國內養(yǎng)老地產由于炒作地產銷售，缺少生活服務配套，一直飽受詬病。以理想主義著稱的綠城，則試圖轉型深耕養(yǎng)老事業(yè)并走出一條創(chuàng)新的道路。

“綠城今后可能做成的是現(xiàn)代農業(yè)，不過必須做成的是養(yǎng)老地產，”綠城集團董事長宋衛(wèi)平此前說的話，足以印證綠城做養(yǎng)老地產的決心，而“學院式養(yǎng)老”正是其創(chuàng)新的模式。

繼烏鎮(zhèn)試水之后，綠城似乎有意將其養(yǎng)老地產下一步發(fā)展指向青島。有青島業(yè)內人士透露，綠城近日已在青島即墨圈了1000多畝土地。

第二站或選青島

在宋衛(wèi)平的概念里，養(yǎng)老地產絕不是簡單的賣房子，而要更加注重老年人的精神生活和狀態(tài)。因為老年人最害怕的是孤獨。為此，他開出的“方子”是，建立老年大學，給老人一個良好的學習環(huán)境。

早在2007年，綠城就在杭州藍庭項目中嘗試做頤養(yǎng)公寓，配備了文體及醫(yī)療等配套。隨后，綠城正式嘗試探索“學院式養(yǎng)老”模式。2011年，綠城頤樂教育投資管理有限公司開始運行，頤樂學院在杭州藍庭誕生。很快，頤樂學院就在各個小區(qū)推廣。

但在頤樂學院鋪開之后，老宋還不滿足，方向找對了，他要做的不僅僅是建“小學堂”，而是要建“大學”，要構筑一個真正意義上的養(yǎng)老試點。位于烏鎮(zhèn)的綠城雅園是“大學”第一站，下一站，有可能落地于青島。

近期，青島某項目負責人爆料稱，綠城在青島即墨圈了1000多畝地準備做養(yǎng)老地產，另一名青島業(yè)內人士也向記者證實，該項目仍在協(xié)議階段，土地位于即墨的藍色硅谷附近。

不過，上述說法并未得到綠城方面的確認?！肮緦用孢€沒落實的事情，我不好透露。而且一般項目如果沒中標，都很難說。我們一直在外地看項目，包括上海、杭州，但還沒進入具體的實施階段。”12月11日，綠城中國董秘兼首席財務官馮征告訴記者。

但從此前的跡象來看，宋衛(wèi)平對青島頗有興趣。宋衛(wèi)平在9月接受媒體采訪時曾表示，綠城與青島市人民政府、北大第一醫(yī)院、華夏人壽保險在談，準備在嶗山灣做一個6000畝地的集醫(yī)療服務、養(yǎng)生養(yǎng)老于一體的小鎮(zhèn)，綠城參與建造和運營，同時，配套150萬平米的公寓，做一個小鎮(zhèn)。

不管下一站是否落子青島，綠城的養(yǎng)老版圖拓展勢在必行。宋衛(wèi)平今年9月份表示，今后5到10年內，至少要做成3到5個養(yǎng)老項目，最多10到20個，形成能容納5到10萬名老年人的比較理想的養(yǎng)老體系。

烏鎮(zhèn)實驗田已開售

如果說青島只是市場傳言，那明年將竣工的綠城烏鎮(zhèn)雅園，則是綠城嘔心瀝血的養(yǎng)老試驗田。相比萬科在杭州良渚文化村試點的養(yǎng)老地產項目——隨園嘉樹，位于嘉興的綠城雅園更靠近上海。

在這座江南水鄉(xiāng)古鎮(zhèn)，街橋相連，依河筑屋，一派江南水鄉(xiāng)的韻味。烏鎮(zhèn)離長三角的多個城市都很近，距杭州約65公里，距蘇州約80公里，距上海120公里。

頗為特殊的是，烏鎮(zhèn)雅園并非一個獨立的養(yǎng)老社區(qū)，其依托于總規(guī)劃面積達5500畝的“烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園”，該產業(yè)園規(guī)劃了養(yǎng)生養(yǎng)老、健康醫(yī)療和休閑度假三大主題。

雅園規(guī)劃面積600多畝，意欲打造近50萬平米的社區(qū)，其中涵蓋了100畝的寄宿制學院，可以容納1萬余名老人。據(jù)了解，整個項目由“居住+服務”產品組合的模式，即以養(yǎng)老院與老年大學相組合。居住部分囊括別墅、多層、小高層三種物業(yè)類型，全部精裝修，并配有全套家具家電。

“這一項目預計明年底竣工，從今年7月份已經開盤預售。”綠城頤樂公司一名內部人士告訴記者，選擇烏鎮(zhèn)雅園的置業(yè)者多來自上海、杭州等長三角地帶，有的是為父母的養(yǎng)老考慮，也有為自己退休后打算而買房。

參觀過烏鎮(zhèn)雅園的南京耘思堂房地產策劃咨詢有限公司總經理談德斌表示，園區(qū)設置了自助養(yǎng)生居住區(qū)、頤樂學院、國際養(yǎng)老護理中心、醫(yī)療公園、養(yǎng)生度假酒店和特色商業(yè)區(qū)6大板塊，有很多適合老人的人性化設計，值得一贊。

在烏鎮(zhèn)雅園的服務概念里，老人是所有服務的最終對象，從健康指數(shù)、幸福程度、學習心情到安全感，細節(jié)考慮比比皆是。物業(yè)方面，烏鎮(zhèn)雅園設置24小時服務中心，服務內容涉及生活方方面面，甚至細致到穿針引線、修剪指甲等生活細節(jié)。

模式載體——頤樂學院

之所以走學院式養(yǎng)老的路線，有一段緣由。綠城建設了養(yǎng)老公寓后，在一次考察中，宋衛(wèi)平發(fā)現(xiàn)居住其中的老年人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙。于是，他寄希望于學院式養(yǎng)老，以大學的組織形態(tài)、學分的形式來做管理，“讓老年成為新的開始”。

在烏鎮(zhèn)的養(yǎng)老試驗田里，耗資達2.5億元、占地3.5萬平米的頤樂學院是最獨到之處。頤樂學院依古代書院建筑形態(tài)布局，整個學院同時能容納3000人，設有各類教室、運動館、大禮堂、展覽廳，有棋牌室，每年會舉辦四次麻將比賽和橋牌比賽。老年人居住在“宿舍”，參加學院的日常學習活動，堪稱一所“全日制”老年大學。

據(jù)綠城頤樂教育公司副總經理王昕對其他媒體的介紹，頤樂學院實行教管分離的運作模式，頤樂公司主要負責學院的課程設置、師資培訓和組織教務教學等工作，日常管理則主要由項目的物業(yè)管理公司來實現(xiàn)。

有趣的是，綠城烏鎮(zhèn)雅園的產品說明會叫“招生說明會”，選房叫填志愿；買房簽的是“錄取通知書”，業(yè)主叫“學生”；門牌號叫“學號”……對于入住的每一位老年人而言，學生時代又重新開始了。

課程安排上頗下一番工夫，如今，綠城已與杭州師范大學簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，根據(jù)中老年人的不同愛好、身體狀況、心理需求等方面的研究，設計出了適合中老年人的五大學科：健康養(yǎng)生系、人文社科系、藝術系、休閑體育系、生活系，共計開設72門課程供老年人選擇。

頤樂學院早已在多地開枝散葉。根據(jù)綠城集團的官網顯示，截至2013年6月，綠城頤樂學院已在北京、上海、浙江等共15個城市和地區(qū)成立了29所校區(qū)，招收學員4232人。綠城頤樂學院·北京百合公寓校區(qū)已于2011年9月10日開學。

復制難題

中國養(yǎng)老地產的蛋糕很大。據(jù)全國老齡委辦公室預計，到2013年底，中國老年人口總數(shù)將超過兩億，2050年我國老年人口總數(shù)將超過4億，即每三個人中就有一個老年人。養(yǎng)老地產項目成為各大房企和險資、基金搶食的“蛋糕”。

早在去年9月杭州的一次媒體見面會上，剛走出危機不久的宋衛(wèi)平首次公開表示了他對養(yǎng)老地產的濃厚興趣：“我也到了五十而知天命的階段了”、“我們所有人都會老去，我們所有人都要養(yǎng)老”。

彼時，年過五旬、銀絲斑駁的宋衛(wèi)平自說自話，一根煙接一根煙不斷，偶爾低頭進入沉思，整場談話，更像是一名困境重生的思想者的心靈漫談。

那么，此類項目是否容易復制？宋衛(wèi)平此前就提到，復制的難點在醫(yī)療配套。烏鎮(zhèn)國際健康生態(tài)產業(yè)園的大東家——雅達國際，是一家專注于康復醫(yī)療和養(yǎng)老產業(yè)的大型投資公司，其背后有IDG資本、紅杉中國等多家基金支撐，但雙方能否接下去合作新項目，則尚未可知。

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉就表示，醫(yī)療配套型的養(yǎng)老地產項目最稀缺，也最難做，尤其是大型醫(yī)療配套的項目，更不容易復制，如果醫(yī)療設施配套、相關從業(yè)人員的跟進不夠，容易出現(xiàn)管理、事故等方面問題。

此外，由于涉及文體活動、餐飲服務等一系列配套服務，養(yǎng)老地產需要大量投入，配套服務無法變現(xiàn)，需要長期運營，投資回報周期往往在10年以上，對投資者的資金和運營能力是極大考驗，因此國內尚未形成成熟的投資和開發(fā)模式。

怎么賺錢？

在張宏偉看來，綠城養(yǎng)老的盈利模式并不復雜，在烏鎮(zhèn)雅園，收入來源除了地產銷售外，還將向業(yè)主收取物管費、學費、醫(yī)療護理服務費等。

“從近期兩次開盤熱銷來看，烏鎮(zhèn)雅園并不愁賣，前兩期開盤，已經去化四百多套了?！本G城頤樂負責人告訴記者。在滬杭房價飆升的當口，烏鎮(zhèn)雅園1.2萬元/平米的均價吸引力不小。

但賺錢卻不容易，宋衛(wèi)平此前稱，養(yǎng)老地產利潤可能只有普通住宅地產的30%-50%，并不賺錢，甚至會略虧。目前，綠城“學院式養(yǎng)老”模式正面臨困境，頤樂學院平均每個校區(qū)，面臨每年賬面20萬元的虧損。

綠城頤樂教育投資有限公司總經理馮雨峰此前表示，建設、教學設施、辦公用品，再加上教務管理人員的薪水，一個校區(qū)一年大概需要30萬元。聽課費是80元/課，這些收費只相當于每年支出的教師工資的1/3。

“很難把養(yǎng)老單一拆開來說是否盈利，因為它是架構在綠城的醫(yī)療教育物業(yè)體系上的。比如之前綠城的物業(yè)也是不盈利的，現(xiàn)在盈利了，需要時間?！瘪T征說，現(xiàn)在綠城的目標很簡單，就是先把養(yǎng)老地產做好。

但讓綠城最擔憂的是政府對養(yǎng)老地產開發(fā)支持的力度仍然不夠。宋衛(wèi)平還稱，綠城能夠解決資金問題，而政府需要做的就是以成本價提供土地。其建議浙江省政府做一個養(yǎng)老產業(yè)規(guī)劃，養(yǎng)老地產由綠城帶頭。他還希望以后每個地級市都有類似烏鎮(zhèn)項目的學院，政府在政策上支持綠城。

宋衛(wèi)平憧憬著：五十年后，家家都以送老人去養(yǎng)老學院為正常之事。年輕人看到老人們的快樂狀態(tài)也會向往，不再視老年為畏途，反而是一種真正的休息與享受。