三年前上市再融資的閘門關(guān)閉，加上開發(fā)貸額度的受限，資金成本的提升雖然倒逼房企加速去化回款，對避免地塊過多閑置存在積極意義，但是催生了“影子銀行”等融資渠道積累較大風(fēng)險。從長期看，陽光化募資是大勢所趨，預(yù)計明年上半年房企再融資將有實質(zhì)推進，而海外REITs模式可提供輕資產(chǎn)模式優(yōu)勢，且使得風(fēng)險更為分散化，政策的漸進放開也將成為未來發(fā)展的趨勢。所以從總體上看，我們認為，地產(chǎn)融資渠道在2014年將逐步趨松，大中小型開發(fā)商將通過各種不同的方式來實現(xiàn)資本募集。

房地產(chǎn)再融資方面，繼新湖中寶8月1日晚間拋出近三年來首單房企再融資方案后，在4個月之內(nèi)，30多家房企爭相發(fā)布再融資預(yù)案，涉及投資項目也從“舊城改造”擴展至商品住宅和商業(yè)地產(chǎn)，甚至還包括旅游地產(chǎn)。據(jù)不完全統(tǒng)計，截至11月底，已有36家房企正式拋出再融資方案且用于投資地產(chǎn)項目，涉及資金總計約為1040億元。我們在統(tǒng)計過程中發(fā)現(xiàn)，拋出再融資預(yù)案的中小房企占大多數(shù)，大型房企相對較少，這是因為中小房企融資渠道相對較窄，尤其是獲得低息資金的難度較大。目前多數(shù)房企再融資方案的進程都處在“股東大會通過”階段，而有些企業(yè)則獲得了當(dāng)?shù)貒Y委的同意。12月5日，萬方發(fā)展（000638.SZ）發(fā)布公告披露，公司關(guān)于重大資產(chǎn)重組申請材料在當(dāng)天獲得中國證監(jiān)會的受理。這意味著房企再融資再進一步，超千億地產(chǎn)再融資真正開閘，已只是時間問題，第一宗地產(chǎn)定增再融資案，若不出意外，有望于明年春節(jié)后獲批。

11月30日，證監(jiān)會發(fā)布《關(guān)于進一步推進新股發(fā)行體制改革的意見》，IPO重啟箭在弦上，預(yù)計明年1月約有50家企業(yè)完成程序并陸續(xù)上市。從證監(jiān)會最新披露的首次公開發(fā)行股票審核工作流程及申報企業(yè)情況看，目前在A股排隊上市的房企僅有大連萬達商業(yè)地產(chǎn)一家，擬在上海證券交易所上市，目前正處于初審中。但萬達能否成為IPO開閘后的首家上市房企，目前仍充滿懸念。此前，富力地產(chǎn)和首創(chuàng)置業(yè)兩家擬回歸A股的房企，分別于今年4月12日和5月31日終止了審核。根據(jù)證監(jiān)會披露的信息，上述兩家房企均為主動撤回申請。除了IPO，還有部分房企嘗試借殼上市，2013年下半年先后出現(xiàn)綠地集團有意借金豐投資實現(xiàn)集團整體上市，藍光地產(chǎn)欲借殼迪康藥業(yè)登陸A股等等，他們有希望成為和萬達商業(yè)地產(chǎn)爭奪明年首家上市房企的有力競爭者。

除了在國內(nèi)A股市場融資，不少房企在2013年選擇了海外融資。今年1至11月，包括萬科在內(nèi)的40家上市房企融資總額約為2080億元，同比增長85.7%。除了發(fā)債，目前龍頭地產(chǎn)商萬科、招商地產(chǎn)、金地集團、萬達等都搭建了海外融資平臺。四季度以來，景瑞地產(chǎn)、毅德控股、時代地產(chǎn)等房企赴港上市，明年將會有更多的國內(nèi)中小型房企選擇赴港上市，因為非上市的小型房企想要通過借殼、IPO等方式登陸A股市場依然不太現(xiàn)實。