雖然險(xiǎn)資布局養(yǎng)老地產(chǎn)的熱情不斷高漲，但運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，仍需在實(shí)踐過程中不斷探索。

電視劇《老有所依》讓許多人心有戚戚，片中雷頌華將母親送往養(yǎng)老院被大家熱議，也讓養(yǎng)老地產(chǎn)再次成為焦點(diǎn)。

2013年10月14日公布的《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展的若干意見》已明確提出，到2020年，我國的健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)到8萬億元以上。其中，養(yǎng)老地產(chǎn)被認(rèn)為是最大的一塊蛋糕。事實(shí)上，養(yǎng)老地產(chǎn)已經(jīng)被各路人馬盯上，尤其是財(cái)大氣粗的險(xiǎn)資掘金養(yǎng)老地產(chǎn)的勢頭高漲。

聯(lián)手房企掘金養(yǎng)老地產(chǎn)

12月12日，中國太平保險(xiǎn)與大連萬達(dá)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將深入研究以債權(quán)投資或股權(quán)計(jì)劃的形式，在養(yǎng)老地產(chǎn)以及商業(yè)地產(chǎn)方面展開合作。目前雙方簽署了總對總合作協(xié)議。

事實(shí)上，在太平與萬達(dá)達(dá)成合作協(xié)議之前，今年太平已與青島、廣西、山東等多地政府簽署了涉及養(yǎng)老地產(chǎn)的合作協(xié)議。隨著眾多保險(xiǎn)公司涉足養(yǎng)老地產(chǎn)，養(yǎng)老地產(chǎn)開始進(jìn)入“群雄逐鹿”的時(shí)代。自去年以來，各保險(xiǎn)企業(yè)就在各地競相拿地。

2012年12月19日，新華保險(xiǎn)與廣州市政府簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議。雙方將在養(yǎng)老、健康產(chǎn)業(yè)以及醫(yī)療衛(wèi)生等領(lǐng)域合作。

在此之前，新華保險(xiǎn)明確將養(yǎng)老地產(chǎn)作為重要戰(zhàn)略，并已經(jīng)注冊了兩家項(xiàng)目公司：新華家園尚谷（北京）置業(yè)公司和北京新華家園檀州置業(yè)公司，來支持其養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

據(jù)記者了解，新華保險(xiǎn)已在西安、武漢建立兩個(gè)健康管理中心，并將在北京延慶和密云新建養(yǎng)老項(xiàng)目。

在新華保險(xiǎn)之前，泰康人壽是第一個(gè)“吃螃蟹的人”。2009年，保險(xiǎn)資金被允許涉足不動(dòng)產(chǎn)投資。同年11月，泰康人壽在國內(nèi)首倡和實(shí)施的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目獲得保監(jiān)會批準(zhǔn)，成為國內(nèi)第一個(gè)獲得試點(diǎn)資格的保險(xiǎn)公司。

在多家保險(xiǎn)巨頭陸續(xù)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)后，之前在此領(lǐng)域一向戰(zhàn)略保守的中國平安也開始揮軍前進(jìn)。2012年9月，“桐鄉(xiāng)平安養(yǎng)生養(yǎng)老綜合服務(wù)社區(qū)”在浙江省桐鄉(xiāng)市正式啟動(dòng)。

按照目前中國平安內(nèi)部規(guī)劃，未來將在“環(huán)渤海”、“長三角”、“珠三角”、西南部、海南島等5個(gè)地區(qū)規(guī)劃養(yǎng)生養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。運(yùn)作模式將分三條主線，不僅有目前保險(xiǎn)公司主推的“租賃型養(yǎng)老公寓”，還包括“銷售型親情社區(qū)”、“銷售型度假休閑產(chǎn)品”。

運(yùn)營模式待探索

在眾多保險(xiǎn)公司中，合眾人壽在養(yǎng)老地產(chǎn)領(lǐng)域的投資可謂“大手筆”。統(tǒng)計(jì)顯示，2010年以來，合眾人壽在地產(chǎn)領(lǐng)域已投下223.7億元，其中大部分為養(yǎng)老地產(chǎn)，合眾人壽還初步計(jì)劃在5年時(shí)間內(nèi)在全國興建14座養(yǎng)老社區(qū)。

今年10月23日，坐落在武漢蔡甸的國內(nèi)第一家由保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)合眾人壽投資的養(yǎng)老社區(qū)—合眾優(yōu)年生活養(yǎng)老社區(qū)進(jìn)入試營階段。這是國內(nèi)第一款保險(xiǎn)產(chǎn)品對接養(yǎng)老社區(qū)的實(shí)物養(yǎng)老保障計(jì)劃，消費(fèi)者只要購買保險(xiǎn)，就可以保證養(yǎng)老社區(qū)的入住。

事實(shí)上，養(yǎng)老房地產(chǎn)作為一種新的模式，很新潮，也頗具吸引力。而對于大多數(shù)保險(xiǎn)公司來說，建一座養(yǎng)老社區(qū)很容易，然而之后可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)更需要考慮。

“目前保險(xiǎn)企業(yè)運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)的產(chǎn)銷模式并不成熟，”一位保險(xiǎn)業(yè)從業(yè)人員告訴記者，根據(jù)監(jiān)管規(guī)定，險(xiǎn)企開發(fā)養(yǎng)老房“只能出租不能出售”，這種租賃模式，將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報(bào)周期被拉長至10年甚至20年以上。但養(yǎng)老社區(qū)投資規(guī)模大、開發(fā)成本高、回報(bào)期長，資金流動(dòng)性弱，若缺乏長期資本支持，很難獲得規(guī)模效應(yīng)并維持長期運(yùn)營。

亞洲人居環(huán)境協(xié)會副主席、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會老年住區(qū)委員會特別顧問開彥認(rèn)為，對于養(yǎng)老地產(chǎn)來說，最核心的部分并不是住宅，而是后期的運(yùn)營，這也是養(yǎng)老地產(chǎn)盈利的主要來源。養(yǎng)老地產(chǎn)更傾向于持有式和運(yùn)營式，對配套設(shè)施、服務(wù)人員的數(shù)量和專業(yè)性要求極高。

在這方面，泰康人壽和中國平安都進(jìn)行了新的探索和嘗試。

泰康人壽推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相結(jié)合的綜合性養(yǎng)老保險(xiǎn)計(jì)劃，即購買養(yǎng)老產(chǎn)品的同時(shí)也將具有入住養(yǎng)老社區(qū)的資格?！斑@款保險(xiǎn)合同按約定年齡每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，可以用于支付社區(qū)每月的房屋租金和居家費(fèi)用?！碧┛等藟劭头藛T告訴記者，這款養(yǎng)老保險(xiǎn)產(chǎn)品繳費(fèi)起點(diǎn)為200萬元，每年20萬元繳納10年。

中國平安則以成立投資基金的形式運(yùn)營養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。

養(yǎng)老地產(chǎn)短期內(nèi)不會成為主流

“但無論是泰康還是平安的方式，都并不成熟，也不具備借鑒意義?！鄙鲜霰ｋU(xiǎn)人士說，泰康人壽200萬的門檻對普通大眾來講太高，而且只是得到了一個(gè)優(yōu)先入住資格，后期費(fèi)用需要從分紅中扣除，不夠的還要另外補(bǔ)繳。而中國平安的方式，借助了其集團(tuán)的優(yōu)勢，可以利用雄厚的自有資金，這并不是所有保險(xiǎn)公司都具備。

有分析認(rèn)為，險(xiǎn)企只租不售的模式束縛了運(yùn)營的靈活性。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品，創(chuàng)新核心在于適老化蘭德咨詢總裁宋延慶表示，目前并沒有形成統(tǒng)一的、標(biāo)準(zhǔn)化的、公開的政策標(biāo)準(zhǔn)以支持這些養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的推進(jìn)和實(shí)施，即使有補(bǔ)貼政策，也只是針對個(gè)別企業(yè)，這對于養(yǎng)老社區(qū)建造完成后的運(yùn)營服務(wù)形成了不確定的因素。

“何況，盈利模式目前只是停留在設(shè)想和設(shè)計(jì)階段，甚至還不能稱之為模式，至少迄今未見成功案例。”宋延慶認(rèn)為，另一方面，有的企業(yè)顯然只看到養(yǎng)老地產(chǎn)存在的巨大規(guī)模，卻忽略了可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

“目前我國養(yǎng)老觀念尚處在轉(zhuǎn)變過程中，老年群體是否接受離家養(yǎng)老的方式，尚值得觀察”，申銀萬國保險(xiǎn)業(yè)分析師孫婷這樣認(rèn)為。

開彥也認(rèn)為，由于制度和規(guī)劃層面的缺陷，短期內(nèi)，養(yǎng)老地產(chǎn)并不會成為主流。首先在拿地環(huán)節(jié)，由于養(yǎng)老地產(chǎn)所需的配置較多，投資成本較大，因此招拍掛的地塊并不適用于養(yǎng)老地產(chǎn)；其次，在后期管理過程中，養(yǎng)老問題最終形成的將是一條產(chǎn)業(yè)鏈，而企業(yè)只是其中的一個(gè)環(huán)節(jié)。

雖然養(yǎng)老地產(chǎn)大趨勢向好、符合行業(yè)發(fā)展潮流，但在具體實(shí)施過程中需要不斷探索和嘗試，保險(xiǎn)投資不動(dòng)產(chǎn)政策亟待細(xì)化、養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)缺位、退休人員醫(yī)保能否異地轉(zhuǎn)移等系列政策壁壘也并未完全突破，這些都是制約保險(xiǎn)資金投資養(yǎng)老社區(qū)的障礙。