在中國，樓市一直是政策市，近幾年幾乎“大調(diào)三六九，小調(diào)年年有”。

2013年，從年初橫空出世的“新國五條”到幾度盛傳的房產(chǎn)稅擴(kuò)容傳說，到年末一二線城市調(diào)控政策集中問世，長效機(jī)制呼聲日益高漲。

但縱觀一年的房地產(chǎn)調(diào)控，房地產(chǎn)調(diào)控政策落地時(shí)，總被溫柔化解，或是上演“拖字決”。貫穿全年的，是搶地潮、地王頻現(xiàn)，是一線城市“開盤必售罄”的熱銷奇跡，是房價(jià)和地價(jià)陷入雙雙上漲的預(yù)期怪圈。

但不可否認(rèn)的是，2013年也是樓市調(diào)控的一個(gè)轉(zhuǎn)折點(diǎn)，由于十八屆三中全會(huì)的影響，不管是房地產(chǎn)稅立法或是新土改的逐步推開，樓市長效調(diào)控接棒行政化調(diào)控的勢(shì)頭更趨猛烈。

密集式調(diào)控

2月20日，“新國五條”重磅出擊，被稱為“史上最嚴(yán)厲的調(diào)控政策”?！靶聡鍡l”重申堅(jiān)持執(zhí)行以限購、限貸為核心的調(diào)控政策，堅(jiān)決打擊投資投機(jī)性購房，要求各地公布年度房價(jià)控制目標(biāo)。

這是自2010年樓市調(diào)控以來，第五次調(diào)控升級(jí)。隨后的2月26日，《國務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》正式公布，其中規(guī)定二手房的個(gè)稅由交易總額的1%—2%，改為按差額的20%征收，此后二手房市場(chǎng)一度陷入恐慌。連夜排隊(duì)過戶的現(xiàn)象于各地出現(xiàn)，整個(gè)三月份二手房交易量也創(chuàng)下新高。

3月30日開始，地方版細(xì)則紛至沓來，北京、上海、重慶細(xì)則先行。但除北京、上海等少數(shù)城市嚴(yán)格執(zhí)行外，多地僅公布了本年度房價(jià)控制目標(biāo)，對(duì)“國五條”各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度均較松動(dòng)，甚至有地方調(diào)控版本被調(diào)侃為“一句話細(xì)則”。雨點(diǎn)般調(diào)控下，房價(jià)依舊倔強(qiáng)生長。

從三季度開始，“國五條”出臺(tái)后的各地房地產(chǎn)市場(chǎng)分化日益加劇。多個(gè)城市對(duì)地方調(diào)控細(xì)則進(jìn)行微調(diào)，調(diào)整方向有緊有松。溫州、蕪湖等城市限購政策略有放松。

面對(duì)樓市調(diào)控失效的質(zhì)疑，12月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹在某論壇表示，從2011年1月26日“國八條”出臺(tái)以來，這一輪的房產(chǎn)調(diào)控對(duì)大城市抑制投資投機(jī)性需求起到了明顯作用，否則房價(jià)的漲幅可能更高。

階段性政策鋪墊

在10月底、11月初，一線城市首先發(fā)力，“京七條”“滬七條”“深八條”相繼問世。

作為執(zhí)行調(diào)控政策最嚴(yán)格的城市，北京走在了這輪樓市調(diào)控的最高點(diǎn)。10月23日，“京七條”發(fā)布，力推的“自住型商品住房”。此外，北京市住建委還要求高于4萬元/平米的樓盤一律不批預(yù)售證等內(nèi)容。有關(guān)要求還體現(xiàn)出特別強(qiáng)的針對(duì)性，例如杜絕開發(fā)商借捆綁精裝漲價(jià)。

十八屆三中全會(huì)之后，二線城市集中出手接棒調(diào)控大旗。截至12月20日，北京、廣州、上海、深圳、武漢、南昌、廈門、南京等十七個(gè)城市均已“加碼”調(diào)控。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于年末臨近，任務(wù)壓力迫在眉睫，多數(shù)城市完成目標(biāo)幾近無望，因此出臺(tái)政策來穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，以表決心。此次地方出臺(tái)新政總體呈溫和表現(xiàn)，包括限購、限貸升級(jí)等常規(guī)手段，屬于短期內(nèi)為了遏制房價(jià)過快上漲的臨時(shí)性“救火”措施。

“目前大城市房價(jià)上漲壓力仍很大，三四線城市樓市消化不良，長效機(jī)制的建立尚需時(shí)日，政策不宜出現(xiàn)‘空窗期’”，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心原副主任王玨林表示，“階段性”的收緊措施為長效調(diào)控機(jī)制出臺(tái)做鋪墊，行政調(diào)控預(yù)計(jì)短期內(nèi)不會(huì)退出。

值得一提的是，由于全國各地樓市分化較為嚴(yán)重，樓市增長乏力的三四線城市并未跟進(jìn)調(diào)控，溫州、蕪湖、徐州甚至傳出了“放松”調(diào)控的消息。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來樓市調(diào)政策將把握更多的自主權(quán)，全國政策“一刀切”的局面將不復(fù)存在。

近日，全國工商聯(lián)合會(huì)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生指出，由于我國購房需求量仍然較大，在執(zhí)行原有政策之外，還應(yīng)逐步采用市場(chǎng)手段調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，完善土地供應(yīng)制度，以市場(chǎng)監(jiān)控、預(yù)期管理、土地供給等形成“組合拳”調(diào)控樓市。

目前，多數(shù)城市表態(tài)將會(huì)擴(kuò)大土地供應(yīng)規(guī)模，尤其是普通商品住房土地的供應(yīng)規(guī)模，市場(chǎng)對(duì)明年房價(jià)上漲預(yù)期或會(huì)有所降溫。如北京就提出2013年北京將推出兩萬套自住型商品房，2014年計(jì)劃推出5萬套左右。一旦形成大規(guī)模房源入市，將對(duì)平抑房價(jià)、斬?cái)喾績r(jià)地價(jià)連漲的預(yù)期有著重要作用。

樓市長效機(jī)制深度醞釀

作為長效機(jī)制最根本的基礎(chǔ)，包括土地制度、財(cái)稅制度、金融體制的改革需要漫長的過程。從短期內(nèi)可操作的樓市長效調(diào)控機(jī)制來看，極有可能先期形成一個(gè)簡(jiǎn)單易操作的長效調(diào)控體系，然后逐步向土地、金融、財(cái)稅等多方面進(jìn)行改革，最終形成樓市長效調(diào)控機(jī)制。

十八屆三中全會(huì)的召開，使得房地產(chǎn)“改革”及“樓市長效機(jī)制”成為最熱門的詞匯。提及市場(chǎng)對(duì)于資源配置的決定性作用、建立城鄉(xiāng)一體的建設(shè)用地市場(chǎng)、房地產(chǎn)稅立法等，試圖以經(jīng)濟(jì)手段使市場(chǎng)回歸常態(tài)。

王玨林表示，未來房地產(chǎn)調(diào)控的方向在于通過各項(xiàng)基礎(chǔ)系統(tǒng)的建設(shè)，把調(diào)控納入法制化和市場(chǎng)化軌道。以土地制度為例，房價(jià)上漲的根源是地價(jià)漲，地價(jià)漲的根源則在于地方土地財(cái)政依賴。

為此，如何逐步破解農(nóng)地入市、進(jìn)行新土改，是近期關(guān)注的一大焦點(diǎn)。

盡管短期內(nèi)，農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)也難以大量開展。但目前，多個(gè)中央級(jí)別的會(huì)議對(duì)未來土地制度改革做出了明確的規(guī)劃，要求“試點(diǎn)先行”。

被寄希望于能調(diào)節(jié)房價(jià)，甚至取代土地財(cái)政的房產(chǎn)稅也已有了初步進(jìn)展。從2013年5月，國務(wù)院提出擴(kuò)大個(gè)人住房房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)范圍，到十八屆三中全會(huì)的《決定》提出“加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革”，房產(chǎn)稅的立法與擴(kuò)圍都被提上桌面。

但房產(chǎn)稅擴(kuò)圍的基礎(chǔ)——住房信息聯(lián)網(wǎng)制度推展仍舉步維艱。截至目前只有60余城市的個(gè)人房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)查詢，按照住建部的工作規(guī)劃，個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋500個(gè)主要地級(jí)市，差距仍然十分巨大。

華高萊斯副總裁公衍奎對(duì)記者表示，房產(chǎn)稅大規(guī)模擴(kuò)圍也不是一朝一夕的事，開征房產(chǎn)稅需要龐大的監(jiān)管和評(píng)估隊(duì)伍，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有強(qiáng)大的服務(wù)能力。目前國內(nèi)，無論是稅務(wù)隊(duì)伍或服務(wù)能力等稅務(wù)基礎(chǔ)體制都較為缺乏。