很多人知道，萬科集團執(zhí)行副總裁兼北京萬科總經理毛大慶是個出色的房地產老總。他已經帶領北京萬科連續(xù)四個年頭銷售額超越百億元，還把萬科的商業(yè)做得有聲有色。但很少有人知道，萬科商業(yè)事業(yè)部的成立，第五食堂的紅火，金隅·萬科廣場的開業(yè)，這個領跑者背后的兢兢業(yè)業(yè)和提心吊膽。

很多人知道毛大慶的“不務正業(yè)”：熱衷長跑，出了書甚至參加公益慈善。但很少人知道，他原名杜曉，后因“家庭成分”問題，改隨母姓。

有人說他愛好寫書和跑步，符合萬科特色，他自己也并不否認是在加入萬科之后，才開始喜歡馬拉松的。那究竟是萬科改變了他，還是他早就準備改變自己了？

百億領跑者

這是一項深耕于北京，占領全國制高點的長跑，從1993年萬科進入北京樓市，至今已20年，毛大慶可能是這場賽跑中跑得最遠的一個。

在毛大慶之前十年間，北京萬科換過8個區(qū)域總經理，這在品牌企業(yè)中實屬罕見，直至2009年8月毛大慶的出現，這一局面才得到徹底扭轉。以至于曾有萬科“救火隊長”之稱的原萬科北京總經理林少洲就對記者提及：“毛大慶做得不錯?！?/p>

截至2013年12月24日，北京萬科銷售額已經達到160億元。自2010年開始，北京萬科首次突破百億至今，這已經是第四次，如此區(qū)域公司規(guī)模，足以傲視全國。

如今，毛大慶同時掌管著北京、廊坊、北戴河的二十多個項目，這些樓盤有精品住宅，也有大量剛需樓盤，有寫字樓也有旅游地產，不僅跨越地區(qū)廣而且業(yè)態(tài)也更多元。

好的業(yè)績需要持續(xù)的好地支撐。任志強曾多次調侃毛大慶高價拿地，遇到好地，毛大慶確實毫不手軟。今年北京萬科在土地市場也相當強勁，萬科總共拿了10塊地，共106萬平米的建筑面積。

領跑百億靠什么？毛大慶強調是制度。毛大慶說自己更重視規(guī)則、企業(yè)文化等團隊意識，現代企業(yè)要靠制度管人，而不是人管人，這樣企業(yè)才能干凈透明，長久發(fā)展。

跑出商業(yè)第一步

后千億時代，萬科提出要做城市配套服務商，并發(fā)布了商業(yè)地產的三條產品線：萬科廣場系列，生活中心系列，鄰里家系列，并在全國逐漸鋪開。但萬科仍然以社區(qū)商業(yè)的“小微切入”為主，在“大型mall”上，目前全國規(guī)劃的數量也就十來個。如果說北京萬科是試驗先行隊，毛大慶顯然是這個隊伍中的搶跑者。

12月24日圣誕節(jié)，霧鎖京城，萬科在京首個購物中心項目——昌平金隅·萬科廣場正式開業(yè)。馬路兩邊停滿了車輛，人群熙熙攘攘，打折的金店更是擠滿了人。此前的試營業(yè)當天，熱情如火的昌平人民因為要沖破防線，差點和安保人員動起手來。

這個被認為“打響第一炮”的標桿項目，建筑總面積約14萬平米，效仿了北京三里屯太古里的“村落式”商業(yè)業(yè)態(tài)。由于新城區(qū)域沒有大型購物中心，試營業(yè)當天，讓忐忑的毛大慶意外的是，當天竟然有6萬多客流量，營業(yè)額達218萬元，周末日均客流量10萬多人。毛大慶定下的計劃是，7年收回成本，且萬科將在今后每年推出一個大型商業(yè)綜合體。

在北京這個試驗田，萬科持有和可售物業(yè)的比例是2：8，商業(yè)項目總建筑面積也已超過50萬平米。包括中糧萬科長陽半島的商業(yè)配套，金隅萬科廣場的商業(yè)中心，萬科金第朗潤園的商業(yè)綜合體以及京投銀泰萬科郭公莊項目。

毛大慶給萬科的商業(yè)地產提了六個字——“輕資產、會運營”，目標就是開一個商業(yè)就爭取資本化掉一個，引入基金、國際資本來減小資金占用帶來的壓力。這種安全的模式，正是毛大慶從待了十多年的老東家凱德置地身上學到的。

這一事件正有所進展，亞洲最大型房地產投資信托基金——領匯基金于12月19日公告，披露了與萬科的戰(zhàn)略合作意向，雙方正在共同尋找零售物業(yè)投資機會。

毛大慶也提到，要想輕資產，就必須懂運營，需要一個好的運營團隊。這兩年萬科積聚了一批有商業(yè)地產從業(yè)經驗的人才，大家抱著一種“創(chuàng)業(yè)者”的心態(tài)在學習和實踐。睿意德執(zhí)行董事張家鵬對此表示樂觀，他認為“萬科的商業(yè)團隊很謹慎，學習能力也很強?！?/p>

長跑與心態(tài)俗話說“身體是革命的本錢”，放眼全國，可能很難找出像萬科這樣重視本錢，以至于將體能作為考核高層指標的公司。王石熱衷登山，郁亮熱衷長跑和自行車，他們的體能讓很多參與過萬科運動的二三十歲小伙子汗顏。

毛大慶的跑齡并不長，2012年7月份，毛大慶才開始接觸長跑。在那之前，他并不喜歡跑步，甚至認為跑步是一項無聊且枯燥的運動。但在萬科長跑風潮的影響下，毛大慶漸漸感受到了長跑的快樂。

如今，毛大慶已經先后完成了煙臺馬拉松10公里、廈門馬拉松半程、杭州馬拉松12公里跑和香港半程馬拉松的比賽，在今年5月，毛大慶甚至參加了布拉格國際馬拉松賽，全程歷時5小時又12分鐘。

跑馬拉松很講求技術，如把握速度、控制氣息、上坡省勁、下坡借勢等。在毛大慶眼里，馬拉松就是一場自己跟自己的比賽，能比上次快兩分鐘就是收獲，“到最后真不是體力的問題。任何運動，到了最后的極限，打垮你的是自己的心理，成功也來源于心理”。

在毛大慶看來，長跑是一種心態(tài)，“健康、積極、簡單，這事兒很重要”。？在運動中，他本人出門應酬喝酒的次數大幅減少，出現在公眾面前時，也常常是運動衣運動褲，顯得清爽簡單。

毛大慶更覺得，尤其是管理者的心態(tài)能影響很多人，“王石本身是個好榜樣，生活簡單而輕松，從來不用人到飛機場接他，也不需要人給他拎包、前呼后擁的?！庇袅烈苍{侃過，如果要減少辦公室的勾心斗角，最好的辦法就是拉出去運動。

“如果是純堅持，一定是痛苦的。只有整件事帶給你的歡樂多過痛苦，你才會堅持?！彼苓^兩個很特別的地方。一是在圣彼得堡，順帶緬懷二戰(zhàn)圍城的故事，另一個是日本的札幌，感受北海道的浪漫鄉(xiāng)村。顯然，毛大慶已經享受到長跑的快樂。

書寫與夢想

工作與生活，無處不是征途。隨著中國房地產行業(yè)第一個成長周期的終結，王石、馮侖、任志強、潘石屹等業(yè)內大佬先后出版《靈魂的臺階》、《理想豐滿》、《任我評說》、《我用一生去尋找》等。在行業(yè)經歷浮躁的野蠻生長之后，他們的言語充滿了對轉型期的深沉思索，以及對個人生活積淀的渴望。

對于大部分企業(yè)來說，工作和生活充滿了焦慮。萬科給出的解答是制度，職業(yè)經理人的理念，讓萬科擺脫了復雜的人際關系，一切化繁為簡。在跑過千億后的樓市下半場，萬科表現出了前所未有的“年輕化”心態(tài)。

他的老板王石，因為紅燒肉被調侃為“笨笨”，總裁郁亮在南極度假時，在零下35℃之下脫光全身衣服拍了一組照片，壓下一張全裸圖后，授權給某媒體發(fā)表。他的老搭檔肖勁甚至在2012年答謝會上，化身鳥叔大跳“江南style”，并在MV中半裸出鏡。這種簡單陽光甚至娛樂的心態(tài)，在講究城府和政商關系的中國企業(yè)界，幾乎是一朵奇葩。

如今，毛大慶有時間也更有空間去做喜歡的事，騎自行車、寫作、做公益活動，這是真正讓他沉淀下來的事。毛大慶的新書“童夢京華”系列——《永不可及的美好》和《無處安放的童年》，在圈內廣為流傳。

101篇文章，30萬字，他整整寫了七年，記錄北京近幾十年的變遷和老北京文化。七年里，他隨身帶著個本子，斷斷續(xù)續(xù)進行記錄，這背后，是一個老北京人對生活和夢想的渴望。

征途，何處可安放

作家洪燭在《北京的大院》里寫到的文字：“很久以來，北京市民的居住環(huán)境有兩種特色：首先是胡同多……；其次，則是大院多?！痹诿髴c看來，時下大院文化的興起，正是社會市場化、文化世俗化、價值多元化的一種體現。

但對于從大院中長大的毛大慶而言，大院生活留在頭腦深處的那份記憶才是重要的，那是一個特別安靜、安全、純凈且充滿人情的地方。

很少有人知道毛大慶的另一個名字叫做杜曉。毛大慶的父親杜祥琬是中國“兩彈一星”研制的核心人物之一，毛大慶的母親毛劍琴是國內航空航天領域第一個女博士。

出生時，祖父母正遭受嚴重迫害，孩子的出生對于陰霾中的一家人來說是一個值得大大慶賀的日子，因此有了“大慶”這兩個字的由來。因為“家庭成分”的關系，毛大慶不得已改隨母姓。

他作為北京市政協(xié)委員，給北京市、區(qū)兩級提出過近？60件反映社情民意的提案，他擔任北京市政協(xié)港澳臺僑工作顧問，歐美同學會“大海合唱團”的主力成員，他還為先天性心臟病兒童當志愿者……

很少人知道，毛大慶一直默默地在幫助“芭蕾女孩”李月。很多人都還記得，汶川地震發(fā)生后，一名女孩左腿被廢墟壓住，救援人員只好現場對她進行截肢，女孩流淚央求道：“叔叔，我喜歡芭蕾，別鋸我的腿！”毛大慶把她接到北京家中，雙方產生了濃厚的父女之情，她稱毛大慶為“干爸”。

如果說生活也是一場征途，享受快樂簡單的生活，追尋生命的價值，或許是毛大慶找到的真正可以安放的處所。