在《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》（以下簡稱《決定》）提出加快房地產(chǎn)稅立法并適時(shí)推進(jìn)改革后。從財(cái)政部到國稅總局甚至社科院開始密集表態(tài)。

12月16日，財(cái)政部部長樓繼偉在《人民日?qǐng)?bào)》發(fā)表署名文章稱，將適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。財(cái)政部長的這番表態(tài)引發(fā)了市場的熱議。青島和成都等地關(guān)于開征房產(chǎn)稅的傳言再起，種種跡象表明，房產(chǎn)稅已進(jìn)入擴(kuò)圍前夜。

先行試點(diǎn)到先行立法

多重跡象顯示，比起先行試點(diǎn)，先行立法似乎更受官方肯定。樓繼偉撰文稱，要認(rèn)真總結(jié)房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，在充分論證的基礎(chǔ)上立稅清費(fèi)，適當(dāng)減輕建設(shè)、交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)，提高保有環(huán)節(jié)的稅收。

12月18日，有媒體稱從全國

人大人士處獲悉，全國人大將梳理各稅種立法情況，然后再根據(jù)稅種開征時(shí)間、稅種本身穩(wěn)定性以及執(zhí)行過程中遇到問題進(jìn)行考量，逐步將部分以暫行條例形式規(guī)定的合適稅種納入全國人大立法計(jì)劃，這其中包含推進(jìn)房地產(chǎn)稅立法。

目前，我國18個(gè)稅種中只有個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅和車船稅等3個(gè)通過人大立法，其他15個(gè)稅種都以國務(wù)院制定暫行條例開征的?！斗慨a(chǎn)稅暫行條例》在1986年10月頒布實(shí)施，該條例規(guī)定對(duì)家庭住宅免征房產(chǎn)稅。直到2011年，上海和重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)才展開。但由于缺少統(tǒng)一規(guī)范的法律制度，關(guān)于其合法性的質(zhì)疑接踵而至，改革困難重重。

房產(chǎn)稅的立法需要配合房地產(chǎn)整個(gè)環(huán)節(jié)推進(jìn)，即減輕開發(fā)和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅負(fù)?！稕Q定》文件就提出，開征房產(chǎn)稅的增稅舉措需要其他的減稅舉措相配套。樓繼偉也提出，盡可能不開征新稅種，適當(dāng)兼并現(xiàn)有稅種與稅率。在社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立看來，房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)，已經(jīng)是既定政策，區(qū)別在于不同的地區(qū)可能實(shí)施的時(shí)間有所不同。而推動(dòng)立法可以解決為試點(diǎn)擴(kuò)大做法理支撐，消除改革的阻力。

艱難推進(jìn)的開征準(zhǔn)備

房產(chǎn)稅的推進(jìn)，需要完成全國不動(dòng)產(chǎn)登記、住房信息聯(lián)網(wǎng)等基礎(chǔ)性工作，對(duì)此，近期官方也頻密表態(tài)。國家稅務(wù)總局黨組書記、局長王軍12月撰文稱，按照《決定》要求，建立個(gè)人收入和財(cái)產(chǎn)信息系統(tǒng)，為個(gè)人所得稅、房地產(chǎn)稅等直接稅管理提供技術(shù)支持。

11月20日，國務(wù)院總理李克強(qiáng)主持召開國務(wù)院常務(wù)會(huì)議，決定建立不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度，推動(dòng)建立不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)、不動(dòng)產(chǎn)登記信息依法公開查詢系統(tǒng)。

另一項(xiàng)重要的工作——住房信息聯(lián)網(wǎng)，由于利益博弈等復(fù)雜原因，仍在艱難推動(dòng)。截至目前只有60余城市的個(gè)人房產(chǎn)信息實(shí)現(xiàn)了聯(lián)網(wǎng)查詢，按照住建部的工作規(guī)劃，個(gè)人房產(chǎn)信息系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)將覆蓋所有地級(jí)城市。下一階段將同時(shí)實(shí)現(xiàn)500個(gè)城市聯(lián)網(wǎng)，難度不是一般的大。

“實(shí)際上房產(chǎn)稅要起到作用，最難的不是法律層面，甚至也不是聯(lián)網(wǎng)和不動(dòng)產(chǎn)登記上，最大的問題是要構(gòu)建基礎(chǔ)稅務(wù)體制?！比A高萊斯副總裁公衍奎說，征收房產(chǎn)稅，需要龐大的監(jiān)管和評(píng)估隊(duì)伍，要求稅務(wù)機(jī)關(guān)有強(qiáng)大的服務(wù)能力。比如歐美就有一套龐大的稅務(wù)監(jiān)察評(píng)估系統(tǒng)，包括報(bào)稅員和會(huì)計(jì)師等等。

在公衍奎看來，這需要巨大的投入，但我國稅收制度不完善，稅收操作體系也不成熟，隊(duì)伍建設(shè)沒有實(shí)質(zhì)性進(jìn)展。即便立法和試點(diǎn)推進(jìn)，最多只是理論可行，實(shí)際操作不過來。

廣為人知的是，房產(chǎn)稅開征需要建立完善的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估體系，目前上海及重慶都采用交易價(jià)格作為計(jì)稅價(jià)格，但以評(píng)估價(jià)格替代交易價(jià)格是趨勢(shì)。由于房產(chǎn)信息聯(lián)網(wǎng)都沒有完成，房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估組織、評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)估步驟都無從談起。

“漸進(jìn)式”擴(kuò)容征收

有關(guān)于房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)容的消息，今年一直沒有中斷過。年初傳杭州、南京、深圳、青島四個(gè)城市作為第二批的房產(chǎn)稅試點(diǎn)城市，杭州更是在今年5月或7月兩個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)傳出房產(chǎn)稅試點(diǎn)的消息，以上城市甚至出現(xiàn)了不同的房產(chǎn)稅版本。但最終都被證實(shí)是假消息。

有業(yè)內(nèi)人士指出，目前宏觀經(jīng)濟(jì)仍然是觸底階段，不是大規(guī)模擴(kuò)圍的時(shí)機(jī)。

但業(yè)內(nèi)人士建議，可以分批次逐步在各個(gè)城市擴(kuò)圍推進(jìn)，首先一線城市及部分重點(diǎn)二線城市可以優(yōu)先推進(jìn)，其次，東中部省會(huì)參與，然后考慮擴(kuò)容到征收條件成熟的地級(jí)市。

在具體征收模式上，按增量還是存量征稅一直是焦點(diǎn)。目前上海房產(chǎn)稅試點(diǎn)是對(duì)增量房產(chǎn)征稅，存量房產(chǎn)不征稅；而重慶房產(chǎn)稅除獨(dú)幢別墅外也是增量房征收。

社科院建議，從總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅的經(jīng)驗(yàn)起步，不斷擴(kuò)大試點(diǎn)范圍，逐步推進(jìn)并鼓勵(lì)地方探索，最終過渡到全國統(tǒng)一制度設(shè)計(jì)，由地方選擇具體參數(shù)實(shí)施。

尹中立認(rèn)為，從推進(jìn)范圍和力度來講，上海模式更容易推廣。房產(chǎn)稅擴(kuò)容一開始就向存量開征，引起短期內(nèi)較大的市場波動(dòng)。但如果今后存量都不征稅，是在保護(hù)少數(shù)富人，沒有兼顧公平，因此最終還是要擴(kuò)大到存量房。

“可能會(huì)學(xué)習(xí)上海，也可能出第三套方案，上海和重慶起效雖然不大，但這兩年也不是原地踏步，而是在逐年調(diào)整，值得學(xué)習(xí)?！惫芸嬖V記者，上海和重慶正通過逐年調(diào)整、逐年增加征收對(duì)象范圍的方式擴(kuò)大征收房產(chǎn)稅對(duì)象，每年調(diào)整的范圍和力度不大，但市場容易接受。

以上海房產(chǎn)稅為例，2013年房產(chǎn)稅稅率標(biāo)準(zhǔn)以27740元/平米為分界線，比2012年上漲844元/平米。2012年應(yīng)繳稅房為3萬套左右，比2011年多1萬套，2013年官方預(yù)計(jì)應(yīng)稅房套數(shù)在11萬套左右。隨著以后逐年調(diào)整的深入，最終會(huì)起到對(duì)多套房持有者的調(diào)節(jié)作用。

土地財(cái)政博弈

“房產(chǎn)稅是一項(xiàng)基礎(chǔ)制度建設(shè)，現(xiàn)在大家把它看成是單純的調(diào)控手段，這是有問題的?！痹诠芸磥恚慨a(chǎn)稅的長效作用，在于取代土地財(cái)政，構(gòu)建合理穩(wěn)定的地方財(cái)政收入，并非三五年就能做到。

在國際上，房產(chǎn)稅占據(jù)財(cái)政收入的主要部分。目前英國住宅稅是其最大的地方稅種，在英格蘭地區(qū)，住宅稅在地方收入中占比已達(dá)45%左右；而美國房產(chǎn)稅更高，占地方收入的比重更達(dá)約70%。

目前重慶和上海的試點(diǎn)方案，共同點(diǎn)是覆蓋窄、稅率低、效力小，對(duì)地方的稅收貢獻(xiàn)有限，對(duì)市場預(yù)期的引導(dǎo)作用有限。因此地方對(duì)于征稅試點(diǎn)不積極、主動(dòng)性不高。

國泰君安房地產(chǎn)行業(yè)分析師李品科指出，以增量征收計(jì)算，房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政貢獻(xiàn)很小。上海、重慶2012房產(chǎn)稅對(duì)地方財(cái)政收入貢獻(xiàn)分別為0.7%和0.1%，影響有限，而土地收入分別占到當(dāng)?shù)刎?cái)政的25%、12%。

因此，在經(jīng)過若干年調(diào)整后。未來房產(chǎn)稅的如何征收也是業(yè)界探討的焦點(diǎn)。11月28日社科院發(fā)布報(bào)告，建議對(duì)城鎮(zhèn)居民家庭人均用房超過40平方米的部分征收房產(chǎn)稅，并把新增商品房和現(xiàn)有存量房均納入征稅范圍。但這種模式，會(huì)加重改善性需求家庭的稅收負(fù)擔(dān)，如果現(xiàn)在執(zhí)行并不被看好。

根據(jù)李品科給出的數(shù)據(jù)，對(duì)存量征收則不同，當(dāng)房產(chǎn)稅率為1%時(shí)，存量房產(chǎn)稅占賣地收入的18%（考慮人均20平方米的免稅）、占地方財(cái)政收入的8%。房產(chǎn)稅率2.2%時(shí)則與土地收入持平。

中國家庭金融調(diào)查與研究中心主任甘犁近期也公開表示，根據(jù)中國家庭金融調(diào)查（CHFS）數(shù)據(jù)，僅針對(duì)多套房征收2.8%的房產(chǎn)稅，既能從根本上緩解地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴，又能較好地抑制過熱的投資需求。