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        地王叢生 “土豪”出沒

        2013-12-31 00:00:00龔小鋒
        房地產(chǎn)世界 2013年12期

        歲末,地王叢生、“土豪”出沒。一波房企圍獵一二線城市土地市場的熱潮正在蔓延。

        受各方關注的北京,在最后兩個月內(nèi),北京總價地王接連被恒大和住總融創(chuàng)聯(lián)合體刷新??v觀全年土地拍賣市場,“地王”成為最頻繁的詞語,也成為最火熱的現(xiàn)象,貫穿2013年土地市場的始終。

        在9月份國土部喊話“一線城市不出地王”之后,年底的問責或將來臨。

        新一輪問責或將至

        據(jù)多家媒體報道,國土部不但要求統(tǒng)計2013年度的地王信息,還要求“三類異動城市”列出2014年一季度擬出讓房地產(chǎn)用地中可能出現(xiàn)的異常情況,比如可能創(chuàng)總價新高或單價新高的地塊清單、及預防異常高價地擬采取的工作措施等,嚴防高價地。

        所謂的“三類異動城市”,根據(jù)國土部土地利用管理司司長廖永林此前的表態(tài),是指在國家統(tǒng)計局發(fā)布房價指數(shù)的全國70個大中城市中:新建商品住宅和二手住宅交易價格指數(shù)同比上漲或環(huán)比連續(xù)3個月上漲的城市;住宅或商服用地供應量偏離過去5年平均值、地價同比或環(huán)比上漲的城市;近3個月以來出現(xiàn)住宅或商服用地較高異常地價的城市。

        有媒體稱,據(jù)一位接近國土部的人士透露,登記在案已成交的地王地塊,將被重點監(jiān)測,確保其合同履約及開竣工狀況等。北京被認為屬于“三類異動城市”之一,此前恒大以51.35億元拿下的北京總價地王,融創(chuàng)以7.3萬元/平米創(chuàng)下的全國單價地王,或將被重點收錄。

        這一工作或正在各地展開。11月25日,福建省國土廳的一位人士對媒體透露,國土部已經(jīng)要求福建省匯總2013年度住宅和商服用地出讓中歷史總價和單價較高的已成交地塊清單。

        中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示,如果市場上漲情況超出政策的承受底線和調(diào)控預期,不排除潛在政策風險。

        按照常規(guī),臨近年底,談話及公布名單等問責手段幾乎是必然。去年國土部就調(diào)查多個地王,并公布名單,著名的中冶南京地王即在調(diào)查之中。

        這或許更是為了兌現(xiàn)一個季度前許下的承諾。此前的9月25日,國土資源部曾召集13個省份和16個城市國土資源部門負責人,研究四季度土地市場調(diào)控,強調(diào)務必做到年內(nèi)不再出“地王”,確保四季度土地市場平穩(wěn)運行。

        一二線城市成地王“高發(fā)區(qū)”

        這一輪“地王潮”主要出現(xiàn)在一、二線城市。盡管國土部再三強調(diào)要嚴防“地王”,但從實際效果看來,成效并不大。

        12月18日,北京再現(xiàn)地王,住總融創(chuàng)駿洋聯(lián)合體以58.66億元奪得門頭溝一幅地塊,并創(chuàng)下了北京新總價地王,一舉刷新恒大51.35億元拿下的東壩總價地王紀錄。

        低調(diào)許久的綠城也再度出手。12月18日,綠城聯(lián)手九龍倉以25.76億元、溢價率69.82%成功投得杭州一塊土地,樓面價13586元/平方米,成為杭州市蕭山區(qū)單價地王、這是時隔3年綠城再次出手在杭州拿地。

        “地段好,在蕭山區(qū)中心,而且價格也不高,杭州的樓市前景不錯,所以這一次出手很正常?!本G城中國董秘兼首席財務官馮征表示,綠城之前也一直關注土地市場,但價格高,所以沒有出手。

        多家房企幾乎成了地王制造者。如萬科在廣州及重慶等多城市拿下多個地王,一向拿地激進的融創(chuàng),在北京和天津砍下總價及單價地王,甚至作風保守的北京金隅也在南京、杭州等城市摘得地王地塊。

        從某房地產(chǎn)網(wǎng)站對全國重點45城市的統(tǒng)計顯示,2013全年全國出現(xiàn)總價及單價地王共計67個,北上廣深以及二三線城市中,除西安、海南沒有出現(xiàn)新的地王以外,其余城市總價以及單價最高地塊紀錄均被刷新。

        “2013年,地王已經(jīng)成了不太驚訝的事情了。”萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶坦言,2013年房地產(chǎn)市場的變化非常明顯,經(jīng)??吹揭粔K地100億元,這是以前根本想不到的事情。

        一二線城市地王的頻繁誕生,正是建立在房企重心轉移的基礎上。全國房地產(chǎn)市場已經(jīng)分化,三四線城市面臨量跌價平、去化困難的窘境,現(xiàn)金流充裕的房企開始在一、二線城市聚集。

        以恒大為例,作為深耕二三線城市的標桿房企,開始在北京、上海等城市全面爆發(fā),成為轉型的典型樣本。恒大12月4日和5日,僅兩天內(nèi),在上海南京已經(jīng)投下102.86億元。

        中原地產(chǎn)市場研究部提供的數(shù)據(jù)顯示,前11月全國主要的40個城市土地成交額高達14019億元,

        同比2012年同期的8369億元上漲幅度達到了68%,也超過了2012年全年的10674億元。

        地王上市預警

        在政策持續(xù)收緊的背景下,2014年部分城市高價地入市的市場空間可能并不樂觀。十八屆三中全會之后,繼北上廣深等一線城市出臺地方調(diào)控措施后,廈門、南昌、沈陽、南京等二線城市樓市調(diào)控拉開階段性“收緊”序幕,基調(diào)基本上是限購收緊、加強居住類土地市場供應。

        12月中旬,國土部法律中心主任、中國土地市場指數(shù)編制總負責人孫英輝最近公開表態(tài)稱,隨著十八屆三中全會精神貫徹,土地政策改革與探索將持續(xù)推進,管理體制創(chuàng)新與改革將穩(wěn)步發(fā)展,土地市場將全面進入深層次調(diào)整階段。這或許是國土部最新釋放的一輪從緊的信息。

        不少二線城市本身面臨供應量過大的情況。在毛大慶看來,由于二線城市近一年來超量賣地,導致供應量有巨大增長。相對一線城市,二線城市其實問題更大。

        陳晟表示,隨著一二線城市的分化調(diào)控出現(xiàn)以及長效機制的建立,會對開發(fā)商提出更高要求,尤其是一些體量龐大的總價地王。

        而港資房企大佬新鴻基,即使是在拿下超過200億元的上海徐家匯天價地王之后,仍然堅持獨立開發(fā),沒有引入合作方。

        相形之下,256億的南京中冶地王值得警醒。該項目中價值121.41億元的1號地被政府收回,更有媒體曝光中國中冶董事長經(jīng)天亮、總裁沈鶴庭雙雙辭職。

        北京中原地產(chǎn)三級市場研究部總監(jiān)張大偉表示,多數(shù)地王的樓面價已經(jīng)超過了區(qū)域內(nèi)在售的房價。如果這些地王要達到正常的利潤,房價一年內(nèi)需要在目前的基礎上再漲50%。如果出現(xiàn)嚴格的問責和限價,此類地王項目的利潤將受到考驗。

        業(yè)內(nèi)人士認為,地王抬高了地價水平,也引發(fā)了人們對未來房價上漲、泡沫和市場波動的擔憂,不排除會有新一輪問責出現(xiàn)。明后年這些項目上市后如何消化、怎樣定價,是上述房企需要認真思考的問題。

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