【摘要】自2007年至今，中國房地產市場經歷了溫暖的春天、火爆的夏天、轉冷的秋天和嚴寒的冬天。經過近七年的震蕩調整，對于房地產開發(fā)企業(yè)來說，項目利潤率下降和無利潤是目前面臨的最大困難。高房價、高地價已成為客觀現(xiàn)實，但房地產開發(fā)的腳步近些年并不會停止，那么房地產開發(fā)商在激烈的市場競爭中如何保證利潤得以生存呢，出路就在于全員、全過程的成本控制。

【關鍵詞】利潤 成本控制 全過程

眾所周知，隨著經濟全球化的進程日益加快，市場競爭也越來越激烈。眾多競爭對手擠在一個狹窄的市場空間里，分食一塊奶酪，導致整體利潤和單品利潤都在不斷下降——我們早已步入了“微利時代”。如今，這種微利化的競爭在房地產領域也明顯易見，高房價、高地價已成為客觀現(xiàn)實，但房地產開發(fā)的腳步近些年并不會停止，那么房地產開發(fā)商在激烈的市場競爭中如何保證利潤得以生存呢，出路就在于成本控制。

佳能公司中國區(qū)總裁小澤秀樹坦言：“利潤率提高的秘訣在于成本控制。從研發(fā)、設計到生產銷售這一系列的過程做到嚴格控制，在保證優(yōu)質產品的同時，再把產品成本降下來，才能在激烈競爭的市場中保持良好的利潤?！背杀究刂茟灤╉椖块_發(fā)的全過程，從立項、策劃、設計，到發(fā)包、施工、竣工，再到后期運營維護，下面就來談談房地產開發(fā)全過程成本控制要點。

㈠項目立項決策階段成本控制：

1、定位是關鍵。

不要為立項而立項，應建立在認真、客觀的調研和分析之上，選擇有優(yōu)勢的項目；重點對市場現(xiàn)行售價和預期走勢進行準確的調查判斷，確定目標售價。

2、技術可行性分析是前提。

對產品定位要建立在技術方案可行的基礎之上。

3、土地獲取成本優(yōu)勢是項目成功之本。

土地價格無論以何種方式取得，均應事先做到心中有數(shù)。

㈡規(guī)劃設計階段成本控制

項目立項決策是主要因素，設計方案優(yōu)化是關鍵因素?？茖W合理的設計可以降低10%的工程造價，以下是控制設計的五大策略：1、實行設計方案的招投標，優(yōu)化設計；2、實行限額設計，有效控制造價；3、加強對設計圖紙的會審與審查；4、深入應用價值工程原理；5、采用合同措施，有效控制造價。

㈢招標階段成本控制

1、項目建設階段控制的六大渠道：

通過招標方式選擇好施工隊伍；加強合同管理，完善合同條款；對大宗材料和大型設備實行單獨招標采購；嚴格履行工程發(fā)包合同；按合同約定實際完成工作量支付工程進度款；加強對監(jiān)理單位的管理，主動防范施工單位索賠。

2、如何在招標階段有效控制工程造價

⑴形成有效競爭。保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當比例。對于價格受市場變化影響不大的項目，進行年度招標。對于對外觀要求不高、技術標準較為簡單的材料設備可以進行年度招標，若受市場變化影響較大的材料設備，注意招標時間的確定并關注市場變化。

⑵管理程序到位，選擇有實力守信用的施工或供貨單位。組織對施工及供貨單位考察，填寫合格供方考察表。

⑶標底是對擬招標項目造價的預期，標底的準確確定需要對設計和現(xiàn)場條件準確把握，可以使用經驗數(shù)據(jù)作為標底，也可以單獨編制標底，通過標底的編制還可以提前發(fā)現(xiàn)設計不足，防止施工單位串標。

⑷根據(jù)各種承包方式的優(yōu)缺點和項目的具體情況合理選擇承包方式，重點考慮施工推進和成本控制之間的矛盾和平衡。

條件具備時盡量總價包干?？煞乐蛊涮岢鑫覀儾涣私獾睦碛稍谑┕み^程中要求增加造價。 總價包干但留個別活口。例如總包中的鋼筋、砼、水泥價格漲跌超過5%后，超出（或低于）5%部分由甲方承擔（或退還甲方）。

按定額報下浮率。對于沒有圖紙或預計圖紙變化較大的工程，為趕工程進度，建議承包方式選擇社會公認的計算方法，例如按定額，投標時報下浮比例。

每種方式均有利有弊，一旦確定，就應該揚長避短，精心組織和管理，減少不必要的費用發(fā)生，可以工程使甲乙雙方得到雙贏。

⑸合同條款：嚴格、準確、嚴謹、保護公司利益

要求使用公司標準文本合同，補充條款盡量自己編寫。合同中對價格組成及風險的約定應全面，防止施工或結算時要求調價，同時為防止因風險考慮過高致使造價增高，需要認真分析報價，核定施工單位所報措施及風險費的合理性。

⑹招標組織中的重要環(huán)節(jié)

招標方式和范圍的確定千變萬化，建議認真思考，制定利于我司的游戲規(guī)則。重視和珍惜游戲規(guī)則的制定權，保護公司利益。招標范圍和標段的劃分需要視工程具體情況確定。

⑺合理低價中標如何執(zhí)行。

先評技術標，可修改完善，標準一致技術標均合格后再開經濟標，是對低價中標的改進。普通項目應嚴格執(zhí)行。綜合評分法也有缺陷，評價體系的科學性和合理性無標準。對于擬定中標價低于或接近經驗值的項目，認真分析投標報價，工程數(shù)量統(tǒng)一的基礎上，分析其材料、人工及管理費水平。避免報價中不合理的地方，例如數(shù)量少報，單價偏高。

㈣施工階段成本控制

施工階段由于設計已完成，工程量已完全具體化，因而影響工程投資的可能性只有5%-10%，節(jié)約投資的可能性已經很小，但工程投資都主要發(fā)生在這一階段，浪費投資的可能性很大。主要從以下五個方面進行成本控制。

第一，加強現(xiàn)場管理：選擇有經驗的管理人員做工程負責人，嚴格督促按圖施工，嚴格進料抽查，嚴格材料代用和變更。

第二，可對管理人員實行獎勵：在施工過程中，應鼓勵現(xiàn)場管理人員發(fā)現(xiàn)施工圖設計錯誤或提出優(yōu)化意見，可設立節(jié)約合理建議獎。

第三，嚴格控制進度撥款：要主動控制工程量核算。

第四，合理確定工程變更價款：變更后要主動管理變更價款。

第五，合理規(guī)避索賠風險：在合同簽定時就應約定細致。在執(zhí)行中對合同偏差值要及時簽定補充合同，避免因時間長、人員變動等出現(xiàn)相互之間分不清責任而扯皮的現(xiàn)象。

㈤結算階段成本控制

任何合同都會有不完善的地方，認真研究仔細分析合同條款和相關資料，找出利于我司的方面，可在結算爭議時占主動。當然，最好是在招標及合同簽訂時對哪些條款有利于我們、哪些條款可能存在隱患就能夠做到心中有數(shù)。特別需要注意的是相關監(jiān)控信息的及時和準確性；嚴格審核結算工程量，合理確定結算單價。

㈥其他階段成本控制

關于銷售費成本控制：

銷售費大致占樓盤銷售額的1%-3%，公司一般在立項時就有成本目標，所以要嚴格控制在預算之內。

關于管理費成本控制：

1、要學會當家過日子，樹立主人翁的觀念意識，樹立艱苦奮斗的精神。

2、要了解管理費用的組成，實行嚴格預算管理。

提倡“小氣管理”，處理好“小氣”與“大氣”的關系。任何一家企業(yè)一旦贏得了總成本領先的地位，就可以獲得更強的競爭力，更大的利潤空間，以及那些對價格敏感的顧客的忠誠，在微利競爭時代，遵循“絕不多花一分錢，絕不多浪費一分錢，絕不多浪費一分鐘，絕不多雇傭一名員工”的原則，奉行“斤斤計較”的成本管理理念已經成了企業(yè)獲得競爭有事的殺手锏。

關于財務費成本控制：

實際上是對資金時間價值的控制，通過減緩工程地價款支付控制合理適度的開發(fā)進度，縮短開發(fā)周期，降低資金占用時間，達到對財務費用的控制。

綜上所述，房地產開發(fā)的成本控制是企業(yè)生存的客觀要求，而房地產開發(fā)成本是可以控制的，若想主動地、有效地、全面地控制成本，房地產企業(yè)必須注重全員參與的全過程成本控制。

參考文獻

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