摘 要 在具體的司法實踐中，正確認(rèn)識商品房認(rèn)購合同的性質(zhì)對于處理購房糾紛具有實質(zhì)意義，在理論和司法界，對商品房認(rèn)購合同性質(zhì)的認(rèn)定眾說紛紜，筆者認(rèn)為是一種獨立的預(yù)約合同，其他定性都沒有把握商品房認(rèn)購合同的本質(zhì)。

關(guān)鍵詞 認(rèn)購合同 預(yù)約 商品房

隨著我國房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，商品房認(rèn)購合同糾紛也逐年增多。很多房地產(chǎn)開發(fā)商在和認(rèn)購人簽訂商品房購房合同前，與認(rèn)購人簽訂一份商品房認(rèn)購合同（實踐中使用的名稱不一，如稱為預(yù)訂書、確認(rèn)書、預(yù)購書等）。最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》對商品房認(rèn)購合同的性質(zhì)也未規(guī)定，難以解決司法實踐中的問題，故仍有進(jìn)一步探討的必要。

一、商品房認(rèn)購合同的概念

商品房認(rèn)購合同是指商品房買賣雙方在簽訂商品房預(yù)售或銷售合同前所簽訂的擬購買商品房或擬簽訂商品房買賣合同的文書。該認(rèn)購合同簽訂后，認(rèn)購人會交付一定的定金，約定在一定期限內(nèi)與開發(fā)商簽訂購房合同，開發(fā)商在約定期限內(nèi)為認(rèn)購人保留指定的房屋，不得預(yù)訂、預(yù)售或銷售給他人。

通過概念分析，商品房認(rèn)購合同應(yīng)具備兩個條件：一是必須在簽訂商品房預(yù)售或者銷售合同之前經(jīng)雙方協(xié)商簽訂；二是合同明確規(guī)定購房者享有在將來某個時間購買開發(fā)商某處商品房或簽訂商品房買賣合同的權(quán)利。因此，商品房認(rèn)購合同是商品房買賣雙方當(dāng)事人在簽署商品房預(yù)售合同或商品房現(xiàn)房買賣合同前所簽訂的協(xié)議，是對雙方交易商品房有關(guān)事宜的初步確認(rèn)。

二、理論界、司法界對商品房認(rèn)購合同的法律性質(zhì)的觀點

1、從合同說。該觀點認(rèn)為，商品房認(rèn)購合同是相對于正式的購房合同而言，具有從屬性和依附性，必須以正式購房合同的存在而成立、生效，是正式購房合同的從合同，兩者之間存在一種制約依存關(guān)系。

2、擔(dān)保說。該觀點認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購合同的主要目的是擔(dān)保購房雙方在約定的將來某個時間能夠訂立正式的購房合同，商品房認(rèn)購合同的主要內(nèi)容為定金條款，其內(nèi)容符合《擔(dān)保法》的有關(guān)規(guī)定，因此應(yīng)該認(rèn)定為擔(dān)保合同。

3、買賣合同說。該觀點認(rèn)為，在商品房認(rèn)購合同中，當(dāng)事人雙方平等自愿地表達(dá)了商品房買賣的真實意思，并且就權(quán)利義務(wù)進(jìn)行協(xié)商達(dá)成了一致，所以商品房認(rèn)購合同應(yīng)當(dāng)視為買賣合同，日后的正式商品房買賣合同只是對認(rèn)購合同部分內(nèi)容和條款的補充和完善。

4、要約說。該觀點認(rèn)為，商品房認(rèn)購合同是房地產(chǎn)開發(fā)商向購房者發(fā)出的單方訂約的意思表示，包涵了三方面主要內(nèi)容：一是希望與購房者訂立購房合同的準(zhǔn)確的意思表示；二是明確提出了各項條款供購房方考慮；三是給購房方規(guī)定了一個答復(fù)的期限，以便于對方及時答復(fù)。因此，商品房認(rèn)購合同具有要約性質(zhì)。

5、意向說。該觀點認(rèn)為，商品房認(rèn)購合同僅是當(dāng)事人洽談商品房買賣事項形成的初步文件，雙方僅達(dá)成購買商品房的初步意向，只能是買賣雙方初步的意思表示，因此應(yīng)該看作是雙方的一種買賣意向，不具有法律效力。

6、預(yù)約說。該觀點認(rèn)為，簽訂商品房認(rèn)購合同是為了約束雙方的交易行為，并為將來簽訂正式商品房買賣合同做準(zhǔn)備，是約定雙方有義務(wù)在一定期限內(nèi)洽談購房合同，這種意思表示是明確的，具備合同法規(guī)定的合同成立的要件，因此，商品房認(rèn)購合同本身就是一種獨立的合同，其具有預(yù)約的特征及效力。

在司法審判實踐中，法官對商品房認(rèn)購合同性質(zhì)的認(rèn)定，歸納起來主要有兩種觀點：

1、認(rèn)購合同是預(yù)售合同。這種觀點認(rèn)為，認(rèn)購合同是買賣雙方在平等自愿基礎(chǔ)上的真實意思表示，是在商品房正式合同簽訂之前簽訂的，與商品房預(yù)售合同具備相同內(nèi)容和效力范圍，因此應(yīng)該將商品房認(rèn)購合同等同于正式預(yù)售合同。2、認(rèn)購合同非獨立合同。這種觀點認(rèn)為，商品房認(rèn)購合同并非獨立的合同，因為商品房認(rèn)購合同僅是對簽訂正式商品房買賣合同的相關(guān)事宜的約定，不具備獨立合同所應(yīng)具備的內(nèi)容，因此不能認(rèn)定為獨立的合同。

三、商品房認(rèn)購合同是一種獨立的預(yù)約合同

以上觀點角度各異，立足點不同得出的結(jié)論也各不相同。本人贊同商品房認(rèn)購合同是一種獨立的預(yù)約合同，其他定性都沒有把握商品房認(rèn)購合同的本質(zhì)。

1、形式上進(jìn)行認(rèn)定。由于商品房認(rèn)購合同是商品房買賣雙方約定在一定期限內(nèi)洽淡、協(xié)商、簽訂商品房買賣合同的約定，是對設(shè)立預(yù)訂商品房權(quán)利義務(wù)的合意，商品房認(rèn)購合同是平等主體之間為設(shè)立買賣商品房民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議，認(rèn)購合同應(yīng)為獨立的合同。

2、內(nèi)容上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購合同應(yīng)屬于商品房買賣合同的預(yù)約合同，與商品房買賣合同之間是預(yù)約與本約的關(guān)系。認(rèn)購合同是買賣雙方就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的約定，不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行直接確認(rèn)，所以不應(yīng)從于商品房買賣合同。認(rèn)購合同與商品房買賣合同之間還存在許多不可預(yù)測的環(huán)節(jié)與風(fēng)險，如果將認(rèn)購合同直接認(rèn)定為商品房買賣合同，那么開發(fā)商在掌握優(yōu)勢信息的情況下，可能附加種種不合理條件，強行要求買方履行此“買賣合同”或承擔(dān)違約責(zé)任，則會嚴(yán)重?fù)p害買方的利益。

3、性質(zhì)上進(jìn)行認(rèn)定。商品房認(rèn)購合同與正式的商品房買賣合同的關(guān)系為預(yù)約與本約的關(guān)系。在合同分類中，存在本約與預(yù)約之分。盡管我國現(xiàn)行立法沒有規(guī)定預(yù)約制度，但基于契約自由的精神，不應(yīng)否認(rèn)交易雙方以訂立預(yù)約的方式為訂立本約做準(zhǔn)備，商品房認(rèn)購合同即為一類非常典型的預(yù)約。

本文對認(rèn)購合同的法律性質(zhì)采用獨立預(yù)約合同說。首先，認(rèn)購合同同樣是平等民事主體之間設(shè)立民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議，完全符合我國合同法第二條對“合同”的定義，故認(rèn)購合同是應(yīng)該受合同法調(diào)整的合同；其次，認(rèn)購合同不是對房屋買賣合同債權(quán)的擔(dān)保，其效力并不依附于房屋買賣合同，故認(rèn)購合同又是獨立于房屋買賣合同的合同；最后，認(rèn)購合同是約定將來訂立房屋買賣合同的合同，符合民法學(xué)界對預(yù)約的定義，故認(rèn)購合同又為商品房買賣合同的預(yù)約。

（作者單位：中國政法大學(xué)）