“任志強說他沒有問題，那他可以把所有項目拿出來，讓大家看看是否達到清算條件。土地增值稅是一個巨大的黑洞，我們進入了這個黑洞，才看到里面的情況，不止外界所想象的那樣，肯定可以拔出蘿卜帶出泥?！?2月13日，此次土地增值稅事件的“始作俑者”——北京市憶通律師事務(wù)所主任李勁松告訴記者。

從11月24日央視報道土地增值稅至今，關(guān)于房企“欠稅門”的爭論一直未平息。盡管此前土地增值稅偶有風(fēng)波爆發(fā)，但涉及面如此之廣影響如此之大的，近年來是頭一次。

12月10日，北京市地稅局的一份“欠稅黑名單”，將原本平息的房企欠繳土地增值稅風(fēng)波再掀波瀾。55家企業(yè)中有六成為房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)，而所欠稅種中土地增值稅赫然在列。

業(yè)內(nèi)的普遍看法是，央視報道有誤差，但“任志強們”也未必都對，土地增值稅仍是一筆糊涂賬。

拖延還是拖欠？

央視關(guān)于“自2005年-2012年8年間，45家房地產(chǎn)上市公司應(yīng)交未交的土地增值稅總額高達3.8萬億”的報道，數(shù)據(jù)正是來自于一直關(guān)注土地增值稅的李勁松，其本人不但是知名律師，亦是注冊會計師。央視的報道，將其推向了輿論的風(fēng)口浪尖。

圍繞“欠繳”一說爭論的焦點，在于房企是否刻意拖延，即項目是否達到國家規(guī)定的清算條件。任志強在微博上一口氣列出8條理由進行反駁，并稱央視“愚蠢與無知”。隨后，王石等業(yè)界大佬也紛紛發(fā)聲，稱自己“一貫守法經(jīng)營、照章納稅”、“不存在欠繳土地增值稅的情況”。

“土地增值稅是按項目所在地政府規(guī)定的比例在預(yù)售時先預(yù)繳的稅種，不存在逃稅、避稅和拖欠的可能。”任志強在微博上稱，他更直接地認為，沒到清算時點，甚至都不能算“應(yīng)繳”。

中國注冊稅務(wù)師協(xié)會常務(wù)理事、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學(xué)財政稅務(wù)學(xué)院教授丁蕓此前告訴記者，企業(yè)一般在“應(yīng)交稅金”科目下設(shè)“應(yīng)交土地增值稅”明細科目，專門用來核算土地增值稅的發(fā)生和繳納情況。

萬科A、華遠地產(chǎn)等多家房企發(fā)布公告稱，房地產(chǎn)項目達到清算條件后才需要清算并交納土地增值稅，央視所說的欠稅屬于“應(yīng)繳未繳”稅額，在開發(fā)項目清算之前可以不用繳納，但不能叫欠繳。

業(yè)內(nèi)人士指出，真正的“欠稅”是指，土地增值稅應(yīng)該在項目竣工或銷售85%以后，稅務(wù)機關(guān)啟動專門清算程序，稅務(wù)局將對納稅人的申報資料進行審核，然后告知納稅人應(yīng)補繳的稅款和時間。只有納稅人沒有按照稅務(wù)局指定的時間補稅，才算拖欠清算環(huán)節(jié)的稅款。

“在土地增值稅的交納上，上市房企還是很規(guī)范的，因為我本人也是一些上市公司的獨立董事?！比珖康禺a(chǎn)商會聯(lián)盟執(zhí)行主席顧云昌顧云昌表示，上市公司一定會將土地增值稅預(yù)留出來。但個別情況也有例外，如稅務(wù)部門未及時清算和中小房企有意拖欠。

“房企自證清白的最簡單方法，就是公布預(yù)提的土地增值稅來源項目清單，只要證明這些項目都沒有完成85%的銷售，預(yù)售許可證都沒有滿三年就可以了。”李勁松說，“我敢說，這些房企旗下絕大多數(shù)項目都到了清算條件?！?/p>

矛頭指向“3.8萬億”

在這場土地增值稅的各方戰(zhàn)爭中，矛頭全部指向了“3.8萬億”的數(shù)據(jù)。中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長朱中一在此事之后就指出，所謂3.8萬億元土地增值稅黑洞，是按照房企55.72%的毛利率計算得出，有明顯夸大的成分，近8年A股房地產(chǎn)上市公司平均毛利率低于40%。

中誠信國際認為，以2005年至2012年累計的營業(yè)收入23.8萬億元為基礎(chǔ)，按照40%的行業(yè)平均毛利率上限估算，8年間房企累計需繳的土地增值稅總額約為1.6萬億元，尚未繳納金額約在1萬億元以內(nèi)。

國泰君安證券披露的分析師報告顯示，目前土地增值稅的缺口大約在7000億。

最終，國稅總局一錘定音：“欠稅的巨額推算方法是不正確的，是對稅收政策和征管方式存在誤解誤讀”。

李勁松說，沒人敢保證房企自報的毛利率沒有水分，真正的數(shù)據(jù)除非逐個測算，但其坦言，對于3.8萬億，其個人也不能保證這個數(shù)據(jù)的準(zhǔn)確性。

在半年多前，土地增值稅也引發(fā)一場軒然大波。當(dāng)時李勁松便向稅務(wù)總局郵寄了一份上市房企應(yīng)交未交巨額土地增值稅金的舉報材料，對29家上市房企提出質(zhì)疑，他根據(jù)年報數(shù)據(jù)逐一測算，截至2012年，包括萬科和SOHO在內(nèi)的知名公司，拖欠應(yīng)該上繳的土地增值稅金總額至少高達640億元。他質(zhì)疑稱，只要把上述29家房企應(yīng)交未交的640億元土地增值稅來源于哪些項目的名單公布，就可以自證清白。”

“合理”避稅？

據(jù)李勁松介紹，土地增值稅一般占樓盤銷售收入的5%至20%，房地產(chǎn)項目毛利率只要達到34.63%以上都需繳納。

國泰君安分析師孫建平進一步指出，毛利率41%、50%、60%和70%的普通住宅項目，土地增值稅占銷售收入的比例應(yīng)達到5.2%、8.5%、13.1%和19.1%。

盡管具體數(shù)據(jù)存在爭議，但部分房企拖欠土地增值稅也確實存在。由于土地增值稅規(guī)定的征收凈利額的30%-60%稅率過高，且征收權(quán)在地方，各地基本上沒有按照四級超率累進稅率征稅，而是拆分成預(yù)征和清算兩部分。

據(jù)丁蕓此前介紹，土地增值稅預(yù)征部分，一般是按普通住宅、非普通住宅、別墅、度假村等級，按銷售收入的1%-5%預(yù)征率進行預(yù)計征收，普通項目預(yù)征2%或3%的情況居多。

由于清算環(huán)節(jié)由當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門把握，成為可鉆的“空子”?；趯ν恋刎斦囊蕾?，掌握征收權(quán)的地方政府，對于開發(fā)商在稅收上往往進行適當(dāng)通融和讓步。房企的常規(guī)做法是，把成本做高，使增值部分減少，以降低土地增值稅。

不少房企做大項目工程建筑安裝成本、裝修成本、公共配套成本，甚至把部分員工的工資和福利列入到項目開發(fā)間接費用，這樣所需要繳納土地增值稅就隨之減少。

此外，有的開發(fā)商通過分期開發(fā)、延期竣工、捂盤惜售等辦法，在項目規(guī)劃時即預(yù)設(shè)超過15%的可售建面用于自留運營，以達到小于85%的清算。甚至?xí)室饬粢恍┪卜?，拖延清算土地增值稅的進度，使開發(fā)商獲得所謂“合理”緩繳的空間。有的開發(fā)商甚至在項目結(jié)束后撤銷公司，消失得無影無蹤。

房企利用稅收政策漏洞“合理”避稅，為土地增值稅清算增加了難度。

先天缺陷、后天“失調(diào)”

作為此次事件爭論的參與者，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭直接將矛頭對準(zhǔn)了稅制設(shè)計，他認為央視“其實沒抓住問題的關(guān)鍵”，雖然確有開發(fā)商避稅、逃稅，但土地增值稅設(shè)計得太復(fù)雜、征稅成本太高，使地方稅務(wù)局很難按稅法從嚴(yán)清算。

國家稅務(wù)總局負責(zé)人近期公開表示，土地增值稅在征管方面還存在一些困難和壓力，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情況復(fù)雜，土地增值稅稅制設(shè)計也比較復(fù)雜。

土地增值稅的清算需要審核大量跨若干年度收入、成本和費用情況，稅收征管難度大并且容易產(chǎn)生執(zhí)法風(fēng)險。

在楊紅旭看來，項目一般是分期滾動開發(fā)，跨越年度大，需要定期及時跟蹤掌握房企每個項目的開發(fā)進度，對增值部分進行征稅，難度大，“預(yù)繳不是上策，但確實是沒有辦法的辦法”。涉及清算時，地方稅務(wù)部門沒有足夠的人力物力核算，許多土地增值稅的收繳也會不了了之。

不少業(yè)內(nèi)人士告訴記者，如果確實要清算，也并不難，不存在技術(shù)的問題，人手也可以加派，關(guān)鍵是其中涉及到一些地方利益關(guān)系。李勁松就反駁稱，房企每三個月就出一份季報，稅務(wù)機關(guān)完全可以按照這個要求房企清算。

加大清繳力度

土地增值稅具有調(diào)節(jié)房地產(chǎn)冷熱的作用，尤其在房地產(chǎn)過熱之時，被認為是可以抑制房價過快增長的工具。這一稅種誕生于1993年。這一年，國務(wù)院下決心整頓海南等地瘋狂的房地產(chǎn)熱，推出一系列有針對性的措施，土地增值稅就是其中之一，目的在于打擊土地炒買炒賣現(xiàn)象。

近年來，土地增值稅征管呈現(xiàn)從嚴(yán)趨勢。國家稅務(wù)總局負責(zé)人近期就表示，近年來，土地增值稅征管力度是逐步加大的，2013年1-10月土地增值稅收入2710.78億元，增長22.2%。

從目前監(jiān)管層的表態(tài)來看，盡管基本認可目前房企未繳額并不屬于逃稅的說法。但歷次此類事件，都會引起市場對于上市房企業(yè)績層面的擔(dān)憂。

由于近年來地價和房價上漲速度較快，房企應(yīng)交土地增值稅都較數(shù)年前有大幅增長，還沒清算的土地增值稅成了隱性債務(wù)。

下一步，各地地稅部門對于土地增值稅的清算力度或加強。一旦地方稅務(wù)部門啟動對土地增值稅的清算，對企業(yè)的資金鏈就是一個考驗。

近期，多地出現(xiàn)相關(guān)的動作。北京公布了截至2013年11月30日欠稅企業(yè)信息。55家企業(yè)，有34家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)欠稅，房地產(chǎn)開發(fā)公司有19家，4家房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)欠稅金額在5000萬元以上，所欠稅種中便包括此前被熱炒的土地增值稅。

北京中地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以1.38億元位居欠稅榜首，欠稅稅種包括土地增值稅、營業(yè)稅等6類。該公司曾于10年前開發(fā)過清河收費站西側(cè)的竹溪園項目以及東二環(huán)的華普中心項目，目前均已建成，但至今還拖欠土地增值稅。

12月初，河北省公布土地增值稅清算取得階段性成果，截至11月底，共對達到清算條件的743個房地產(chǎn)開發(fā)項目進行了清算，共清算補繳土地增值稅14.6億元。這是河北省首次大規(guī)模進行土地增值稅清算。

“這次和半年前不同的是，稅務(wù)總局明顯感受到壓力了，6月份的時候只是象征性地發(fā)了一個文件，接下來是不是有政策出臺，難說。”李勁松說，不管出臺什么政策，以后稅制怎么改，在這之前該補交的一定要補交，這是一個基本原則。

重建房地產(chǎn)稅制

不少業(yè)內(nèi)人士呼吁，由于土地增值稅與當(dāng)前市場發(fā)展現(xiàn)狀已經(jīng)“脫節(jié)”， 不太符合目前房產(chǎn)稅對房產(chǎn)市場調(diào)控的要求，加之其征收復(fù)雜，應(yīng)對其征收范圍、征收辦法、征收期限作出調(diào)整。

此外，任志強等人也直呼房企稅負太重，其在2008年調(diào)研了北京等一線大城市的70個項目，發(fā)現(xiàn)地價大約占到平均售價的54%至55%，再加上25%的所得稅、增值稅可能到60%，包括地價和各種稅費在內(nèi)的成本占到房價的70%左右。

土地增值稅最終會轉(zhuǎn)嫁給購房人，反而會刺激房價的提升，故土地增值稅也被視為平抑房價的工具之一。

但顧云昌表示并非絕對，“真正與房價有關(guān)系的是供求關(guān)系。即使稅降低了，由于供不應(yīng)求還是會導(dǎo)致房價上漲，重點還是在保證供給上。”

從中長期來看，治本之策在于加快推進房地產(chǎn)稅改革，重建房地產(chǎn)稅制?！吨泄仓醒腙P(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》中提出：“加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革”。

中國財稅法學(xué)研究會副會長、中國政法大學(xué)財稅法研究中心主任施正文近日建議我國短期內(nèi)應(yīng)降低土地增值稅稅率，可考慮只按房產(chǎn)銷售額的2%稅率征收，但要嚴(yán)格征收。其還建議，將土地增值稅合并到房地產(chǎn)稅中，統(tǒng)一稅制，充分發(fā)揮其調(diào)控房價、調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場的作用。

顧云昌認為，十八屆三中全會已經(jīng)提出要加快房地產(chǎn)稅的立法。開發(fā)、流轉(zhuǎn)、保有環(huán)節(jié)應(yīng)該統(tǒng)一進行調(diào)整和立法。目前房地產(chǎn)稅收已經(jīng)比較重，開發(fā)環(huán)節(jié)稅費混雜，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅率太高，土地增值稅與企業(yè)所得稅有所重合。