摘要：工程項目質(zhì)量的好壞直接影響著房地產(chǎn)企業(yè)的形象和信譽，而其中機電工程是房地產(chǎn)項目工程的重要組成部分，機電工程的質(zhì)量也直接關(guān)系到項目工程的運行情況，其中機電工程直接涉及到暖通空調(diào)、消防工程、電氣工程等多方面的技術(shù)和專業(yè)知識，是一項比較復雜的工作。特別是隨著“低碳”時代的來臨，人們越來越重視節(jié)能問題，如果房地產(chǎn)企業(yè)能利用智能化管理技術(shù)做好機電工程項目的節(jié)能工作，一定可以取得巨大的收益。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項目；機電工程；技術(shù)管理

前言：

我國社會經(jīng)濟的快速發(fā)展離不開建筑工程的支持，機電工程作為建筑工程中的重要部分，需要涉及的相關(guān)單位對機電工程的技術(shù)管理加以重視。機電工程技術(shù)管理具有系統(tǒng)性、復雜性的特征，下面對房地產(chǎn)項目機電工程在設(shè)計、采購、施工、調(diào)試等環(huán)節(jié)進行了講解。房地產(chǎn)機電工程項目的特點：首先房地產(chǎn)項目規(guī)模一般比較龐大，與所有的機電工程項目一樣，涉及到繁多的專業(yè)知識，專業(yè)技術(shù)；其次，由于房地產(chǎn)項目關(guān)系到人們的安全性和舒適性等，所以對質(zhì)量的要求更高，這也就決定的在進行檢測時需要更精密的檢測儀器和專業(yè)的檢測技術(shù)；再者，房地產(chǎn)項目具有更大的經(jīng)濟風險和安全風險；最后，要求房地產(chǎn)公司要不斷地引進新技術(shù)，更進新設(shè)備和新材料。

1 房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的機電設(shè)備選型管理

房地產(chǎn)項目在施工圖紙設(shè)計階段就應(yīng)對涉及到的機電工程相關(guān)設(shè)備進行選型確定，以便在后期的施工過程與建筑工程做好充分的銜接，保證建筑工程與機電工程的完美匹配，實現(xiàn)建筑物的最佳使用功能。在進行設(shè)備選型時需要考慮三個原則，分別是經(jīng)濟合理原則、生產(chǎn)適用原則、技術(shù)先進原則。設(shè)備選型要基于機電科理論，在機電工程領(lǐng)導的安排下，通過房地產(chǎn)項目相關(guān)部門進行機電設(shè)備的選擇型號。機電工程設(shè)備選型要保持通用性，注意標準化，要有相關(guān)的證件保證，例如生產(chǎn)許可證、防爆合格證等。

2 房地產(chǎn)項目采購階段的控制管理

在房地產(chǎn)項目機電工程采購管理時也要由涉及單位根據(jù)總包合同及施工圖紙編制設(shè)備及材料采購計劃及采購清單，采購部門根據(jù)采購文件對相應(yīng)供貨商進行資格審查進行，由相關(guān)部門做好對供貨文件的技術(shù)和商務(wù)評審，評審內(nèi)容包括設(shè)備的性能、質(zhì)量、技術(shù)經(jīng)濟指標、可靠性、使用壽命以及設(shè)備的報價、供貨范圍、付款方式和條件等。購置的機電設(shè)備要具有相應(yīng)的產(chǎn)品合格證和生產(chǎn)許可證，機電設(shè)備到貨后還要由專業(yè)人員進行驗貨工作，當設(shè)備同合同標準不相符時需要根據(jù)合同內(nèi)容進行退貨處理。

3 房地產(chǎn)項目施工階段的技術(shù)管理

3.1 配電箱施工技術(shù)管理

房地產(chǎn)項目機電工程施工過程中，需要在配電箱施工前進行安裝準備工作，讓技術(shù)人員仔細了解配電箱箱盒坐標以及標高，通過鋼筋套圈焊接配電箱箱盒，使配電箱箱盒在固定好的位置上。配電箱箱盒內(nèi)還要留有支撐物，防止配電箱箱盒發(fā)生偏移。配電箱箱盒與配電箱配管需在進行預埋、預留以及標高處理。需要根據(jù)規(guī)定做好配電箱管線外壁和內(nèi)壁的防腐以及防銹處理。清潔管口的毛刺，在配電箱入盒出做好護口處理，保持彎曲半徑符合標準。在進行預埋工作時需要根據(jù)實際的墻體進行保護工作，采用的材料標準是硬質(zhì)、半硬質(zhì)阻燃材料。在配電箱安裝好后，需要檢查線路，保持配電箱導線良好工作，對配電箱導線做絕緣電阻測量，最后進行配電箱試送電運行。保持電線管的彎曲半徑大于管子外徑10倍，通過電線管彎曲機處理電線管彎曲部分，使彎曲部分變得光滑平整，防止出現(xiàn)電線管凹痕的現(xiàn)象。在預埋PVC這類電線管時，不能用鉗子把PVC電線管管口加扁，應(yīng)用PVC塞頭進行管口的封塞工作，封塞完成后還需要用膠帶捆綁結(jié)實。

3.2 電線鋪設(shè)技術(shù)管理

房地產(chǎn)項目中高層建筑的通道可以采用電線管多層重疊的方法，當樓層住宅高于6層時，可以采用公共走廊吊頂?shù)姆椒?，讓大部分進入電線通過公共走廊吊頂上的線槽進入用戶。還可以使用公共樓道樓板的方法，讓大部分的電線管隱蔽起來，施工人員需要注意：盡可能減少同一處電線的重疊次數(shù)。當電線不能緊貼，在施工中不能明顯分開時，需要用水泥塊對電線層進行分離。在電線管需要埋入磚墻內(nèi)時，需要保持電線管距離磚墻表面大于15mm，還要根據(jù)“橫平豎直”的埋入原則。

3.3 現(xiàn)場施工其他方面技術(shù)管理

房地產(chǎn)項目機電工程需要結(jié)合建筑的變電系統(tǒng)，高壓系統(tǒng)以及供電系統(tǒng)，這涉及了很多的專業(yè)，比如空調(diào)通風專業(yè)、消防、電梯工程專業(yè)、給排水專業(yè)等。對于工程的現(xiàn)場安裝管理，需要提前做好機電安裝的機器，場地，施工圖紙，施工材料設(shè)備，相關(guān)機電安裝的工作人員。準備齊全后，對建筑工作中的底板結(jié)構(gòu)進行施工前的預處理工作，包括預埋工作和預留工作。比如預留橋架穿越樓板處的孔洞，剪力墻處的孔洞。通過預埋在淺表電線管的樓板處留墨，可以防止在其他的機電安裝施工中損壞管線。通過機電施工前的準備，可以保證以后機電安裝的順利實施。由于墻內(nèi)的機電安裝管線線盒不能進行砌體后的移動修正，所有需要在墻壁進行砌體前對機電安裝管線的線盒進行一次性準確定位處理。

3.4 參建人員施工技術(shù)管理

在參建人員施工技術(shù)管理方面，實行技術(shù)交底方法，在機電安裝前對安裝人員的技術(shù)提出要求，使工作人員知道施工技術(shù)標準，還要使工作人員掌握好安裝工作的重點和難點。推行責任終身制度，把機電工程安裝項目的好壞同員工自身利益結(jié)合起來，讓每個項目安裝人員更好的提高責任心，杜絕安裝機電后不正常工作的現(xiàn)象發(fā)生。

3.5 智能化系統(tǒng)安裝技術(shù)管理

在進行房地產(chǎn)項目機電工程智能化系統(tǒng)安裝時，需要根據(jù)實際建筑物的需求選擇合適的智能化安裝系統(tǒng)進行安裝。那些基本的，常用的智能化系統(tǒng)必須在每個建筑物里進行安裝。智能化系統(tǒng)含有計算機、建筑監(jiān)控、消防聯(lián)動、火災(zāi)報警、綜合布線、安全防范等內(nèi)容。智能化系統(tǒng)的安裝施工管理需要根據(jù)既定的產(chǎn)品標準，對智能化系統(tǒng)進行設(shè)計分析，劃分智能化界面。在現(xiàn)場具體施工管理時需要根據(jù)驗收標準進行施工安裝，不符合標準的不予通過驗收。智能化系統(tǒng)的安裝應(yīng)該具有標準的產(chǎn)品接口和結(jié)構(gòu)。做好安裝工序的交接，使機電安裝可以同裝飾材料、給排水系統(tǒng)、通風空調(diào)等工程融為一體。

4 房地產(chǎn)項目機電工程調(diào)試技術(shù)管理

機電設(shè)備安裝完成后，需要進行相應(yīng)的調(diào)試工作。調(diào)試工作是為了檢驗各個工序的工作成效，一旦發(fā)現(xiàn)設(shè)備出現(xiàn)問題，需要及時進行調(diào)整，直到機電設(shè)備可以正常工作為止。通過調(diào)試檢驗各個機器設(shè)備之間能否相互協(xié)調(diào)，工作的是否順暢。機電設(shè)備沒有在出廠時進行組裝和調(diào)試，有的機電設(shè)備雖然用過，但由于機電設(shè)備分拆后再組裝，不一定能夠保持原來的工作狀態(tài)。調(diào)試工作可以安排在機電安裝后進行，機電設(shè)備發(fā)生修理、更新的情況時也需要在正式使用前進行調(diào)試工作。為了調(diào)試工作的順利進行，調(diào)試前先要分析機電設(shè)備的完整性和安全性。調(diào)試機電過程中，加大設(shè)備的經(jīng)濟性調(diào)試、安全可靠性調(diào)試試驗力度。調(diào)試過程中要求工作人員堅守崗位，隨時把握機電設(shè)備出現(xiàn)的狀況。

5 結(jié)束語

機電工程作為房地產(chǎn)項目中重要部分，影響著房地產(chǎn)項目整體的高效性和安全性。通過房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的機電設(shè)備選型管理，采購階段的控制管理，施工階段的技術(shù)管理，機電工程調(diào)試技術(shù)管理，使機電工程施工技術(shù)達到房地產(chǎn)項目對機電設(shè)備安裝的要求水平。

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