世茂房地產在變，這是世茂近兩年給外界的深刻印象。無論是轉型高周轉或是人事變動，以及今年被頻頻提及的轉型城市服務商和熱門詞匯“云服務”。

按照世茂董事局副主席、執(zhí)行董事許世壇兩年前接棒時許下的“3年后上千億”的豪言壯語，世茂地產將在2014年逼近房地產銷售額千億元俱樂部。今年，世茂打了一個漂亮的翻身仗，其在前10月，就已完成550億元的全年銷售目標，11月份時，銷售額增加到613.25億元。進入后500億時代，這是區(qū)別重量級房企的一個門檻，世茂面對的環(huán)境，或許將更加激烈。

許世壇的千億圖謀

12月6日，世茂房地產發(fā)布數(shù)據(jù)，前11月累計合約銷售總額約為613.25億元，累計合約銷售總面積約為476.31萬平米，同比分別增加 45%及26%。這個靚麗的數(shù)字，來得并不容易。

相比之下，2012年，世茂過得并不容易。在2011年那場風聲鶴唳的樓市調控中，世茂2011年銷售額僅為307億元，僅完成原定360億元銷售目標的85%，而世茂2010年簽約銷售額已達到305億元，按照房地產業(yè)不進則退的規(guī)律，這已經是一種倒退了。

2012年，世茂集團董事局主席許榮茂之子許世壇正式上位，世茂隨之迎來了一場全新的挑戰(zhàn)。他許下的是“3年后上千億”的豪言壯語，這意味著，2014年世茂房地產可能擠進房地產千億俱樂部。

曾經，許榮茂用超過20年時間完成了世茂涉足國內房地產行業(yè)，進軍北京、上海并立足一線城市高端市場，赴港上市等一系列發(fā)展，讓世茂成為一家近500億元規(guī)模的大型集團。而許世壇要在三年內，把世茂的規(guī)模翻一番。

許世壇非常清楚，若要達成三年左右千億元的規(guī)模，世茂房地產必須保持每年30%的復合增長速度。

許世壇將2012年定義為世茂房地產的“改革年”。2012年，許多熟知世茂的媒體人發(fā)現(xiàn)，世茂不斷對外釋放變革的信息，包括喊聲很大的去庫存，以及大量的人事調整。當年，世茂達到461億元的銷售額，銷售額實現(xiàn)51%的增長，但仍沒有邁過500億元門檻。

到了2013年，世茂變革的力度更大，速度也更快了。按照前11月613.25億元的銷售額，今年世茂的業(yè)績將逼近700億，超過30%的增長早已不是問題。

高周轉破解銷售瓶頸

高銷售額，來自世茂高周轉的轉身。一名長期接觸世茂的業(yè)內人士說，世茂曾被譽為“豪宅教父”，是典型的慢企業(yè)，講究“高毛利、廣囤地、緩開發(fā)”的節(jié)奏，現(xiàn)在形成高周轉、加快去庫存速度的新開發(fā)模式，“許世壇是70后，年輕人有他改革的魄力”。

確如所言，世茂很早就手握大量優(yōu)質土地儲備，但開發(fā)速度較慢，對銷售的要求也不高。早在2008？年，世茂就擁有2357？萬平米的權益土地儲備，在大型房企中名列前茅，高于彼時萬科、保利的權益土地儲備。

既然加快了周轉，產品線也隨之而變。世茂將產品線從高端擴充至“中高端”。如類聯(lián)排別墅類項目，原本需要一年半的開發(fā)才能進入預售，如今從拿地到預售只需6-8個月，時間縮短了一半。

從龍湖空降而來、如今已是世茂集團副總裁的蔡雪梅，成為這場變革中的關鍵人物之一。

精明強干的蔡雪梅分管銷售，2011年加入世茂后，一度站在世茂的風口浪尖，她的任務只有一個，保證銷售任務。為此，蔡雪梅要求銷售人員打快戰(zhàn)，打圍殲戰(zhàn)，使得近兩年世茂順利跨上了高周轉的輪子。

目前來看，世茂旗下業(yè)務已經涵蓋了住宅、商業(yè)、酒店、旅居幾大板塊，其中住宅和商業(yè)占比最大，達到60%-70%，旅居地產占到20%，產業(yè)集群占10%。

“未來世茂打造剛需、剛改型產品的比例將達到76%?！痹S世壇在今年世茂的戰(zhàn)略發(fā)布會上曾表示，“在不斷創(chuàng)新的同時，新的世茂也將更加貼近市場?！?/p>

許世壇所謂的新產品，按他自己的話說：“包括目前已經在研發(fā)一些專門為宅男、宅女設計的新型住宅產品。為了更好地了解客戶和市場需求，我們去年在北京、上海等地的多所名校，公開征集同學們心中夢想的住宅，希望能將產品做得更好?！?/p>

重倉布局環(huán)渤海與廣深

世茂在長三角和福建已經形成穩(wěn)固的大本營，根據(jù)世茂房地產的戰(zhàn)略安排，2013年，長三角和福建兩個重要區(qū)域業(yè)績總量將接近銷售總額的70%。

新布局則是保持現(xiàn)在的兩大核心，即環(huán)渤海與深圳、廣州兩大板塊。其近期就以24.33億元，在深圳前海拿下一幅地塊。

作為進京較早的房企之一，1994年世茂就已在北京百戰(zhàn)群雄，并奪得一席之地。然而，隨著世茂奧林、世茂宮園等項目的陸續(xù)收官，近兩年世茂在北京的表現(xiàn)略顯沉寂。

2013年的世茂開始在環(huán)渤海狠下工夫。

如今，世茂在北京區(qū)域再落兩子，位于房山的別墅項目世茂維拉與位于北京周邊大廠的世茂·薩拉曼卡項目均已亮相。

“千億肯定不是我們最終的目標，不過如要沖進千億，環(huán)渤海一定是戰(zhàn)略重點?！?1月21日，在上海，蔡雪梅告訴記者，在環(huán)渤海布局有很多種方式，包括和同行之間的合作方式，雖然世茂采取這種方式不多，但并不排斥過，只不過對于合作伙伴篩選比較慎重。

但讓蔡雪梅擔心的是，世茂在環(huán)渤海區(qū)域的土地資源不多，而更重要的是，“我們在環(huán)渤海一直沒有形成非常強大的團隊”。在她看來，在這種情況下，如果拿了很多的地，卻沒有一個很棒的團隊去做，會存在較大的風險。因此，環(huán)渤海一定是戰(zhàn)略重地，但不能一蹴而就，不需要單純地以數(shù)字為目標。

“沒有團隊可以去龍湖挖?！彼较?，有同行如此調侃。早在2011年底，蔡雪梅加入世茂房地產，拉開了龍湖人馬空降世茂的序幕。如今的世茂團隊，不少正是來自于龍湖。

轉型城市服務商

中國的房地產市場，關注度最高的是住宅銷售和拿地，以至于房地產媒體過去甚至對于商業(yè)及金融信托都并不很“感冒”，如果提及軟性配套服務，也許多數(shù)人會提不起興趣。目前來看，這一勢頭已經轉變了。

幾乎在同時，萬科、金地、綠地等房企都在轉型。以萬科為例，不僅提出了城市配套服務商的概念，還入股投資了徽商銀行，試圖以社區(qū)金融增強對物業(yè)服務的黏性，世茂也加入了這一行列。

一年來，世茂經歷了產品、戰(zhàn)略、服務等方面的調整。3月，上海深坑酒店開工吸引全球關注。4月發(fā)布“城市進化先行者”戰(zhàn)略，以城市價值承擔者視角推動新型開發(fā)模式。6月，啟動行業(yè)首創(chuàng)“云服務”平臺，以整合服務提升客戶價值。11月，世茂宣布轉型城市生活方式服務商模式。

“在未來的地產商業(yè)競爭里，大家比拼的絕不是賣一次房子賺了多少錢，而是考慮與實踐每一個業(yè)主所有家庭成員一生所有的消費，包括健康、教育、文化、藝術、旅游、商務等等，提供給業(yè)主最好的資源、最低的成本?！辈萄┟繁硎尽?/p>

世茂的生活方式服務商模式已經進入實踐階段。據(jù)了解，目前世茂聯(lián)手新東方，倡導終身學習理念，打造社區(qū)學習單元，為世茂業(yè)主全面引入優(yōu)質教育資源；將攜手陽光媒體集團和楊瀾，啟動一系列大型文化主題巡禮活動；與國家對外文化交流研究基地共建社區(qū)藝術中心；邀請100名世界頂尖設計師為業(yè)主定制個性化專屬方案。

在蔡雪梅看來，這是一場“第二次競跑”的房企競爭，未來三到五年，中國地產行業(yè)的重構是必然的，城市進化的先行者是世茂下一步的發(fā)展目標。而在今年初，世茂房地產就已成立了戰(zhàn)略資源部，主要做跨界重大資源整合。