摘要：房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展所引起的房價過快增長，熏染了諸多的房地產(chǎn)商和賣房者的利欲，房地產(chǎn)業(yè)不可避免出現(xiàn)了“一房二賣”的現(xiàn)象，這是房地產(chǎn)業(yè)法律不健全的一種突出表現(xiàn)，不法房屋出賣商為了實現(xiàn)自己的利益最大化，在房屋買賣前債權達成與實際登記之間的時間延差來實現(xiàn)房屋的二次買賣，嚴重損害了市場秩序。因此，規(guī)范出賣商的行為變得非常重要，本文著眼于“一房二賣”現(xiàn)象，并對該現(xiàn)象所引起的法律思考進行了詳細的闡述，盡力規(guī)正房地產(chǎn)秩序。

關鍵詞：一房二賣；產(chǎn)生原因；法律思考

所謂一房二賣，顧名思義，是賣房者利用房屋買賣的債權達成與實際登記之間的時間差，將其違法同時賣給兩個買受人的現(xiàn)象。商品房一房二賣的問題，既涉及到債權法又涉及到物權法，與我國的不動產(chǎn)物權變動的相關法律文獻有著極其復雜和重要的聯(lián)系。現(xiàn)階段我國關于此方面的確切立法還不夠完善，物權變動立法模式還不夠明晰，不動產(chǎn)登記及其管理還不夠合理，因此，本文將從法律的角度著重闡述“一房二賣”所引起的法律思考，意在法律范圍內(nèi)規(guī)范房地產(chǎn)買賣秩序，保障房地產(chǎn)交易市場的有序良性發(fā)展。

一、“一房二賣“現(xiàn)象產(chǎn)生的原因

“一房二賣”產(chǎn)生的根源，歸根到底是買房者追求最大化利益的私心，在房地產(chǎn)業(yè)越來越向高暴利方向趨近的時候，這些不法賣房者在房屋第一次讓渡完之后并沒有按照法律規(guī)定將房屋所有權轉移到第一個買房人手中，而是利用房屋正式的債權達成與實際登記之間的時間延差而非法二次買賣房屋，這種不良的市場行情確實是誘發(fā)“一房二賣”的主因。下面，結合法律行為下的物權變動模式來看一下。物權變動的模式一共分為三種，分別是債權形式主義、物權形式主義和債權意思主義，這三種不同的物權變動模式具體的法律要求與實施過程是不一樣的。首先在物權形式主義下，不動產(chǎn)的變更必須有一個登記的步驟，那么不可避免地導致了債權契約和不動產(chǎn)變更之間的時間差，從而引起不法出賣者的房屋二重買賣；在物權形式主義下，物權的變動須有債權行為和獨立的物權合意以及必要的的登記和履行交付的法定形式，所以物權形式主義與債權形式主義殊途同歸。那么，與這兩者差異明顯的就是債權意思主義，達成債權合意與物權變動是同步的，所以雖不會發(fā)生“一房二賣”現(xiàn)象，但是也存在一些顯著弊端。

二、一房二賣現(xiàn)象所引起的法律思考以及預防對策

首先，我們需要意識到，“一房二賣”會同時產(chǎn)生兩份合同，那么，這兩份合同的法律效力該如何來判定，是判定兩份合同都有效，還是只判定一方合同有效？那么最終的判定結果所依據(jù)的法律標準是什么？相關法律對此又給出了怎樣的明文規(guī)定？其次，在“一房二賣”中登記過戶的法律效力如何判定？在房屋買賣的過程中，是需要為房屋進行過戶登記的，交易雙方需要完成房屋登記過戶的必定手續(xù)，但是，如果合同已簽，卻沒有登記，那么這個合同是否有效呢？房屋的物權在這種情況下是否該轉移呢？再次，“一房二賣”中第三方與出賣者的交易是否算作是對前者合同中買受者的侵權呢？若是第三方在知情已存在房屋交易的前提下依舊簽訂購房合同，這樣是否可判定為第三方的侵權呢？若是第三方完全不知情，那么這又能否算作是侵權呢？最后，又該如何判定賠償?shù)膯栴}呢？一房二賣的必然結果必得有一人得不到房屋，那么該由誰來賠償?shù)貌坏椒课葸@一方的損失呢？聯(lián)系前面出現(xiàn)的問題，如果合同有效，可以判定出賣方來賠償買受方相應的損失嗎？出賣方是否在此構成了違約？若合同無效的話，又該怎樣來定奪賠償人？這些問題解決的法律依據(jù)又是什么呢？

對于“一房二賣”現(xiàn)象，我們該怎樣預防呢？一方面，我們必須出臺一個有強制性的可行性強的履行順序，按照常規(guī)邏輯，我們依據(jù)合同生成時間的先后來判定履行順序應該是最合理合情的，一個房屋只能有一個物權人，那么這個物權人的判定只能是第一個簽訂法律合同、獲得物權轉移的人。還有一種可能的措施，那就是將優(yōu)先占有的買受人放在優(yōu)先選擇之列，并在多個購買人之間形成一種對抗效力，并結合實際將房屋轉讓給最有優(yōu)勢的購買人，這項措施只能定義為可能的措施，因此確實存在著一些問題，但是可以幫助我們提出更好的解決對策。另一方面，我們要通過法律措施來預防，那就是建立一個付款中間人制度。簡單介紹一下整個的過程，出賣者將全部的房屋契書待全部簽署合格后轉交給中間人，中間人待契約或法定的事情生成或發(fā)生后，全部條件達成后將契約書轉交給買受人，買受人在擁有契約書之日起便擁有了房屋的完整所有權。這樣，便有效避免了“一方二賣”現(xiàn)象的發(fā)生。

結語：“一房二賣”現(xiàn)象揭示了房地產(chǎn)業(yè)仍然存在很多法律缺陷，嚴重損害了市場經(jīng)濟的誠信機制，我們要從個人私有利益驅動與相關制度、法律兩方面入手來解決“一房二賣”問題，不斷完善不動產(chǎn)登記制度及管理模式，推行付款中間人制度來有效預防，力求規(guī)范房地產(chǎn)業(yè)的秩序，促進其良性發(fā)展。（作者單位：浦城縣人民法院）

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