作者簡介：張琬蘇，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)營管理專業(yè)。

摘要：近年來，我國商品房價(jià)格快速增長，即使在經(jīng)歷了2008年金融危機(jī)之后，房價(jià)依然居高不下，特別是北上廣深等一線大城市，房價(jià)已經(jīng)大大的超過了普通工薪階層可以支付的水平。雖然國家不斷加大了宏觀調(diào)控的力度，試圖用各種政策措施使房價(jià)回歸正道，今年更是出臺了新的國五條政策，但是房價(jià)依然沒有回落的趨勢。本文將從土地成本，需求旺盛，房地產(chǎn)稅收，通貨膨脹，住房抵押貸款等方面揭高房價(jià)的原因，并且從控制土地價(jià)格，保障性住房建設(shè)，房地產(chǎn)稅收改革，縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡，適當(dāng)緊縮的貨幣政策等五個(gè)方面探討解決的措施。

關(guān)鍵詞：高房價(jià)；地價(jià)；需求旺盛；稅收

自古以來，所謂衣食住行，住房問題一直都是人們關(guān)注的焦點(diǎn)，怎樣解決好住房問題，是關(guān)乎民生的大事。然而近年來，雖然國家一直在對房價(jià)進(jìn)行調(diào)控，但是房價(jià)不僅沒有降低的趨勢，反而越調(diào)控越增長，大大的危害了普通民眾的福利水平。那么到底推高房價(jià)或者說造成高房價(jià)的原因到底有哪些呢？回答好這個(gè)問題將有利于我們采取更加有利的措施控制房價(jià)，使其恢復(fù)到正常的價(jià)格。經(jīng)分析，我國高房價(jià)的原因主要有以下幾個(gè)方面：

1.土地成本上升推高房價(jià)

1.1土地供應(yīng)不足

土地是一種非常有限的資源，再者土地有著農(nóng)業(yè)用地，建設(shè)用地等用途，除去不能作為建設(shè)用地的沙漠，海洋，湖泊等面積，我國建設(shè)用地中能用于住宅商品房用地的面積更是少之又少。特別是隨著中國經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，城市建設(shè)的不斷進(jìn)步，各種設(shè)施越來越完善，而能用于住宅商品房建設(shè)的面積越來越少。諸多城市，特別是各大城市近年來土地供應(yīng)量明顯不足，當(dāng)市區(qū)都高樓林立時(shí)，很難有新的土地可以用于開發(fā)，并且建筑的損耗過程非常的長，在短時(shí)期內(nèi)不會有土地重新進(jìn)入市場。因此，我國土地的供應(yīng)近年來都嚴(yán)重不足，而且呈現(xiàn)出一種逐漸減少的態(tài)勢。各種數(shù)據(jù)也證明了我國土地供應(yīng)不足的事實(shí)。從1999年到2008年，我國房地產(chǎn)企業(yè)一共購買土地面積為31.3億平方米，2008年全國城鎮(zhèn)人口為6.07億，其中住宅只占房地產(chǎn)企業(yè)建造房屋的81.3%，也就是說這十年中，房地產(chǎn)公司購買的住宅用地，全國僅為人均4.1平方米。由土地的供求關(guān)系可知，土地的供應(yīng)不足，而需求的逐年上升將使得土地價(jià)格在一個(gè)較高的水平平衡。地價(jià)的上升直接導(dǎo)致了開發(fā)商成本的增加，這部分成本最終在購房者身上得到彌補(bǔ)，從而造成了高房價(jià)。在2004年到2008年間，我國土地購置量基本沒有增加，在此期間，我國商品房住宅單價(jià)平均上漲了8.2%，而我國房地產(chǎn)企業(yè)土地購置量年均減少0.3%。如此可見，土地供應(yīng)量的多少將對商品房住宅的價(jià)格產(chǎn)生巨大的影響，在大城市土地的供應(yīng)不足，則房價(jià)增長迅猛，而在土地供應(yīng)相對充足的城市，房價(jià)增長則比較緩慢。

1.2地方政府的土地財(cái)政制度

早些年，各地方政府的土地財(cái)政政策雖然取得了一定的積極作用，在不增加稅收的情況下，增加了政府的收入，促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，但其帶來的危害也是顯而易見的，更是造成高地價(jià)，高房價(jià)的因素之一。絕大多數(shù)地方政府缺乏實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的支撐，不能從稅收中獲得足夠的收入，于是把目光轉(zhuǎn)向一次性地靠出賣有限的土地資源來獲得財(cái)政收入。統(tǒng)計(jì)資料顯示，靠出讓土地獲得的收入占地方政府財(cái)政收入的比重非常的大。在土地財(cái)政制度下，土地以公開拍賣的形式轉(zhuǎn)讓，政府必當(dāng)秉行出價(jià)最高的人獲得土地的原則，因此地王的記錄得以不斷地刷新，從而也推高了房價(jià)。地價(jià)的高低直接關(guān)系到地方政府的收入情況，關(guān)乎他們的切身利益，所以控制地價(jià)和房價(jià)的措施將違背他們自身的利益，那些宏觀調(diào)控政策也難以得到地方政府的大力實(shí)施。

2.旺盛的需求

2.1 剛性需求

所謂剛性需求，是指某種商品的需求的價(jià)格彈性很小，當(dāng)價(jià)格增加時(shí)，對該商品的需求減少的比例較小，而當(dāng)價(jià)格減少時(shí)，對該商品的需求增加的比例也較小。我國是世界上人口最多的國家，人口所帶來的壓力不僅體現(xiàn)在就業(yè)，基礎(chǔ)設(shè)施，交通等方面，更是給住房帶來了巨大的壓力，這就導(dǎo)致了我國對商品房住宅的剛性需求較大。特別是改革開放以來，隨著城市經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，越來越多的農(nóng)村剩余勞動(dòng)力，知識青年進(jìn)入到城市中去，他們要在城市中安家落戶，使得城市中商品房住宅的剛性需求很高。再者在商品房盛行之前，房屋都是靠單位統(tǒng)一分配，戶均所占有的面積均不大，而且設(shè)施等都已經(jīng)很陳舊落后，這一批房屋的戶主也應(yīng)當(dāng)有很強(qiáng)的改善住房條件的愿望，無疑又增加了住宅的剛性需求。中國目前的城市化率大約為46.6%，而且以每年0.8%到1%的速率增長，而發(fā)達(dá)國家的城市化率在80%以上，可以預(yù)見在未來，我國的城市化率將朝著發(fā)達(dá)國家的水平快速增長，這樣一來，會有越來越多的人涌入城市。特別是東部沿海一帶，人口密度將發(fā)到一個(gè)高峰，商品房住宅的剛性需求將維持在一個(gè)很高的位置。再從人口的角度來分析，處在第三次生育高峰上的80后，都已經(jīng)達(dá)到適婚年齡，隨著他們結(jié)婚買房， 對住宅的需求量也很大。房屋每年的開發(fā)量有限，而剛性需求一直很旺盛，這使得房價(jià)居高不下，以擠壓出一部分對價(jià)格更敏感的消費(fèi)者以維持房地產(chǎn)市場的平衡。

2.2 投資性需求

房屋作為一種不動(dòng)產(chǎn)，作為資產(chǎn)的一種，不僅具有其居住使用功能，更具有增值保值的功能，這使得購買房屋除了自住以外擁有投資的性質(zhì)。在中國，其他的投資渠道尚不完善的基礎(chǔ)上，投資房地產(chǎn)無疑成為了一種較為穩(wěn)妥的，可以獲得較高的穩(wěn)定性收益的投資方式。近年來，我國的通貨膨脹率較高，人們覺得把錢存在銀行越來越難以抵御通貨膨脹的影響，而又沒有其他投資方式，投資房地產(chǎn)成為了最好的選擇。房價(jià)的連續(xù)增長也讓人們對房地產(chǎn)市場有一個(gè)看漲的預(yù)期，人們愿意把錢用于購買住宅，以獲得租金收入或者漲價(jià)后賣出。在三四線小城市，這種情況更加的明顯，有的家庭甚至人均擁有1到2套房屋，除了一套用于居住外，其他的都用于投資。在如此高的投資需求下，雖然有的地方房屋住宅的空置率已經(jīng)很高，但是房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出一種供不應(yīng)求的態(tài)勢，跟剛性需求一起推高了房價(jià)。

3.房地產(chǎn)稅收

房價(jià)的組成主要有五部分：一是約占20%的地價(jià)成本，二是40%的綜合建筑成本，三是15%的各種稅費(fèi)，四是15%的企業(yè)利潤，最后是15%的銷售成本。房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)大大高于其他各行業(yè)，光從稅收種類來說，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收就包括了契稅、耕地占用稅、印花稅，營業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加，土地增值稅、所得稅，房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和城市管理稅等十多種。我國房地產(chǎn)企業(yè)平均稅負(fù)率為12%左右，再加上各種收費(fèi)等，房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率最終達(dá)到15%左右。相比我國其他行業(yè)較高，比如副食品加工業(yè)僅為3.5%，醫(yī)療制造業(yè)的稅負(fù)率為8.5%，化工產(chǎn)品的稅負(fù)率只有3.35%。大多數(shù)人認(rèn)為，房價(jià)之所以這么高，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)商的高額利潤，其實(shí)這是進(jìn)入了一個(gè)誤區(qū)，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤不過15%，而稅收也高達(dá)15%。我國房地產(chǎn)價(jià)格高的原因之一是開發(fā)的成本太高，而開發(fā)的成本太高主要是由于房地產(chǎn)賦稅環(huán)節(jié)過多，稅率過高的原因。

4.通貨膨脹

近幾年來，我國通貨膨脹率較高，平均年通貨膨脹率約為3.5%。通貨膨脹引起我國物價(jià)飛漲，各種消費(fèi)品和原材料價(jià)格漲幅明顯。商品房作為商品的一種，也難以擺脫價(jià)格上漲的局面。從一個(gè)方面來說，通貨膨脹率高會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的上游產(chǎn)業(yè)的各大供應(yīng)商供應(yīng)的原材料如水泥，磚頭，石材，木材等價(jià)格明顯增加，也會導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的下游企業(yè)，如代理商費(fèi)用，廣告費(fèi)用等上漲。綜合起來，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本將增加很多。在開發(fā)成本上升的驅(qū)動(dòng)下，房價(jià)也必然上漲。從另外一個(gè)方面來說，在通貨膨脹的情況下，如果把錢握在手里或者存在銀行里，將會使錢的購買力下降，逐漸貶值。由于房產(chǎn)不僅有居住的功能，更是有投資的屬性，人們通常會選擇購置房產(chǎn)，以用來抵御通貨膨脹對自己資產(chǎn)的不利影響。因此這將直接性的反映在商品房住宅的投資需求的增加上面，房地產(chǎn)市場的供需平衡將再次被打破，商品房住宅的價(jià)格將升高。但是通貨膨脹對房價(jià)的影響相對較小，它最多使得房價(jià)以通貨膨脹率的速率增加，而現(xiàn)在房價(jià)常常以高出通貨膨脹率很多的比例增長，這說明導(dǎo)致房價(jià)升高的因素不僅僅是通貨膨脹，但它確實(shí)是使房價(jià)上漲的一個(gè)因素。

5.住房抵押貸款

雖然在現(xiàn)代社會住房抵押貸款是一種偉大的發(fā)明，它讓許多無力全額支付房屋價(jià)格的人能夠買上房子，但是它也在一定程度上為房價(jià)的上升推波助瀾。它一方面增加了那些靠它買上房子的人的福利，另一方面減少了因?yàn)榉績r(jià)上漲而被排斥在外的那些人的福利。在沒有住房抵押貸款之前，即使許多人需要購買房子，但是大多數(shù)人無法承擔(dān)房價(jià)，而沒有形成為商品房的剛性需求，也許要等到幾年以后才能具有購買能力。而現(xiàn)在住房抵押貸款讓許多不具有支付能力的人只需要付一定的首付即可買到房子，這把原本應(yīng)該幾年后才能形成的需求給提前釋放了，造成剛性需求激增。而那些原本想要投資房地產(chǎn)的人，也使得他們可以使用原本有限的資金投資更多的房產(chǎn)。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定不僅關(guān)系到人們的切身利益，更是對國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展有著深遠(yuǎn)的影響，在現(xiàn)如今高房價(jià)的情況下，房地產(chǎn)市場是處于一種極度不穩(wěn)定的狀態(tài)，那么我們應(yīng)該采取什么樣的有效的措施來維護(hù)穩(wěn)定的房價(jià)呢？主要的措施有以下幾個(gè)方面：

解決措施：

（1）.控制土地價(jià)格

房價(jià)高很大一部分因素是取決于地價(jià)過高，而地價(jià)過高的因素大多取決于土地供應(yīng)量不足。因此，很重要的一個(gè)控制房價(jià)的手段就是政府增加其土地供應(yīng)量。特別是某些大城市的市中心，具有大量的城中村、棚戶區(qū)等低收入人群所聚居的區(qū)域。在這些區(qū)域內(nèi)房屋大都非常的老舊和破敗，基礎(chǔ)設(shè)施和衛(wèi)生狀況令人擔(dān)憂。政府可以投入一定的資金對這些區(qū)域進(jìn)行拆遷，改善棚戶區(qū)居民的生活條件，同時(shí)更是可以使這一部分土地重新進(jìn)入市場，擴(kuò)大土地供應(yīng)量。并且政府可以增加城市郊區(qū)的土地供應(yīng)，將部分農(nóng)業(yè)用地用于住宅建設(shè)，畢竟城市主要不是從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的，將這部分耕地用于住宅用途將不會對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)造成很大的影響。擴(kuò)大郊區(qū)土地的供應(yīng)也是符合客觀規(guī)律的，從發(fā)達(dá)國家的經(jīng)驗(yàn)來看，我國在發(fā)展到一定程度后也必將經(jīng)歷郊區(qū)化的過程。除了增大土地供應(yīng)量以外，要降低土地的價(jià)格還必須對目前大多數(shù)地方政府所實(shí)行的土地財(cái)政政策進(jìn)行改革。如果地方政府一直依賴于拍賣土地以獲得收入，這將不利于我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，也不利于房價(jià)的穩(wěn)定，房價(jià)必將陷入一個(gè)越拍越高的境地。地方政府應(yīng)該大力發(fā)展企業(yè)支柱型產(chǎn)業(yè)，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，取代賣地在政府收入中占據(jù)的重要地位。

（2）.保障性住房建設(shè)

加大保障性住房的建設(shè)能夠有效的減少剛性需求，從而起到控制房價(jià)的作用。我國的城市人口中，很大比例的人沒有自己的住房，或者住房條件太差，他們形成了首次置業(yè)的剛性需求，或者改善性住房的剛性需求，而且他們對價(jià)格的承受能力很低。第一，國家應(yīng)當(dāng)加大對保障性住房建設(shè)的投入，建設(shè)大量的廉租房或者經(jīng)濟(jì)適用房。第二，國家應(yīng)當(dāng)保證保障性住房的分配是公開，公平，公正的分配到了低收入的屬于剛性需求的家庭手里，而不是被徇私舞弊地分配給了收入較高的已經(jīng)具有房產(chǎn)的家庭，從而成為了他們手里投資的工具。

（3）.房地產(chǎn)稅收改革

針對我國目前房地產(chǎn)行業(yè)收費(fèi)不規(guī)范，稅收種類繁雜，課稅環(huán)節(jié)很多的情況，應(yīng)當(dāng)對房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)過程的各種費(fèi)用制定法規(guī)進(jìn)行規(guī)范，最大程度的精簡各種不必要的費(fèi)用，同時(shí)應(yīng)當(dāng)改變目前房地產(chǎn)稅收制度，將那些重復(fù)設(shè)置的稅種予以刪減降低房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率。目前房地產(chǎn)稅收制度上存在的一個(gè)明顯的漏洞，那就是在房地產(chǎn)開發(fā)階段，流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)率太高，而在所有者保有這個(gè)房地產(chǎn)的環(huán)節(jié)幾乎沒什么稅收，這就使得房地產(chǎn)企業(yè)的成本過高，而投資房地產(chǎn)的人持有該房產(chǎn)的成本極低，投資需求旺勝。國家應(yīng)該降低流通環(huán)節(jié)的稅負(fù)率，增加保有環(huán)節(jié)的稅負(fù)率，可以對第二套房子每月征收一定的比例的稅費(fèi)。

（4）.縮小地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡

我國農(nóng)村地區(qū)與城市地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平極度不平衡，大量農(nóng)村人口往城市流動(dòng)，造成城市人口密度過大，對住房的壓力太大。我國應(yīng)當(dāng)促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，改善基礎(chǔ)設(shè)施、醫(yī)療條件、教育條件，創(chuàng)立各種鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，增加就業(yè)機(jī)會，使農(nóng)村青壯年勞動(dòng)力能夠在當(dāng)?shù)鼐蜆I(yè)，在城市化的過程中進(jìn)行就地城市化，這些人口就能居住在農(nóng)村地區(qū)，而農(nóng)村地區(qū)具有廣闊的土地資源。從而減輕這些流入人口對城市商品房住宅造成的壓力。

（5）.相對緊縮的貨幣政策

2007年，由于貨幣供應(yīng)量太大，流通中的貨幣過多，而導(dǎo)致房價(jià)大幅度攀升。在2008經(jīng)濟(jì)危機(jī)時(shí)，為了刺激消費(fèi)和投資，國家采用了相對寬松的貨幣政策，于是2009年房價(jià)繼續(xù)上揚(yáng)。這些都說明實(shí)施過于寬松的貨幣政策，加大貨幣供應(yīng)量，將可能引起房價(jià)的上升。所以在房價(jià)過高的情況下，我國應(yīng)該采用相對緊縮一點(diǎn)的貨幣政策，以免過多的貨幣流入房地產(chǎn)市場，造成房地產(chǎn)市場投資過熱推高房價(jià)。

（作者單位：上海財(cái)經(jīng)大學(xué)）