從前我求著你買，現(xiàn)在你求著我賣。在限購(gòu)、漲價(jià)、房少的“協(xié)助”下，北京樓盤在2013年實(shí)現(xiàn)完美逆襲，從被購(gòu)房者挑揀的對(duì)象，化身萬(wàn)人追捧的土豪。一房難求、逢開必?fù)?、高頻日光，這些詞在2013年的樓市得到最佳詮釋。而每一次開盤熱銷的背后，都上演了剛需的無(wú)奈、改善的糾結(jié)、踏空的崩潰、投資的瘋狂。

取證“撞墻”入市難

今年，限購(gòu)政策沒能限住扶搖直上的房?jī)r(jià)。在各方壓力之下，從下半年開始，北京住建委對(duì)開發(fā)商嚴(yán)防死守，從嚴(yán)格控制價(jià)格過高、漲速過快的樓盤預(yù)售證，到明令禁止拆分精裝修，甚至直接出臺(tái)“限高令”。這令許多樓盤遭遇取證難，入市時(shí)間一再推遲。

多家房企營(yíng)銷負(fù)責(zé)人均對(duì)記者證實(shí)“預(yù)售證難拿的程度遠(yuǎn)超預(yù)期”。

“售價(jià)不超過4萬(wàn)元/平米，這是住建委統(tǒng)一要求，并非針對(duì)某一家。”山水文園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。今年8月，山水文園就有開盤計(jì)劃，蓄客量也很理想，各項(xiàng)準(zhǔn)備工作也都做好了，“萬(wàn)事俱備，只欠一證”，但是預(yù)售證一直沒批下來(lái)。

趕上北京嚴(yán)限高價(jià)盤入市，山水文園項(xiàng)目負(fù)責(zé)人覺得基本上要等到明年了。在她看來(lái)，綜合產(chǎn)品和成本因素，企業(yè)不可能將均價(jià)降到4萬(wàn)/平米以下，能選擇的只有等待了。

這道禁令讓許多樓盤通山水文園一樣，都陷入了取證難的困境。諸如金融街·融匯、鴻坤·林語(yǔ)墅等項(xiàng)目，經(jīng)過與住建委的多番博弈，最終艱難入市；而像華潤(rùn)·橡樹灣、天潤(rùn)福熙大道、龍湖·雙瓏原著、泰禾·北京院子等項(xiàng)目就沒有那么好運(yùn)，至今仍未取得預(yù)售證。

能取證入市的樓盤售價(jià)也都貼著4萬(wàn)元/平米的“紅線”。比如朝陽(yáng)區(qū)來(lái)廣營(yíng)板塊的世華泊郡3號(hào)樓取證，價(jià)格為38975元/平米；順義區(qū)的類別墅項(xiàng)目天竺新新家園11棟樓取證，價(jià)格區(qū)間為37000元-39600元/平米。

“今年以來(lái)實(shí)施的‘限價(jià)令’等政策使得大量項(xiàng)目無(wú)法按照既定價(jià)格策略進(jìn)行銷售，雖然會(huì)有部分項(xiàng)目通過 ‘曲線漲價(jià)’的形式規(guī)避政策影響，但是仍有很多項(xiàng)目無(wú)法繞過政策漲價(jià)銷售，只能不斷推遲入市?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理高姍分析認(rèn)為。

日光盤春風(fēng)得意

限價(jià)政策使得開發(fā)商放緩入市速度，造成的直接后果并非房?jī)r(jià)的應(yīng)聲而落，而是市場(chǎng)供應(yīng)的突然緊張。一房難求的恐慌情緒在購(gòu)房者中不斷蔓延，逢開必?fù)屪屓展獗P頻頻出現(xiàn)。

開盤即售罄，已不再是今年樓盤銷售中的個(gè)案。

7月31日，位于北京大興天宮院板塊的金融街·融匯售樓處門口放著“暫時(shí)關(guān)閉”的告示牌，只接待前來(lái)簽約的已購(gòu)房客戶。在十天前，這里剛結(jié)束一場(chǎng)“搶房大戰(zhàn)”——600多套房源開盤數(shù)小時(shí)就售罄。

比金融街·融匯早一天，同處大興的另一項(xiàng)目中建國(guó)際港開盤。當(dāng)日1462套房源搶購(gòu)一空，10小時(shí)內(nèi)攬金37.9億元，創(chuàng)下了2012年以來(lái)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)新的成交額紀(jì)錄。

“這個(gè)價(jià)格沒有給客戶太多驚喜，但讓我們意外的是客戶很認(rèn)可”，中建國(guó)際港相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，目前項(xiàng)目24500元/平米的均價(jià)是合理定價(jià)，具備區(qū)域較高的性價(jià)比，原本預(yù)期定價(jià)出來(lái)后，會(huì)有部分登記客戶放棄購(gòu)買，繼續(xù)觀望。但現(xiàn)實(shí)是“放棄選房的客戶很少，前1900位客戶全部消化完了1462套房源”，這意味著有近1000名客戶，當(dāng)天連買房的機(jī)會(huì)都沒等到。

房?jī)r(jià)上漲，但仍擋不住購(gòu)房者的熱情，四處托人找關(guān)系買房。而這樣的現(xiàn)象在今年的北京太多太多。首開熙悅山、龍湖雙瓏原著、旭輝E天地、潤(rùn)楓領(lǐng)尚、華潤(rùn)·公園九里、珠江·四季悅城、楓丹壹號(hào)、北京風(fēng)景、望京·金茂府等項(xiàng)目，在購(gòu)房者強(qiáng)勁的需求支持下，無(wú)不“低調(diào)熱銷”、甚至當(dāng)日清空。

商住樓“擦邊球”制勝

不限購(gòu)、小戶型、總價(jià)低、位置好、首付門檻低、投資價(jià)值高，商住樓的優(yōu)點(diǎn)不勝枚舉。在北京住宅項(xiàng)目供應(yīng)吃緊，二套首付比例提高至7成的現(xiàn)實(shí)情況下，首付最低五成的商住樓獲得了許多購(gòu)房者青睞。

“從去年開盤以來(lái)銷售一直挺好，在售的房源是50-60平米的loft，層高4.2米，總價(jià)在130萬(wàn)元/套內(nèi)，均價(jià)19000元/平米起?！蔽挥谕ㄖ莸淖杂芍?xiàng)目銷售人員11月21日告訴記者，客戶有一部分投資人群，還有一部分沒有購(gòu)房資格的剛需。

今年，由于在住宅市場(chǎng)受限，購(gòu)房者將熱情轉(zhuǎn)移至商住項(xiàng)目。一直充當(dāng)住宅配角的商住項(xiàng)目，火力全開，銷售大熱。

位于大亦莊板塊的珠江四季悅城10月首次開盤時(shí)，推出的1000余套房源在4個(gè)小時(shí)內(nèi)售罄。此前緊鄰地鐵房山線的商住項(xiàng)目旭輝E天地10月開盤時(shí)600多套房源也迅速在當(dāng)日售罄，收金6億元。11月，首開保利熙悅春天再度上演“日光”大戲。

從近兩周的各研究機(jī)構(gòu)公布的銷售排名來(lái)看，包括旭輝E天地、金隅自由筑、熙悅春天、合生世界花園等商住項(xiàng)目，均入圍前十名。而在多家研究機(jī)構(gòu)公布的11月商品房成交排行TOP10中，有六成以上是商住樓，其熱銷可見一斑。