【摘要】政府2008年出臺了針對中低收入人群的保障性住房政策，旨在解決中低收入人群住房難的問題。保障性住房政策的推出對當(dāng)前房地產(chǎn)的格局勢必會產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響，本文主要是研究保障性住房對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響，并對未來房地產(chǎn)企業(yè)提出若干建議，以減少保障性住房對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。

【關(guān)鍵字】：保障性住房政策；房地產(chǎn)經(jīng)濟；影響分析

前言

近些年來，政府加大對民生工程的投入力度，其中就有加快保障性民居工程的建設(shè)，據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計，2013年，我國城鎮(zhèn)保障性住房共計開工666萬套，其中基本完成544萬套，共計投入11200億元。2014年政府計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數(shù)量如此巨大的保障性住房勢必會嚴(yán)重影響房地產(chǎn)市場的價格和供需關(guān)系。對未來房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。

1、實施保障性住房的目的和意義

政府實施推進保障性住房主要有以下三個目的：一、改善民生，改善中低收入者居住條件，保障其住房權(quán)利。第二、保障性住房是政府對房地產(chǎn)進行宏觀調(diào)控的重要手段，通過保障性住房的實施和推進可以實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的調(diào)控目標(biāo)。第三，保障性住房的實施推進可以促使住房消費結(jié)構(gòu)科學(xué)化，維護社會穩(wěn)定。

保障性住房的實施不僅體現(xiàn)我國政府對民生問題的重視，而且有利于保障中低收入者的住房權(quán)利，改善其生存生活環(huán)境，提高生活質(zhì)量。保障性住房的實施對于打破目前房地產(chǎn)市場供需錯位、促使房地產(chǎn)價格回歸科學(xué)理性區(qū)域有著十分積極的作用。保障性住房的實施有利于降低民眾對房子投資欲望，遏制房價瘋漲，降低房地產(chǎn)泡沫。

2、保障性住房對房地產(chǎn)經(jīng)濟的影響

2.1有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展

政府推進保障性住房不僅有利于解決中低收入家庭住房，提高其生活水平，緩解社會貧富差距過大帶來的社會矛盾，保障社會經(jīng)濟的平穩(wěn)發(fā)展。而且，還能防止近些年來房地產(chǎn)市場增長過快，投資過熱的情況。以促進房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。如今，在全國經(jīng)濟增長放緩，房地產(chǎn)露出疲態(tài)的的情況下，保障性住房的建設(shè)成為了拉動經(jīng)濟增長的重要部分。政府推進保障性住房的建設(shè)可以吸引相當(dāng)一部分資金進入，這不僅能夠增加就業(yè)、刺激消費、改善民生。而且對于市場低迷的鋼鐵、建材和機電業(yè)也產(chǎn)生一個強有力的拉動作用。保障性住房的建設(shè)有利于減少房地產(chǎn)市場的盲目投資和投資過熱的現(xiàn)象，有利于房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定發(fā)展。

2.2保障性住房影響房地產(chǎn)市場的供求關(guān)系

改革開放以來，伴隨著我國經(jīng)濟的快速發(fā)展，我國城市化的也越來越高，調(diào)查表明，2013年，我國城市人數(shù)首次超越農(nóng)村人數(shù)，標(biāo)志著我國城市化水平已經(jīng)超過了54%，已經(jīng)達(dá)到了中等發(fā)達(dá)國家的水平。目前，我國還處于城市人口高速膨脹時期，據(jù)政府部門預(yù)計，按照當(dāng)前我國城市化增長率，到2018年，我國城市化率將超過60%。城市化的增長伴隨著大量的住房需求，目前，城市住房需求遠(yuǎn)大于住房供給，這也是導(dǎo)致我國房價暴漲的重要原因之一，保障性住房的推進有利于緩解當(dāng)前城市住房需大于供的現(xiàn)象，尤其是最近幾年，政府出臺的保障性住房建設(shè)計劃，2013年，開工666萬套，其中基本完成544萬套， 2014年計劃開工保障房600萬套，建成480萬套。數(shù)量巨大的保障性住房理論上會對當(dāng)前房地產(chǎn)的供需關(guān)系產(chǎn)生巨大的沖擊，但是，對于房地產(chǎn)供需關(guān)系的沖擊力度還要看保障性住房的實際完成建設(shè)情況。按照正常房地產(chǎn)3-年的開發(fā)周期計算，則至少需要1-2年的時間才能真正變成供給。因此，從短期來看，保障性住房很難改變當(dāng)前房地產(chǎn)市場的供需關(guān)系，長遠(yuǎn)來看，保障性住房能夠給房地產(chǎn)市場供需關(guān)系帶來多大的影響，主要取決于保障性住房具體的政策落實情況。

2.3保障性住房對商品房價格的影響

保障性住房政策中，很重要的一條就是建設(shè)經(jīng)濟適用房，大量經(jīng)濟適用房的建設(shè)會在短時期內(nèi)增加購房者的觀望情緒，對商品住宅市場商品房的價格產(chǎn)生一定的影響。但是，經(jīng)濟適用房的出現(xiàn)，短時期內(nèi)無法改變房地產(chǎn)業(yè)供需不平的局面。保障性住房對商品房價格的影響應(yīng)從以下幾個角度就看待：

一、短期內(nèi)造成商品房平均價格和成交量想下降，政府對保障性住房的宣傳和執(zhí)行力度，會在短期內(nèi)造成商品房平均價格的下降，購房者的觀望也會使得商品房的成交量出現(xiàn)下跌。但是，目前我國房地產(chǎn)業(yè)供需不平以及剛性需求強烈，貨幣貶值，百姓視房地產(chǎn)作為一種投資保值的工具的情況下，房價高的問題僅靠保障性住房是無法解決的。

二、普通商品房的價格收到影響，保障性住房主要是針對中低收入者，對于普通商品房來說，會造成客戶中低收入者分流的情況，對于商品房的價格造成一定程度的影響，其具體影響程度則要看商品房供應(yīng)中中等收入水平、中上收入以及中下收入的比例情況。

三、對周邊項目產(chǎn)生影響，目前，我國保障性住房的選址一般選在城市的郊區(qū)或者特別地段，保障性住房的建設(shè)會對其郊區(qū)周邊的項目產(chǎn)生一定的抑制作用。

四、對高檔住宅影響甚微，保障性住房主要是針對中低收入者推行的基本住房，保障性住房并不影響高端住宅的購買銷售情況，對于高檔住宅，保障性住房起不到客戶分流的作用，對其價格也產(chǎn)生不了影響。

五、短期無法改變房地產(chǎn)供需結(jié)構(gòu)，保障性住房有一定的滯后性，在短期內(nèi)無法給當(dāng)前的房地產(chǎn)的供需造成沖擊，保障性住房給二手房造成的影響要在5年之后才能顯露出來。

2.4加快改變和轉(zhuǎn)化房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式

房地產(chǎn)企業(yè)在國家住房政策目標(biāo)轉(zhuǎn)型和房地產(chǎn)市場調(diào)整的壓力下，其經(jīng)營模式面臨著轉(zhuǎn)變和分化，房地產(chǎn)企業(yè)市場定位將由過去的籠統(tǒng)定位趨于分化，房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)企業(yè)自身資源和專業(yè)技術(shù)優(yōu)勢重新選擇目標(biāo)市場，一部分企業(yè)選擇中高端住宅市場，一部分具有良好政府人脈關(guān)系的企業(yè)會選擇保障性住房市場，而那些技術(shù)優(yōu)勢不明顯、企業(yè)市場定位不清晰的企業(yè)就面臨著淘汰出局的危險。在保障性住房的影響下，普通商品房市場競爭會日趨激烈，企業(yè)想要在競爭中脫穎而出，必須要加快企業(yè)專業(yè)化步伐，對市場進行細(xì)分，占領(lǐng)優(yōu)勢市場。

3、房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略的建議

通過以上分析可以看出，目前保障性住房政策對于房地產(chǎn)經(jīng)濟的發(fā)展既有消極的影響也有積極的影響。因此，面對保障性住房政策給房地產(chǎn)市場帶來的影響，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該從以下幾個方面采取措施應(yīng)對：

3.1加強房地產(chǎn)市場細(xì)分

保障性住房政策使得房地產(chǎn)市場的競爭更加激烈，房產(chǎn)企業(yè)過去那種簡單高利潤的經(jīng)營模式已經(jīng)不復(fù)存在了。現(xiàn)在，房產(chǎn)企業(yè)必須要針對不同的潛在客戶群體制定不同的市場開發(fā)策略，

房產(chǎn)企業(yè)在進行市場細(xì)分時，可以參考“人的生命周期概念”。在不同的年齡段對于房子的需求也不同，總體來說可以分為以下三個階段：一、年輕時，事業(yè)處于起步階段和并無多少積蓄的年輕人往往選擇效率型活經(jīng)濟型住宅。二、中青年時，經(jīng)過多年的努力，事業(yè)已經(jīng)逐步上升，逐漸邁向事業(yè)的高峰期，加之，多年的積攢，手中有了一定的積蓄。這個階段的人往往會喜歡實力型住宅。三、中老年，事業(yè)逐步步入平淡，進入職業(yè)生涯的晚期，個人對于家庭生活的向往日趨激烈，這個年齡段的人往往比較鐘愛養(yǎng)老型和休閑型的社區(qū)。隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，我國城鎮(zhèn)收入差異化明顯，貧富差距逐年擴大。類似于馬斯洛需求層次理論，人類的住房需求也可以劃分為五個層次：一、基本要求，只要求有遮蔽風(fēng)雨的生活空間。二、功能要求，，除了要求能遮蔽風(fēng)雨外，住房的功能要齊全。三、環(huán)境要求，除了住房要有一套齊全的功能外，對于住房本身和住房周邊的環(huán)境也有一定的要求。四、服務(wù)要求，除了要有良好的內(nèi)外部環(huán)境，住房小區(qū)也要有良好的配套服務(wù)。五、品位要求，除了住房的基本條件外，還要求住房的設(shè)計以及區(qū)位能夠體現(xiàn)出居住著的品位和生活。住房需求的五個層次與三個年齡層次的需求有著密切的關(guān)系。想要合理保障供給目標(biāo)，合理分層是必不可少的基礎(chǔ)。保障性住房是為是為住房者提供最基本的住房需求，由于我國經(jīng)濟水平不高等原因的限制，住房的各種條件不會太高。參考西方發(fā)達(dá)國家的保障性住房經(jīng)驗，我國60%以上的群體的住房要依靠商品房解決。毫無疑問，房產(chǎn)企業(yè)找到目標(biāo)客戶群體最好的辦法就是通過準(zhǔn)確的市場細(xì)分。

3.2塑造提高企業(yè)品牌形象

對房產(chǎn)企業(yè)來說，其開發(fā)的項目都有結(jié)束的時候，但是企業(yè)品牌確實持久的，而且企業(yè)品牌不受時間和空間的限制，在不少顧客心目中，一個好的品牌形象等同于好的產(chǎn)品質(zhì)量。因此，房產(chǎn)企業(yè)在運營時，不能將精力單單集中在單個項目管理上面，而是要企業(yè)長遠(yuǎn)戰(zhàn)略角度出來，通過產(chǎn)品項目來塑造提升企業(yè)品牌形象。不少房產(chǎn)企業(yè)對于企業(yè)品牌形象在認(rèn)識上出現(xiàn)了偏差，有些企業(yè)簡單的將企業(yè)品牌等同于項目品牌，認(rèn)為想要建立企業(yè)品牌形象做幾個明星樓盤。開發(fā)幾個知名項目就可以。房產(chǎn)企業(yè)要想樹立企業(yè)品牌形象，首先要樹立品牌意識，意識到品牌是無形資產(chǎn)，加強品牌觀念?？傮w來說可以房產(chǎn)企業(yè)可以通過以下三個方面塑造提升企業(yè)品牌形象：一、要用創(chuàng)新的思想設(shè)計差異化的產(chǎn)品。二、保障項目建筑質(zhì)量、加強施工監(jiān)督管理。三、企業(yè)轉(zhuǎn)變物業(yè)管理思想，要將服務(wù)思想貫徹于整個物業(yè)管理當(dāng)中。

3.3降低控制房地產(chǎn)開發(fā)成本

未來幾年，商品房價格會逐漸回歸到科學(xué)理性區(qū)域，房產(chǎn)企業(yè)的利潤將會逐步降低，為此，房產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，必須要從各個方面嚴(yán)控企業(yè)建設(shè)成本，以便在日后的市場競爭中占得一席之地。房產(chǎn)企業(yè)想要降低控制開發(fā)成本，首先要從項目工程圖紙設(shè)計開始，在進行圖紙方案選擇時要本著實用、經(jīng)濟、美觀的原則。在拆遷安置階段，在對拆遷戶進行拆遷補償時，要多于拆遷主管部門溝通配合，并參考市場補償行情，以便能夠適度合理補償。招投標(biāo)階段，中標(biāo)單位盡量選擇施工期短、施工經(jīng)驗豐富、施工質(zhì)量好、報價低的施工單位。房產(chǎn)企業(yè)在控制開發(fā)成本時注重加強財務(wù)管理和成本控制。

3.4注重人才的引進和培養(yǎng)

房產(chǎn)項目的開發(fā)過程中有著流程復(fù)雜、環(huán)節(jié)多，涉及部門廣的特點。每個部門。每個流程都需要專業(yè)人才操作完成。因此，針對企業(yè)對各方面人才的需求，房產(chǎn)企業(yè)的人才資源的開發(fā)和管理應(yīng)從以下幾個方面入手：首先，公司管理層要引進不僅有豐富企業(yè)管理經(jīng)驗和資本管理運營經(jīng)驗，而且掌握現(xiàn)代企業(yè)管理知識的人才。其次，要根據(jù)企業(yè)未來發(fā)展規(guī)劃對高管層的人才結(jié)構(gòu)進行調(diào)整。再次，競爭對手能夠模仿企業(yè)的技術(shù)、管理以及資金，但是不能模仿企業(yè)的不斷學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。因此，要加強內(nèi)部員工的培訓(xùn)學(xué)習(xí)，提高其學(xué)習(xí)創(chuàng)新能力。企業(yè)挺高向員工提供培訓(xùn)學(xué)習(xí)和發(fā)展平臺的方式，讓員工最大程度的發(fā)揮自身的職業(yè)潛能，實現(xiàn)自身價值，這不僅有利于企業(yè)獲得高素質(zhì)的專業(yè)人才，而且有助于增加員工對企業(yè)的歸屬感和認(rèn)同感，使得員工在工作時能夠減少工作障礙，提高工作效率，最終達(dá)到提高企業(yè)市場競爭力的目的。

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個人簡介：李燕（1975.9-）， 女（漢族）， 湖南邵陽人，經(jīng)濟師，本科。