【摘要】房地產測繪單位受政府或房屋權利、相關當事人的委托從事房地產測繪活動，是隨著我國房地產業(yè)的發(fā)展而興盛起來的，因為它主要是為房地產的各種管理服務。本文將從房地產測繪的定義、目的、特點、技術分析幾個方面展開探討。

【關鍵詞：房地產測繪；定義；目的；技術

一、房地產測繪的定義及分類

房地產測繪是一種專業(yè)測繪，其特定的測繪范圍是房屋及與房屋相關的土地，其下又有較為宏觀的基礎測繪和較為微觀的項目測繪兩個分支?；A測繪是指以城市、城區(qū)等大范圍區(qū)域為單位，設計繪制單位區(qū)域內房地產的基礎圖紙，其作用是對單位區(qū)域內房地產構建宏觀的平面管理網絡。與基礎測繪相比，項目測繪則比較微觀，其測繪對象為一般房屋建筑物。

一般來說，房產進行管理、交易、開發(fā)、拆遷等活動，必須要求該房產的項目測繪結果作為依據(jù)和支撐。因此，相比較來說，房產項目測繪是更為具體、更為適用的測繪工作。

二、房地產測繪作用及目的

房產測繪主要是服務于房地產管理?；A測繪服務于宏觀方面，為城市或城區(qū)等大面積的規(guī)劃建設，基礎設施的施工等活動提供基礎性資料以供決策參考。項目測繪則側重于微觀層面，主要服務于單位房產的管理，如：房產產權的鑒定、仲裁，房產交易時涉及的征稅、收費，房產的拆遷及開發(fā)時涉及到的評估等。這些房地產的關聯(lián)活動需要有房產的圖表、數(shù)據(jù)、相關信息等基礎資料。

隨著房地產產業(yè)的蓬勃發(fā)展，房產拆遷、開發(fā)新建、買賣交易等活動日益增多，期間也會產生不少的矛盾和問題。房產測繪結果就是解決矛盾、處理問題的一項基礎性依據(jù)，在法律、經濟及決策方面發(fā)揮著不可或缺的作用。

從法律效用上看，房產測繪所得出的結果，包括基礎數(shù)據(jù)、圖表等都是經過房產管理部門審核驗收通過的，具有一定的權威性。一旦出現(xiàn)產權糾紛需要進行產權鑒定時，房產測繪結果就是法定的基礎性依據(jù)。

從經濟效用上看，房產在進行買賣或租賃時，需要對單位房產價格進行評估、相關稅費進行征繳，包括在使用房產貸款抵押時，都需要房產的各項數(shù)據(jù)指標及基礎資料，這是房測結果在經濟金融上所發(fā)揮的作用。

最后，房測結果在房地產管理部門進行分類歸納梳理之后，將成為系統(tǒng)性的一套資料。這套資料可以很大程度上反映一個城市乃至更大面積內，和房屋相關的一些情況。而這些情況將為各項決策提供可參考的依據(jù)。例如：區(qū)域內房屋的數(shù)量和質量，可為城市規(guī)劃布局、舊城改造提供參考；人均住宅擁有量、人均使用面積，可為房地產開發(fā)建設、住房制度改革等提供參考；同時房地產的發(fā)展情況在很大程度上折射了一個區(qū)域內的經濟發(fā)展水平，房測結果可以為一個城市在規(guī)劃發(fā)展、公共事業(yè)、生態(tài)改善、服務旅游等等方面提供可供參考和借鑒的資料信息，在服務城市管理上具有廣泛性。

三、房地產測繪的特點

第一，測繪內容多，圖紙比例尺大。圖紙的比例尺是指實物的實際大小和在圖紙上大小的縮放比例，比例尺越大說明測繪的實物越大。一般情況下，房地產測繪都是對整座城鎮(zhèn)或是在一片地域進行，在有限的圖紙上要縮放整個城市的地產建筑，內容過多，而且每一處地點都要標注清楚，所以需要使用的比例尺非常大。目前我國地產測繪中使用比較頻繁的為1：500和1：1000的比例尺，如果需要更加細致的繪圖，還可以使用1：50的比例尺，但不常見。

第二，房產測繪與地形測量對比。房產測繪與地形測繪最大的區(qū)別就是內容上的不同，房產測繪主要是針對一個城市的房屋和城建狀態(tài)，除了需要表示出被測繪地區(qū)的地形之外，主要是對房屋的詳細位置、數(shù)量、用途、歸屬等進行測繪，而地形測繪的目標僅僅是一片地區(qū)的地形和地貌。地形的測量相對要求不是特別高，而且不需要經常測量，但是需要測量高程并標注等高線。房地產測繪雖然不需要測量高程，但是需要準確的對房屋和地形進行定位，準確的劃出每一處建筑的占地范圍，標注出每一處房產的歸屬等重要信息。

第三，地產測繪具有法律效力。雖然房地產的測繪種類繁多，多種多樣，但是每一種測繪產品一旦被地產管理部門通過認證，都具有相同的法律效力。如果在房產問題上出現(xiàn)糾紛，則這些測繪土紙都可以當做產權確認、處理糾紛的依據(jù)。

第四，房地產測繪圖表種類多。我們可以經常見到許多彩色印刷的地形圖，但是卻難得見一次地產測繪圖。房地產的測繪產品有多種多樣，最常用的有房地產圖、分幅圖、分丘圖、分層分戶圖，另外還有眾多表格，比如房屋歸屬表、產籍調查表、界址點成果表、面積測算表等。地產測繪圖在種類和規(guī)格方面都多于地形測量圖，但是一般都是黑白圖紙，不會被印刷買賣，而地形圖則為了公眾的學習方面經常需要出版印刷。

第五，房地產測繪圖要求精度更高。如果在地形圖中查找自己需要的數(shù)據(jù)，可以按照比例尺在地形圖上對照來進行量取，一般在地圖中的誤差小于0.6毫米的都可以滿足用戶的要求。但是如果使用房地產測繪圖的話則絕對無法忽略這個誤差，因為地產測繪圖的比例尺過大，一旦出現(xiàn)這么大的偏差，結果肯定不是用戶需求的地點。

第六，房地產測繪圖需要及時更新和更改。一般的地形圖可能五至十年才重復測量一次，而房地產的測繪圖則需要大大的縮短才能滿足使用者的需求。因為城市的地產開發(fā)是實時進行的，如果較長時間停止觀測，不及時更新測繪圖的話，舊版的測繪圖就會出現(xiàn)很大的差錯，甚至導致糾紛難以處理的局面。所以，必須對城市的房屋、土地使用情況和房地產權進行及時的觀測，及時對舊版的測繪圖進行修補和變更。

四、關于房地產常用測量技術方法分析

常規(guī)測量方法。主要包括兩種測量方法：第一，直接量測法；對房屋邊長、角度等要素進行實地量測，分割所要進行計算面積的圖形為若干方便計算的簡單圖形，基于幾何圖形面積計算公式，再把房產面積計算出來。第二，圖上量測法；當前用于房地產測量的圖上量測法主要有求積儀器法和方格網法。

測距儀的使用。有關房地產的測繪精度，通常具有比較高的要求，當前進行房產測繪工作，通常應用內外業(yè)一體化數(shù)字化這種房產測繪方法。用于房產測繪的儀器，必須經過相關資質部門的檢定通過；在應用全站儀進行房產測繪過程中，因具有比較近的距離，故可忽略不計儀器乘常數(shù)，但必須著重考考儀器加常數(shù)；之所以必須加常數(shù)，最主要是儀器中心與全站儀的發(fā)射面和接收面存在著不一致，此外，反光棱鏡中心與其等效反射面也存在著不一致，致使測距儀所測出的距離值與實際距離值存在著誤差，固須加常數(shù)。

數(shù)字測算方法。第一，進行數(shù)字房產平面圖測繪，具體包括這幾大環(huán)節(jié)：①測設圖跟導線一②進行底層平面圖測繪。③進行各層平面圖測繪。④進行分戶平面圖測繪。第二，進行房產面積計算，具體包括這些計算步驟：①進行每層建筑面積計算、②對整棟建筑面積進行計算凈③對分戶套內面積進行計算、④計算公用建筑面積。

五、結束語

隨著城市化進程的加快發(fā)展，房地產測繪服務也扮演了舉足輕重的角色。政府要重視對房地產測繪服務的管理，建立良好的管理機制；要加入資金的投入，以推進房地產測繪技術更好的發(fā)展；開展房地產測繪服務，必須要推廣、運用現(xiàn)代化技術，更好地發(fā)揮房地產測繪服務應有的作用。

參考文獻

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