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        綠城 探路“學院式養(yǎng)老”

        2013-12-31 00:00:00龔小鋒
        房地產世界 2013年12期

        國內養(yǎng)老地產由于炒作地產銷售,缺少生活服務配套,一直飽受詬病。以理想主義著稱的綠城,則試圖轉型深耕養(yǎng)老事業(yè)并走出一條創(chuàng)新的道路。

        “綠城今后可能做成的是現(xiàn)代農業(yè),不過必須做成的是養(yǎng)老地產,”綠城集團董事長宋衛(wèi)平此前說的話,足以印證綠城做養(yǎng)老地產的決心,而“學院式養(yǎng)老”正是其創(chuàng)新的模式。

        繼烏鎮(zhèn)試水之后,綠城似乎有意將其養(yǎng)老地產下一步發(fā)展指向青島。有青島業(yè)內人士透露,綠城近日已在青島即墨圈了1000多畝土地。

        第二站或選青島

        在宋衛(wèi)平的概念里,養(yǎng)老地產絕不是簡單的賣房子,而要更加注重老年人的精神生活和狀態(tài)。因為老年人最害怕的是孤獨。為此,他開出的“方子”是,建立老年大學,給老人一個良好的學習環(huán)境。

        早在2007年,綠城就在杭州藍庭項目中嘗試做頤養(yǎng)公寓,配備了文體及醫(yī)療等配套。隨后,綠城正式嘗試探索“學院式養(yǎng)老”模式。2011年,綠城頤樂教育投資管理有限公司開始運行,頤樂學院在杭州藍庭誕生。很快,頤樂學院就在各個小區(qū)推廣。

        但在頤樂學院鋪開之后,老宋還不滿足,方向找對了,他要做的不僅僅是建“小學堂”,而是要建“大學”,要構筑一個真正意義上的養(yǎng)老試點。位于烏鎮(zhèn)的綠城雅園是“大學”第一站,下一站,有可能落地于青島。

        近期,青島某項目負責人爆料稱,綠城在青島即墨圈了1000多畝地準備做養(yǎng)老地產,另一名青島業(yè)內人士也向記者證實,該項目仍在協(xié)議階段,土地位于即墨的藍色硅谷附近。

        不過,上述說法并未得到綠城方面的確認?!肮緦用孢€沒落實的事情,我不好透露。而且一般項目如果沒中標,都很難說。我們一直在外地看項目,包括上海、杭州,但還沒進入具體的實施階段。”12月11日,綠城中國董秘兼首席財務官馮征告訴記者。

        但從此前的跡象來看,宋衛(wèi)平對青島頗有興趣。宋衛(wèi)平在9月接受媒體采訪時曾表示,綠城與青島市人民政府、北大第一醫(yī)院、華夏人壽保險在談,準備在嶗山灣做一個6000畝地的集醫(yī)療服務、養(yǎng)生養(yǎng)老于一體的小鎮(zhèn),綠城參與建造和運營,同時,配套150萬平米的公寓,做一個小鎮(zhèn)。

        不管下一站是否落子青島,綠城的養(yǎng)老版圖拓展勢在必行。宋衛(wèi)平今年9月份表示,今后5到10年內,至少要做成3到5個養(yǎng)老項目,最多10到20個,形成能容納5到10萬名老年人的比較理想的養(yǎng)老體系。

        烏鎮(zhèn)實驗田已開售

        如果說青島只是市場傳言,那明年將竣工的綠城烏鎮(zhèn)雅園,則是綠城嘔心瀝血的養(yǎng)老試驗田。相比萬科在杭州良渚文化村試點的養(yǎng)老地產項目——隨園嘉樹,位于嘉興的綠城雅園更靠近上海。

        在這座江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn),街橋相連,依河筑屋,一派江南水鄉(xiāng)的韻味。烏鎮(zhèn)離長三角的多個城市都很近,距杭州約65公里,距蘇州約80公里,距上海120公里。

        頗為特殊的是,烏鎮(zhèn)雅園并非一個獨立的養(yǎng)老社區(qū),其依托于總規(guī)劃面積達5500畝的“烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園”,該產業(yè)園規(guī)劃了養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題。

        雅園規(guī)劃面積600多畝,意欲打造近50萬平米的社區(qū),其中涵蓋了100畝的寄宿制學院,可以容納1萬余名老人。據(jù)了解,整個項目由“居住+服務”產品組合的模式,即以養(yǎng)老院與老年大學相組合。居住部分囊括別墅、多層、小高層三種物業(yè)類型,全部精裝修,并配有全套家具家電。

        “這一項目預計明年底竣工,從今年7月份已經開盤預售。”綠城頤樂公司一名內部人士告訴記者,選擇烏鎮(zhèn)雅園的置業(yè)者多來自上海、杭州等長三角地帶,有的是為父母的養(yǎng)老考慮,也有為自己退休后打算而買房。

        參觀過烏鎮(zhèn)雅園的南京耘思堂房地產策劃咨詢有限公司總經理談德斌表示,園區(qū)設置了自助養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學院、國際養(yǎng)老護理中心、醫(yī)療公園、養(yǎng)生度假酒店和特色商業(yè)區(qū)6大板塊,有很多適合老人的人性化設計,值得一贊。

        在烏鎮(zhèn)雅園的服務概念里,老人是所有服務的最終對象,從健康指數(shù)、幸福程度、學習心情到安全感,細節(jié)考慮比比皆是。物業(yè)方面,烏鎮(zhèn)雅園設置24小時服務中心,服務內容涉及生活方方面面,甚至細致到穿針引線、修剪指甲等生活細節(jié)。

        模式載體——頤樂學院

        之所以走學院式養(yǎng)老的路線,有一段緣由。綠城建設了養(yǎng)老公寓后,在一次考察中,宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)居住其中的老年人毫無精神寄托,每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙。于是,他寄希望于學院式養(yǎng)老,以大學的組織形態(tài)、學分的形式來做管理,“讓老年成為新的開始”。

        在烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老試驗田里,耗資達2.5億元、占地3.5萬平米的頤樂學院是最獨到之處。頤樂學院依古代書院建筑形態(tài)布局,整個學院同時能容納3000人,設有各類教室、運動館、大禮堂、展覽廳,有棋牌室,每年會舉辦四次麻將比賽和橋牌比賽。老年人居住在“宿舍”,參加學院的日常學習活動,堪稱一所“全日制”老年大學。

        據(jù)綠城頤樂教育公司副總經理王昕對其他媒體的介紹,頤樂學院實行教管分離的運作模式,頤樂公司主要負責學院的課程設置、師資培訓和組織教務教學等工作,日常管理則主要由項目的物業(yè)管理公司來實現(xiàn)。

        有趣的是,綠城烏鎮(zhèn)雅園的產品說明會叫“招生說明會”,選房叫填志愿;買房簽的是“錄取通知書”,業(yè)主叫“學生”;門牌號叫“學號”……對于入住的每一位老年人而言,學生時代又重新開始了。

        課程安排上頗下一番工夫,如今,綠城已與杭州師范大學簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議,根據(jù)中老年人的不同愛好、身體狀況、心理需求等方面的研究,設計出了適合中老年人的五大學科:健康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系、生活系,共計開設72門課程供老年人選擇。

        頤樂學院早已在多地開枝散葉。根據(jù)綠城集團的官網顯示,截至2013年6月,綠城頤樂學院已在北京、上海、浙江等共15個城市和地區(qū)成立了29所校區(qū),招收學員4232人。綠城頤樂學院·北京百合公寓校區(qū)已于2011年9月10日開學。

        復制難題

        中國養(yǎng)老地產的蛋糕很大。據(jù)全國老齡委辦公室預計,到2013年底,中國老年人口總數(shù)將超過兩億,2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億,即每三個人中就有一個老年人。養(yǎng)老地產項目成為各大房企和險資、基金搶食的“蛋糕”。

        早在去年9月杭州的一次媒體見面會上,剛走出危機不久的宋衛(wèi)平首次公開表示了他對養(yǎng)老地產的濃厚興趣:“我也到了五十而知天命的階段了”、“我們所有人都會老去,我們所有人都要養(yǎng)老”。

        彼時,年過五旬、銀絲斑駁的宋衛(wèi)平自說自話,一根煙接一根煙不斷,偶爾低頭進入沉思,整場談話,更像是一名困境重生的思想者的心靈漫談。

        那么,此類項目是否容易復制?宋衛(wèi)平此前就提到,復制的難點在醫(yī)療配套。烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園的大東家——雅達國際,是一家專注于康復醫(yī)療和養(yǎng)老產業(yè)的大型投資公司,其背后有IDG資本、紅杉中國等多家基金支撐,但雙方能否接下去合作新項目,則尚未可知。

        同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示,醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產項目最稀缺,也最難做,尤其是大型醫(yī)療配套的項目,更不容易復制,如果醫(yī)療設施配套、相關從業(yè)人員的跟進不夠,容易出現(xiàn)管理、事故等方面問題。

        此外,由于涉及文體活動、餐飲服務等一系列配套服務,養(yǎng)老地產需要大量投入,配套服務無法變現(xiàn),需要長期運營,投資回報周期往往在10年以上,對投資者的資金和運營能力是極大考驗,因此國內尚未形成成熟的投資和開發(fā)模式。

        怎么賺錢?

        在張宏偉看來,綠城養(yǎng)老的盈利模式并不復雜,在烏鎮(zhèn)雅園,收入來源除了地產銷售外,還將向業(yè)主收取物管費、學費、醫(yī)療護理服務費等。

        “從近期兩次開盤熱銷來看,烏鎮(zhèn)雅園并不愁賣,前兩期開盤,已經去化四百多套了?!本G城頤樂負責人告訴記者。在滬杭房價飆升的當口,烏鎮(zhèn)雅園1.2萬元/平米的均價吸引力不小。

        但賺錢卻不容易,宋衛(wèi)平此前稱,養(yǎng)老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%,并不賺錢,甚至會略虧。目前,綠城“學院式養(yǎng)老”模式正面臨困境,頤樂學院平均每個校區(qū),面臨每年賬面20萬元的虧損。

        綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰此前表示,建設、教學設施、辦公用品,再加上教務管理人員的薪水,一個校區(qū)一年大概需要30萬元。聽課費是80元/課,這些收費只相當于每年支出的教師工資的1/3。

        “很難把養(yǎng)老單一拆開來說是否盈利,因為它是架構在綠城的醫(yī)療教育物業(yè)體系上的。比如之前綠城的物業(yè)也是不盈利的,現(xiàn)在盈利了,需要時間?!瘪T征說,現(xiàn)在綠城的目標很簡單,就是先把養(yǎng)老地產做好。

        但讓綠城最擔憂的是政府對養(yǎng)老地產開發(fā)支持的力度仍然不夠。宋衛(wèi)平還稱,綠城能夠解決資金問題,而政府需要做的就是以成本價提供土地。其建議浙江省政府做一個養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃,養(yǎng)老地產由綠城帶頭。他還希望以后每個地級市都有類似烏鎮(zhèn)項目的學院,政府在政策上支持綠城。

        宋衛(wèi)平憧憬著:五十年后,家家都以送老人去養(yǎng)老學院為正常之事。年輕人看到老人們的快樂狀態(tài)也會向往,不再視老年為畏途,反而是一種真正的休息與享受。

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