摘要：所謂“新形勢下的房地產開發(fā)企業(yè)實施會計內部控制途徑”原則上是指我們現(xiàn)當下房地產開發(fā)和格局，如何正確實施和開展，形成一套專業(yè)化、合理化、新型化的完整體系，并以志存高遠，穩(wěn)扎穩(wěn)實途徑進行全面發(fā)展并統(tǒng)籌出一套合理有效的內控制度管理章程。因此，在建立和鞏固房地產業(yè)開發(fā)狀況和控制力度上，即是政府部門的明文規(guī)定也是企業(yè)所有者、經營者和其他相關利益者的具體要求和職責所在。

關鍵詞：房地產業(yè)；實施計劃；雙高現(xiàn)象；市場競爭；和諧發(fā)展；內控制度

前言：中國房地產歷經20余年又余的高效發(fā)展，特別是21世紀初到21世紀中期，房地產已成為國家財政收入的重要來源及增長點和消費點，從而拉動國家經濟的快速增長。近年來，房地產業(yè)普遍呈現(xiàn)“高房價和高空置率并存”的經濟現(xiàn)狀，“雙高現(xiàn)象”就成本和需求上已經很難從科學的角度進行明確分析和判斷，如此一來，房地產業(yè)下的市場結構以及這一結構下的其他產業(yè)都將受到嚴重沖擊和壟斷，使整個房地產業(yè)的開發(fā)企業(yè)和實施企業(yè)內部結構都受到其他因素的影響。因此，為了使我國國民經濟能有序、健康、快速、和諧的發(fā)展，2003年下半年期間，中央正式提出，針對房地產行業(yè)進行全面的宏觀調控，在土地、貿易、金融、證劵等方面做出了進一步的重大改革措施，使房地產企業(yè)在合理的情況下運行；市場經濟、競爭環(huán)境、開發(fā)機制、運行模式和交易方式上都發(fā)生了重大改觀，從而不斷的推動我國房地產業(yè)與時俱進達到另一個歷史的新起點。也是此現(xiàn)狀下，使得中國房地產業(yè)在市場結構和市場競爭中處于一個互動的關系，并相互牽制與前進，也使得中央政府及地方政府都高度重視房地產業(yè)，對此進行規(guī)劃和布局，提高房地產業(yè)在市場中可實施性和可競爭性，從而充分發(fā)揮市場潛質。

一、新形勢下房地產開發(fā)企業(yè)會計內控中存在的問題

（一）、房地產開發(fā)企業(yè)對內控的認識不足

當前形勢下的房地產業(yè)不同于其他行業(yè)，它需要大量的資金注入和維持，言下之意就是在可持續(xù)發(fā)展的情況下合理的利用和規(guī)劃資金的合理周轉和使用，從而獲得最大效益。如此一來，房地產開發(fā)企業(yè)會計內控中存在的問題也將減少，但是，往往不是如此。由于房地產屬于特殊管理范疇，在計劃和實施中都需要有精密的規(guī)劃，由此可見，與其他行業(yè)相比房地產在會計核算和內容上都有自己獨到的見解，但是，就目前形勢而言核算仍為擺脫計劃經濟的模式，導致會計核算滯后于市場經濟，直接影響了企業(yè)經濟效益的發(fā)展，妨礙了房地產企業(yè)的制度的完善度。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，房地產在核算過程中最為常見的問題就是不夠深入仔細，粗心大意，造成成本費用不實，當期收支不平衡，更不能真實的反應出當期的收支結余和當期預算，再者就是，某些事業(yè)單位的資產和負債反應不夠完善還存在不真實情況，企業(yè)財產和個人財產混合使用。很多房地產企業(yè)對內會計控制目標體系不明確，協(xié)調會計內部控制水平要求不高，會計內部控制環(huán)境差又低，由于對會計內部的重要性認識不足，容易影響會計內部人員的積極性導致不斷下降，由于經驗不足及市場經濟不穩(wěn)定性，然而，很多房產公司在管理上業(yè)缺乏管理能力間接導致公司運作不協(xié)調，程序混亂，資源分配不合理得不到充分展現(xiàn)發(fā)揮不到積極作用，財務方面的信息統(tǒng)計不符合章程導致公司內部通貨膨脹或通貨緊縮適應不了市場固有的差異化，抵御風險的能力下降。

（二）房地產開發(fā)企業(yè)會計內部控制環(huán)境較為弱化

所謂的內部控制環(huán)境是指：是指被審計單位為了保證該業(yè)務活動的所有權進行的保護資產安全和完整，防止出現(xiàn)意外，在保證會計資料的真實性、合法性、完整性而制定的政策及章法。當前，中國房地產企業(yè)內部控制環(huán)境還較為薄弱存在很多問題，如；相關法律法規(guī)不夠明確也不統(tǒng)一，對內沒有真實的涵蓋控制的全部內容，房地產業(yè)、金融業(yè)及其他行業(yè)的會計信息不詳而失真，法制化與法制化之間的配合以及權衡還待加強，行業(yè)內部人員應在自我約束的前提下統(tǒng)籌規(guī)劃企業(yè)經營活動。其次，建立企業(yè)事后監(jiān)督，在會計部門常規(guī)的核算基礎上建立以防為主的監(jiān)控路線，各機關人員從事業(yè)務時，必須明確業(yè)務處理權限和承擔事后的相應責任，在適當?shù)幕A上對會計部門進行進行內部控制，以查為主的監(jiān)督防線，防止一切不實情況的發(fā)生。房地產企業(yè)的信息溝通減少，企業(yè)內外信息不統(tǒng)一不暢通，信息的手采集、收集、存儲、加工、輸出等各項程序不夠完整。信息的傳遞不夠迅速，準確度不高，從而降低企業(yè)的收益和名聲。因此，要充分發(fā)揮房地產董事會的作用，加強董事會的建設，履行其監(jiān)督和和引導的作用。企業(yè)文化建設，員工思想道德文化素質也是內部控制的重要元素之一，但是，價值觀的建設必須脫離盈利高于一切的思想，認真考慮道德問題，企業(yè)在社會中的責任即是公平、公開、公正、合法的關系

（三）房地產開發(fā)企業(yè)會計內控制度并不完備

內控制度就是指：企業(yè)內部對會計業(yè)務活動的組織進行約束和管理，并且兩者之間緊密聯(lián)系相互協(xié)調和控制。房地產中的會計內控制度并不完善，房地產企業(yè)的內控制度必須符合國家的法律法規(guī)，及政府和相關機構的監(jiān)督管理要求，內控制度也包含了房地產企業(yè)的所有財務活動及活動的決策權、執(zhí)行權、監(jiān)督權等權利。對于經濟建設中的核算、會計等進行有效的改革，作為領導者應該把握好會計的記錄和計算方法使內部建設能在正確的會計活動帶領下有效改善。對于違反職業(yè)道德基準者給予嚴懲處罰，尤其是針對事業(yè)單位的非法活動進行嚴格控制，掌權者采取全面的、透明的監(jiān)督和說明，促使他們在業(yè)務活動上站在法律的基準上辦事，將政治腐敗現(xiàn)象降到最低，將經濟活動建立在正確的軌道中全面開展。企業(yè)在組織和完善過程中一定要遵循“不相容職務相分離的原則” 防止一切弄虛作假影響內部控制作用的發(fā)揮。預算控制也是會計內控制的一項原則，他是通過單位各項經濟業(yè)務來編排詳細的預算和計劃，再通過授權相關關部門提出建議和意見進行控制和監(jiān)督，并明確責任和符合實際情況。

二、房地產開發(fā)企業(yè)實施會計內部控制具體途徑

（一）加強房地產開發(fā)企業(yè)的治理結構

由于近年來受到經濟危機的影響，全球經濟緩慢恢復切未能完全走出低谷，國家積極實施宏觀政策拉動積極的全面復蘇，導致各行各業(yè)都受到行業(yè)政策變化頻繁，企業(yè)籌資、融資、土地購買壓力的增大，產品單一化、項目分散化，直接導致成本控制復雜，銷售形勢不容樂觀，收益和資金流通沒把握性，風險應對和機會把握難以取舍，從而業(yè)間接影響房地產在市場經濟配置中的地位。因此，根據(jù)房地產的區(qū)域發(fā)展水平、城市化進程，我們要保證企業(yè)在積極穩(wěn)健的財政措施下正常運行并降低風險，也必須正確識別和評估企業(yè)經營管理的風險，合理的擴張及靈活運用，實現(xiàn)企業(yè)與人力資源合理配置和收益。開發(fā)企業(yè)的治理結構就必須完善企業(yè)內部的控制結構，這兩者是息息相關相互牽制的關系，只有內部控制機構設置和審計人員的職責都具有獨到性時對外才能合理的行使相關權利和履行相關義務。房地產的外部影響直接受國際經濟形勢及周邊經濟的走向和形勢所影響，再者就是國家重點發(fā)展方向和區(qū)域性城市化進程對企業(yè)投資影響、經濟轉型或稅收政策的變化。所以，根據(jù)內外部環(huán)境的影響及房地產企業(yè)和其他產業(yè)來看，實施內控目標時需結合管理目標對各項目標與實現(xiàn)目標進行資源整合與分析并分析潛在的風險做出正確的評估和應對措施。信息與溝通也是房地產結構中的一項重要指標之一，內部與外部的溝通都必須以一定的規(guī)定和時間間隔進行審核與確認無誤，方便捕捉和傳遞，使公司員工能各司其職，這是由責任部門和內控部門之間以多種方式實現(xiàn)?？傊康禺a業(yè)是根據(jù)內部控制的摹本理論來實現(xiàn)的，只有加強內部管理和保持企業(yè)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展才能形成良好的企業(yè)治理結構系統(tǒng)。

（二）加強構建“以人為本”的企業(yè)文化建設

企業(yè)要生存，就需要構建一個優(yōu)秀的企業(yè)文化“以人文本”的企業(yè)文化。隨著科學經濟的迅速發(fā)展，經濟信息化、網絡信息化、知識信息化的不斷擴展，企業(yè)間的競爭日益增長，人民的物質文化需求也日益提高，文化和文化之間相互滲透、相互促進、相互融合，與此同時，企業(yè)間的競爭也不僅僅取決于企業(yè)的設施、設備、資金更多的是思想道德素質和人文精神或是人的知識結構、信息技術、文化修養(yǎng)等無形資產在中起決定性因素。而且，很多企業(yè)管理者也漸漸從片面的最初追求物質文化管理轉向物質生產管理與企業(yè)文化并進的管理范疇內。一個企業(yè)需要有該企業(yè)的企業(yè)精神，這樣才具備企業(yè)的凝聚力和競爭優(yōu)勢，良好的企業(yè)文化是企業(yè)之魂，動力之源，是企業(yè)生存與發(fā)展的精神支柱和精神源泉。所謂“民為邦本，本固邦寧”這道理是眾所皆知的。由此可見，“以人為本”是企業(yè)文化發(fā)展的必然要求，是組成企業(yè)生存與發(fā)展的根本指標，從而構建和諧社會。再者“以人為本”是建造企業(yè)文化的基石，認知是企業(yè)知識資源的駕馭者，是企業(yè)發(fā)展的原動力，企業(yè)的主觀能動性受人的牽制而合理發(fā)揮它的主觀能動性，并且人也是主動性、積極性和創(chuàng)造性的調動者，這也是直接決定著此企業(yè)的創(chuàng)新力和與時俱進的最終生存之道，企業(yè)的競爭歸根結底是人與人之間的競爭，以人為中心通過調動員工的積極性和創(chuàng)造性提高員工的素質，進而提升企業(yè)在行業(yè)中的凝聚力和創(chuàng)造力。目前，隨著中國經濟的飛速發(fā)展，房地產行業(yè)已在各企業(yè)中占據(jù)部分優(yōu)勢，這個長期依附著資金而運轉的行業(yè)在企業(yè)領導的帶領下，一方面：積極開闊市場，擴大規(guī)?；?，吸收社會中各個階層的資金壯大自己，另一方面：面臨嚴峻的挑戰(zhàn)，積極進取，尋找機會挑戰(zhàn)自我能力使企業(yè)對內對外都充滿的強大的戰(zhàn)斗力和精氣神。在眾多競爭者中，房地產企業(yè)也尋求出了一條屬于自己的企業(yè)文化之路，使自己在殘酷的市場經濟競爭中占有一席之地。

（三）加強完善房地產開發(fā)企業(yè)的會計內控制度

現(xiàn)當下，我們該如何加強完善房地產開發(fā)企業(yè)的會計內控制度：首先，我們應該重組構建和完善企業(yè)的內部會計控制制度，提高企業(yè)的科學管理章法，提高經濟效益，把企業(yè)經營風險和信息流通升級化。由于企業(yè)內部控制制度的建立和完善必須從實際出發(fā)，而且必須符合企業(yè)原則性和具體性的措施兩方面思考，還要著重對內部控制架構的各要素進行剖析和說明，這也是衡量一個上市公司管理制度的重要標志。然后，隨著社會主義市場經濟的發(fā)展，越來愈越多的上市公司對內部控制管理制度要求也越來越重要，就目前的中國上市公司而言，理論和實踐的發(fā)展歷程長而久遠，內部控制認識上也不一致還處于較混亂狀態(tài)，這主要原因還是市場經濟不穩(wěn)定，控制力不強。因此，我們需要高度重視和加強完善房地產業(yè)在市場競爭的的優(yōu)勝虐汰，建立一套同意符合標準的房地產企業(yè)會計內控制度的指導和規(guī)范模本，從而全面建設新型房地產企業(yè)，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置和經濟最大化。

三、結束語

總而言之，由上述可知：經濟全球化直接關系到企業(yè)的生存與發(fā)展，而房地產的開發(fā)和管理都建立在企業(yè)的會計內控制度之下，企業(yè)的一切決策權都應取決于內控制度是否合理化和人文化，不能游離于內控制度之外，因此，內控的五大環(huán)節(jié)；內部環(huán)境、風險評估、控制活動、信息與溝通、內部監(jiān)督在內控中起主體作用，他們只有在環(huán)環(huán)相扣的情況下才能發(fā)揮它的最大功能。（作者單位：天津華廈建設發(fā)展股份有限公司）

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