北京樓市的購(gòu)買需求到底有多大，看看自住型商品房有多熱就知道了。今年11月30日，北京市首個(gè)亮相的自住型商品房項(xiàng)目——位于朝陽(yáng)區(qū)豆各莊的“御景灣” 正式開放網(wǎng)站注冊(cè)登記。12月14日晚間截至報(bào)名時(shí)間，根據(jù)巿住建委通報(bào)，共有14.8萬(wàn)戶進(jìn)行了網(wǎng)上購(gòu)房初步登記，這也意味著，每套房源有74個(gè)家庭“搶”。

自住型商品房的火爆程度，令人咋舌，而它的沖擊波，可能在未來(lái)幾年內(nèi)持續(xù)釋放。

申請(qǐng)網(wǎng)站被“擠癱”

11月的最后一個(gè)周六，已經(jīng)連續(xù)五天早晨6點(diǎn)鐘起床去上班的李晟，放棄了一周唯一“睡到自然醒”的機(jī)會(huì)，一早就起床守候在電腦前。因?yàn)檫@天上午10點(diǎn)，北京首個(gè)自住型商品房項(xiàng)目恒大御景灣，開放網(wǎng)站注冊(cè)和搖號(hào)登記。根據(jù)之后開發(fā)商恒大北京公司公布的數(shù)據(jù)顯示，這一天和李晟一樣申請(qǐng)?jiān)擁?xiàng)目的，至少有上萬(wàn)人。

記者也在當(dāng)天體驗(yàn)了注冊(cè)流程，上午一直顯示“無(wú)法打開網(wǎng)頁(yè)”，直到當(dāng)天下午2點(diǎn)鐘，才勉強(qiáng)打開了注冊(cè)網(wǎng)站的網(wǎng)頁(yè)，運(yùn)行加載速度很慢。李晟也是在第二天才成功提交了注冊(cè)信息。

恒大方面工作人員表示，由于首日最高峰同時(shí)在線申請(qǐng)人數(shù)超過(guò)10萬(wàn)，網(wǎng)站陷入癱瘓，這種網(wǎng)頁(yè)打開“不暢”的局面持續(xù)了三天才稍稍緩解。截至前三天，申請(qǐng)登記成功的家庭已經(jīng)近8萬(wàn)，最終成功申請(qǐng)為14.8萬(wàn)戶，而該項(xiàng)目提供的房源數(shù)量?jī)H為2000余套。

不少業(yè)內(nèi)人士都表示這是“意料之中”?！耙?yàn)樯曩?gòu)門檻相對(duì)較低，只要符合北京購(gòu)房資格的家庭，不管京籍還是非京籍均可申請(qǐng)?！眮喓罊C(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫認(rèn)為，自住型商品房幾乎是近年來(lái)，北京市申購(gòu)門檻最低的類保障類住房，符合條件的人群數(shù)量很大。

“有棗沒(méi)棗打一竿子”，似乎可以形容一些申請(qǐng)者的心態(tài)。李晟告訴記者，他的同事們幾乎都打算申請(qǐng)這個(gè)項(xiàng)目，其實(shí)從他們的工作地點(diǎn)和生活范圍來(lái)看，如果真的居住在朝陽(yáng)區(qū)豆各莊，通勤的時(shí)間成本較大，將達(dá)到兩個(gè)小時(shí)以上。

“為什么去搖號(hào)呢？就是試一試手氣，萬(wàn)一搖中，那就相當(dāng)于中獎(jiǎng)了，絕對(duì)是賺到了！”

“賺到了”的心態(tài)，源于自住型商品房的低價(jià)?！坝盀场彼峁┑?0-90平米戶型，最高售價(jià)僅2.2萬(wàn)元/平米，較周邊普通商品房的價(jià)格低出了近1萬(wàn)元/平米。

雖然自住型商品房還規(guī)定“5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓、出租，5年后轉(zhuǎn)讓須按屆時(shí)同地段商品住房?jī)r(jià)格繳納購(gòu)房差額的30%”，但李晟也認(rèn)為不成問(wèn)題，“那就放著唄，五年后房子升值，還怕會(huì)吃虧嗎？”

打開“潘多拉魔盒”

對(duì)于如此洶涌的申購(gòu)熱情，有媒體形容為自住型商品房，就像是打開了“潘多拉魔盒”，讓人們看到了樓市當(dāng)下的購(gòu)買需要。

然而，更多的觀點(diǎn)認(rèn)為，不能僅僅從申購(gòu)數(shù)量來(lái)理解真實(shí)的市場(chǎng)需求?！笆紫壬暾?qǐng)人數(shù)中，肯定有一部分是不符合購(gòu)買條件的人，還有相當(dāng)一部分人，只是來(lái)湊熱鬧、試手氣的?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅如此認(rèn)為。

在記者接觸的一些申請(qǐng)者當(dāng)中，的確有不少“湊熱鬧”的，但是似乎有更多的人正期待著明年入市的其他自住型商品房項(xiàng)目。家住在大興區(qū)的張勝，就在等著位于南六環(huán)上、磁各莊橋附近的兩個(gè)有配建自住型商品房的項(xiàng)目。

“規(guī)定銷售價(jià)格是1.3萬(wàn)/平米，現(xiàn)在大興最南邊也沒(méi)有這個(gè)價(jià)格了。南六環(huán)商品房?jī)r(jià)格現(xiàn)在已經(jīng)在兩萬(wàn)元以上。你說(shuō)值不值呢？”然而，這兩個(gè)項(xiàng)目土地在今年11月剛剛出讓，也并沒(méi)有在北京市首批公布的自住型商品房項(xiàng)目名單之中。

11月12日，北京市第一批自住型商品房項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案在市規(guī)劃展覽館展出，首批展出的7個(gè)項(xiàng)目分布在海淀、朝陽(yáng)、昌平、豐臺(tái)四個(gè)區(qū)，套型面積大多為90平方米以下戶型，可提供自住型商品房16020套。首批項(xiàng)目中，甚至有三個(gè)項(xiàng)目位于五環(huán)以內(nèi)。在北京，新房供應(yīng)“六環(huán)漸成主力”的當(dāng)下，相對(duì)優(yōu)越的地理位置，讓自住型商品房吸引了更多的關(guān)注。

按照“今年2萬(wàn)套、明年5萬(wàn)套”的供應(yīng)計(jì)劃，自住型商品房的國(guó)有土地，正在加速入市，改變著北京土地市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。而更讓業(yè)內(nèi)關(guān)注的是，明后年北京市商品住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)，可能將發(fā)生劇烈變化。

沖擊供應(yīng)結(jié)構(gòu)

根據(jù)開發(fā)速度預(yù)測(cè)，今年已經(jīng)出讓土地、明年開建的自住商品房供應(yīng)有兩萬(wàn)套；加上明年上半年成交的地塊，可能在下半年形成供應(yīng)，也就是說(shuō)，明年入市量可能達(dá)到3萬(wàn)-3.5萬(wàn)套之間。

根據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部的數(shù)據(jù)，截至12月，今年全市成交的商品住宅中，90平米以下的戶型成交3萬(wàn)余套。也就是說(shuō)，明年入市的自住型商品房供應(yīng)量，幾乎達(dá)到同類型房源的全年成交規(guī)模，這必將沖擊原有的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)。

對(duì)于不少純商品住宅樓盤而言，這種沖擊已經(jīng)提前感受到了。大興區(qū)某樓盤銷售人員告訴記者，11月以來(lái)，他們?cè)趤?lái)電、來(lái)訪中，接到不少詢問(wèn)區(qū)域房?jī)r(jià)的客群，大部分都是為了對(duì)比房?jī)r(jià)，目的是考察該項(xiàng)目周邊的自住商品房。

“我們盡可能拉開與自住商品房的競(jìng)爭(zhēng)距離，區(qū)分開客群類型?！蹦承氯胧械拇笈d項(xiàng)目負(fù)責(zé)人如此告訴記者，在她的項(xiàng)目周邊，明年約有14萬(wàn)平米的自住型商品房入市。通州某開發(fā)商人士也表示，可能加大中高端產(chǎn)品比重，避開自住型商品房的直接沖擊。

如果在未來(lái)幾年內(nèi)，自住型商品房的供應(yīng)規(guī)模持續(xù)加大，對(duì)中低項(xiàng)目市場(chǎng)的影響將非常明顯。

然而，也有人選擇“以不變應(yīng)萬(wàn)變”的應(yīng)對(duì)策略，“我們明年推盤速度不會(huì)受這個(gè)（自住型商品房）影響?！鼻笆龃笈d開發(fā)商人員表示。因?yàn)椋凑兆宰⌒蜕唐贩康膿u號(hào)方案，保障房輪候家庭和京籍無(wú)房戶有優(yōu)先權(quán)。而數(shù)據(jù)顯示，北京本市輪候的保障房家庭約有13萬(wàn)戶，這也意味著非優(yōu)先的普通家庭很難買到。