以規(guī)范企業(yè)招標(biāo)采購活動(dòng)的行為。

其次，企業(yè)內(nèi)部審計(jì)部門定期或不定期對(duì)招標(biāo)采購進(jìn)行審查，審查內(nèi)容應(yīng)包括投標(biāo)人及招標(biāo)文件審批資料、投標(biāo)文件、評(píng)標(biāo)資料、定標(biāo)審核資料等。

第三，引入電子系統(tǒng)輔助招標(biāo)采購全過程管理。采用招標(biāo)采購管理系統(tǒng)建立供應(yīng)商庫和招標(biāo)采購全過程數(shù)據(jù)檔案，并對(duì)招標(biāo)采購全過程進(jìn)行無紙化、按權(quán)限審批流程，可減少人為操作的機(jī)會(huì)，提高反腐能力和違規(guī)操作監(jiān)控力度。

結(jié)束語

加強(qiáng)對(duì)招標(biāo)采購的管理，是房地產(chǎn)企業(yè)降低投資成本、提高企業(yè)投資效益最根本途徑之一。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)招標(biāo)采購管理的重視度和對(duì)招標(biāo)采購機(jī)制的應(yīng)用面，找出更有效、更切實(shí)可行的管理方法，完善招標(biāo)采購機(jī)制，以使其充分發(fā)揮效用。