摘要：目前，全國城市房屋拆遷和征收過程中普遍存在的一個問題是：重視房屋拆遷而輕視房屋產(chǎn)權(quán)注銷，房屋拆遷之后，沒有人主動去申請注銷產(chǎn)權(quán)，造成不能及時清理登記機(jī)構(gòu)的產(chǎn)權(quán)實物檔案與電子檔案，從而給產(chǎn)權(quán)查詢以及司法協(xié)助執(zhí)行等帶來很大的影響，甚至?xí)绊懙讲疬w戶繳稅及限購房屋，給不法分子鉆營的機(jī)會，導(dǎo)致嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失。

關(guān)鍵詞：房屋拆遷；產(chǎn)權(quán)；注銷登記

全國城市房屋拆遷產(chǎn)權(quán)注銷工作目前普遍存在管理遲滯的問題，權(quán)屬證書出現(xiàn)流失、損毀或在拆遷實施單位、街道辦事處以及征收辦等部門散亂堆放等現(xiàn)象。產(chǎn)生這些問題的根本原因是，房屋拆遷時，人們對產(chǎn)權(quán)初始轉(zhuǎn)移登記較為重視，但卻忽視了產(chǎn)權(quán)注銷登記，于是給一些不法分子有機(jī)可乘、制售產(chǎn)權(quán)證和騙取拆遷補(bǔ)償款項等機(jī)會，從而影響社會的穩(wěn)定。

一、注銷登記辦理所依據(jù)的法律規(guī)定

1、在2007年10月1日出臺的《物權(quán)法》第六條規(guī)定消滅不動產(chǎn)物權(quán)，需要依法進(jìn)行登記；第九條規(guī)定消滅不動產(chǎn)權(quán)只有經(jīng)登記后方可生效，而未經(jīng)登記的無效，但法律另有規(guī)定的則除外；第十四條規(guī)定消滅不動產(chǎn)物權(quán)，依法應(yīng)當(dāng)?shù)怯?，并從在不動產(chǎn)登記簿記載日起生效；第三十條規(guī)定消滅物權(quán)為合法拆除房屋的事實行為，在事實行為開始起生效；第一百五十條規(guī)定消滅建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)由登記機(jī)構(gòu)將用地使用權(quán)收回；第一百五十五條規(guī)定消滅已登記宅基地使用權(quán)，應(yīng)當(dāng)在登記處及時辦理注銷登記[1]。

2、《房屋登記辦法》中第四十條規(guī)定在消滅登記的所有權(quán)之后，原權(quán)利人，沒有進(jìn)行注銷登記申請，依據(jù)人民政府生效的征收決定，登記機(jī)構(gòu)可以辦理注銷登記，并在登記簿上記載，令所有權(quán)失效。在《城市房地產(chǎn)權(quán)屬檔案管理辦法》中地十六條規(guī)定產(chǎn)權(quán)檔案管理機(jī)構(gòu)需要對房地產(chǎn)權(quán)屬變化情況加以掌握，并對有關(guān)權(quán)屬檔案材料進(jìn)行及時補(bǔ)充，充分保證房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀與房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的一致性。

二、城市拆遷房屋的產(chǎn)權(quán)注銷登記存在的不足

1、產(chǎn)權(quán)注銷登記申請存在的不足問題。一般情況下，城市建設(shè)拆遷房屋通常有兩種方式，即產(chǎn)權(quán)交換及貨幣拆遷。該行為屬于一種房地產(chǎn)交易，相當(dāng)于在某段時間內(nèi)拆遷人與產(chǎn)權(quán)人等特定對象間的強(qiáng)制性交易，理論上交易雙方在拆除房屋之前應(yīng)當(dāng)錢房兩清并共同申請登記，若產(chǎn)權(quán)人不同意時將會強(qiáng)制性拆遷[2]。根據(jù)房屋登記辦法規(guī)定，房屋產(chǎn)權(quán)注銷的申請由所有權(quán)人進(jìn)行，然而在沒有有效的制約措施下，在房屋拆遷后，沒有人主動申請房屋產(chǎn)權(quán)注銷。并且開發(fā)公司拆遷房屋遺留的產(chǎn)權(quán)注銷歷史問題，更形成無人問津的陳年舊賬。

2、對不申請注銷的制約存在的不足。拆遷主管部門對于城市建設(shè)中新的拆遷征收項目，仍然進(jìn)行項目拆遷驗收，土地部門和登記機(jī)構(gòu)依然頒發(fā)土地證和預(yù)售許可證，從而影響到國家稅收政策的執(zhí)行 。對于事實已拆遷，卻多年為注銷而引起的遺留問題不加重視。導(dǎo)致出現(xiàn)“前未注銷清，后面注銷亂”的混亂現(xiàn)象。

三、城市拆遷房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記的具體措施

1、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記工作，可以采取首先由該市房產(chǎn)管理局出臺《關(guān)于做好拆遷后房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記工作的通知》等規(guī)范性文件，選擇一種在簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議時，由拆遷人將權(quán)屬證書收回的方法，在拆除房屋后并由拆遷人單方面主動申請，并通過檔案館直接將產(chǎn)權(quán)登記注銷，然后將注銷憑證頒發(fā)給拆遷人。第一，在申請拆遷項目報結(jié)之前，拆遷人應(yīng)當(dāng)先在產(chǎn)權(quán)檔案館，將房屋權(quán)屬證書原件以及申請房屋注銷登記權(quán)證等一式三份提交給相關(guān)人員，以便辦理所拆除房屋的注銷登記手續(xù)。第二，在核準(zhǔn)拆除房屋注銷登記之后，產(chǎn)權(quán)檔案館出具“池州市房屋注銷登記憑證”并將蓋章確認(rèn)的兩份權(quán)證清冊返還給拆遷人。并注意清理相關(guān)的實物檔案及電子檔案。這種建立在產(chǎn)權(quán)管理、檔案管理以及地理測繪信息管理基礎(chǔ)上的產(chǎn)權(quán)注銷登記方式，具有較高的辦事效率。

2、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記，還可采取首先由地方頒布《池州市城市房屋拆遷管理辦法》，規(guī)定由市房產(chǎn)行政主管部門對拆遷范圍內(nèi)的房屋所有權(quán)屬進(jìn)行詳細(xì)審核，待審核通過后，才能給所有人予以補(bǔ)償 。在結(jié)束拆遷后，通過市房產(chǎn)行政主管部門由拆遷人辦理房屋產(chǎn)權(quán)注銷登記手續(xù)，從而注銷產(chǎn)權(quán)。

3、對于池州市的產(chǎn)權(quán)注銷登記，亦采取將產(chǎn)權(quán)注銷、檔案館產(chǎn)籍注銷以及測繪部門圖籍注銷同時進(jìn)行的方法。一是，由池州市的區(qū)政府去圖測繪公司對所拆遷房屋申請測繪，將拆遷范圍進(jìn)行圖籍界定，并且重要建筑物通過影像資料的形式加以保存。二是，由產(chǎn)權(quán)檔案館詳細(xì)查詢所拆遷范圍內(nèi)房屋的產(chǎn)權(quán)檔案，并向區(qū)政府提供明細(xì)查詢匯總表。三是，在簽訂協(xié)議和實施補(bǔ)償之前，由區(qū)政府將權(quán)屬證件提供給登記中心，并由登記中心對證件進(jìn)行核驗并確認(rèn)，然后決定是否進(jìn)行產(chǎn)權(quán)注銷申請。最后，注銷登記由市房產(chǎn)登記交易中心辦理并核準(zhǔn)，并出具“池州市房屋權(quán)屬注銷登記證明”作為補(bǔ)償?shù)膽{據(jù)和備案。若出現(xiàn)由于檔案缺失而無法對權(quán)屬證件進(jìn)行核驗及注銷的問題，可以由房屋所在地區(qū)向市重點辦集體上報，然后由市重點辦集體加以分析研究再作出相應(yīng)決策。關(guān)于測繪服務(wù)的收費(fèi)問題，在對拆遷范圍進(jìn)行圖籍界定的測繪時，應(yīng)當(dāng)按照減半的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)來收取。

此外，對于城市過去拆遷房屋遺留的所有權(quán)人沒有申請產(chǎn)權(quán)注銷登記的情況，根據(jù)生效的拆遷協(xié)議文書，登記機(jī)構(gòu)可以將其在登記簿上記載，并將原所有權(quán)收回或公告作廢。

結(jié)束語：由于大量的城市房屋需要拆遷，然而卻存在沒有人主動去申請產(chǎn)權(quán)注銷的問題，所以導(dǎo)致產(chǎn)權(quán)以及產(chǎn)籍等管理方面出現(xiàn)了許多問題，給國家的限購政策、稅收政策等帶來了嚴(yán)重的影響。因此，應(yīng)當(dāng)依法規(guī)定拆遷人主動辦理房屋拆遷的產(chǎn)權(quán)注銷登記，從而充分保證房地產(chǎn)權(quán)屬現(xiàn)狀與房地產(chǎn)權(quán)屬檔案的一致性。（作者單位：安徽省池州市房地產(chǎn)交易中心）

參考文獻(xiàn)

[1]羅旭剛，黃吉伍.征地拆遷范圍內(nèi)房地產(chǎn)權(quán)問題[J].中國土地，2013，（1）：36.

[2]楊麗霞，程龍.一戶村民能否擁有兩處宅基地[J].資源導(dǎo)刊，2011，（1）：38.