在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》(以下簡稱《決定》)提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革后。從財(cái)政部到國稅總局甚至社科院開始密集表態(tài)。
12月16日,財(cái)政部部長樓繼偉在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章稱,將適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),提高保有環(huán)節(jié)的稅收。財(cái)政部長的這番表態(tài)引發(fā)了市場的熱議。青島和成都等地關(guān)于開征房產(chǎn)稅的傳言再起,種種跡象表明,房產(chǎn)稅已進(jìn)入擴(kuò)圍前夜。
先行試點(diǎn)到先行立法
多重跡象顯示,比起先行試點(diǎn),先行立法似乎更受官方肯定。樓繼偉撰文稱,要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn),在充分論證的基礎(chǔ)上立稅清費(fèi),適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān),提高保有環(huán)節(jié)的稅收。
12月18日,有媒體稱從全國
人大人士處獲悉,全國人大將梳理各稅種立法情況,然后再根據(jù)稅種開征時(shí)間、稅種本身穩(wěn)定性以及執(zhí)行過程中遇到問題進(jìn)行考量,逐步將部分以暫行條例形式規(guī)定的合適稅種納入全國人大立法計(jì)劃,這其中包含推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。
目前,我國18個(gè)稅種中只有個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和車船稅等3個(gè)通過人大立法,其他15個(gè)稅種都以國務(wù)院制定暫行條例開征的?!斗慨a(chǎn)稅暫行條例》在1986年10月頒布實(shí)施,該條例規(guī)定對(duì)家庭住宅免征房產(chǎn)稅。直到2011年,上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)才展開。但由于缺少統(tǒng)一規(guī)范的法律制度,關(guān)于其合法性的質(zhì)疑接踵而至,改革困難重重。
房產(chǎn)稅的立法需要配合房地產(chǎn)整個(gè)環(huán)節(jié)推進(jìn),即減輕開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)?!稕Q定》文件就提出,開征房產(chǎn)稅的增稅舉措需要其他的減稅舉措相配套。樓繼偉也提出,盡可能不開征新稅種,適當(dāng)兼并現(xiàn)有稅種與稅率。在社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來,房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn),已經(jīng)是既定政策,區(qū)別在于不同的地區(qū)可能實(shí)施的時(shí)間有所不同。而推動(dòng)立法可以解決為試點(diǎn)擴(kuò)大做法理支撐,消除改革的阻力。
艱難推進(jìn)的開征準(zhǔn)備
房產(chǎn)稅的推進(jìn),需要完成全國不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)性工作,對(duì)此,近期官方也頻密表態(tài)。國家稅務(wù)總局黨組書記、局長王軍12月撰文稱,按照《決定》要求,建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng),為個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅等直接稅管理提供技術(shù)支持。
11月20日,國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議,決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度,推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。
另一項(xiàng)重要的工作——住房信息聯(lián)網(wǎng),由于利益博弈等復(fù)雜原因,仍在艱難推動(dòng)。截至目前只有60余城市的個(gè)人房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)查詢,按照住建部的工作規(guī)劃,個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋所有地級(jí)城市。下一階段將同時(shí)實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng),難度不是一般的大。
“實(shí)際上房產(chǎn)稅要起到作用,最難的不是法律層面,甚至也不是聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記上,最大的問題是要構(gòu)建基礎(chǔ)稅務(wù)體制?!比A高萊斯副總裁公衍奎說,征收房產(chǎn)稅,需要龐大的監(jiān)管和評(píng)估隊(duì)伍,要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有強(qiáng)大的服務(wù)能力。比如歐美就有一套龐大的稅務(wù)監(jiān)察評(píng)估系統(tǒng),包括報(bào)稅員和會(huì)計(jì)師等等。
在公衍奎看來,這需要巨大的投入,但我國稅收制度不完善,稅收操作體系也不成熟,隊(duì)伍建設(shè)沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。即便立法和試點(diǎn)推進(jìn),最多只是理論可行,實(shí)際操作不過來。
廣為人知的是,房產(chǎn)稅開征需要建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系,目前上海及重慶都采用交易價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格,但以評(píng)估價(jià)格替代交易價(jià)格是趨勢(shì)。由于房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)都沒有完成,房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估組織、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估步驟都無從談起。
“漸進(jìn)式”擴(kuò)容征收
有關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息,今年一直沒有中斷過。年初傳杭州、南京、深圳、青島四個(gè)城市作為第二批的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市,杭州更是在今年5月或7月兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息,以上城市甚至出現(xiàn)了不同的房產(chǎn)稅版本。但最終都被證實(shí)是假消息。
有業(yè)內(nèi)人士指出,目前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然是觸底階段,不是大規(guī)模擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)。
但業(yè)內(nèi)人士建議,可以分批次逐步在各個(gè)城市擴(kuò)圍推進(jìn),首先一線城市及部分重點(diǎn)二線城市可以優(yōu)先推進(jìn),其次,東中部省會(huì)參與,然后考慮擴(kuò)容到征收條件成熟的地級(jí)市。
在具體征收模式上,按增量還是存量征稅一直是焦點(diǎn)。目前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)是對(duì)增量房產(chǎn)征稅,存量房產(chǎn)不征稅;而重慶房產(chǎn)稅除獨(dú)幢別墅外也是增量房征收。
社科院建議,從總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)起步,不斷擴(kuò)大試點(diǎn)范圍,逐步推進(jìn)并鼓勵(lì)地方探索,最終過渡到全國統(tǒng)一制度設(shè)計(jì),由地方選擇具體參數(shù)實(shí)施。
尹中立認(rèn)為,從推進(jìn)范圍和力度來講,上海模式更容易推廣。房產(chǎn)稅擴(kuò)容一開始就向存量開征,引起短期內(nèi)較大的市場波動(dòng)。但如果今后存量都不征稅,是在保護(hù)少數(shù)富人,沒有兼顧公平,因此最終還是要擴(kuò)大到存量房。
“可能會(huì)學(xué)習(xí)上海,也可能出第三套方案,上海和重慶起效雖然不大,但這兩年也不是原地踏步,而是在逐年調(diào)整,值得學(xué)習(xí)?!惫芸嬖V記者,上海和重慶正通過逐年調(diào)整、逐年增加征收對(duì)象范圍的方式擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅對(duì)象,每年調(diào)整的范圍和力度不大,但市場容易接受。
以上海房產(chǎn)稅為例,2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)以27740元/平米為分界線,比2012年上漲844元/平米。2012年應(yīng)繳稅房為3萬套左右,比2011年多1萬套,2013年官方預(yù)計(jì)應(yīng)稅房套數(shù)在11萬套左右。隨著以后逐年調(diào)整的深入,最終會(huì)起到對(duì)多套房持有者的調(diào)節(jié)作用。
土地財(cái)政博弈
“房產(chǎn)稅是一項(xiàng)基礎(chǔ)制度建設(shè),現(xiàn)在大家把它看成是單純的調(diào)控手段,這是有問題的?!痹诠芸磥恚慨a(chǎn)稅的長效作用,在于取代土地財(cái)政,構(gòu)建合理穩(wěn)定的地方財(cái)政收入,并非三五年就能做到。
在國際上,房產(chǎn)稅占據(jù)財(cái)政收入的主要部分。目前英國住宅稅是其最大的地方稅種,在英格蘭地區(qū),住宅稅在地方收入中占比已達(dá)45%左右;而美國房產(chǎn)稅更高,占地方收入的比重更達(dá)約70%。
目前重慶和上海的試點(diǎn)方案,共同點(diǎn)是覆蓋窄、稅率低、效力小,對(duì)地方的稅收貢獻(xiàn)有限,對(duì)市場預(yù)期的引導(dǎo)作用有限。因此地方對(duì)于征稅試點(diǎn)不積極、主動(dòng)性不高。
國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科指出,以增量征收計(jì)算,房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)很小。上海、重慶2012房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)分別為0.7%和0.1%,影響有限,而土地收入分別占到當(dāng)?shù)刎?cái)政的25%、12%。
因此,在經(jīng)過若干年調(diào)整后。未來房產(chǎn)稅的如何征收也是業(yè)界探討的焦點(diǎn)。11月28日社科院發(fā)布報(bào)告,建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產(chǎn)稅,并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。但這種模式,會(huì)加重改善性需求家庭的稅收負(fù)擔(dān),如果現(xiàn)在執(zhí)行并不被看好。
根據(jù)李品科給出的數(shù)據(jù),對(duì)存量征收則不同,當(dāng)房產(chǎn)稅率為1%時(shí),存量房產(chǎn)稅占賣地收入的18%(考慮人均20平方米的免稅)、占地方財(cái)政收入的8%。房產(chǎn)稅率2.2%時(shí)則與土地收入持平。
中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁近期也公開表示,根據(jù)中國家庭金融調(diào)查(CHFS)數(shù)據(jù),僅針對(duì)多套房征收2.8%的房產(chǎn)稅,既能從根本上緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴,又能較好地抑制過熱的投資需求。