【摘要】房地產企業(yè)一直占據著我國國民經濟的重要位置，屬于資金密集型企業(yè)。因為房地產企業(yè)需要大量的資金，而資金的來源大多是融資所得，所以我國當前的金融體系還有待于完善。本文首先闡述了影響房地產的各種因素，然后分析了資金來源存在的問題，最后提出了優(yōu)化房地產企業(yè)融資的策略。

【關鍵詞】房地產企業(yè)；融資；策略；優(yōu)化

房地產行業(yè)的特點就是資金高度密集、投資的規(guī)模大、風險大、周期長，但是收益大。傳統(tǒng)的融資手段已經不再適用于當前的社會形勢，所以我們必須有效的探尋并增加房地產的融資渠道，讓各方都獲得很好的回報。

一、影響房地產融資的因素

（一）總體經濟環(huán)境

整個經濟體系中，無論是資本的需求和供給關系，還是對于通貨膨脹的預測，都受總體經濟環(huán)境所影響。投資者一般會根據整個經濟社會對于資金的需求和供給之間的關系以及在通貨膨脹上所發(fā)生的變化，改變自己投資的收益率。其實也就是說，如果市場對于資金的需求有所上升，但是供給卻沒有發(fā)生改變，投資人就會根據實際情況提高自己的收益率，所以房地產的成本就會提高。反之，房地產的成本就會降低。

（二）證券市場條件

證券的投資風險直接受證券市場景氣所影響，還與無風險報酬率息息相關。而投資者的投資收益率又與證券的價格變化、市場流動的快慢程度有著直接的聯(lián)系。假如某種證券的流動性很差，投資者在證券買賣上的難度就會加大，變現(xiàn)的風險也會增高，因此必然會要求把收益率提升上去。又或者是某種證券的市場需求比較大，但是價格不固定，波動太大，致使投資的風險也變得很高，所以收益率必然會很高，這就使房地產企業(yè)的的融資受到影響。

（三）融資成本

在商品經濟中，資金也是一種特殊類型的商品，所以資金的融通就是資金在人之間的讓渡。但是資金使用權的讓渡，必然會引起利益轉換，資金的擁有者要求得到回報，所以房地產企業(yè)就必然需要付出代價。根據當前的企業(yè)融資理論我們知道，資本市場還是很不完善，融資方式的不同，會導致成本也有差異，企業(yè)選擇的的融資方式主要依賴于融資成本。

（四）企業(yè)的財務、經營狀況

企業(yè)的財務、經營狀況主要是說企業(yè)財務風險的大小以及經營的好壞。財務風險主要表現(xiàn)在投資收益率上，代表了企業(yè)籌資決策的成果。經營風險主要表現(xiàn)在資產收益率上，代表了投資決策的成果。假如房地產企業(yè)的財務和經營風險都比較大，投資者就想得到較高的收益率，這就直接對企業(yè)的融資造成了影響。

二、房地產資金來源存在的問題

（一）法律法規(guī)不健全，房地產在市場監(jiān)管和調控方面都存在問題

由于政策法規(guī)的缺失，在房地產金融方面沒有形成有效的、科學的管理體系。從我國的政策法規(guī)上來講，房地產企業(yè)的法律完善速度還是滯后于房地產企業(yè)的發(fā)展速度。我國的法律叢書中除了《商品銀行法》涉及到了銀行資金的使用，還沒有其他的專門針對于房地產的管理框架，有關于房地產在金融方面的制度規(guī)范也需要制定、加強。還有就是因為沒有協(xié)調性，使得操作艱難，抑制了房地產融資的發(fā)展。

（二）融資的方式單一，風險高

我國當前的融資方式比較單一，風險高度集中，缺少有效的風險分擔制度，國內的房地產企業(yè)融資的形式主要有以下三種：1.房地產抵押貸款。這是開發(fā)商用正在開發(fā)的房屋產權或者是土地使用權，向銀行做抵押而得到貸款的方式。2.房地產開發(fā)項目貸款。這主要是給具體的某個房地產開發(fā)項目所提供的生產性流動資金貸款。3.房地產開發(fā)流動資金貸款。它主要是補充企業(yè)為了能夠及時地完成計劃期內的有關于商品房建設和土地開發(fā)所需要的流動資金。這三種貸款的來源都是商業(yè)銀行。有些公司采用各種方式、用虛假的資料、用不存在的抵押物來騙取銀行的貸款，使銀行貸款出現(xiàn)了壞賬，造成銀行的重大負擔。所以，房地產投資和融資的風險都集中在商業(yè)銀行，國外當前的銀行不良資產率低于10%，但是我國卻高達20%。

（三）融資效率低、資源不能有效配置

有些房地產企業(yè)在融資之后，資金的使用不是為了優(yōu)化資源的有效配置，使得市場的投資總是出現(xiàn)兩個極端：過冷或過熱。還經常出現(xiàn)供不應求、空置率高等問題。我國在房地產方面籌集資金的效率有待于大幅度提升。

三、我國當前房地產企業(yè)融資的優(yōu)化策略

（一）優(yōu)化融資的結構

我國的房地產企業(yè)融資結構包含在企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略決策之中，所以，我們必須保障好企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略和企業(yè)融資結構的和諧發(fā)展，融資結構必須不斷地滿足發(fā)展戰(zhàn)略各種要求。無論對什么企業(yè)來講，市場的供求關系總是不斷的變化的，資本的構成也發(fā)生著改變。隨著融資環(huán)境不斷變化，企業(yè)融資的決策必須順應社會的潮流。在現(xiàn)實中，房地產企業(yè)開發(fā)時，需要從很多的融資案中挑選出合適的方案，這不只是要選擇最合適的融資結構，最好還能優(yōu)化房地產企業(yè)的資本結構，只有這樣的融資決策才是最好的。而且，影響融資的因素是不斷變化的，所以企業(yè)的融資結構也在不斷的變化。

（二）加強企業(yè)的治理

在當前的市場環(huán)境中，需要各種不同的約束機制一起作用，在權責分離的情況下，有效地控制經營者的行為，保障投資者的利益，而這些約束機制主要包括：投資者的財務、銀行機構、資本市場等。針對于我國的房地產現(xiàn)狀，我們應該建立、優(yōu)化融資結構，加強預算約束，強化監(jiān)督，建立利益共享計劃，在企業(yè)內形成約束機制和激勵制度，讓經營者敢于籌資。而且考慮影響房地產企業(yè)融資結構的因素時，應該考慮到將來，制定一個長遠的戰(zhàn)略決策，促進企業(yè)的平穩(wěn)運行。

（三）優(yōu)化融資的市場環(huán)境

房地產企業(yè)的融資行為還受到市場環(huán)境的影響。在資本市場中，房地產企業(yè)受到投資者的約束，而融資成本也約束著企業(yè)。所以，企業(yè)融資的市場環(huán)境改造是約束企業(yè)融資行為的一個十分重要的方式。要想改造當前的市場環(huán)境，我們必須推動發(fā)行的市場化。由于股票的發(fā)行市盈率很高，使得很多公司認同股票融資沒有成本，如果發(fā)行的市盈率過高，公司就可以籌得很多資金，成本也就比較低。所以，發(fā)行價格的形成機制應該由融資者和投資者充分競爭。

（四）有效創(chuàng)新融資的手段

根據我國當前的房地產企業(yè)的融資現(xiàn)狀，房地產企業(yè)必須積極的尋找融資的其他手段，諸如上市、產業(yè)基金以及股權融資等。房地產企業(yè)必須抓住時代進步拋下的橄欖枝，逐步的向多元化發(fā)展。我們可以采用不同的模式，比如房地產企業(yè)合作，讓各個房地產企業(yè)之間相互汲取營養(yǎng)，利用各自的特長，在具體的項目上采取合作的模式進行房地產的開發(fā)，減少項目由于資金中斷或是周轉不靈導致項目停工事件的發(fā)生，更好的促進房地產企業(yè)的發(fā)展。

結語

總而言之，房地產行業(yè)是我國的經濟支柱，我們必須有效的根據我國房地產行業(yè)的現(xiàn)實狀況，結合金融政策、社會發(fā)展趨勢等因素，力求更好地優(yōu)化我國的房地產企業(yè)融資狀況。

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