摘要：雖然2010年新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控初見(jiàn)成效，但從10年的長(zhǎng)期角度來(lái)看，我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格卻面臨著越調(diào)控越漲的怪狀。對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)格異常上漲的原因眾說(shuō)紛紜。本文將從貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用角度來(lái)分析近年房?jī)r(jià)高漲的原因，論述為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，充分就業(yè)，物價(jià)穩(wěn)定和國(guó)際收支平衡而采取的貨幣政策在房?jī)r(jià)異常上漲的過(guò)程中所起的推動(dòng)作用。最后，本文將結(jié)合以上論述，提出防范和應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫的貨幣政策建議。

關(guān)鍵詞：貨幣政策 房地產(chǎn)泡沫 貨幣供給 信貸量 利率 匯率

一、貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的理論分析

貨幣政策包含的方面很多，為了直觀(guān)的列明各種貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響途徑，本文將按照宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)調(diào)控的目標(biāo)，將貨幣政策分成三個(gè)方面，即為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和充分就業(yè)、物價(jià)穩(wěn)定、國(guó)際收支平衡三個(gè)目標(biāo)而采取的貨幣政策以及它們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的推動(dòng)作用。

（一）為實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)及充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

房地產(chǎn)具有實(shí)物資產(chǎn)和虛擬資產(chǎn)兩種特性，即可以用于生產(chǎn)生活，又可以作為一種投資工具。作為虛擬經(jīng)濟(jì)載體的股票、房地產(chǎn)的逐年升溫，逐漸破壞了商品市場(chǎng)和貨幣市場(chǎng)的均衡。由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)會(huì)帶動(dòng)充分就業(yè)，充分就業(yè)與經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)相輔相成互相促進(jìn)，本文將不贅述國(guó)家為實(shí)現(xiàn)充分就業(yè)目標(biāo)而采取的貨幣政策。

1.放松銀根，擴(kuò)大貨幣供給量

由于利率市場(chǎng)化程度不高等原因，貨幣信貸總量是許多國(guó)家重要的貨幣政策中間目標(biāo)。當(dāng)經(jīng)濟(jì)達(dá)到飽和時(shí)，貨幣供給的增加可能并非流向商品市場(chǎng)，而流向資本市場(chǎng)，引起資產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。

根據(jù)費(fèi)雪的交易方程式P=MV/T（M表示一定時(shí)期流通中貨幣；量；V表示一定時(shí)期單位貨幣的平均周轉(zhuǎn)次數(shù)即貨幣流通速度；P表示商品和勞務(wù)價(jià)格的加權(quán)平均數(shù)；T表示商品和勞務(wù)的交易數(shù)量。），在充分就業(yè)的前提下，商品價(jià)格與貨幣供給呈正比關(guān)系，當(dāng)流通中的貨幣量過(guò)大時(shí)，必然導(dǎo)致包括房地產(chǎn)價(jià)格在內(nèi)的物價(jià)上漲。

2.降低存款準(zhǔn)備金率，擴(kuò)大信貸規(guī)模

國(guó)家為了鼓勵(lì)投資，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，將有可能采取下調(diào)存款準(zhǔn)備金率的措施，這使得商業(yè)銀行可以留存更多的資金用于向社會(huì)成員投放貸款。首先，房地產(chǎn)具有資金密集型，相關(guān)產(chǎn)業(yè)多的特點(diǎn)，初期投資需要大量的資金。當(dāng)銀行的信貸規(guī)模擴(kuò)大，可貸資金增加，這無(wú)疑會(huì)刺激房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商增加投資規(guī)模，房地產(chǎn)供給增加。其次，對(duì)很多消費(fèi)型購(gòu)房人而言，他們沒(méi)有能力一次性支付房款，于是多采用抵押貸款方式申請(qǐng)貸款，可貸資金量的增加也會(huì)導(dǎo)致消費(fèi)型購(gòu)房人的需求增加。然而房地產(chǎn)的供給在一段時(shí)間內(nèi)不可能顯著改變，其價(jià)格主要與需求量相關(guān)。消費(fèi)型購(gòu)房人的需求增加將從某種程度上引起房地產(chǎn)價(jià)格的走高。

3.低利率政策

根據(jù)公式i=e-dr（e代表自主投資；-dr代表投資需求中與利率相關(guān)的部分），可看出投資與利率之間具有反向變動(dòng)關(guān)系。在利率市場(chǎng)化程度較高的國(guó)家，調(diào)節(jié)利率是國(guó)家貨幣政策的重要手段，然而由于利率與房地產(chǎn)價(jià)格的特殊關(guān)系，低利率將很可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫。

根據(jù)簡(jiǎn)化的金融資產(chǎn)定價(jià)模型 Pt=（Pt+1+Dt）/（1+R）可以看出，利率與金融資產(chǎn)的價(jià)格為反向相關(guān)。

從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的角度看，較低的利率將降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資成本，促進(jìn)房地產(chǎn)開(kāi)放商增加投資規(guī)模。從購(gòu)房人的角度看，較低的利率將減輕購(gòu)房按揭貸款的負(fù)擔(dān)，增加了普通購(gòu)房者對(duì)房地產(chǎn)的需求，推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。從投機(jī)商的角度看，低利率會(huì)導(dǎo)致投機(jī)商放棄債券等與利率相關(guān)的資產(chǎn)，將資金投向收益更高的房地產(chǎn)行業(yè)，同樣會(huì)促進(jìn)房地產(chǎn)需求量的增加和價(jià)格的上漲。

（二）為實(shí)現(xiàn)物價(jià)穩(wěn)定而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

20世紀(jì)70年代以來(lái)，隨著金融市場(chǎng)的日益發(fā)展，許多國(guó)家都出現(xiàn)了低通貨膨脹與高房?jī)r(jià)并存的局面。政府部門(mén)為了達(dá)到物價(jià)穩(wěn)定的目標(biāo)而實(shí)施的貨幣政策有可能在保持低通貨膨脹的同時(shí)引起資產(chǎn)價(jià)格脫離其真實(shí)價(jià)值異常波動(dòng)，甚至導(dǎo)致泡沫的形成。由于虛擬經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，貨幣供給流入生產(chǎn)領(lǐng)域會(huì)帶來(lái)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，而當(dāng)生產(chǎn)領(lǐng)域所需的貨幣量達(dá)到飽和時(shí)，新增加的貨幣供給就會(huì)流入消費(fèi)領(lǐng)域和投資領(lǐng)域，這就有可能在消費(fèi)領(lǐng)域引起通貨膨脹，在投資領(lǐng)域推動(dòng)資產(chǎn)價(jià)格的上漲并產(chǎn)生泡沫。但是，當(dāng)貨幣供應(yīng)不進(jìn)入生產(chǎn)領(lǐng)域和消費(fèi)領(lǐng)域，而是直接大規(guī)模地進(jìn)入虛擬資本市場(chǎng)進(jìn)行投資時(shí)，就會(huì)出現(xiàn)低通貨膨脹與高資產(chǎn)價(jià)格泡沫并存的現(xiàn)象。

（三）為實(shí)現(xiàn)國(guó)際收支平衡而采取的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

當(dāng)一國(guó)在持續(xù)一段時(shí)間出現(xiàn)國(guó)際收支順差，外匯的供給增加，需求減少，將會(huì)導(dǎo)致本幣相對(duì)升值。資本的逐利性使得資本投向升值潛力大且利率高的地方（以低利率貨幣換取高利率貨幣套取利差），國(guó)際熱錢(qián)的涌入，也增加了對(duì)本國(guó)房地產(chǎn)的需求，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上升。為了防止國(guó)際熱錢(qián)的大量涌入導(dǎo)致本幣持續(xù)升值，政府將有可能采取降低利率的措施，由資本項(xiàng)目的逆差來(lái)平衡經(jīng)常項(xiàng)目的順差，使國(guó)際收支保持平衡，但低利率卻進(jìn)一步促進(jìn)了房?jī)r(jià)的攀升。

二、國(guó)際案例分析：日本的房地產(chǎn)泡沫

日本的房地產(chǎn)泡沫肇始于1985年，這一年是代表日元大幅度升值的“廣場(chǎng)協(xié)議”的簽署年。從這時(shí)開(kāi)始，到1991年為止，日本國(guó)內(nèi)6大城市的商業(yè)地價(jià)短短6年間上升了3倍多，泡沫達(dá)至最大。90年代初，隨著國(guó)際資本謀得大量利潤(rùn)后的撤離，日本房產(chǎn)泡沫隨即破滅。大量房地產(chǎn)公司以及金融機(jī)構(gòu)倒閉，并且產(chǎn)生了巨額不良資產(chǎn)，嚴(yán)重破壞了金融市場(chǎng)的秩序與平衡。中小企業(yè)向銀行籌資的難度大大加大，危害迅速波及到商品市場(chǎng)。這成為90年代日本企業(yè)投資不振的一個(gè)主要原因。許多在房地產(chǎn)泡沫滋生時(shí)期購(gòu)房的普通人由于房?jī)r(jià)的驟跌而破產(chǎn)甚至貧困潦倒，國(guó)民對(duì)政府的信心指數(shù)一度跌至谷底。

在導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫的種種因素中，貨幣政策的影響最為深刻。首先是1985年日本與美英法德四國(guó)共同簽署的“廣場(chǎng)協(xié)議”，同意美元貶值。美元貶值后日元相對(duì)升值，大大刺激了日本房?jī)r(jià)的上漲。

其次，當(dāng)時(shí)的日本政府為了促進(jìn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)，中央銀行采取了非常寬松的貨幣政策，低利率和信貸規(guī)模的增加使得投資者紛紛轉(zhuǎn)向了房地產(chǎn)市場(chǎng)，致使日本房?jī)r(jià)的第一輪攀升。而廣大普通投資者受房地產(chǎn)價(jià)格驟升的誘惑，也紛紛拿出積蓄用于購(gòu)置房產(chǎn)，又導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的第二輪攀升。房地產(chǎn)價(jià)格的上升使得其擔(dān)保價(jià)值也同步上升，同樣的房產(chǎn)可以向銀行貸得更多的資金，如此反復(fù)投機(jī)反復(fù)借貸，房地產(chǎn)泡沫隨即越吹越大。

三、結(jié)論

本文從理論以及案例角度對(duì)貨幣政策與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系進(jìn)行了論述，得出以下幾點(diǎn)結(jié)論：

1.政府為了實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、充分就業(yè)目標(biāo)而實(shí)行的擴(kuò)大貨幣供應(yīng)量和低利率政策會(huì)引起本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上升，甚至可能導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫的產(chǎn)生。

2.國(guó)家在維持商品市場(chǎng)物價(jià)穩(wěn)定的同時(shí)也應(yīng)當(dāng)關(guān)注資本市場(chǎng)的動(dòng)態(tài)，關(guān)注貨幣供應(yīng)量的變動(dòng)對(duì)資產(chǎn)價(jià)格，尤其是房地產(chǎn)價(jià)格的影響。消費(fèi)物價(jià)指數(shù)無(wú)法準(zhǔn)確反映房地產(chǎn)價(jià)格，不應(yīng)當(dāng)僅僅以CPI的升降來(lái)衡量貨幣政策的有效性。

3.央行應(yīng)當(dāng)將利率和匯率穩(wěn)定在相對(duì)合理的范圍內(nèi)，避免出現(xiàn)大起大落，以防人民幣升值招致的的國(guó)際熱錢(qián)涌入為房地產(chǎn)價(jià)格的暴漲提供資金。

4.近十年來(lái)，我國(guó)的房地產(chǎn)價(jià)格在全國(guó)范圍出現(xiàn)了不同程度的上漲。引起這輪房地產(chǎn)價(jià)格上漲的原因主要是貨幣供應(yīng)量的持續(xù)上漲、利率水平偏低和國(guó)際資本的大量流入等。本文得出利率與房地產(chǎn)價(jià)格成負(fù)相關(guān)關(guān)系，貨幣供應(yīng)量與房地產(chǎn)價(jià)格成正相關(guān)關(guān)系。因此，央行應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)價(jià)格作為考察貨幣政策實(shí)施效果的重要指標(biāo)，以防為了追求貨幣政策調(diào)控目標(biāo)而加速房地產(chǎn)泡沫的擴(kuò)大。（作者單位：南京師范大學(xué)）