對于預(yù)期趨于疲軟的中央別墅區(qū)而言,此時誕生的孫河地王拉升作用巨大,但坐享其成的,恐怕不會是其自身,而是那些“十余年來一直在賣別墅”的鄰居們
前兩天,一位朋友找我論證,該不該把她在市區(qū)的房子賣掉,換成一套近郊的別墅?
她的理由是:別墅越來越稀缺,尤其是獨(dú)棟,今后不可能再有,“而且總價才600多萬元,跳一跳夠得著”。
而她所不知道的掌故是,別墅“稀缺”的故事已經(jīng)講了好多年。從2003年以來,近10年間,國土資源部已至少出臺5道“禁墅令”。但幾乎每一次,都相當(dāng)于給別墅的“稀缺價值”做了一回廣告。
自今年6月以來,北京別墅市場又開始新一輪的“出貨”躁動。
據(jù)戴德梁行統(tǒng)計(jì),二季度北京高端住宅市場上,別墅成交面積達(dá)97369.81平方米,環(huán)比上漲26.4%,同比漲幅達(dá)到49.63%。市場售價環(huán)比上漲23.25%至37718.5元/平方米,同比上漲了5.04%。
及至八九月間,別墅類高端樓盤入市漸成高峰態(tài)勢。
亞豪機(jī)構(gòu)研究數(shù)據(jù)顯示,8月北京別墅市場共實(shí)現(xiàn)成交255套,成交面積9.1萬平方米,環(huán)比上月分別增加了9%和16.7%;同時,8月別墅市場成交均價為31390元/平方米,環(huán)比上漲8個百分點(diǎn),同比上漲22.4%,創(chuàng)下月度價格新高。
有人分析,這一波別墅放量,除了與上半年國土資源部再出“禁墅令”、北京市國土局停批容積率1.1以下住宅用地等“稀缺”典故有關(guān)外,還與近期北京土地市場異動、“地王”迭出關(guān)聯(lián)甚大。
9月12日,一個名叫“財富城堡”的別墅項(xiàng)目,在其位于溫榆河畔中央別墅區(qū)的會所內(nèi)邀請大腕論道?,F(xiàn)場掀開蓋頭的,是其“獨(dú)門研制”的“雙墅王”城堡別墅。就是將兩幢獨(dú)棟別墅按照“城堡風(fēng)格”重新改造,形成“一半是生活、一半是生意”的“聯(lián)體別墅”。
京城地產(chǎn)江湖人士都知道,“財富城堡”其實(shí)是一個已有10余年發(fā)展歷史的存貨項(xiàng)目。其前身“財富公館”早在2006年就已進(jìn)入市場銷售?,F(xiàn)在推出的“雙墅王”,不過是對原有產(chǎn)品的“回爐淬煉”。
開發(fā)商反復(fù)闡釋其對“別墅需求升級換代”的新發(fā)現(xiàn)和新探索,但引起媒體興趣的,仍是其出貨的時機(jī)和價格——就在不久前,中央別墅區(qū)的孫河地塊,樓面地價已拍到了5萬元/平方米,成為片區(qū)新地王。而“財富城堡”卻選擇在此時,以5.5萬元/平方米的房價試探性出貨。
在一些業(yè)內(nèi)人士看來,這種“用面粉的價格賣面包”的行為,或許可以理解為“解套”。
早在1992年,以“玫瑰園”、“麗京”等項(xiàng)目為代表的首批別墅在京問市,開啟北京的“別墅時代”;隨后,以1995年為分水嶺,別墅市場先后經(jīng)歷一輪粗放式增長和一輪政策性收緊,發(fā)展?jié)u趨理性;及至2003年,國土資源首發(fā)“禁墅令”之后,“稀缺”就成了北京別墅市場永恒的故事。
雖然經(jīng)歷20余年發(fā)展、產(chǎn)品理念更新了4代,但時至今日,中央別墅區(qū)仍有不少骨灰級、化石級的存量項(xiàng)目。比如“遠(yuǎn)洋·LA VIE”,以及李嘉誠長實(shí)系旗下的“譽(yù)天下”,其拿地時間,甚至可以追溯至上世紀(jì)九十年代別墅市場開埠之初。
沒有人在意的問題是,那些在漫長銷售期中熬過10年甚至20年的別墅項(xiàng)目,等落到了購房者手里,使用權(quán)限在理論上已只剩五六十年。因?yàn)檎l也不知道,五六十年后,這筆賬該怎么算。
這實(shí)際上和別墅產(chǎn)品的銷售特點(diǎn)有關(guān):能買得起別墅的人,畢竟不是天天都有,而是需要“放長線、釣大魚”。
但在高端需求自然增長的過程中,總會有一些變數(shù)。地王就是一例。它往往會改變一些人對區(qū)域的重新估值和計(jì)價。
就如一位業(yè)內(nèi)人士所言:“每一次拍地,我們都認(rèn)為這是一個瘋狂的行為;但是沒過幾年,就會發(fā)現(xiàn)不是瘋狂,而是人家的眼光超前。”
顯然,對于預(yù)期趨于疲軟的中央別墅區(qū)而言,此時誕生的孫河地王拉升作用巨大,但坐享其成的,恐怕不會是其自身,而是那些十余年來一直在喊“稀缺”的鄰居們。