摘要：在進(jìn)行房地產(chǎn)評(píng)估的時(shí)候，人們對(duì)房地產(chǎn)的評(píng)估結(jié)果通常是以報(bào)告的形式出現(xiàn)。但是，在整個(gè)評(píng)估過程中，由于需要進(jìn)行評(píng)估的要素很多，涉及和使用到的標(biāo)準(zhǔn)比較多，評(píng)估本身也要受到諸多因素的影響。本文主要對(duì)我國房地產(chǎn)評(píng)估領(lǐng)域存在問題及對(duì)策進(jìn)行了分析探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)評(píng)估；存在問題；對(duì)策；建議

引言

歷經(jīng)十余年，我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然發(fā)展時(shí)間較短，但由于社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的不斷認(rèn)識(shí)和隨之而來的住房制度的進(jìn)一步深化改革，我國的房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)的市場規(guī)模也變得越來越大，并逐漸成為推動(dòng)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要支柱。當(dāng)代社會(huì)的發(fā)展在為房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)提供廣闊空間的同時(shí)，也不斷地對(duì)其發(fā)展提出了新的要求。

一、我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)中存在的問題

1、立法不全

雖然目前我國《關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)資格等級(jí)管理的若干規(guī)定》已經(jīng)出臺(tái)，但由于立法偏寬，使得隨后的相應(yīng)措施在執(zhí)行過程中規(guī)模過于松散。相關(guān)的實(shí)施細(xì)則缺乏，房地產(chǎn)估價(jià)師在從業(yè)過程中沒有相應(yīng)的法律保障，執(zhí)行工作畏手畏腳，既不能充分發(fā)揮其專業(yè)作用使隨后的評(píng)估結(jié)果得到公眾認(rèn)可，也導(dǎo)致了社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)缺乏有效的監(jiān)督。

2、從業(yè)人員的專業(yè)水平和綜合素質(zhì)有待提高

2.1估價(jià)師考試較注重理論考核

對(duì)學(xué)歷要求較高而對(duì)相關(guān)專業(yè)工作經(jīng)歷和從事評(píng)估業(yè)務(wù)的年限要求較低，因此應(yīng)屆畢業(yè)生的考試通過率較高，而許多真正多年從事評(píng)估工作的業(yè)務(wù)骨干卻因基礎(chǔ)理論知識(shí)的欠缺不能通過估價(jià)師資格考試。同時(shí)房地產(chǎn)估價(jià)人員受所從事業(yè)務(wù)的限制，一般只掌握與自身所從事業(yè)務(wù)相關(guān)的評(píng)估業(yè)務(wù)，對(duì)其他類型的評(píng)估業(yè)務(wù)不熟悉。

2.2注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師設(shè)置單一

雖然設(shè)立了相當(dāng)于巾級(jí)職稱的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師，但卻沒有設(shè)立對(duì)應(yīng)于新人業(yè)人員的初級(jí)估價(jià)資格，以及可晉級(jí)的高級(jí)估價(jià)師和機(jī)電、設(shè)備等配套專業(yè)的估價(jià)師。

2.3估價(jià)師再教育缺乏

我國社會(huì)經(jīng)濟(jì)制度改革的不斷深入，對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估的要求也在不斷提高，房地產(chǎn)估價(jià)師也需要不斷更新自己的知識(shí)結(jié)構(gòu)。通過估價(jià)師再教育才能使評(píng)估人員掌握國內(nèi)外先進(jìn)的評(píng)價(jià)技術(shù)和相關(guān)專業(yè)的知識(shí)。但從現(xiàn)有房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)再教育的情況來看，估價(jià)師再教育在管理方式、培訓(xùn)內(nèi)容和形式等方面存在諸多的缺陷，有的甚至流于形式，使得房地產(chǎn)估價(jià)人員與社會(huì)主義經(jīng)濟(jì)發(fā)展脫節(jié)。

3、行業(yè)自律精神有待加強(qiáng)

由于我國的房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)發(fā)展不夠健全，相關(guān)的法律法規(guī)并未完全建立，導(dǎo)致了執(zhí)業(yè)過程缺乏相應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)程，再加上房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)的服務(wù)職能不夠完善，對(duì)會(huì)員違紀(jì)、違規(guī)等不當(dāng)行為的約束力也不強(qiáng)。除此之外，房地產(chǎn)估價(jià)業(yè)的自律管理到底應(yīng)以怎樣的方式，管哪里并且管理到什么地步，仍需要進(jìn)一步的商榷和探討。

二、進(jìn)一步促進(jìn)我國房地產(chǎn)估價(jià)領(lǐng)域發(fā)展的對(duì)策與建議

1、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估市場環(huán)境的監(jiān)管

今后應(yīng)加速評(píng)估機(jī)構(gòu)脫鉤改制工作。使評(píng)估機(jī)構(gòu)真正成為獨(dú)立的中介機(jī)構(gòu)，在平等競爭的環(huán)境中以質(zhì)取勝，提高房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的估價(jià)水平。同時(shí)保持房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)和估價(jià)師估價(jià)成果的獨(dú)立性。房地產(chǎn)主管部門以及各行業(yè)、部門不得通過各種方式干預(yù)房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師的評(píng)估工作，以確保估價(jià)結(jié)果的完整性、規(guī)范性。房地產(chǎn)主管部門要組織對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)市場的調(diào)查研究，制定估價(jià)市場運(yùn)行和監(jiān)管規(guī)則，明確估價(jià)的違規(guī)性質(zhì)，制定懲罰機(jī)制，追究相關(guān)人員的行政或法律責(zé)任。

2、建立健全房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法律法規(guī)

有法可依是房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)存在和發(fā)展的保證。國家應(yīng)根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》、《房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)管理辦法》、《注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師管理辦法》等有關(guān)法律法規(guī)，出臺(tái)專門的《房地產(chǎn)估價(jià)法》。該法應(yīng)綜合現(xiàn)有法律法規(guī)的各方面規(guī)定和要求，完善以下幾個(gè)方面：一是強(qiáng)化行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，制定和強(qiáng)制推行技術(shù)規(guī)范和規(guī)程，對(duì)違反相關(guān)法律法規(guī)的估價(jià)人員要嚴(yán)懲不貸；二是在收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)方面應(yīng)做適當(dāng)調(diào)整，對(duì)總額小的項(xiàng)目應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)提高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則面廣量大的小額估價(jià)項(xiàng)目因收費(fèi)少而導(dǎo)致無人承接，對(duì)總額大的項(xiàng)目也應(yīng)再細(xì)分檔次并適當(dāng)降低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，否則容易助長壓價(jià)競爭和給回扣現(xiàn)象；三是制定房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)職業(yè)道德標(biāo)準(zhǔn)，房地產(chǎn)估價(jià)師守則等規(guī)定，規(guī)范評(píng)估機(jī)構(gòu)和評(píng)估師的行為，通過推動(dòng)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的法制建設(shè)，實(shí)施詳細(xì)的規(guī)章制度，使房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)在執(zhí)業(yè)過程中，有法可依，有據(jù)可查，有章可循。

3、加強(qiáng)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證工作

為了提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的素質(zhì)和行業(yè)整體水平，一方面應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估執(zhí)業(yè)人員的資格認(rèn)證，并設(shè)置至少兩級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師?？梢詤⒄杖毡镜牟粍?dòng)產(chǎn)鑒定師資格三級(jí)考試制度以及美國的資深、非資深二級(jí)房地產(chǎn)估價(jià)師管理制度，結(jié)合我國的客觀實(shí)際，實(shí)行動(dòng)態(tài)的兩級(jí)管理體制，即根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)師的執(zhí)業(yè)能力強(qiáng)弱、評(píng)估實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的豐富與否、評(píng)估報(bào)告的技術(shù)含量高低、職業(yè)道德的好壞等實(shí)際情況來確定相應(yīng)的執(zhí)業(yè)等級(jí)標(biāo)準(zhǔn)，做到有升有降、動(dòng)態(tài)管理。這樣可以更好地確保房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的技術(shù)水平，促進(jìn)房地產(chǎn)估價(jià)師隊(duì)伍的健康發(fā)展；另一方面要提高房地產(chǎn)評(píng)估從業(yè)人員的準(zhǔn)入門檻。要從源頭控制好房地產(chǎn)估價(jià)師的素質(zhì)。具體措施包括：第一，提高報(bào)考的學(xué)歷要求，至少應(yīng)該具備大學(xué)本科以上學(xué)歷；第二，嚴(yán)格實(shí)行注冊(cè)制度。目前我國的注冊(cè)制度相對(duì)來說還是比較健全的，但執(zhí)行力度不夠，沒有起到其應(yīng)有的作用，所以要嚴(yán)格執(zhí)行注冊(cè)制度；第三，提高考試的難度，擇優(yōu)錄取。如擴(kuò)大考試相關(guān)知識(shí)面，實(shí)行定量錄取等。

4、強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)， 樹立質(zhì)量至上的觀念

降低評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的一個(gè)重要方面， 是評(píng)估師對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的認(rèn)識(shí)態(tài)度。隨著房地產(chǎn)評(píng)估的專業(yè)化， 社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估工作人員的作用和期望也隨著提高， 評(píng)估工作的責(zé)任范圍和潛在風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增加， 因此， 評(píng)估工作者應(yīng)認(rèn)識(shí)到評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)的廣泛性和可能帶來的危害， 強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)， 保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎， 嚴(yán)格按《規(guī)范》和有關(guān)法律法規(guī)進(jìn)行評(píng)估工作， 擬定科學(xué)的評(píng)估計(jì)劃， 采用正確、恰當(dāng)?shù)脑u(píng)估程序和方法， 制作全面規(guī)范的評(píng)估報(bào)告，才能減少評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)。強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的同時(shí)，要求在評(píng)估工作中樹立質(zhì)量至上的觀念，樹立“以質(zhì)量求生存、以質(zhì)量求發(fā)展”的竟?fàn)幱^念，只要評(píng)估工作質(zhì)量水平上去了，評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)自會(huì)隨之下降。此外，評(píng)估機(jī)構(gòu)還應(yīng)建立評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)基金，以提高評(píng)估機(jī)構(gòu)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。

5、完善制度，不斷創(chuàng)新

每一種行業(yè)都有其自身的制度、規(guī)范。如何完善、創(chuàng)新房地產(chǎn)評(píng)估制度成為現(xiàn)今必須解決的問題，這是防范評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)最重要的保障。我國評(píng)估機(jī)構(gòu)發(fā)展較晚，與先進(jìn)國家還有較大差距，因此有必要向發(fā)達(dá)國家借鑒經(jīng)驗(yàn)，取其優(yōu)點(diǎn)，不斷創(chuàng)新，建立一個(gè)有中國特色的評(píng)估制度和規(guī)范。而且，嚴(yán)格按照國家制定的相關(guān)法律、法規(guī)來約束本行業(yè)行為，完善評(píng)估計(jì)劃、方法。另外，房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的主管部門也要加強(qiáng)對(duì)行業(yè)的管理和監(jiān)督，對(duì)評(píng)估師和評(píng)估機(jī)構(gòu)做定期檢查，如有不正當(dāng)行為，必須嚴(yán)格懲治，創(chuàng)造一個(gè)好的外部環(huán)境。

結(jié)束語

我國房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)雖然起步晚，但發(fā)展十分迅速，已成為促進(jìn)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一支不可缺少的力量，而且隨著評(píng)估業(yè)務(wù)量的顯著增長，房地產(chǎn)評(píng)估業(yè)有著光明的發(fā)展前途。當(dāng)然只有完善對(duì)房地產(chǎn)評(píng)估行業(yè)的管理，才能使它走上健康發(fā)展的道路。

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